Krav om depositum etter 8 år

[teb1986]

Hei

 

Trenger noen råd å tips,

 

Min mor fikk ett brev fra sitt leietaker firma at hun måtte betale ett depositum på 6 måneder leie (noe som er maksimum etter utleieloven)

 

Dette er opprinelig trygdeboliger som kommunen leier av ett firma, min mor har ikke fått henvendelsen fra kommune (vet ikke hvem som egentlig skal stå ansvarlig her får kommunikasjon)

 

Problemet er at henne er trygdet og har sosialgaranti (eller hva enn det heter) og hun har bodd i leiligheten i 8 år allerede.

 

Kan dem stille krav til depositum etter 8 år? Kan dem nekte sosialgarantien?

 

 

Og hva bør hun gjøre i dette tilfellet?

 

 

 

Takker får alle svar og håper også dere kan referere til kilder hvis mulig.

[Herr Brun]

Hvem er kontraktsmotpart i de avtaledokumentene som er signert? Når ble disse signert? Er de tidsbegrensede?

[teb1986]

Avtalen ble signert i 2005 og er ikke tidsbegrenset. Kontraktsmotpart er ikke kommune, men eier av trygdeleiligheten.

[Herr Brun]

Sier kontrakten noe om depositum?

[teb1986]

Hei, jeg skal ta en titt på kontrakten når jeg er hos min mor, mener kontrakten sier noe om en sum om depositum, men som sagt har hun hatt sosialgaranti.

[Herr Brun]

Dersom hun har hatt sosialgaranti i stedet for depositum i 8 år, så taler jo det ganske sterkt for at avtalen må forstås som at hun ikke trenger å stille depositum, men sosialgaranti.

[Goggen 80]

I så fall blir vel dette å anse som endringsoppsigelse.

 

Det er i utgangspunktet lov så lenge den er skriftlig varslet i rimelig tid, og saklig begrunnet.

 

Så blir spørsmålet om ønske om en annerledes depositumsordning godkjennes som en saklig begrunnelse. Her har jeg ingen erfaring, men skulle jeg tippe ville jeg sagt at ja det kan godkjennes.

 

Utleier er ikke forpliktet til å ta imot sosial garanti. Ordningen har noen klare ulemper for utleier, og det er vanlig at utleiere ikke godtar sosial garanti.

[Herr Brun]

Say what? Det er ca like saklig som å kreve høyere leie. Utleier er jo ikke forpliktet til å leie ut til den lave leien han har bundet seg til.

 

Nei vent litt, det ble han bundet til når han avtalte det.

[Goggen 80]

Men samtidig ble det avtalt en gjensidig oppsigelsesmulighet og tid, nettopp i tilfelle forhold skulle endre seg og avtalen ikke lenger skulle passe begge parter. Vanlig på en tidsuavgrenset kontrakt er vel 3 måneder.

 

De har bundet seg til at begge kan si opp kontrakten fordi de har avtalt det.

 

PS: Leie kan man også fint endre underveis, men det er regler for hvor ofte og hvor mye.

[Herr Brun]

Beklager, men du er helt på bærtur. Din løsning fratar leietaker all beskyttelsen som er ment å ligge i saklighetskravet.

[Svinks]

@ Goggen 80:

Husleieloven regulerer ganske klart utleiers adgang til å si opp leieavtalen:

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes, c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

 

 

Som du ser er det ganske klare begrensninger på når en utleier kan si opp en avtale, og at utleier ønsker seg et depositum i stedet for en husleiegaranti fra NAV/kommunen er ikke nevnt. Og godkjennes neppe som "annen saklig grunn" i punkt d.

[Herr Brun]

Det goggen påstår er jo nettopp at det er saklig grunn.

[Goggen 80]

Det vil jo bli en skjønnsvurdering, og jeg skal være den første til å innrømme at jeg ikke har noe data på hva som er vanlig bruk av skjønn i slike saker.

 

Jeg kan likevel ikke selv se noe usaklig i å ønske å organisere sine leieforhold på en annen måte, så lenge den nye måten er en vanlig og akseptert standard i bransjen. Det at man ikke godtar sosial garanti er faktisk vanlig, det er mange som ikke godtar det. Når den nye ordningen også er innenfor hva loven tillatter så virker det saklig på meg.

[Goggen 80]

Beklager, men du er helt på bærtur. Din løsning fratar leietaker all beskyttelsen som er ment å ligge i saklighetskravet.

 

Da forutsetter du at å ønske å omorganisere sitt leieforhold er usaklig.

 

Din løsning fratar utleier all gjensidighet som ligger i oppsigelsesretten. Det ligger et premiss for avtalen et begge parter (om enn på en rimelig /saklig måte) skal kunne tre ut av avtalen hvis den ikke lenger passer dem. Hvis utleier oppfatter at det tar for mye arbeid å administrere en ordning med sosial garanti, og ønsker en omlegging til bruk av kontant depositum er det ikke noe usaklig i det.

 

 

PS: Ellers hvis vi skal snakke om bærturer kan du jo ta en tur og lese deg opp på mulighetene til å sette opp prisen i etterkant av en avtale, noe du babla om lenger opp uten å akkurat ha alt på det tørre.

Endret 12. november 2013 av Goggen 80

[Herr Brun]

Lykke til med det resonnementet i en rettssak.

[nicho_meg]

Det vil jo bli en skjønnsvurdering, og jeg skal være den første til å innrømme at jeg ikke har noe data på hva som er vanlig bruk av skjønn i slike saker.

 

Jeg kan likevel ikke selv se noe usaklig i å ønske å organisere sine leieforhold på en annen måte, så lenge den nye måten er en vanlig og akseptert standard i bransjen. Det at man ikke godtar sosial garanti er faktisk vanlig, det er mange som ikke godtar det. Når den nye ordningen også er innenfor hva loven tillatter så virker det saklig på meg.

Prinsippet i norsk rett er at (gyldige) avtaler skal holdes.

Derfor kan ikke utleier i ettertid komme å protestere mot sosialgarantien. Kun hvis denne er bortfalt har utleier en saklig grunn for (endrings-)oppsigelse med ny avtale om depositum.

[Svinks]

Din løsning fratar utleier all gjensidighet som ligger i oppsigelsesretten.

 

Hvis du sammenlikner § 9-4 og 9-5 i husleieloven, ser du i hvilken grad retten til å si opp en tidsubestemt avtale er gjensidig. Begge kan si opp, men det legges ingen begrensninger på leiers rett til å si opp, mens for utleier er det klare begrensinger på retten til å si opp, man må ha gyldig grunn. I tillegg er det i § 9-7 klare formkrav til utleiers oppsigelse, men ingen formkrav til leiers oppsigelse. Retten til å si opp er dermed ikke fullstendig gjensidig. Husleieloven er utformet for å gi god sikkerhet for den svakere parten, leieren.

[Herr Brun]

Det holder forsåvidt muligens som saklig grunn etter pgrf 9-5 (men jeg tviler. Dette burde du tenkt på da du inngikk avtalen), men du vil slite temmelig mye i vurderingen etter pgrf 9-8.

[Goggen 80]

Ja prinsippet er at avtaler skal holdes, men det er stor forskjell på å bryte en avtale og å si opp en avtale. Når avtalen har fastsatte kriterier for hvordan den kan sies opp er ikke det å si opp avtalen å regne for et avtalebrudd.

 

Fordi en tidsuavgrenset avtale går (hvertfall potensielt) såpass langt fram i tid at det ikke er mulig å forutsi om avtalen på et framtidig tidspunkt vil være hensiktsmessig for begge parter, inkluderer avtalen en gjensidig oppsigelsesrett. Begge parter kan si opp avtalen hvis det nå viser seg at den ikke lenger passer dem. Utleier må på saklig måte begrunne hvorfor avtalen nå ikke lenger passer, men skal kunne tre ut av avtalen.

 

Hvis leietaker ønsker en avtale som ikke kan sies opp av utleier så må leietaker signere en tidsavgrenset avtale. Tilsvarende, hvis leietaker faktisk signer en tidsuavgrenset avtale må det forventes at man da aksepterer at utleier kan komme til å ønske å tre ut av avtalen på et tidspunkt.

Endret 12. november 2013 av Goggen 80

[Goggen 80]

 

Hvis du sammenlikner § 9-4 og 9-5 i husleieloven, ser du i hvilken grad retten til å si opp en tidsubestemt avtale er gjensidig. Begge kan si opp, men det legges ingen begrensninger på leiers rett til å si opp, mens for utleier er det klare begrensinger på retten til å si opp, man må ha gyldig grunn. I tillegg er det i § 9-7 klare formkrav til utleiers oppsigelse, men ingen formkrav til leiers oppsigelse. Retten til å si opp er dermed ikke fullstendig gjensidig. Husleieloven er utformet for å gi god sikkerhet for den svakere parten, leieren.

 

Enig i dette, inklusive at "Retten til å si opp er dermed ikke fullstendig gjensidig", men gjensidigheten skal heller ikke være totalfraværende. Det skal være mulig for utleier å tre ut av en avtale som ikke er hensiktsmessig for utleier. Du er ikke bundet til evig tid i en avtale som ikke er til din gunst. Ønskes en avtale som ikke kan sies opp må man signere en tidsavgrenset leieavtale.