Krav om depositum etter 8 år

[Herr Brun]

Du blander oppsigelsesrett og tidsavgrensethet. De henger ikke sammen. Les husleieloven.

 

Det er en grunn til at utleiers oppsigelsesadgang er begrenset. Om han bare kan ombestemme seg angående så fundamentale forhold (som er realiteten her, sett fra leiers ståsted. Endrede forhold på utleiers side må han selv bære risikoen for) så er det ikke stort igjen av den begrensningen.

[Goggen 80]

Du blander oppsigelsesrett og tidsavgrensethet. De henger ikke sammen. Les husleieloven.

 

Det er en grunn til at utleiers oppsigelsesadgang er begrenset. Om han bare kan ombestemme seg angående så fundamentale forhold (som er realiteten her, sett fra leiers ståsted. Endrede forhold på utleiers side må han selv bære risikoen for) så er det ikke stort igjen av den begrensningen.

 

Ja jeg blander oppsigelsesrett og tidsavgrensethet, fordi de faktisk henger samen. Hva med at du selv leser husleieloven så kan du se hvordan bestemmelse for oppsigelse av utleieavtaler varierer på bakgrunn av dette punktet. §9-5 som er blitt nevnt flere ganger tidligere gjelder f.eks. kun for tidsuavgrensede avtaler.

 

Det er en forskjell på at at oppsigelsesretten er begrenset og at den er fraværende. Det er tilstede nettopp fordi utleier faktisk kan ombestemme seg, men når han gjør det må han vektlegge saklige kriterier i re-evalueringen, der ligger begrensingen. -Alternativet til dette hadde vært at man lot avtalen løpe ut, men siden en tidsuavgrenset avtale ikke har noe utløpsdato har utleier også en oppsigelsesrett på avtalen. -Det er ikke meningen at utleier skal være "fanget" i en uhensiktsmessig avtale til evig tid.

 

Hvis leietaker ønsker en avtale som ikke kan sies opp av utleier så må leietaker signere en tidsavgrenset avtale. Tilsvarende, hvis man faktisk signerer en tidsuavgrenset avtale så må man ta konsekvensen av sitt valg.

Endret 12. november 2013 av Goggen 80

[krikkert]

Saklighetskravet i husleieloven § 9-5 (2) (d) innebærer en interesseavveining mellom utleiers og leietakers interesser, der kravet til overvekt for utleiers interesser tilsvarer de andre alternativene i § 9-5 (2) - egen bruk av husrommet, tvingende nødvendig å fravike husrommet pga. reelle planer om riving og ombygging av eiendommen, eller mislighold av leieavtalen. Til en endringsoppsigelse stilles det de samme kravene som til en ordinær oppsigelse. Det er ikke nok at utleier "vektlegger saklige prinsipper" - utleiers interesser må faktisk veie tyngre enn leietakers.

 

Fra et leietakerstandpunkt vil gjennomslag for et prinsipp om at utleier kan si opp alene med begrunnelse i at vedkommende ønsker depositum i stedet for garanti innebære en annullering av leietakerens oppsigelsesvern. Leietaker har med andre ord betydelige og vektige interesser i at en slik betraktning ikke skal anses som saklig. I denne konkrete saken har leietaker også bebodd leieobjektet i åtte år.

 

Utleier, derimot, har ingen slike vektige interesser som kan begrunnes i garanti-vs-depositum alene. At det er vanlig i bransjen å nekte å ta imot kommunale garantier kan neppe sies å være et vektig argument - det har vært vanlig i bransjen å nekte å ta imot dette siden sosialtjenesteloven kom i 1992 og vel så det.

 

(Merk at utleier kan ha andre vektige interesser utenom dette - som for eksempel leietakers forverrede økonomi, eller ny og strengere praksis i kommunens garantisaker. For et par år siden gikk kommunen jeg jobber i fra å dekke tapt leie og skader til bare å dekke tapt leie. Dette ville vært saklig grunn til å si opp.)

[Goggen 80]

Utleier, derimot, har ingen slike vektige interesser som kan begrunnes i garanti-vs-depositum alene. At det er vanlig i bransjen å nekte å ta imot kommunale garantier kan neppe sies å være et vektig argument - det har vært vanlig i bransjen å nekte å ta imot dette siden sosialtjenesteloven kom i 1992 og vel så det.

 

Ikke helt enig i at utleier ikke har noen vektige interesser. Det ligger et og annet bak her som er grunnen til at mange i bransjen ikke godtar sosial garanti. Det er ikke noe de gjør kun på pur faenskap, men fordi det er annerkjent at det ofte er til ulempe for utleier.

 

Ikke minst er ordningen tung å administrere med høyt tidsbruk for utleier (fordi ordningen tar utgangspunkt i å rette betalingskrav mot NAV, noe som ikke er den enkleste sak i verden). Ved drift over tid kan det ha blitt påvist at ordningen er for krevende å drifte i forhold til ordinært depositum. I enkelte tilfeller dekker ordningen også langt mindre enn ordinært depositum. Selv om det ikke har vært noen endring i hva den dekker så kan økonomiske tap som har oppstått i perioden som følge av manglende dekning ha drevet frem et behov for endring.

 

Om disse interessene skal veie tyngre enn leietakers blir jo en annen sak, men syntes ikke det er riktig å si at det ikke finnes noen vektige interesser for dette. At "halve" bransjen gjør dette uten skulle ha noen interesse av å gjøre det har jeg vanskelig for å akseptere.

Endret 12. november 2013 av Goggen 80

[Herr Brun]

Ja jeg blander oppsigelsesrett og tidsavgrensethet, fordi de faktisk henger samen. Hva med at du selv leser husleieloven så kan du se hvordan bestemmelse for oppsigelse av utleieavtaler varierer på bakgrunn av dette punktet. §9-5 som er blitt nevnt flere ganger tidligere gjelder f.eks. kun for tidsuavgrensede avtaler.

§ 9-5 gjelder også tidsbegrensede husleieavtaler hvor det er avtalt oppsigelsesadgang eller hvor leietaker ikke er informert om manglende oppsigelsesadgang (Med andre ord er det som hovedregel oppsigelsrett i tidsbegrensede husleieavtaler). Dette til tross for bestemmelsens misvisende tittel.

 

Man kan også helt fint avtale uoppsigelig, tidsubestemt leieavtale. Med andre ord: Nei, disse henger ikke sammen, og det du skrev om tidsbestemthet og oppsigelseadgang er følgelig helt feil. Det som kjennetegner en tidsbestemt avtale er at den løper ut uten oppsigelse på et visst tidspunkt, ikke at den ikke kan sis opp. Men det er en vanlig misforståelse å anta at det henger sammen, og er talende for din forståelse av loven.

[Herr Brun]

Ikke minst er ordningen tung å administrere med høyt tidsbruk for utleier (fordi ordningen tar utgangspunkt i å rette betalingskrav mot NAV, noe som ikke er den enkleste sak i verden). Ved drift over tid kan det ha blitt påvist at ordningen er for krevende å drifte i forhold til ordinært depositum. I enkelte tilfeller dekker ordningen også langt mindre enn ordinært depositum. Selv om det ikke har vært noen endring i hva den dekker så kan økonomiske tap som har oppstått i perioden som følge av manglende dekning ha drevet frem et behov for endring.

Fellesnevneren for disse argumentene er at de alle fint kan møtes med "det burde du tenkt på da du som profesjonell utleier inngikk avtalen". For øvrig vil økonomiske tap som ikke dekkes fort være oppsigelsesgrunn i seg selv, og i alle fall et vektig argument for oppsigelse uavhengig av depositumordning.

[Goggen 80]

Fellesnevneren for disse argumentene er at de alle fint kan møtes med "det burde du tenkt på da du som profesjonell utleier inngikk avtalen".

 

Det er forsåvidt riktig, men nå er det ikke slik at en eventuell feil gjort ved opprettelsen av avtalen nødvendigvis skal stå i evigheten. Derfor kommer alle leieavtaler enten med tidsavgrensing eller med en oppsigelsesrett som også inkluderer utleier.

 

I enkelte tilfeller kan også effekten av disse hindringene over tid vise seg å være større enn forventet, selv om problemstillingen var påtenkt. Hvis omfanget ble enten feilberegnet eller har vokst med samfunnsutviklingen. Det kan også være andre forhold i utleiers livssitasjon som fører til redusert kapasitet til å håndtere disse utfordringene som kan ha kommet til underveis.

Endret 12. november 2013 av Goggen 80

[Goggen 80]

§ 9-5 gjelder også tidsbegrensede husleieavtaler hvor det er avtalt oppsigelsesadgang eller hvor leietaker ikke er informert om manglende oppsigelsesadgang (Med andre ord er det som hovedregel oppsigelsrett i tidsbegrensede husleieavtaler). Dette til tross for bestemmelsens misvisende tittel.

 

Man kan også helt fint avtale uoppsigelig, tidsubestemt leieavtale. Med andre ord: Nei, disse henger ikke sammen, og det du skrev om tidsbestemthet og oppsigelseadgang er følgelig helt feil. Det som kjennetegner en tidsbestemt avtale er at den løper ut uten oppsigelse på et visst tidspunkt, ikke at den ikke kan sis opp. Men det er en vanlig misforståelse å anta at det henger sammen, og er talende for din forståelse av loven.

 

Hvorvidt man "helt fint" kan avtale en uopsigelig tidsubestemt avtale er et spørsmål i seg selv. Her kommer man bl.a. inn på avtalelovens §36 om urimelige avtaler og ensidige disposisjoner. Jeg er ikke sikker på om svaret her er like enkelt som du vil ha det til.

 

Uavhengig av dette er ikke det faktum at koblingen mellom tidsbestemmelser og oppsigelsesrest kan oppheves et bevis på at koblingen aldri eksisterte. Tvert i mot, det faktum at unntak må spesifikt avtales understreker at det i utgangspunktet er en kobling mellom disse to.

 

"Det som kjennetegner en tidsbestemt avtale er at den løper ut uten oppsigelse på et visst tidspunkt, ikke at den ikke kan sis opp."

 

Hvor sier jeg at en tidsbestemt avtale kan sies opp? Tvert i mot har jeg sagt det motsatte at når avtalen er er tidsUbestemt må den kunne sies opp.... Din noe uvanlige missforståelse er talende for din forståelse generelt.

Endret 12. november 2013 av Goggen 80

[Goggen 80]

§ 9-5 gjelder også tidsbegrensede husleieavtaler hvor det er avtalt oppsigelsesadgang eller hvor leietaker ikke er informert om manglende oppsigelsesadgang (Med andre ord er det som hovedregel oppsigelsrett i tidsbegrensede husleieavtaler). Dette til tross for bestemmelsens misvisende tittel.

 

På bakgrunn av at unntak kan avtales er dette nå blitt en "hovedregel". Det var en interresant tolkning. Behovet for å spesifikt avtale unntak ville vel heller tilsi at hovedregelen er det motsatte.

Endret 12. november 2013 av Goggen 80

[Herr Brun]

Når lovens ordning er at avtalen er oppsigelig med mindre x, så er det det som er hovedregelen. Og en husleieavtale er oppsigelig med mindre det gis melding om det motsatte.

 

Hva gjelder avtalelovens § 36 så er det alltid en konkret vurdering i den enkelte sak om den kan settes til side, så man kan "helt fint" avtale at huseier ikke skal ha oppsigelsesrett. Det kan utvikle seg til å bli urimelig, eller det kan utvikle seg uten å være urimelig, men man har helt klart muligheten.

[krikkert]

 

Ikke helt enig i at utleier ikke har noen vektige interesser. Det ligger et og annet bak her som er grunnen til at mange i bransjen ikke godtar sosial garanti. Det er ikke noe de gjør kun på pur faenskap, men fordi det er annerkjent at det ofte er til ulempe for utleier.

 

Ikke minst er ordningen tung å administrere med høyt tidsbruk for utleier (fordi ordningen tar utgangspunkt i å rette betalingskrav mot NAV, noe som ikke er den enkleste sak i verden). Ved drift over tid kan det ha blitt påvist at ordningen er for krevende å drifte i forhold til ordinært depositum. I enkelte tilfeller dekker ordningen også langt mindre enn ordinært depositum. Selv om det ikke har vært noen endring i hva den dekker så kan økonomiske tap som har oppstått i perioden som følge av manglende dekning ha drevet frem et behov for endring.

 

Om disse interessene skal veie tyngre enn leietakers blir jo en annen sak, men syntes ikke det er riktig å si at det ikke finnes noen vektige interesser for dette. At "halve" bransjen gjør dette uten skulle ha noen interesse av å gjøre det har jeg vanskelig for å akseptere.

 

Det du beskriver er ikke interesser som er vektige nok til å overstige leietakers interesser. Tidsbruken på en garantisak er ikke høyere enn en depositumssak med mindre man har å gjøre med et irregulært depositum (en praksis som for øvrig ikke er uvanlig i bransjen). "For krevende å drifte" forutsetter driftsutgifter av noen betydning i det hele tatt.

 

I dette innlegget skriver du effektivt sett "jeg kan ikke komme på noen vektige interesser, så lat som om jeg skrev noen, siden det må finnes noen".

[Goggen 80]

Tidsbruken på en garantisak er ikke høyere enn en depositumssak med mindre man har å gjøre med et irregulært depositum (en praksis som for øvrig ikke er uvanlig i bransjen).

 

Der er jeg nok uenig i. Saker med sosial garanti tar utgangspunkt i at man må fremsette betalingskrav mot NAV. Det er en organisasjon som er kjent for å være sta, firkantet og i overkant byråkratisert. Ikke minst har den ofte lang saksbehandlingstid.

Jeg vil påstå at disse sakene krever langt mer tidsbruk av utleier en regulært depositum.

 

Som jeg nevnte tidligere, når "halve" bransjen ikke godtar sosial garanti er det ikke tilfeldig, og det er ikke gjort på pur faenskap. Det er fordi ordningen skaper ulemper for utleier.

 

PS: "For krevende å drifte" forutsetter ikke nødvendigvis driftsutgifter, det var en referanse til tidsbruk (som forsåvidt er en driftsutgift litt avhengig av hvordan man ser på det).

Endret 13. november 2013 av Goggen 80

[krikkert]

Saker med sosialgaranti avgjøres av NAV, uavhengig av leietakers eventuelle protester. Prosessen mot NAV trenger ikke være lengre enn prosessen hadde vært mot en leietaker - forutsatt at utleier opptrer med noen grad av profesjonell standard.

 

Saker med depositum må derimot avgjøres av domstolene dersom leietaker ikke samtykker til trekk (med mindre trekket gjelder skyldig leie og vilkårene i husleieloven § 3-5 fjerde ledd er oppfylt), og søksmålsbyrden ligger på utleier. En leietaker som fremmer søksmål (og forhindrer vilkårene i § 3-5 fjerde ledd fra å være oppfylt) eller ikke samtykker vil kunne trekke saken betydelig ut i tid.

[Goggen 80]

Saker med sosialgaranti avgjøres av NAV.....

 

og akkurat der har du selve kjernen til mye av problemet. NAV og deres saksbehandlingsrutiner og saksbehandlingstider kan utgjøre et problem i seg selv, selv om det gjøres uavhengig av leietakers eventuelle protester.

 

I teorien trenger forsåvidt ikke prosessen mot NAV være lenger enn prosessen mot leietaker, det er forsåvidt rett. Dessverre er ordet "trenger" et nøkkelord i den setningen der.

Skille mellom teori og praksis er også et poeng, bransjens erfaringer med praksis sier noe annet.

[krikkert]

Jeg trodde ikke du hadde erfaring fra bransjen...?

[Goggen 80]

Godt å se at vi nå er over på person i stedet for sak, det er jo alltid en betryggende utvikling...

 

Forøvrig kan jeg ikke se at jeg har sagt hverken at jeg har slik erfaring, eller at jeg ikke har det.

 

Det eneste jeg har sagt er vel at jeg ikke har erfaring med utfallet av slike saker i rettsystemet /utfallet av skjønnsvurderingen i praksis.

[Goggen 80]

Når lovens ordning er at avtalen er oppsigelig med mindre x, så er det det som er hovedregelen. Og en husleieavtale er oppsigelig med mindre det gis melding om det motsatte.

 

Det er en meget generalisert tolkning av loven, den er faktisk litt mer spesifik enn som så:

 

-En tidsubestemt avtale er oppsigelig med mindre det gis melding om det motsatte.

-En tidsbestemt avtale derimot er i utgangspunktet uoppsigelig (og skal løpe til avtalt slutttidspunkt), med mindre unntak fra dette avtales, eller spesifike unntakskriterier er oppfyllt, jamfør §9-2 og det faktum at §9-5 i utgangspunktet kun inkluderer tidsubestemte avtaler.

 

Det er det som er hovedregelen i loven, og en klar indikasjon på at det er en kobling mellom tidsbestemthet og oppsigelsesrett. Denne koblingen kan oppheves, men som sagt før: det at en kobling kan oppheves er ikke det samme som at den aldri var tilstede i utgangspunktet.