Minimum 1 år, er det lovlig?

[Daft Duck]

Hei,

 

I sommer måtte jeg finne et hus til foreldrene mine (81 år), fordi de ville flytte her til bygda vår i Aust-Agder.

 

Det var ikke så enkelt men til slutt fant vi et lite hus med egen adress. (Huseieren bor 300 meter unna, på motsatt siden av veien).

 

Under visningen bodde det fortsatt en annen familie der, så det var ikke så lett å få ett reelt inntrykk på husets kvalitet.

 

Pga.en noe komplisert situasjon, var det ikke mulig for foreldrene mine å verken se huset, eller flytte hit før etter 3 måneder (1 november). De hadde allerede betalt husleie siden 1 august. Maximum leieperiode var avtalt for 3 år, og minimum 1 år med 3 måneders oppsigelsestid etter det første året.

 

Grunnet deres høye alder, kan de ikke drive på å flytte inn/ut stadig vekk- og pga.dårlig isolasjon i huset bestemt jeg meg for å lete etter noe bedre, og ca.2 uker før deres flytting fant jeg et hus til salgs. Dette var selvfølgelig ett mye bedre alternativ, siden dette er mest sannsynlig siste gang de kommer til å flytte.

 

Med en gang jeg visste at hus kjøpet var bestemt, informerte jeg huseieren til det første huset som de i utganspunktet skulle leie. Jeg informerte henne også om oppsigelsen av leie-kontrakten som jeg sendte henne er skriftlig bekreftelse på.

Hu minnet om leieperioden på minimum ett år.

 

Spørsmålene jeg har nå er:

1. Er det lovlig for en huseier å sette en minimum leie- termin på ett år? Jeg har nemlig lest i husleieloven at dette er bare aktuelt i tilfelle det er en leilighet i samme hus der eieren selv bor, og at i tilfeller som vår er denne type kontrakt er ugyldig.Dette huset er adskilt, og har sin egen adresse.
2. Jeg forstod det slik at huseieren er ansvarlig for å reservere ett adskilt konto-nr. til depositumet, men I dette tilfelle ville huseieren ha summen til hennes eget kontonummer slik at hun kunne ha det tilgjengelig. Er det lovlig?
3. Mine foredre har tydelig bestemt seg for ikke å leie huset før vinteren, og vi har til og med lagt inn mye tid og strev for å tome alle vann-rørene og avløpene.

Vil de fremdeles være ansvarlige for eventuelle frost skader? Eller må de ha på strømmen i huset selv om de ikke bor der og betale den skyhøye regningen pga. det elendig isolerte huset i den iskalde vinteren slik eierene krever? Hva om noen flytter til den andre siden av landet (forresten, en strøm regning på mer enn 1000 kr. for 1 måned med kun gulv varmen på på badet og en olje-ovn på kjøkkenet beviser den dårlige isolasjonen).

 

Jeg tror at huseieren er litt på avveie med “Avtalen er basert på husleieloven av 26 mars 1999, nr.17”

Endret 23. november 2013 av Daft Duck

[Audun0505]

Husleieloven sier:

 

§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus.

 

 

Fra forbrukerrådet:

 

"Unntak fra reglene om minstetid på henholdsvis tre eller ett år kan gjøres når husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden. Det forutsetter for det første at leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig er gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. For det annet må utleieren eller husstandsmedlemmet faktisk flytte inn når den tidsbestemte avtalen opphører. Skjer ikke det, kan leier normalt fortsette å bo der.

Det kan også gjøres unntak fra reglene om minstetid, dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Eksem­pel på annen saklig grunn for tidsavgrensning er at boligen skal renoveres eller selges om kort tid.

Det er ikke en saklig grunn at utleier eller leietaker ønsker en 10 måneders leiekontrakt som løper fra august til juni tilpasset skoleåret fordi han leier ut til skoleelever/studenter."

Såvidt jeg forstår utifra det du skriver gjelder ikke disse i gitte situasjon, derfor er kontrakten ugyldig og du kan si opp:

"Når tidsbestemte avtaler er inngått i strid med lovens regler, regnes tidsbegrensningen som ugyldig. Da blir avtalen tids­ubestemt og kan sies opp med lovens angitte oppsigelsesfrist."

Her er forresten en lenke til husleieloven, tidsfrister o.l står i §9-3

Endret 23. november 2013 av Audun0505

[krikkert]

1) Husleielovens regler om tidsbegrensning av leiekontrakt gjelder maksimale tidsbegrensninger, ikke minimale tidsbegrensninger. I realiteten er dette en avtalebasert begrensning av leietakers oppsigelsesrett. Dette er lovlig, jfr. husleieloven § 9-4. Man kan avtale at leietakers rett til å si opp først skal inntre etter ett år. En leietaker som vil si opp før dette er da bundet til å betale leie frem til oppsigelsesadgangen inntreffer og deretter ut oppsigelsesfristen.

 

Avtaleloven § 36 forbyr urimelige avtaler. En slik avtale kan ikke sies å være generelt urimelig, men ut fra de konkrete omstendigheter kan den være urimelig i det enkelte tilfelle.

 

Generelt sett må leietaker for å ha rett til å heve leieavtalen kunne bevise at utleier misligholder leieavtalen, f.eks. ved å tilby en bolig som ikke kan brukes som bolig.

 

2) Det er ikke lovlig å kreve innbetalt depositum til huseiers private konto. Men konsekvensene av et slikt krav er ikke rett til heving av leieavtalen.

 

3) Leietaker har i leieperioden eksklusiv rett til å bruke boligen, og har plikt til å sørge for at boligen ikke blir påført skade, jfr. husleieloven § 5-1 annet ledd. Hvis manglende varme innebærer skade på boligen må boligen varmes opp for å unngå erstatningsansvar.

[Ståle Nordlie]

Slik jeg forstår TS er avtalen tidsbestemt med varighet på 3 år, og uoppsigelig det første året. Det er ikke i strid med loven.

 

Løsningen her er å leie ut til noen andre (framleie), eller finne en ny leier som er villig til å ta over avtalen, eller at utleier selv finner ny leier (jf. lojalitetsplikt). I sistnevnte tilfelle må dere dekke eventuelle ekstrautgifter det medfører for utleier.