[Løst] Gyldighet av leiekontrakt når leilighet ikke er godkjent for utleie.

[Whist1er]

En kjenning (A) har i en periode leid en del av en enebolig som leilighet sammen med en tredjeperson (B) som er barn av utleier ©.

De to som leier leiligheten sammen står for halvparten av leieutgiftene hver, og har felles kontrakt med utleier som sier tre måneders oppsigelse. Intet depositum.

 

De to leietakerne blir etterhvert uvenner, og min kjenning bestemmer seg for å flytte. Avtalen blir sagt opp og A betaler sin halvpart av leien til C de to første månedene. Den tredje måneden er ennå ikke forfalt, men her om dagen møter A, B i byen, og får en høylydt verbal overhaling av B i full offentlighet med formaning og trusler om følger om ikke A betaler sin andel ved forfall.

 

A synes dette var mer enn ugreit, har for så vidt ikke mer penger/inntekt enn at det hadde vært greit å slippe unna siste betaling og tar kontakt med C for å fortelle om sin opplevelse med B og for å høre om C kan avstå fra resten av kravet.

 

Etter telefonisk kontakt med C hvor han truer med forliksråd om ikke betaling skjer sier han på direkte forespørsel at leiligheten ikke er godkjent for utleie, men at det bare er selve godkjenningspapiret som mangler.

 

Spørsmål.

-Kan man bli pålagt å betale saksomkostninger i forliksrådet?

-Er kontrakten gyldig når leiligheten ikke er godkjent som utleieenhet?

Endret 21. november 2013 av Whist1er

[Svinks]

Korriger meg hvis jeg tar feil, men det er ingen egen godkjenningsordning for utleieleiligheter. At det ikke finnes en spesifikk godkjenning på at boligen kan leies ut betyr ikke at det ikke er lov å leie den ut.

Det stilles krav til hva som er godkjent som boenhet, uansett om man bor i den selv, eller om man leier den ut. Det er lov å leie ut deler av sin egen boenhet, eller å leie ut selvstendige boenheter, så lenge de oppfyller krav til "rom for varig opphold".

 

Når man hører om "ikke godkjente utleieboliger" så dreier det seg om regel om boder etc. på loft og i underetasje som er innredet til boformål uten at det er søkt bruksendring. Disse er ikke lov å leie ut, og det er strengt tatt heller ikke lov for eier eller noen i hans husstand å bruke dem som permanent soverom. Man kan søke om bruksendring, da må krav til takhøyde, lys, utsyn, være oppfylt. Oppretter man en separat boenhet kommer i tillegg krav til støyisolering, brannsikkerhet, uteoppholdsarealer og parkering etc. etc..

 

Kan du beskrive nærmere boligen A leier?

Dersom den er ulovlig innredet og ikke oppfyller kravene, kan det kanskje være grunn for heving av leieavtalen. På den annen side, dette vil neppe være skjulte mangler, man har gjerne på visning sett hva det er man har avtalt å leie.

[Whist1er]

Hvilket av spørsmålene er det du svarer på?

 

Enheten er en separat det av utleiers bolig. Så vidt jeg har latt meg fortelle tilfredsstiller ikke leiligheten kravene til en boenhet, og er ikke innmeldt til kommunen som boenhet. (som det for øvrig da skal svares egne kommunale avgifter for)

 

-Kan man bli pålagt å betale saksomkostninger i forliksrådet?

 

-Er kontrakten gyldig når leiligheten ikke er godkjent som utleieenhet (boenhet)?

 

[krikkert]

1) Innenfor visse grenser kan man bli pålagt å betale saksomkostninger i forliksrådet. Dette er begrenset til følgende poster: saksbehandlingsgebyr (860,- kr), reiseutgifter for motparten (fullt ut hvis vedkommende har møteplikt, inntil 430 kr+mva hvis han ikke har det), og inntil 3440 kr+mva i rettshjelp for motparten. Summa summarum vil maksimal kostnadsrisiko være cirka 6k.

 

2) Utgangspunktet er at leieavtalen er lovlig. Det er bare når manglende godkjenning skyldes underliggende forhold som i seg selv utgjør en mangel (fare for liv og helse, f.eks. brudd på reglene i brann- og eksplosjonsvernloven) at manglende godkjenning får betydning i seg selv. Hvis det "bare er papiret" som mangler vil det nok ikke være tilstrekkelig til å heve leieavtalen. En heving vil også som hovedregel bare ha virkning fremover i tid når det som her ikke er mulig å gjennomføre en tilbakeføring av ytelser.

[Whist1er]

Hjertelig takk.

[Svinks]

Hvilket av spørsmålene er det du svarer på?

 

Jeg stiller spørsmål ved spørsmålet i emnetittelen, som du gjentar som nederste spørsmål i innlegget, og som jeg mener baserer seg på en misforståelse, og vil være vanskelig å bruke for å komme seg ut av avtalen før oppsigelsestiden er over.

 

Men Krikkerts svar er bedre, jeg har ikke mer å tilføye.