Haster det med å komme inn på boligmarkedet?

[Zeph]

Dersom ein skal flytte etter ein periode med prisnedgang er det og sjanse for at den nye bustaden har gått ned i pris. Det å ikkje tene på eit sal, eventuelt tape, betyr ikkje nødvendigvis at du har tapt pengar.

[hean]

Dersom ein skal flytte etter ein periode med prisnedgang er det og sjanse for at den nye bustaden har gått ned i pris. Det å ikkje tene på eit sal, eventuelt tape, betyr ikkje nødvendigvis at du har tapt pengar.

 

Kjøper man en større bolig så er det faktisk en fordel om prisene går ned... med ett unntak.

 

Har prisene falt siden man kjøpte seg inn vil man ha mistet en god del av egenkapitalen (kanskje alt ++) på prisnedgangen og prisen megleren tar. Da hjelper det kke at en bolig koster like lite å kjøpe hvis egenkapitalen er vekke.

[e.hansen]

Sistnevnte scenario vil sannsynligvis være ganske surt, men for de som bytter bolig vil det være mer eller mindre like surt uansett om man flytter nå eller utsetter flyttingen.

 

Det å ikke ha 25% høyere lånesaldo/renteutgifter er vel ikke surt? Man føler seg kanskje ikke så rik siden den nye boligen har lavere verdi. Men er man ung og skal bo der en stund så er ikke det så ikke det så surt.

 

Jeg er helt enig at det er umulig å time topper og bunner i markedet. Men dersom man får med seg noe oppgang/nedgang så har det store implikasjoner.

 

 

OBOS prisene var 9.2% høyere i august enn i dag. En bolig til 3,5 mill i dag kostet 322.000 mer i august.

 

Dette legger boligkjøperene merke til. Meglerene har begynt å klage over at media skaper dårlig psykologi i markedet når de skriver om slikt.

 

Men det er det samme når prisene stiger. Da kan man hele tiden lese at det gjelder å handle nå hvis ikke så blir man stående igjen på perrongen når toget går osv. Eller som TS i denne tråden «Er det lurt av meg å jobbe ekstra med sparingen og komme meg fort inn på boligmarkedet før det blir mye værre». Dette medfører at tempoet og etterspørselen i markedet øker og det gjør prisene også.

 

Når prisene faller så ser kjøperene at dersom de venter litt så kan man tjene på det. Mange blir mer forsiktig. De selger før de kjøper og kanskje velger å leie dersom de ikke får kjøpt noe nytt innen overtagelse. Det gjør at tilbudet bygger seg opp. Kjøperene får mer å velge i og prisene faller ytterligere.

[Sheldon C]

 

Kjøper man en større bolig så er det faktisk en fordel om prisene går ned...

 

Prisnedgang betyr at du vil sitte med dårligere sikkerhet på lån og banken vil derfor gi mindre gunstige lånebetingelser.

[hean]

 

Prisnedgang betyr at du vil sitte med dårligere sikkerhet på lån og banken vil derfor gi mindre gunstige lånebetingelser.

 

Hadde du sitert hele innlegget så kanskje du ser jeg var inne på det...

[e.hansen]

Boligprisene fortsatte sin svake utvikling (se figur fra EFF statistikken) og 2013 var det første året på lenge hvor vi hadde boligprisfall i Norge.

 

Boligprisene i Norge var 0,7% høyere for et år siden enn hva de er i dag.

Oslo -0,9%

Kristiansand -5,6%

Stavanger -2,4%

Tromsø har hatt best prisutvikling med +6%

[Atmosphere]

 

[..] Meglerene har begynt å klage over at media skaper dårlig psykologi i markedet når de skriver om slikt. [...]

Orkesteret som spiller mens Titanic synker?

 

For morsom lesning anbefaler jeg å lese hva utenlandske aviser og eksperter merner om det norske boligmarkedet.

[kremt]

Rykter melder om fulle visninger i Trondheim den første helgen. Salgstakten er ikke spesielt høy, og budene hagler ikke.

Likevel, boliger blir omsatt, og det er ikke full stans. Noen objekter har ligget et helt år, selgerne har fortsatt høye forventninger etter de siste årenes prisutvikling.

En nedgang nå er sunt for alle. De som skal inn for første gang og de som skal bytte seg oppover, mellomlegget blir mindre.

Det som er urovekkende er at nedgangen kommer uten noen indikasjon på nedgang ellers i økonomien. Renta er på knapt 4 % ut til kunde, de fleste har jobb (eller trygd som altfor mange har ),

Klart, en rente på 4% tilsier ikke en overopphetet økonomi, det tilsier en økonomi som stimuleres kraftig.

Økningen fra 2008 til 2013 har vel knapt noen fundamentale grunner annet enn svært billig kreditt og kanskje viktigst av alt; Troen på videre oppgang.

Den troen er nå borte, og da faller det med en gang. Når man bare kan kjøpe og selge stadig vekk og sitte igjen med enorm gevinst er det klart det er mange som hiver seg på.

Jeg har fulgt med endel på objekter som selges og hva den ble solgt for før, og har sett objekter som selger har tjent godt over 1000 kroner pr dag han har bodd der. Bare på å bo der liksom.

Sier seg selv at dette ikke vokser til himmelen.

Følgende artikkel belyser en del vesentlige ting: http://mises.org/daily/6318/The-Oslo-Housing-Bubble-Syndrome

Kort sagt kan man vel si visse ting som har ført til sterk oppgang:

-oljedopet økonomi

-lav rente over lang tid (siden 2008)

-sterke skatteinsentiver for å eie

-tradisjon for å eie

-stor tro på videre oppgang som har drevet oppgangen i seg selv

[e.hansen]

Det er en del diskusjoner om prisveksten i januar i media og at ting går bedre enn forventet osv. Men hva er det de fleste forventer? Fullstendig krakk?

I denne tråden har jeg henvist mye til 12 måneders prisvekst siden den filterer bort en del støy i form av sesongvariasjoner og at det er enklere å se på stigningstallet framfor det absolutte nivået.

12 måneders prisvekst har svekket seg nærmest lineært med 0,7 prosentpoeng HVER ENESTE måned gjennom HELE 2013. Her i fra EFF statistikken: http://tinyurl.com/ndomzuz som jeg har vært innom flere ganger i denne tråden.

Hvis man antar at dette fallet fortsetter så burde man forvente en 12 måneders prisvekst på -1,3% i januar 2014. Prisene i januar 2013 var 31.300/kvm. Dette tilsvarer et prisfall på 406/kvm. Hvis prisene er over 30.894/kvm i januar 2014 så er jeg positivt overrasket for da har svekkelsen avtatt.

I desember 2013 var prisene 30.000/kvm. En januarpris på 30.894/kvm tilsvarer ca 3% prisøkning siden desember. Dersom boligprisene stiger mye mer enn 3% i januar 2014 så er jeg positivt overrasket. Stiger prisene 3% så er det en fortsettelse av svekkelsen i 12 månedersveksten. Er prisveksten på mindre enn 3% er svekkelsen blitt enda brattere.

De fleste meglere osv. vil selvsagt si at 3% er bedre enn ventet osv. og sannsynligvis avblåse prissvekkelsen til tross for at det er en bekreftelse på at denne fortetter i samme takt som i hele 2013.

Fasiten på prisveksten i januar får vi sannsynligvis på Onsdag da EFF legger fram sin prisstatistikk.

[kremt]

Ser litt på Finn nå, Trondheim Øst som et eksempel.

Januar 2013: 37207 / kvm

Januar 2014: 36132 / kvm

Dette er da prisantydning pluss fellesgjeld på solgte boliger, delt på P-rom.

I virkeligheten kan fallet være større siden man kun vet prisantydning og ikke prisen det ble solgt til.

[Schwarzwald]

 

Fasiten på prisveksten i januar får vi sannsynligvis på Onsdag da EFF legger fram sin prisstatistikk.

Frem til det:

 

Det ble prishopp på leiligheter i Oslo i januar

Boligprisene steg i januar

 

Men dette er snevre tall fra hhv kun Obos og Garanti Eiendomsmegling, og kun borettslagsleiligheter. Et mer helhetlig tall får vi nok først på onsdag.

 

Men i følge deg så har svekkelsen avtatt om kvadratmeterprisen ikke har gått mye ned, og i følge min andre link, så har kvadratmeterprisen på borettslagsleiligheter faktisk gått markant opp, både sammenlignet med desember og januar 2013.

 

Sammenlignet med januar 2013 har prisene gått opp 2,5% og antall bud i januar i år var på lik linje med januar 2013.

[e.hansen]

Men i følge deg så har svekkelsen avtatt om kvadratmeterprisen ikke har gått mye ned,

 

 

Nei. Jeg tror ikke du har forstått innlegget mitt.

Svekkelsen fortsetter i samme takt som gjennom hele 2013 dersom prisveksten i EFF statistikken er +3% i januar 2014 (i forhold til desember 2013).

Er prisveksten mer enn +3% så tyder det på at svekkelsen har avtatt. Er prisveksten lavere enn 3+% så har svekkelsen styrket seg.

Til sammenligning så har boligprisene i EFF/NEF statistikken steget rundt 4% i januar de siste 11 årene med unntak av finanskrisen.

[e.hansen]

Prisoppgangen i januar var under 3%, noe som skulle ha gitt fortsatt samme økning i 12 måneders prisfall. Men i følge EFF så flatet 12 måneders prisfall ut.

Grunnen er at EFF har gått over til å bruke en annen metode. De beregner nå en indeks som er vektet. Hvis man derimot ser på endring i 12 måneders prisvekst på nominelle kvadratmeterpriser så finner man at prisveksten svekkes som før:

Hvis du henter ned disse to statistikkene og går til tabell V1:

http://eff.no/filer/Eff%20-%20Eiendomsmeglerbransjens%20Boligprisstatistikk%20februar%202014.pdf

http://eff.no/filer/Boligpris%202014_januar_org01.pdf

så finner du nominelle kvadratmerpriser som i januar var 31070 og i februar var 30897, dvs. en nedgang på 0,6% selv om statistikken sier på første side: «0,9 prosent høyere enn forrige måned.». Dette kommer av at de bruker en indeks som beregnes på en ikke fullstendig dokumentert måte, dvs. man kan ikke etterprøve beregningene i statistikken lenger. Man må bare stole på meglerene.

[Schwarzwald]

Hvorfor skal vi ikke stole på e.hansen?

I innlegg nummer 149 sier han klart og tydelig:

"Hvis prisene er over 30.894/kvm i januar 2014 så er jeg positivt overrasket for da har svekkelsen avtatt."

Nå ble kvadratmeterprisen på 31.070, altså har svekkelsen avtatt også i følge han.

I følge denne prisstatistikken, som vel er den mest nøyaktige i hele Norge, så har prisene kun gått ned 0,1% fra desember til januar når vi korrigerer for sesongjusteringer. Prissvekkelsen er i aller høyeste grad i ferd med å avta i januar. Den er så godt som ikke-eksisterende lenger (0,1% er ekstremt lite, en bolig på 2 millioner har kun gått ned 2000 kroner).

Så i februar er prisene 0,3% høyere enn forrige måned, når vi korrigerer for sesongjusteringer. Prissvekkelsen er stoppet, og prisene er på ny på vei oppover.

e.hansens forklaring på dette, at EFF har endret måten å regne på, er bare en liten del av det totale bildet. Ja, kvadratmeterprisen har gått noe ned, men prisen på en median bolig har gått opp. Og det er den totale boligprisen vi bryr oss om.

Og har EFF endret måten å regne på to ganger i løpet av to måneder? Nei, så klart har de ikke det. Så en endring på -0,1% i januar viser uansett at prissvekkelsen i verste fall er i ferd med å avta. Og det beviser jo også kvadratmeterprisen som lå godt over e.hansens grense for at prissvekkelsen er i ferd med å avta.

Jeg har til nå til gode å se en økonom, analytiker eller megler si det samme som e.hansen. Han er tydeligvis den eneste i Norge, av de som tror de vet så mye bedre enn alle andre, som fortsatt ser for seg et nært forestående boligkrakk.

 

Jeg undrer meg også litt over hva hans agenda er. Jeg ser han på flere steder enn diskusjon.no der han har et overdrevent negativt syn på boligprisene. Minner meg litt om hjernevasking.

Endret 12. mars 2014 av Schwarzwald

[e.hansen]

Man bør ikke stole på noen.

Men det man kan gjøre er å laste ned prisstatistikkene fra januar 2012 til februar 2014 i fra eff.no, hente ut gjennomsnitt nominelle kvadratmeterpriser for Norge fra tabell V1 i disse og lage en kurve som viser endringen i 12 måneders prisvekst. Da vil du få samme kurve som meg ovenfor.

Schwarzwald gjør samme feil som meg, eller feilen han ikke forstår jeg forsøker å forklare i innlegget ovenfor: Jeg fikk ikke tallene jeg hadde regnet ut til å stemme og undersøkte dette nærmere. Da fant jeg ut av at meglerstatistikken nå bruker en veiet indeks for å beregne prisveksten. Det går ikke å sammenligne denne med gjennomsnitt kvadratmeterpris som står i den samme statistikken. Uten tallmaterialet og beskrivelse av veiefunksjonen kan man ikke regne seg til den heller.

Ser man på veiet prisindeks så flater 12 måneders prisvekst ut i januar/februar selv om den fortsatt er negativ. Det jeg har sett på i denne tråden er endringen i 12 måneders prisvekst. Denne har gått i fra over 8% til -1,6% for kvadratmeterpriser og ca 8% til -1,1% for prisindeksen.

At det er forskjell mellom indeks og kvadratmeterpris ser man også tydelig hvis man laster ned statistikken for februar 2014. Her står det at prisene har steget 0,9% i løpet av februar. Men hvis man ser på kvadratmeterprisen så har den falt 0,6% i løpet av februar. Dette er pga. bruken av veiet indeks og ikke kvadratmeterpriser i beregning av prisveksten.

Det har vært endringer i statistikken for 2014. I fjor var det en tabell som viste hva sesongjusteringene ville bli for hele året. Nå står det bare «Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program». I år er det innført en glattefunksjon (se fotnote til tabell V1). EFF tok over etter NEF ved et tidspunkt. Det ble byttet fra kvadratmeterpriser til prisindekser. Det er ikke gjort noen endringer i metoden fra januar til februar som jeg er kjent med. Eneste forskjell er at de ikke de ikke har fått konsistens på filnavnene enda.

Hvor har jeg sagt at det er et nært forstestående boligkrakk? Andre har sagt det i denne tråden, men ikke jeg. Jeg påpekte i fjor at veksten i boligprisene begynte å svekke seg. Enkelte blåste og sa at de ikke trodde prisene ville falle og i alle fall ikke i de store byene. Så viste det seg at gjennomsnitt kvadratmeterpris i Norge ved utgangen av desember 2013 lavere enn ved inngangen til januar 2013. Videre så opplevde mange av de store byene prisfall: Oslo, Stavanger og Kristiansand. Jeg mener trenden til prisveksten fortsatt er negativ. Tiden vil vise om prisveksten tar seg opp igjen eller ikke.

Median boligpris har sannsynligvis økt fordi det er solgt flere eneboliger e.l. (som har høyere totalpris men lavere kvadratmeterpris), derfor har også kvadratmeterprisen gått ned. Boligene med høyest kvadratmeterpris er vanskeligst å selge, spesielt nye boliger. Det er kjent at utbyggerene sliter med å selge nye boliger (kun 10% solgt de siste måneder http://e24.no/eiendom/bare-ti-prosent-av-nyboliger-solgt-de-siste-maanedene/22781623).

Men hva er agendaen din for ditt personangrep på meg? Hvem eller hva er det du mener har hjernevasket meg? Hvorfor påstår du at jeg ser for meg et nært forestående boligkrakk, noe jeg aldri har sagt?

[Schwarzwald]

Ja, jeg blandet nok deg med en annen en. Beklager det, og beklager ufin språkbruk mot din person.

 

Jeg mener likevel det er positive tegn i boligmarkedet (i hvert fall for de som ønsker prisoppgang, og det er et tegn på at økonomien går bra), og blir nok bare litt lei av de som i stor grad kun ser negative tegn og blåser de stort opp. Det kan da virke som man ønsker å "prate ned" folks forventninger og på den måten forsøke å påvirke prisene til å gå ned.

 

For min del har det ikke så mye å si personlig. Jeg har en leilighet jeg har betalt ned en del av, og pr i dag er den verdt ikke langt unna tre ganger det jeg har igjen av lånet. Men en stabil høy boligpris (den behøver ikke øke like dramatisk som de siste årene) er positivt av flere grunner. Det er selvsagt veldig synd for de som ønsker å komme inn på boligmarkedet for eksempel i Oslo, men man kan ikke forvente å ha råd til flotte leiligheter i ekstremt sentrale områder. Hadde alle hatt råd til det, ville ikke det vært bra for landet i det hele tatt.

[e.hansen]

Takk for beklagelsen. Jeg var litt overrasket. Min spådom tidlig i fjor var optimistisk. Jeg tippet at prisveksten for 2013 ville ende på 2%, men fasiten ble -0,6%.

Personlig så er jeg en av de som vil tape på et boligprisfall da jeg sannsynligivs kommer til å nedgradere neste gang jeg bytter bolig.

Slik jeg ser det er det ikke noe som tyder på at svekkelsen har avtatt. Det at veksten i 12-månders prisindeks har flatet ut (dog på en negativ verdi) tror jeg kommer av at denne er vektet så den fanger ikke opp at salget av de dyreste boligene har stoppet opp. Endringen 12-måneders kvadratmeterpris derimot fanger opp dette som fallende kvadratmeterpriser. Tallene som ble lagt fram i dag viser at nyboligsalget fortsatt er labert.

Jeg vil se at begge disse tar seg opp i et par måneder og blir liggende over null før jeg ville evt konkludere at svekkelsen er over.

Vi har også hatt en økning i ledigheten i løpet av 2013: http://tinyurl.com/o7pun4r

Dette er noe jeg tror kommer av at vi forbruker mindre. Vi har er ikke så optimistiske som tidligere og låner i mindre grad. Låneveksten har flatet ut og sparingen har økt. Det blir spennende å se hvordan boligpris, arbeidsledighet og andre indikatorer utvikler seg utover våren.