Utleie av rom i bokollektiv.

[KarlToresen]

Hei. Jeg er student og kjøpte hus for oppsparte midler før jeg begynte å studere. Lånet betjener jeg ved å leie ut 4 soverom, og bo på det 5 soverommet selv. Jeg har tenkt å bygge om ei stue til 2 soverom, slik at det totalt blir 7 soverom.

Da jeg straks er ferdig med studiene, og ikke har tenkt å bo der hvor jeg studerer tenker jeg følgende. Hva er mulighetene for å leie ut 6 soverom, og ha adresse på det siste rommet selv, selv om det i hovedsak kommer til å stå tomt? Da for å slippe skatt av leieinntektene. Er dette ulovlig, er det eventuelt noen andre smutthull jeg kan benytte?

På forhånd, takk for svar.

 

 

[Bolson]

Kravet for at leieinntekter fra utleie av boliger er skattefrie, er at du bruker minst 50 % av boligen selv.

 

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Bil-og-bolig/Bolig/Utleie/Utleie-av-del-av-bolig/

 

Jeg kan ikke se at du hverken i dag eller slik du tenker framover vil tilfredsstille kravene til at leieinntektene er skattefrie. Og så vidt jeg vet finnes det ingen smutthull.

[Herr Brun]

Hei. Jeg er student og kjøpte hus for oppsparte midler før jeg begynte å studere. Lånet betjener jeg ved å leie ut 4 soverom, og bo på det 5 soverommet selv. Jeg har tenkt å bygge om ei stue til 2 soverom, slik at det totalt blir 7 soverom.

 

Da jeg straks er ferdig med studiene, og ikke har tenkt å bo der hvor jeg studerer tenker jeg følgende. Hva er mulighetene for å leie ut 6 soverom, og ha adresse på det siste rommet selv, selv om det i hovedsak kommer til å stå tomt? Da for å slippe skatt av leieinntektene. Er dette ulovlig, er det eventuelt noen andre smutthull jeg kan benytte?

 

På forhånd, takk for svar.

 

 

Dersom du ikke skatter i dag er dette allerede ulovlig. Dersom vi forutsetter at du ikke leier ut mer enn 50% så er uansett vilkåret at du faktisk bor der. Det vil dermed være dobbelt opp ulovlig: For det første er det ikke lov til å ha en annen folkeregistrert adresse enn den reelle (med noen få unntak, riktignok, men om du ikke lengre studerer vil sannsynligvis ingen av dem være relevante), for det andre skal du skatte så lenge du ikke rent faktisk bor der.

[Sheldon C]

"Med ”større del” menes at utleieverdien av den delen du leier ut er høyere enn utleieverdien av den delen du selv bruker til egen bolig."

 

Er det antall beboere/soverom som legges til grunn her...eller antall kvadrat?

 

Slik trådstarter skisserer så er det jo mulig at han disponerer mer enn 50% av boligens areal, dvs sitt eget soverom og fellesareal.

[Herr Brun]

Det er markedsverdi. Dersom han kan leie ut sin del for like mye som ha kan leie ut alle de andre rommene for til sammen (inkludert alt som er inkludert der, hvilket jeg antar også er tilgang til fellesarealer), så er det ikke skattepliktig.

[KarlToresen]

Måten jeg selv har tenkt dette på, er at jeg bare leier ut soverom. Fellesareal får de bare "lov" til å bruke. Så om man kun ser på soverom, så leier jeg ut mindre enn 50%.

[Herr Brun]

Vel, ville du fått mer leie for det rommet du selv bor i plussfellesarealene enn det du får i dag? Dersom de "får lov til" å bruke fellesarealene så spørs det om ikke det i realiteten påvirker leier.

[hean]

Vel, ville du fått mer leie for det rommet du selv bor i plussfellesarealene enn det du får i dag? Dersom de "får lov til" å bruke fellesarealene så spørs det om ikke det i realiteten påvirker leier.

 

Jeg vil påstå at om det gjelder fritt bruk som om du leide det så har du rett.

 

Setter man restriksjoner i kontrakten (uavhengig om de blir praktisert/overholdt) på tilgang til fellesarealene vil kanskje TS kunne leie ut skattefritt. For eksempel tidsbegrenset bruk av fellesareal til bestemte tider, ingen private ting på fellesarealet, etc.

 

Edit:

Ett problem TS likevel vil komme borti er vel utleieprisen på hyblene til sammen i forhold til utleieverdien på hele huset, vanskelig å komme unna.

 

Edit2:

Må tenke litt mer på den....

Endret 2. desember 2013 av Nasciboy

[Herr Brun]

 

Jeg vil påstå at om det gjelder fritt bruk som om du leide det så har du rett.

 

Setter man restriksjoner i kontrakten (uavhengig om de blir praktisert/overholdt) på tilgang til fellesarealene vil kanskje TS kunne leie ut skattefritt. For eksempel tidsbegrenset bruk av fellesareal til bestemte tider, ingen private ting på fellesarealet, etc.

 

Edit:

Ett problem TS likevel vil komme borti er vel utleieprisen på hyblene til sammen i forhold til utleieverdien på hele huset, vanskelig å komme unna.

 

Edit2:

Må tenke litt mer på den....

Det er ikke stort å tenke på. Det er én korrekt måte å gjøre dette på: Sammenligne potensiell markedspris for den delen du selv bor i, og potensiell markedspris for det du leier ut. I dette tilfellet er det ikke så veldig vanskelig: den ene størrelsen vet han, og man må i utgangspunktet anta at den ikke er holdt kunstig lavt. den andre skulle han nok klare å finne ut av om han ville, i alle fall får skatteetaten det til.

 

Og med mindre de 4 rommene ikke har tilgang til noe form for kjøkken, så synes det veldig unaturlig at det ene rommet sammen med en stue og et kjøkken skal være verd mer enn de andre 4 til sammen. Dersom han leier ut uten at de har kjøkken på rommet eller tilgang til felleskjøkken så kanskje.

[Arne]

Fins det noen restriksjoner på hva som er lov å leie ut? Som at det feks må være tilgang til toalett for å kunne leie ut rom? Det høres rett og slett litt for enkelt å kunne avtale slik at 50%-regelen ikke gjelder, alle normale mennesker vil jo sannsynligvis ha behov for å dusje og lage mat der man bor.

[Herr Brun]

Om leien er lovlig eller ei er forsåvidt ikke relevant for dette spørsmålet. Det man ser på er leieverdi for det som faktisk leies ut. Om det leies ut uten toalett og prisen reflekter det, så er det ikke noe i veien for det rent skattemessig. Det er altså leieverdi som er relevant, ikke areal.

[blackbrrd]

Måten jeg selv har tenkt dette på, er at jeg bare leier ut soverom. Fellesareal får de bare "lov" til å bruke. Så om man kun ser på soverom, så leier jeg ut mindre enn 50%.

Det relevante her er nok hva skattemyndighetene tenker hvis de begynner å sjekke. Jeg ser det som rimelig sannsynlig at du kommer til å gå på en smell hvis de gjør det.

 

Jeg vet ikke helt om du har tenkt over det men utsagnet: "Fellesareal får de bare "lov" til å bruke" er jo omtrent definisjonen av å ha leid noe...

[KarlToresen]

Jeg ser nå at jeg kanskje har tatt litt for lett på dette. Jeg trodde 50% regelen gikk på areal, og ikke på verdi. De 4 rommene jeg leier ut er rett i underkant av 35 kvm, samtidig som bruksarealet til huset er på 222kvm. Dette fører til at jeg bare leier ut ca. 15% av boligen.

[Herr Brun]

Arealfordelingen er såpass skjev at det er mulig du kan komme unna med at leieverdien er minst like høy for din del, men dersom de har tilgang til mye fellesarealer (selv om du "bare gir de lov") så spørs det. Verdivurdering er ingen eksakt egenskap.

[KarlToresen]

Okei, da det er 3 toaletter i huset, og 2 store sture, kan jeg muligens få lurt meg unna om jeg først blir sjekket. Eventuelt, hva er straffen om man blir tatt?

[Sheldon C]

Anbefaler deg å regulere utleieavtalene slik at leieboerne har adgang til begrenset areal (ihverftall på papiret) og skrive en begrunnelse til skatteetaten hvorfor du mener utleieforholdet bør være skattefritt. Det verste som kan skje er at du får avslag.

Skatteunndragelse på disse nivåene kan straffes med opptil 60% tilleggskatt.

[The Avatar]

Fins det noen restriksjoner på hva som er lov å leie ut? Som at det feks må være tilgang til toalett for å kunne leie ut rom? Det høres rett og slett litt for enkelt å kunne avtale slik at 50%-regelen ikke gjelder, alle normale mennesker vil jo sannsynligvis ha behov for å dusje og lage mat der man bor.

 

Før var det heilt vanlig at hybler var eit enkelt soverom utan verken dusj, vask eller kokemuligheiter. Men i dag så er det nesten ingen som bur på ekte hybler lenger. Dei fleste har hybelleiligheiter (små leiligheiter) eller bur i kollektiv slik at dei har felles kjøkken/bad.

Men dersom du leiger ut eit soverom utan vaske og kokemuligheiter så vil sjølvsagt utleigeprisen være deretter. Du kan ta mykje meir i leige for eit rom dersom du også gir tilgang til å bruke felles kjøkken/bad, enn dersom du leiger ut eit rom og ikkje gir tilgang til slike fasiliteter (om du i det heile tatt får leigd ut).

 

Anbefaler deg å regulere utleieavtalene slik at leieboerne har adgang til begrenset areal (ihverftall på papiret) og skrive en begrunnelse til skatteetaten hvorfor du mener utleieforholdet bør være skattefritt. Det verste som kan skje er at du får avslag.

Skatteunndragelse på disse nivåene kan straffes med opptil 60% tilleggskatt.

 

Er i all hovedsak enig med dette. Sidan huset er såpass stort og har så mange rom så vil det være fornuftig å sjå om du får endra leigekontraktene slik at det ikkje lenger er alle romma som er fellesrom.

Om du f.eks setter av eit toalett og ei stove som høyrer til ditt soverom så vil du kunne argumentere med at verdien av ditt hybelrom er mykje høgare enn det dei øvrige leigetakarane betaler fordi du har tilgang til eit eige private toalett.

For å finne ut kor mykje dette utgjer så er det berre å sjå på prisforskjellane mellom hybel(leiligheiter) som har eige kjøkken og bad, kontra dei som har slike rom som fellesareal.

[blackbrrd]

... eller, bare begynne å skatte de 28% etter utgifter?

[krikkert]

Fra skatteloven:

 

 

§ 7-2. Utleieinntekt mv.

(1) Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når

a. eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien.
b. hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20.000 kroner i inntektsåret.

 

Det er verdt å påpeke at hvis man konstruerer utleien slik at det er snakk om flere enn to selvstendige boenheter vil bygningen rettslig sett være en flermannsbolig, og flermannsboliger får man aldri skattefri utleieinntekt for, jfr. § 7-2 tredje ledd.

 

Kravet etter første ledd bokstav a er at eieren faktisk benytter halvparten av boligen til egen bruk. Områder som deles mellom utleier og leietaker er ikke "egen bruk", du får ikke godskrevet noe til privat bruk hvis du også samtidig bruker det til næringsvirksomhet, og hvis eier ikke bor i boligen "benytter" han den heller ikke.

 

 

Dersom du tar 5k per leietaker per måned for 6 soverom vil du ha en skattepliktig inntekt på 30k per måned eller 360k per år. Med en skattesats på 27 % vil dette innebære potensiell skatteunndragelse på inntil 97 200 kr per år, forutsatt at Skatteetaten ikke godkjenner noen fradrag.

 

Grensen for ubetinget fengsel går ved folketrygdens grunnbeløp på cirka 84k, såvidt jeg husker. Jeg ville ikke bekymret meg for tilleggsskatten først og fremst (selv om den kan komme på 60-ish tusen).

[Arne]

Er det mulig å rette på tidligere års selvangivelser og gjøre opp for seg uten å komme bak lås og slå?