Hva har oppgradert rør - og elanlegg å si for salg av borettslagsleilighet?

[ostenxx]

I forbindelse med oppussing av borettslagsleilighet tidligere i år tok jeg meg råd til å oppgradere rørleggerbiten med nye rørføringer i kjøkkenskap, ny varmtvannstank (innebygd i skap), ny stoppekran, opplegg for oppvaskmaskin, elektronisk vannlås m.m. Dette var den dyreste investeringen i oppussingen, men til min fortvilelse virket det som om megleren ikke brydde seg om dette ved ny takst av boligen etter oppussing. I samtale med megler har jeg hørt at folk flest kun bryr seg om valg av veggmaling, gulv og kjøkkenfronter når de skal kjøpe seg bolig... Dette i følge megler.

 

Nå for tiden har jeg (etter mye problemer med vaskemaskinen) fått oppgradert noen viktige strømkurser til automatsikringer m/jordfeilbrytere. Dette var helt nødvendig etter mitt skjønn, men jeg vurderer også å få oppgradert hele sikringsskapet ganske snart (noe som strengt tatt ikke må gjøres).

 

Spørsmålet blir dermed om det lønner seg å oppgradere rør - og elanlegg, eller om dette er penger ut av vinduet i salgssammenheng? Er det bedre å bare sparkle litt vegger og ta noen strøk maling fremfor sikring mot lekkasje/flom og brann i elanlegget?

 

Jeg ønsker først og fremst å ikke gå i tap ved salg (noe jeg naturligvis vet jeg ikke har garantier for).

 

[Pugnax]

I forhold til taksten tviler jeg på at det har noe å si og vil gå tapt.

 

Men dersom riktig person kommer, f.eks en som er interessert i leiligheten men litt på gjerdet. Denne personen kan nok sånne ting være noe som gjør at han går for den.

 

Jeg er en slik, kjøpte meg leilighet for ikke så lenge siden. Satt med to stk som mulige men kunne bare by på en omgangen (naturligvis) og da var det den som hadde oppdatert alt elektrisk og at borettslaget hadde foretatt undersøkelser av rørene, samt at rør inne i leiligheten (kjøkken og bad) var relativt nye.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Dette er oppgraderinger som er lite synlig, og dessverre av liten interesse, for den gjennomsnittlige person på visning, og det er derfor viktig at dette fremkommer av prospekt/annonse. En takstmann sier som regel at el og vvs ligger utenfor hans kompetanseområde, og tar ikke med mer enn han må med mindre det fremkommer tydelige mangler.

[The Avatar]

Folk flest er ikkje spesielt fornuftige når dei kjøper bolig. Så det stemmer nok det meglaren seier om at folk er meir opptatt av at innerveggane ser fine ut enn dei er opptatt av at huset har tett tak og ikkje er ubeboelig pga råte.

 

Du ser samme tendensen i forhold til oppussing av dyre rom som kjøkken eller bad. Sjølv om du bruker 200k på å modernisere badet så skal det ein del til at du får 200k+ ekstra når du selg boligen.

Når folk kjøper bruktbil så er det plutselig veldig viktig at alle servicene er tatt, men kjøper ein bolig for mange milioner kroner så gidder ikkje folk å løfte på panseret ein gong.

 

Det du derimot får igjen for investeringane dine er når den potensielle kjøparen har fleire boliger å velge mellom. Kjøparen betaler kanskje ikkje noke særlig meir boligen, men det kan være akkurat desse oppgraderingane som gjer din bolig til det beste kjøpet. Særlig i eit litt treigt marked vil slike ting få utslag.

 

Pass derfor med at meglaren din får med desse opplysningane i prospektet. Kjøpere med litt teknisk bakgrunn eller kompetanse vil med ein gong forstå kva kvaliteter slike oppgraderinger utgjer i boligen.

 

 

PS. Du kan også sjølvsagt bytte meglar dersom du ikkje er fornøgd. Dersom meglaren din representerer din bolig for dårlig så vil det kunne være mykje å tjene på å finne ein megler som kan selge inn dei utbetringane som du har gjort.

Når det er snakk om borettslagleiligheiter så kan du også vurdere å selge boligen sjølv utan hjelp frå meglar, då borettslagleiligheiter ofte er svært enkle å selge.

[ostenxx]

Folk flest er ikkje spesielt fornuftige når dei kjøper bolig. Så det stemmer nok det meglaren seier om at folk er meir opptatt av at innerveggane ser fine ut enn dei er opptatt av at huset har tett tak og ikkje er ubeboelig pga råte.

 

Du ser samme tendensen i forhold til oppussing av dyre rom som kjøkken eller bad. Sjølv om du bruker 200k på å modernisere badet så skal det ein del til at du får 200k+ ekstra når du selg boligen.

Når folk kjøper bruktbil så er det plutselig veldig viktig at alle servicene er tatt, men kjøper ein bolig for mange milioner kroner så gidder ikkje folk å løfte på panseret ein gong.

 

Det du derimot får igjen for investeringane dine er når den potensielle kjøparen har fleire boliger å velge mellom. Kjøparen betaler kanskje ikkje noke særlig meir boligen, men det kan være akkurat desse oppgraderingane som gjer din bolig til det beste kjøpet. Særlig i eit litt treigt marked vil slike ting få utslag.

 

Pass derfor med at meglaren din får med desse opplysningane i prospektet. Kjøpere med litt teknisk bakgrunn eller kompetanse vil med ein gong forstå kva kvaliteter slike oppgraderinger utgjer i boligen.

 

 

PS. Du kan også sjølvsagt bytte meglar dersom du ikkje er fornøgd. Dersom meglaren din representerer din bolig for dårlig så vil det kunne være mykje å tjene på å finne ein megler som kan selge inn dei utbetringane som du har gjort.

Når det er snakk om borettslagleiligheiter så kan du også vurdere å selge boligen sjølv utan hjelp frå meglar, då borettslagleiligheiter ofte er svært enkle å selge.

 

 

Jeg har ikke tenkt å selge nå, men innenfor et 3-4 års perspektiv. Dette er min første eide bolig og slik sett noe jeg har jobbet ganske hardt for å oppnå. Ønsket er naturligvis å ikke tape store summer på unødvendige oppgraderinger med tanke på tidsperspektivet jeg skal eie denne boligen. Slik jeg tolker svarene deres vurderer jeg heller å bytte innedører (4 stk gamle i skrivende stund) samt ta en lett oppussing av badet (ny tapet, våtromsmaling, ny innredning og nytt toalett). Jeg tror disse oppgraderingene vil gi mer gevinst enn fullrennovering av sikringsskapet.

[Andrull]

Megler kan si hva han vil, for som sagt litt lengre oppe så kan dette være et viktig argument for noen.
Jeg gir faen i fargen på veggen, eller om han har pyntet på forhånd, eller om man får servert kake på visninga. Det er den tekniske tilstanden, i tillegg til de åpenbare tingene man ser i annonsen på forhånd, som har noe å si.

Elanlegget er det første jeg spørte om når jeg skulle finne meg en leilighet (og jeg skulle bare leie!). At røranlegget både SER bra ut, OG opplyses om at det er nyoppusset er store pluss i margen.

For det er jo ikke megler som skal kjøpe leiligheten, men en kjøper. Og med skikkelig El-Anlegg og røranlegg stiller du nok sterkere, selv om jeg ikke kan svare på om det lønner seg økonomisk. Og for selv de som ikke bryr seg, så vil nok de fleste kunne se en fordel med at ting bak veggene også er på stell.

 

Typiske krav for meg, som sikkert ikke kan være eneste:

PC-rommet MÅ ha 16A-kurs (PC), komfyr/platetopp MÅ ha min. 25A kurs (Induksjonstopp) + 13/16A til ovn, og stua skal gjerne ha flere kurser, hvor alle/de fleste helst skal være 16A minimum, gjerne trege, (lydanlegg, plasma + støvsuger varmovner trekker masse strøm). Samt en eller flere kraftige kurser (til garasje/utested om det eksisterer) for power-tools og hurtiglader for EL-bil etc..

Automatsikringer er selvfølge, og det samme med jordfeilbryter. At det er lagt opp for 12V-LED-spotter og slikt kommer som ekstra pluss.
Slitte rør som tetter seg for , amatøranlegg som ofte skaper hodebry og ser stygt ut er ikke noe jeg gidder å slite med resten av livet.

Endret 31. august 2013 av Andrull

[TheHawk]

Hvorfor må du ha 16A på pcrommet? Trenger du alene 3600W? Selvfølgelig er det ingenting negativt med å ha 16A kurser uansett.

 

Hurtiglader til ELbil? Koster jo skjorten for sånt :-P

[Andrull]

PCen kan trekke opp mot rundt 3Kw kontinuerlig når jeg skal kjøre maks på alt. (Og noe mer ved oppstart)

 

Ikke noe jeg kjører hver dag, men greit å ha ekstra til skjermer og annet også.

 

Hurtiglader til EL bil er nok dyrt ja, men sikkert gull verdt om du har EL-bil. En god vanlig 230v, 16A kurs er vel minimum for noen vanlige ladere, så minst dette er vel lurt.

[TheHawk]

PCen kan trekke opp mot rundt 3Kw kontinuerlig når jeg skal kjøre maks på alt. (Og noe mer ved oppstart)

 

Ikke noe jeg kjører hver dag, men greit å ha ekstra til skjermer og annet også.

 

Hurtiglader til EL bil er nok dyrt ja, men sikkert gull verdt om du har EL-bil. En god vanlig 230v, 16A kurs er vel minimum for noen vanlige ladere, så minst dette er vel lurt.

Så du har en psu på 3KW. Den var ny for meg. Hvilken spec har du på pc'en din?

 

Vanlig lading kan gjøres på en 16A stikk ja. Tar ca 7-8 timer +\- hvilken type bil du har. Krever en del mer om du skal ha hurtiglader så ta kontakt med noen som kan gi deg en reel pris før du i det hele tatt sier at du vil ha det. Dersom du er avhengig av at bilen skal være klar igjen på 20-30 min så kan det sikkert være bra.

 

En annen ting. Du skal ikke hurtiglade bilen for ofte da alle typer batteri har godt av treg lading til tider.

[Andrull]

Tja, det er nok kanskje ikke helt standard-PC akkurat, men 3KW blir det raskt med litt gaming.

Har en 1,2 KW PSU, vel og merke ikke den beste kvaliteten og litt gammel, så må i skrivende stund bytte ut en kondensator som er gåen pga litt overbelastning.

Men har også en sekundær PSU på 600W som holder liv i en del lys/vifter/motor/mini-luftkompressor (for fjerning av støv etc) som er innebygget i kabinettet. (er dog supplementert av noen store kondensatorer for å takle belastningen).

Ellers er det også en sekundær-maskin (Laptop) på 90W som driver en del enkle sensor/kabinettet-funksjoner og kabinettskjerm, overvåkning og slikt. Men til syvende og sist så er det store trekket fra kjøleanlegget på 1600-1700W (kontinuerlig, og en del høyere peak), som kjøler ned vannet og luften i kabinettet (og kompressoren) ned til minus 20-30 grader celsius.

Nå er det sjeldent alt belastes samtidig, så 3KW er et greit snitt, men kan nok i ekstreme tilfeller krype opp mot 16A-grensen, og har derfor en egen 16A sikring i PCen.

 

Edit:

På vanlige dager så kan jeg vri på en ventil for å bruke vanlig kjøling som bare trekker et par watt, men det er jo kjedelig til tider.

 

Men selv om man ikke har SÅ heftig PC, så er det jo greit med varmovn, støvsuger osv.. som jo trekker raskt en del effekt over 10A om man kombinerer det med en PC og slikt.

 

Når det kommer til hurtiglader så monteres disse vel ganske spesielt opp, og er vel ganske spesiell kurs på 400V trefas og 40A eller noe i den duren.

Endret 1. september 2013 av Andrull

[TheHawk]

Tja, det er nok kanskje ikke helt standard-PC akkurat, men 3KW blir det raskt med litt gaming.

 

Har en 1,2 KW PSU, vel og merke ikke den beste kvaliteten og litt gammel, så må i skrivende stund bytte ut en kondensator som er gåen pga litt overbelastning.

Men har også en sekundær PSU på 600W som holder liv i en del lys/vifter/motor/mini-luftkompressor (for fjerning av støv etc) som er innebygget i kabinettet. (er dog supplementert av noen store kondensatorer for å takle belastningen).

Ellers er det også en sekundær-maskin (Laptop) på 90W som driver en del enkle sensor/kabinettet-funksjoner og kabinettskjerm, overvåkning og slikt. Men til syvende og sist så er det store trekket fra kjøleanlegget på 1600-1700W (kontinuerlig, og en del høyere peak), som kjøler ned vannet og luften i kabinettet (og kompressoren) ned til minus 20-30 grader celsius.

 

Nå er det sjeldent alt belastes samtidig, så 3KW er et greit snitt, men kan nok i ekstreme tilfeller krype opp mot 16A-grensen, og har derfor en egen 16A sikring i PCen.

 

Edit:

På vanlige dager så kan jeg vri på en ventil for å bruke vanlig kjøling som bare trekker et par watt, men det er jo kjedelig til tider.

 

Men selv om man ikke har SÅ heftig PC, så er det jo greit med varmovn, støvsuger osv.. som jo trekker raskt en del effekt over 10A om man kombinerer det med en PC og slikt.

 

Når det kommer til hurtiglader så monteres disse vel ganske spesielt opp, og er vel ganske spesiell kurs på 400V trefas og 40A eller noe i den duren.

Ser den, men det er ikke ofte man trekker maks av en psu av erfaring. Dog kan jo du være unntaket.

 

Samme gjelder for varmeovn og støvsuger, disse to er eksempler på elektriske ting som bruker mye strøm i et kort tidsrom under oppstart før de legger seg ned.

 

Uansett du har nok behovet ja.

 

Tilbake til tema:

 

Jeg ville være ekstra positiv til å by på leilighet/hus om jeg viste at anlegget var oppgradert.

[ostenxx]

Takker for innspill.

 

Det som har med kurser og stikkontakter er ikke essensielt i denne sammenhengen - det blir ikke oppgradert. Men det er snakk om innmaten i sikringsskapet. Nå for tiden står det igjen 5 vanlige kurser (stort sett 10A) samt hovedsikringen. Det er disse kursene jeg vurderer å oppgradere i fremtiden. I tillegg vil jeg vurdere lynvern.

 

Prisoverslaget jeg fikk tilsa at resten av oppgraderingen vil koste anslagsvis 8000 kr, altså totalt 12000 kr totalt for oppgradering av alle 10 kursene, hovedsikring samt innstallering av lynvern.

 

Jeg får se an hva jeg kommer til å gjøre, men basert på argumentasjonen over vil det kanskje gi meg ekstra moment ved et evt. salg. Slik markedet er her for tiden tror jeg oppgradert rør - og elanlegg vil skille meg ut i positiv retning sett i forhold til den jevne leilighet i borettslaget. Med andre ord vil det antakelig gjøre at folk er mer villig til å kjøpe etter visning. Men prismessig tror jeg det har lite å si.

Endret 1. september 2013 av ostenxx

[TheHawk]

Offtopic:

 

For å avslutte hurtiglader diskusjonen og for at evt. andre som leser tråden skal få svar. Har jeg sjekket litt rundt i forbindelse med en fagmesse. Hurtigladepunkt (bare utstyr) er ikke så ille alikavel. Fra ca 11 000,- og oppover. Det du trenger er da minimum en 36A kurs for å drive den alene.