Gebyr fra OBOS for søknad om utleie i borettslag?

[AnonymDiskusjon]

Jeg skal snart begynne å leie en borettslags-leilighet av foreldrene mine.

 

I den forbindelse må man søke styret i borettslaget om overlating av bruken.

 

Borettslagsloven:

 

 

§ 5-6. Overlating av bruken med særleg grunn

(1) Andelseigaren kan elles med godkjenning frå styret overlate bruken av heile bustaden dersom 1. andelseigaren er ein juridisk person, eller

2. andelseigaren skal vere borte mellombels som følgje av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar, eller

3. ein medlem av brukarhusstanden er andelseigarens ektemake eller slektning i rett opp- eller nedstigande linje eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken, eller

4. det gjeld bruksrett som nokon har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd.

 

(2) Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. I tilfelle som nemnt i første ledd, kan godkjenning nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar, jf. § 4-4.

 

§ 5-7. Søknad om godkjenning

Har laget ikkje sendt svar på ein skriftleg søknad om godkjenning av brukar innan ein månad etter at søknaden er komen fram til laget, skal brukaren reknast som godkjend.

http://www.lovdata.n...39-016.html#5-6

 

 

 

Greit nok så langt. Skulle være en enkel rutinesak.

 

Søknaden skal visst sendes via OBOS:

 

 

 

Hvem skal ha beskjed når jeg leier ut, OBOS eller styret?

Man må alltid søke styret i borettslaget hvis man vil leie ut en borettslagsleilighet. Borettslagene har avtalt med OBOS at alle søknader om utleie skal sendes til OBOS, som ivaretar kontakten med borettslagenes styrer.

OBOS har et ferdig utfylt skjema for hver leilighet. Ring OBOS sentralbord, telefon 22 86 55 00, for viderekobling til riktig forvaltningsselskap, så sender de deg skjemaet i posten.

Det ferdigeutfylte skjemaet sender du tilbake til:

OBOS

Postboks 6666, St. Olavs plass

0129 Oslo

Vi videreformidler dette til ditt styre.

http://www.obos.no/m...porsmal-og-svar

 

 

 

Hm, ok. Skulle da gå.

 

Men så kommer altså problemet - et gebyr på 1204 kroner (inkl. mva):

 

 

 

Er det noen gebyrer knyttet til utleie av boligen?

Behandling, registrering og oppfølging av søknader om bruksoverlating koster p.t. 963 kroner eks. mva., og betales til OBOS når alt er i orden. Dette er det andelseieren som må dekke.

Hvis leiligheten er leid ut og leietakeren skal endres eller godkjenningen fornyes, koster dette p.t. 482 kroner eks. mva. Prisene gjelder OBOS-tilknyttede boligselskaper.

I henhold til energiloven skal alle leiligheter som selges eller bruksoverlates skal ha en energiattest. I noen av våre borettslag kan du bestille OBOS Energimerke. Dette vil i så fall komme frem på søknadsskjemaet for bruksoverlatingen. OBOS Energimerke koster 820 kroner. Les mer på obos.no/energimerke

 

 

 

Dette virker latterlig mye for å skumme gjennom en søknad, stemple den med "godkjent", og oppdatere registrene. Dermed lurer jeg på hvordan de kan kreve dette gebyret.

 

Basert på borettslagsloven kan det virke som om styret har plikt til å godkjenne en søknad hvis vilkårene er oppfylt. (Eller de kan eventuelt forholde seg passive, hvorpå søknaden automatisk blir regnet som godkjent.) Kan de ta seg betalt for å utføre en lovpålagt plikt? Eller med andre ord, kan styret kreve betaling for å la andelseieren "få lov" til å gjøre noe han har rett til å gjøre etter loven?

 

Jeg er også usikker på hvordan borettslag forholder seg til husleieloven § 3-7:

 

 

§ 3-7. Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig

Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.

Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd.

Kravet etter annet ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.

http://www.lovdata.n...17-003.html#3-7

 

 

Er denne fravikelig for borettslag? Og hvis ikke, kan styret da kreve gebyr for å gjøre jobben sin?

 

 

Noen som har noen tanker om dette? Anonym poster: ada8b4946c89cbaaa081d2c895af1172

[Herr Brun]

Jeg vil tro husleieloven § 3-7 kan tolkes slik at beløp betalt før avtalen blir inngått, og som dermed ikke egentlig er en del av leieforholdet men kommer forut for det, ikke omfattes. Men der er jeg usikker.

 

Når det gjelder gebyrets forhold til borettslagsloven, så var det i følge kommentaren på rettsdata i det opprinnelige lovforslaget fremmet forslag om forbud mot å ta gebyr. Når dette ble utelatt, var det fordi man mente et slikt forbud ikke var nødvendig - det burde være lov å ta gebyr. Jeg tror derfor ikke du kommer noen vei med å klage på gebyret, selv om det er litt rart at man skal kunne ta gebyr for å utøve en lovfestet rettighet, uten at dette egentlig fremgår av loven.

[dsgf]

En saksopplysning, uten å ta stilling til størrelsen på gebyret:

 

Det er ikke styret som fastsetter, krever inn eller får gebyret. Styrets arbeid med å godkjenne bruksoverlating skjer normalt uten noen form for kostnader. (Styremedlemmene har ofte et årlig honorar, og noen får dekket faktiske telefonutlegg).

 

Gebyret er noe OBOS krever inn, og jeg har forstått det slik at det skal dekke kostnader knyttet til endring/vedlikehold av kontaktinformasjon, utsending av generalforsamlingspapirer og andre brev som går i posten til andelseier gjennom bruksoverlatingsperioden etc.

 

Gebyr i forbindelse med endring av boligforhold er for øvrig vanlig - er det 2 % dokumentavgift ved kjøp av selveierleilighet mon tro?

 

Hvis man går ut fra at gebyret er fastsatt ut fra et behov for å dekke inn kostnader knyttet til administrasjon av bruksoverlating har man reelt sett bare to muligheter - enten må det betales av en eller flere av de involverte partene i transaksjonen, eller så må det legges på forretningsførerhonoraret, og dermed betales over husleie/felleskost. Her har man da valgt å la den som får nytte av tjenesten betale, framfor at naboene deler på kostnaden.

[Herr Brun]

dsgf: Gebyr er helt klart vanlig, men da har man normalt et rettslig grunnlag for gebyret. Her er det snakk om et gebyr som i utgangspunktet kan synes å stå i et tvilsomt forhold til loven, og det er noe annet. Gebyret kan ha gode grunner for seg, men det har strengt tatt begrenset vekt som argument - poenget er at man har krav på å få godkjent leietaker under visse omstendigheter, og da er det veldig spesielt at man må betale et gebyr for å få det.

Endret 26. juni 2013 av Herr Brun

[dsgf]

Jeg er ikke enig i at man kan være så sikker på å få godkjent leietaker. Styret har i enhver sak rett til å nekte bruksoverlating, men det stilles høye krav i de tilfeller som er nevnt i brl $5.6.

Endret 26. juni 2013 av dsgf

[Herr Brun]

Jeg er ikke enig i at man kan være så sikker på å få godkjent leietaker. Styret har i enhver sak rett til å nekte bruksoverlating, men det stilles høye krav i de tilfeller som er nevnt i brl $5.6.

Jeg sier ikke at man kan være sikker på å få godkjent leietaker, jeg sier at styrets kompetanse til å nekte er fullt ut lovbundet. Dersom ikke vilkårene for å nekte er oppfylt, må styret godkjenne.

[krikkert]

Dersom vilkårene for å få det er oppfylt har man krav på førerkort, pass, og lignende også. Fortsatt gebyr for å få det.

 

Husleieloven gjelder ikke for borettslag. Dette følger av husleieloven pgf 1-1, der det heter at loven gjelder avtale om bruksrett til husrom mot vederlag. Retten til å bebo en borettslagsleilighet følger ikke av avtale, men av eierskap av andel i selskapet.

 

Borettslaget kan vedta at visse typer felleskostnader skal fordeles etter andelen som har nytte av det, jfr. burettslagslova pgf 5-19 første ledd siste punktum (subsidiært annet ledd, mot tilslutning fra berørte andelseiere). Arbeidet OBOS gjør er arbeid som vanligvis regnes som en felleskostnad. Det kan altså vedtas at kostnadene ved bruksoverlating skal bæres av søkeren.

 

Størrelsen på gebyret kan jeg ikke si noe om, ut over at det synes rimelig høyt.

[Herr Brun]

Dersom vilkårene for å få det er oppfylt har man krav på førerkort, pass, og lignende også. Fortsatt gebyr for å få det.

Ja, men har man ikke da selvstendig hjemmel for å kreve det gebyret?

 

Uansett så følger jeg resonnementet ditt ang. pgrf 5-19, og det holder vel som rettslig grunnlag.

[krikkert]

Både passloven og vegtrafikkloven har gebyrhjemmel, ja, men poenget mitt er at det ikke er noen sammenheng mellom "lovbundet skjønn" og "gratis".

[Herr Brun]

Dersom styret har en lovpålagt plikt til å innfri en søknad, hva er da rettslig grunnlag for å kreve penger for å gjøre det?

[krikkert]

Utenfor statsforvaltningen, der gebyrer må vedtas av bevilgende myndighet, det faktum at det skal foretas en vurdering og oppfølging av søknaden. Man vet ikke om søknaden kan innfris før man vet om det er saklig grunn til å nekte eller ikke. Dette innebærer merarbeid for behandlende instans før det er avklart om man er lovmessig pliktig til å innvilge. Dette merarbeidet må dekkes inn budsjettmessig på et vis, enten via det alminnelige budsjettet eller via søknadsgebyr. Rettsgrunnlaget er den privatrettslige retten til å ta seg betalt for tjenester avtalt utført.