Spørsmål om innhold i avtale mellom leietakere ved husleie.

[Skandinav]

Det dreier seg om 4 personer som skal studere 4 måneder i utlandet (Asia). Gjennom skolen er de henvist megler som leier ut hus. En av de 4 studentene kommer å stå som hovedleier og således være ansvarlig for husleia. Husleia skal deles på fire. Det skal i forkant innbetales 10% av den totale husleia før ankomst, dette gjøres individuelt direkte il megler. Resterende av husleie innbetales cash til utleier i løpet av den første måneden i utlandet.

 

Etter å ha fulgt med på forumet en stund, ser jeg at det ikke er uvanlig med spørsmål som dreier seg om konflikter i husleieavtaler, også i kollektiv.

Umiddelbart tenker jeg at det kan være lurt med en avtale disse fire mellom. Jeg tenker da på hvordan man gjennom en avtale f. eks. dekker opp for at en av partene kan trekke seg i siste stund, eller at en av partene blir syk å må reise hjem, eller noe så enkelt at det blir konflikt med ledsagende hjemlengsel. Målet med avtalen er derfor å unngå økt husleie for gjenværende parter.

 

Her er jeg rådvill og ber forumet om bistand. Er det i det hele tatt mulig å opprette en slik avtale i Norge som også er gyldig i utlandet? Finnes det allerede ferdige maler? Hva må absolutt være med i en slik avtale? Hva kan ikke avtales? Hvordan kan man utforme konsekvenser av avtalebrudd, etc.

 

Takk på forhånd.

[The Avatar]

Sjølve avtaledelen er eigentlig grei, ein avtale mellom dei fire vil være upåvirka av kvar i verden dere er.

 

Så ved å lage ein avtale som gjer alle fire til solidarisk ansvarlige i 4 måneder så er dere sikkra problem dere. Då vil alle måtte betale fullt ut for leigeperioden uansett kva som skjer. Det er ikkje nødvendig å liste opp alle tenkelige ting som kan skje med mindre dere vil legge inn noken unntak.

 

I utgangspunktet så er det lovlig å avtale nesten kva som helst (også ulovligheiter). Det største unntaket er at avataler som er sterkt urimelige eller som skaper skeivfordeling er ikkje lov.

[Herr Brun]

Sjølve avtaledelen er eigentlig grei, ein avtale mellom dei fire vil være upåvirka av kvar i verden dere er.

Det er en sannhet med mange modifikasjoner. Dersom meningen er at den skal håndheves for norske domstoler (og etter norsk rett) når man har kommet hjem, så er forsåvidt den saken grei, men dersom den skal kunne håndheves underveis i oppholdet er det ikke nødvendigvis like enkelt. At det ikke har noe å si hvor i verden man er er i alle fall alt for enkelt.

 

 

I utgangspunktet så er det lovlig å avtale nesten kva som helst (også ulovligheiter). Det største unntaket er at avataler som er sterkt urimelige eller som skaper skeivfordeling er ikkje lov.

Nei, avtaler om ulovligheter er som hovedregel ikke bindende, jf. NL-5-1-2. "Eller som skaper skeivfordeling" er også i overkant enkelt. En avtale kan skape skjevfordeling uten å være urimelig etter avtl. § 36.

[ole-jakob]

Man kan fint inngå en avtale i Norge som gjelder i utlandet. I og med alle er nordmenn (?), bør avtalen inneholde en bestemmelse om at søksmål skal anlegges ved en bestemt norsk domstol, f.eks Oslo tingrett, jf. Tvisteloven pgf. 4-6.

 

Jeg antar at det ellers kan være fornuftig å regulere hvor store andeler hver enkelt deltaker skal betale, når betaling skal skje og til hvilken konto. Videre bør det avklares hvorvidt det er mulig å si seg fri fra kontrakten og for hvilken tidsrom avtalen skal gjelde.

[Herr Brun]

Man kan fint inngå en avtale i Norge som gjelder i utlandet. I og med alle er nordmenn (?), bør avtalen inneholde en bestemmelse om at søksmål skal anlegges ved en bestemt norsk domstol, f.eks Oslo tingrett, jf. Tvisteloven pgf. 4-6.

Ja, det kan man. Men man må være bevisst på det, og det er ikke gitt at alle asiatiske lands internasjonale privatrett fungerer er lik den norske, eller engang følger samme hovedprinsipper. Sier forsåvidt ikke at det ikke gjør det, men å anta at det ikke har noenting å si hvor i verden en avtale skal håndheves og bare skrible i er en dårlig idé.

[krikkert]

Man bør derfor ha med en klausul om at tvister etter avtalen skal løses etter norsk rett og ved norske domstoler.

 

Det finnes ingen maler jeg er kjent med som tar opp temaet "intern avtale mellom kollektivmedlemmer i utlandet".

 

 

Hva bør man ha med i en slik avtale?

- Det åpenbare: Hvem er avtalen inngått mellom, og hva gjelder avtalen?

- Hvem dekker hvilke kostnader; hvem legger ut, hvem skal refundere, hvor mye, og innen når.

- Skal man operere med sikkerhet eller forskuddsbetaling?

- Hvilke konsekvenser skal det ha å bryte ovennevnte punkt? (Hvordan man utformer dette punktet kommer veldig an på hva man avtaler ellers...)

- Under hvilke omstendigheter (hvis noen) skal det være lov å bryte ut av avtalen?

- Hva skal skje hvis noen bryter ut av avtalen? Er avtalen da fortsatt bindende for de andre partene? Justeres pliktene slik at et eventuelt beløp nå skal deles på tre fremfor fire, og fjerdemann får refundert (evt forholdsmessig) beløpet?

 

Jo mindre du stoler på dine medleietakere, desto mer detaljert bør avtalen være. Eller, sagt på en annen måte, alle avtaler bør skrives med "hvor sannsynlig er det at jeg må i retten med dette" i bakhodet.

[nicho_meg]

Og ikke glem at ved uklarheter vil retten regelmessig gå i favør den som ikke skrev avtalen. (Ifølge foreleseren vår i kontraktsrett.)

[Skandinav]

Tusen takk dere alle for gode svar!