Haster det med å komme inn på boligmarkedet?

[Herr Brun]

 

Alf sin bror, Ulf, som tilfeldigvis giftet seg med Bergdis, Bergljots søster, valgte en annen strategi. De investerte 70 000 kroner i aksjemarkedet i 1960, og etter 53 år med en gjennomsnittlig avkastning på 10 % selger de hele røkla og sitter igjen med 11 000 000 kroner. Det blir en del skatt, men likevel en fin sum - i tillegg til pensjonen sin.

Det blir en del skatt, og i tillegg har de ikke hatt i nærheten av like mye nytte av investeringen underveis.

[hean]

Det blir en del skatt, og i tillegg har de ikke hatt i nærheten av like mye nytte av investeringen underveis.

 

I tillegg er det ett usannsynlig scenario mens regnestykket med boligen var mye mer reelt.

[e.hansen]

 

Tok med Bodø fordi jeg vet prisene er presset der, ikke fordi det er en stor by... min feil.

 

Jeg tror ikke prisene i byene vil falle fordi det er områder med stort boligpress fordi "alle" vil flytte dit, mer folk enn det bygges boliger.... det er så enkelt.

 

 

Det er utvilsomt at stor innflytting i oppgangstider kan skape stort etterspørsel og vekst i boligprisene. Men man er ikke imun i mot prisfall bare fordi det er en stor by. Man får en motsatt effekt når prisene begynner å falle og økonomien stagnerer. Ofte opplever de store byene og pressområdene større prisfall enn områder med mindre tett befolkning.

Som sagt Kristiansand som er en større by enn Tromsø har hatt prisfall på 2% og Tromsø har hatt prisvekst på 10%.

Prisen på leiligheter i Stavanger har falt 0,5% inflasjonsjustert i løpet av det siste året så i forhold til dette så har du allerede tatt feil.

I Tokyo så falt prisene på noen av de mer eksponerte eiendommene til en hundredel av verdien før krakket på 80-tallet. Dette etter stor tilflytting, høyt folketall og meget ekspansiv økonomi i forkant.

[e.hansen]

 

I tillegg er det ett usannsynlig scenario mens regnestykket med boligen var mye mer reelt.

 

 

Det er ikke usannsynlig at aksjer kan stige mer enn boligmarkedet.

Som sagt så var det ikke vekst i realprisene i Oslo fra 1899 fram til 1985, men etter det har boligprisene i Norge har steget veldig mye.

 

Det er en del statistikk fra utlandet har vist at aksjer stiger rundt 8-10% pr. år selv om det svinger mye så det er ikke noe problem å finne tidsserier med større vekst og store prisfall. Desverre så kjenner jeg ikke til noen tilgengelig norsk aksjeindeks fra 1960 (kanskje noen andre har en slik?). Hovedindeksen startet i 1996 da ble den satt til 100. I dag er den litt over 500. Boligprisene i Norge i 1996 var litt over 8000/m² og er i dag 31500/m² (kilde NEF). Så hovedindeksen har steget 400% og boligprisene har steget nesten 300% på samme tid. Man har ingen garanti for at verken boligprisene eller OSE vil stige tilsvarende de neste 17 årene selv om de har gjort det i de foregående.

[Sheasy]

Det blir en del skatt, og i tillegg har de ikke hatt i nærheten av like mye nytte av investeringen underveis.

Klart, det var bare for å illustrere at bolig ikke nødvendigvis er en suveren investering.

 

I tillegg er det ett usannsynlig scenario mens regnestykket med boligen var mye mer reelt.

 

Hvorfor er 10 % årlig i aksjemarkedet mer usannsynlig enn at boligprisene 100-dobler seg i løpet av 53 år?

 

Edit: Jeg har søkt litt rundt, både OBESX og Dow har hatt en gjennomsnittlig avkastning på over 10 % de siste 100 årene.

Endret 23. september 2013 av Sheasy

[Dux ducis]

Når det gjelder nivået på boligprisene så kan man nesten spørre seg om Norge har nok salg av boliger til at snittet fra måned til måned gir en krystallklar staistisk indikasjon.

[hean]

 

 

 

Det er utvilsomt at stor innflytting i oppgangstider kan skape stort etterspørsel og vekst i boligprisene. Men man er ikke imun i mot prisfall bare fordi det er en stor by. Man får en motsatt effekt når prisene begynner å falle og økonomien stagnerer. Ofte opplever de store byene og pressområdene større prisfall enn områder med mindre tett befolkning.

Som sagt Kristiansand som er en større by enn Tromsø har hatt prisfall på 2% og Tromsø har hatt prisvekst på 10%.

Prisen på leiligheter i Stavanger har falt 0,5% inflasjonsjustert i løpet av det siste året så i forhold til dette så har du allerede tatt feil.

I Tokyo så falt prisene på noen av de mer eksponerte eiendommene til en hundredel av verdien før krakket på 80-tallet. Dette etter stor tilflytting, høyt folketall og meget ekspansiv økonomi i forkant.

 

 

Hvis du tar med en unormal høy inflasjon så har du rett...

 

Like vel har jeg ikke tro på noe spesiell nedgang i boligprisene i de større byene.

Når det gjelder nivået på boligprisene så kan man nesten spørre seg om Norge har nok salg av boliger til at snittet fra måned til måned gir en krystallklar staistisk indikasjon.

 

Har egentlig tenkt på dette selv men i storbyene er nok salget stort nok vil jeg tro, ihvertfall på landsbasis.

[Ideal]

Like vel har jeg ikke tro på noe spesiell nedgang i boligprisene i de større byene.

 

Tromsø

Bodø

Hamar

Gjøvik

Harstad

Narvik

 

Dette er byer som vil rammes knallhardt når det smeller.

Folk i Oslo, Drammen og Bergen vil i mindre grad rammes, men i byene jeg listet opp over må man nesten regne med 60-70% prisfall. Tromsø og Bodø er særtilfeller. Tromsø har en overopphetet boligboble som har pågått i årevis, og Bodø har nettopp mistet en tusenvis av arbeidsplasser, så når boblen sprekker blir det her det smeller mest.

[e.hansen]

 

Tromsø

Bodø

Hamar

Gjøvik

Harstad

Narvik

 

Dette er byer som vil rammes knallhardt når det smeller.

Folk i Oslo, Drammen og Bergen vil i mindre grad rammes, men i byene jeg listet opp over må man nesten regne med 60-70% prisfall. Tromsø og Bodø er særtilfeller. Tromsø har en overopphetet boligboble som har pågått i årevis, og Bodø har nettopp mistet en tusenvis av arbeidsplasser, så når boblen sprekker blir det her det smeller mest.

 

 

 

Det er mulig prisene i byene du oppgir har stor fallhøyde, men det ville være overraskende om de skulle falle hele 70% uten at prisene i andre deler av landet skulle falle nevneverdig.

På kort sikt er det prisene i områder hvor tilbudet er stort hvor man har svakest prisutvikling. Tilbudet i Kristiansand og Agderfylkene har økt mye og i Kristiansand har prisene falt 2% i løpet av siste året. I Tromsø derimot er tilbudet meget lavt i forhold til tidligere og prisene har steget ca 10% det siste året. Stavanger og Oslo har også stort tilbud av boliger i forhold til hva som er vanlig for årstiden.

På kort sikt så tror jeg vi vil se at byene med stort boligtilbud vil fortsette å utvikle seg svakt og vi vil se prisfall eller null økning i byene med størst relativt tilbud. Hvis boligkjøperene blir forsiktige kan tilbudet øke enda mer for da vil stadig flere selge før de kjøper, noe som igjen gir svakere prisutvikling. Hvis egenkapitalkravet redusereres eller fjernes kan markedet kanskje ta seg opp igjen og optimismen komme tilbake. Men med stadig mer gjeld blandt førstegangskjøperene blir markedet enda mer utsatt.

[Herr Brun]

 

Tromsø

Bodø

Hamar

Gjøvik

Harstad

Narvik

 

Dette er byer som vil rammes knallhardt når det smeller.

Folk i Oslo, Drammen og Bergen vil i mindre grad rammes, men i byene jeg listet opp over må man nesten regne med 60-70% prisfall. Tromsø og Bodø er særtilfeller. Tromsø har en overopphetet boligboble som har pågått i årevis, og Bodø har nettopp mistet en tusenvis av arbeidsplasser, så når boblen sprekker blir det her det smeller mest.

Ideen om at man "må regne med" 60-70% prisfall er direkte latterlig, rett og slett.

[hean]

Ideen om at man "må regne med" 60-70% prisfall er direkte latterlig, rett og slett.

 

Tenkte det samme men så på innlegget som så useriøst at jeg ikke orket å svare... ett "krakk" i de største byene vil nok på det verste ikke medføre at boliprisene synker mer enn 15% (da tenker jeg worst case scenario), det er ihvertfall min oppfatning.

Endret 29. september 2013 av Nasciboy

[Herr Brun]

Jeg tror forsåvidt at du er i den andre grøften enn Ideal der, dersom ditt "worst case scenario" er 15% prisfall...

[hean]

Jeg tror forsåvidt at du er i den andre grøften enn Ideal der, dersom ditt "worst case scenario" er 15% prisfall...

 

Det er selvsagt kun en mening jeg har... hvis markedet i de store byene skulle begynne å falle så tviler jeg på ett større fall enn 15%, tviler egentlig på at det vil falle noe spesielt i det hele tatt.

 

Det er så klart min mening men med tanke på hva som fortsatt skjer ute i Europa, tegn til nedgang i Norge (fortsatt lav rente), befolkningsvekst i Norge, større befolkningsvekst til de store byene så klarer jeg ærlig talt ikke se en større nedgang enn 15% er reelt.

[Nik0]

Sammenlignet med andre hovedsteder og "storbyer" i verden er Oslo fortsatt latterlig billig, og ved renteøkning og prisfall er ikke Oslo det området som vil komme verst ut av det, det er tross alt her du finner mest penger i landet.

 

I tillegg kan det virke som om folk undervurderer makten til entrepenørene. I sommer var det en eiendomsmann som avslørte deler av boligbransjens overenskomster, der de aktivt ønsket å strupe markedet - altså bygge for lite boliger - for å nekte prisfall. Og de som vil bygge, får ikke tak i eiendommer eller får det regulert slik de ønsker. Økonomene kan vise til så mye statistikk og regnestykker de vil, men glemmer at de som sitter med eiendommer og planker i denne situasjonen er irrasjonelle.

 

I år har det blitt bygget tilfredsstillende antall eneboliger, men svært lite leiligheter, spesielt i Oslo og Stavanger. Utnyttelse prioriteres ikke, for entrepenørene har ikke råd til et prisfall.

[e.hansen]

I september falt prisene 1,4% på landsbasis. I Oslo og Stavanger falt prisene henholdsvis 1,6% og 1,7%.

Svekkelsen i prisveksten fortsetter:

 

 

Gjennomsnitt prisvekst i Norge fra september 2012 til september 2013 er på 2,6% som er lavere enn inflasjonen på 3,2% (siste 12 måneder fra SSB)

[Ruinbows]

Driver for øyeblikket å spinker å sparer til egenkapitalen på leilighet i Trondheim. Regner med at innen et år har jeg ca 250 000 kr å rutte med.

 

For et par dager siden gikk Høyre ut og sa de vil kutte i egenkapitalkravet for leilighetskjøp. Når dette skjer vil jo utrolig mange som før ikke har hatt råd til å gå inn på boligmarkedet få en sjangs. Når dette skjer vil sikkert etterspørselen og prisene stige kraftig.

http://www.vg.no/nyheter/innenriks/artikkel.php?artid=10119389

 

Kan jeg ha rett i dette? Er det lurt av meg å jobbe ekstra med sparingen og komme meg fort inn på boligmarkedet før det blir mye værre?

anbefaler at du spinkler og sparer opp 1-2 millioner og kjøper en leilighet direkte...

[frevild]

Sammenlignet med andre hovedsteder og "storbyer" i verden er Oslo fortsatt latterlig billig, og ved renteøkning og prisfall er ikke Oslo det området som vil komme verst ut av det, det er tross alt her du finner mest penger i landet.

 

I tillegg kan det virke som om folk undervurderer makten til entrepenørene. I sommer var det en eiendomsmann som avslørte deler av boligbransjens overenskomster, der de aktivt ønsket å strupe markedet - altså bygge for lite boliger - for å nekte prisfall. Og de som vil bygge, får ikke tak i eiendommer eller får det regulert slik de ønsker. Økonomene kan vise til så mye statistikk og regnestykker de vil, men glemmer at de som sitter med eiendommer og planker i denne situasjonen er irrasjonelle.

 

I år har det blitt bygget tilfredsstillende antall eneboliger, men svært lite leiligheter, spesielt i Oslo og Stavanger. Utnyttelse prioriteres ikke, for entrepenørene har ikke råd til et prisfall.

 

Er det egentlig riktig at boligprisene her er lave sammenlignet med større byer i utlandet? Det jeg mistenker, er at dette noe som var riktig en gang i tiden - da prisene i Norge var lave - og så har det bare blitt gjentatt som en sannhet frem til i dag uten hensyn til at prisene har skutt i været.

Endret 2. oktober 2013 av frevild

[Prusk]

Boligprisene er ikke lave om man sammenligner mot byer med tilsvarende størrelse i utlandet. Det er ikke naturlig å sammenligne mot New York eller London når man ser på boligpriser. New York er vel litt under dobbel størrelse av Oslo, men har litt mer enn 10 ganger så mange innbyggerre.

 

Sammenligner man mot andre nordiske byer er det langt dyrere i Oslo.

http://www.aftenposten.no/bolig/Oslo-er-dyrest-i-Skandinavia-7054804.html

[e.hansen]

 

Er det egentlig riktig at boligprisene her er lave sammenlignet med større byer i utlandet?

 

Det er ikke så lette å sammenlikne. De høyeste prisene finner man i Monaco hvor det ikke er noe inntektsskatt slik at mange av verdens rikeste sylter ned formuene sine der. Ikke nok med det, men folketettheten er nesten 14X av hva den er i Oslo. Prisene er på hele 318.000/m².

 

New York tiltrekker seg mange finansfolk og har en folketetthet som er bortimot 10X Oslo. Prisene ligger på ca. 91.000/m².

 

Oslo er ingen storby og det er vanskelig å forestille seg at Oslo skal tiltrekke seg folk på samme måte som Monaco og N.Y.

 

I Stockholm derimot ligger boligprisene på ca 39.000/m² (som er under Oslo på 46.000/m²). I Sentrale Stockholm ligger prisene på litt over 61.000/m² som er marginalt under Frogner som er mer naturlig å sammenlikne med.

 

[e.hansen]

I september falt prisene 1,4% på landsbasis. I Oslo og Stavanger falt prisene henholdsvis 1,6% og 1,7%.

 

Svekkelsen i prisveksten fortsetter:

 

 

 

Gjennomsnitt prisvekst i Norge fra september 2012 til september 2013 er på 2,6% som er lavere enn inflasjonen på 3,2% (siste 12 måneder fra SSB)

 

 

Det er mye forskjeller i Oslo også. Siste NEF statistikk viser at prisene på f.eks. borettslagsleiligheter på Ullern har falt med 6% i løpet av siste året, men prisene på borettslagsleiligheter på Søndre Nordstrand har økt med hele 7%. Når er tallgrunnlaget ikke så høyt, men fortsatt høyere enn enkelte mindre steder i Norge.