Ny takst av eiendom

[Running Fox]

Jeg har kjøpt en eiendom på 400 m2 hvor det står en kondemnabel bolig. Eiendommen fikk jeg kjøpt for 300 000 kroner. Dette var 200 000 kroner under hva den sto til salgs for.

 

Jeg planlegger å tegne et ny bolig på eiendommen og søke rivning av den kondemnable boligen som står der i dag. (Jeg er profesjonell i forhold til å lage tegninger og søknad).

 

Om jeg får en byggetillatelse og river eksisterende bygg, regner jeg med at eiendommen stiger i verdi. Min plan er så å få en ny takst på eiendommen og søke lån med pant i eiendommen, men samtidig ha noe egenkapital ved siden av.

 

Mitt spørsmål er som følger:

 

Vil jeg kunne få ny takst av eiendommen om jeg får en slik byggetillatelse?

 

Er det sannsynlig at eiendommen stiger i verdi om jeg river og får byggetillatelse?

[Inge Rognmo]

Du får nok ikke noen ny takst bare på grunnlag av en byggetillatelse, nei. Når det nye huset er ferdigstilt, derimot, så vil tomta+huset naturlig nok stige i verdi, og taksten selvfølgelig det samme... Under byggeprosessen må du uansett ta opp et byggelån i stedet for ordinært boliglån; nettopp fordi boligen som skal tjene som pant ikke er ferdig enda, og altså mindre verdt enn lånet. Byggelån har derfor betydelig høyere rentenivå enn vanlige pantelån, men er vel ikke helt oppe på forbrukslån-nivået...

[Running Fox]

Takk for svar Inge.

 

Hvorfor tror du at jeg ikke får ny takst ved byggetillatelse?

 

Tror du dette vil være til hinder for å motta et byggelån?

 

Jeg har ikke så mye egenkapital, men håper på å skaffe 200 000 kr.

 

Jeg hadde håpet at boligens verdi etter nye takst ville gi meg rett til å låne med pant i eiendommen.

 

Trenger vel et byggelån på rundt 2,5 mill.

 

Boligen jeg tenker å bygge vil gå over 3 etasjer, og ha en grunnflate på ca. 100m2. Jeg tenkte at jeg skulle leie ut nederste etasje og regner med en leieinntekt på ihvertfall 10 000 kr/mnd.

[( )]

Hvis byggmassen rent faktisk er kondemnabel, og derfor altså en kostnad som enhver utbygger vil måtte dekke, burde det faktum at byggmassen har blitt fullstendig fjernet, gi eiendommen en øket verdi i forhold til når man måtte regne fra rivningskostnadene. Denne økede verdien vil uansett ikke komme opp i den verdien en ferdigstillet bygning ville gi eiendommen, men burde altså kunne være større enn verdien av tomten med påstående rønne.

 

Men hvorvidt takstmenn og/eller långivere vil være enige, har jeg ingen forutsetninger for å kommentere...

 

Systemet med byggelån som ved ferdigstillelse konverteres til pantelån, er det man uansett må regne med å måtte gå inn på.

[Running Fox]

Slik jeg selv har resonnert, så vil verdien av tomten være høyere når rønnebygget er revet og det er gitt byggetillatelse. Tomten ligger usjenert til, er svært bynært og har prima utsikt. 200 meter fra sentrum av en relativt stor norsk by.

Verdien av det ferdige bygget vil med stor sannsynlighet være høyere enn det koster å bygge. Med sikre skattefrie leieinntekter på minimum 10000 kr i måneden, vil jeg være i stand til å bære et relativt høyt lån på bygget.

 

Med dette som et utgangspunkt, tror jeg at mange banker vil kunne tilby meg et gunstig byggelån.

[Inge Rognmo]

Jeg har egentlig lite erfaring med dette rundt nybygg; banken må jo være i stand til å ha en formening om hvor mye de vil gi i lån, ut fra tomtas verdi og hvilket hus du tenker å bygge, og hvor mye de regner med hus+tomt vil være verdt når det er ferdig, slik at de kan si ja/nei til om du faktisk kan få et vanlig boliglån med tilstrekkelig pantegrunnlag (lån innenfor 85% av takst) når huset er ferdig. I utkantstrøk kan jo markedsverdien på huset være betydelig lavere enn de faktiske kostnadene for tomt+husbygging... Ikke en ønskesituasjon verken for banken eller låntakeren.

 

At du kan få noen offisiell takst fra en takstmann på et hus som ikke er bygget, har jeg liten tro på. Men dette har nok husleverandør/arkitekt/byggmester og bank bedre forutsetninger for å kjenne til og opplyse om...

Endret 18. august 2013 av Inge Rognmo

[( )]

Ja - men da med utgangspunkt i tomten og den planlagte bygningen. Ikke tomten alene, hverken i ryddet eller uryddet tilstand. Rett og slett fordi at den verdien tomten har, høyst sannsynlig bare blir en brøkdel av påregnelige byggekostnader.

 

Uansett, lykke til!

[Running Fox]

Ja - men da med utgangspunkt i tomten og den planlagte bygningen. Ikke tomten alene, hverken i ryddet eller uryddet tilstand. Rett og slett fordi at den verdien tomten har, høyst sannsynlig bare blir en brøkdel av påregnelige byggekostnader.

 

Uansett, lykke til!

 

Takk til dere begge to for svært gode råd.

 

Her er nok mye som jeg ikke er helt "stø" på. Vurderer derfor å trekke til meg noe kompetanse som kan denne biten bedre enn meg slik at regnestykket ikke går i minus. Enn så lenge, kan jeg kanskje forsøke å tilegne meg ting best mulig på egenhånd.

 

 

[krikkert]

Med sikre skattefrie leieinntekter på minimum 10000 kr i måneden, vil jeg være i stand til å bære et relativt høyt lån på bygget.

 

Bygg ikke huset ditt på "sikre skattefrie leieinntekter". Det er omtrent like lurt som det var å låne penger under forutsetning av maksimalt rentefradrag på 80-tallet.

 

Da setter du effektivt sett huslånet ditt på 1) at leieinntektene forblir skattefrie, og 2) at leieinntektene er sikre, i betydningen at leietaker har både vilje og evne til å betale leie i tide.

[Running Fox]

 

Bygg ikke huset ditt på "sikre skattefrie leieinntekter". Det er omtrent like lurt som det var å låne penger under forutsetning av maksimalt rentefradrag på 80-tallet.

 

Da setter du effektivt sett huslånet ditt på 1) at leieinntektene forblir skattefrie, og 2) at leieinntektene er sikre, i betydningen at leietaker har både vilje og evne til å betale leie i tide.

 

Godt poeng.

 

Når jeg skriver "sikre skattefrie inntekter" kan det godt omformuleres til "i overveiende grad sikre skattefrie inntekter".. Jeg bygger ikke på det ene og alene, men det er er vesentlig moment som vil med overveiende grad av sannsynlighet vil gjøre meg i stand til å betjene det lån jeg behøver.

[hean]

Kan svare for meg selv... hvis valget var mellom en tomt med hus som måtte rives uten å være sikker på å få bygd nytt og en tom tomt med byggetillatelse der byggestart kunne startet umiddelbart så ville jeg uten tvil betalt mer for en tom tomt meg byggetillatelse. Det andre alternativet er jo rene gamblingen...

 

Tipper heller ikke andre er så ulik meg i det jeg mener er en ganske opplagt sak og det er vel det verdivurderinger baserer seg på.

[Running Fox]

Kan svare for meg selv... hvis valget var mellom en tomt med hus som måtte rives uten å være sikker på å få bygd nytt og en tom tomt med byggetillatelse der byggestart kunne startet umiddelbart så ville jeg uten tvil betalt mer for en tom tomt meg byggetillatelse. Det andre alternativet er jo rene gamblingen...

 

Tipper heller ikke andre er så ulik meg i det jeg mener er en ganske opplagt sak og det er vel det verdivurderinger baserer seg på.

Enig.

 

Forøvrig fortjener du honnør for det stiligste profilbildet her på sighten. Kudos!

[hean]

Enig.

 

Forøvrig fortjener du honnør for det stiligste profilbildet her på sighten. Kudos!

 

Takker for den

 

Det du må tenke på er at om du søker byggetillatelse og få avslag må du nok opplyse dette når du selger og da blir verdien på tomten omtrent null.

[Running Fox]

 

Takker for den

 

Det du må tenke på er at om du søker byggetillatelse og få avslag må du nok opplyse dette når du selger og da blir verdien på tomten omtrent null.

Den som ikke våger, intet.......(ja, resten vet du)......