leie ut eller selge enebolig?

[Vibekeee]

Hei!

Jeg er i en situasjon hvor jeg vurderer å kjøpe ny bolig. Har derfor et par spørsmål som kanskje noen har erfaring med.

 

Jeg eier enebolig 1. Verdi ca 2.000.000. (har lån på 1,5)

Har funnet drømmebolig. Pris 2.300.000

 

 

Har i dag en grunnlønn underkant av 500.000

 

 

Mitt spørsmål da, vil det være mulighet for å beholde bolig 1, leie den ut og kjøpe bolig 2? Eller virker det helt urimelig?

 

Jeg ser for meg at jeg vil få 8-10.000 for utleie av bolig 1. Boligen har 4 soverom og stor tomt i en middels stor by på østlandet.

Dette vil da være nok til å dekke utgiftene jeg har på boligen, samtidig som den vil stige i verdi en periode før jeg velger å selge.

 

Tror dere bankene kan gå med på noe sånt? Eller har jeg rett og slett ikke tenkt meg godt nok om her? Noen fallgruver? Jeg har aldri leid ut bolig tidligere

 

Totalt sett vil jeg sitte med et lån på 3,8mill med begge boligene.

Endret 20. juni 2013 av Vibekeee

[AvidGamer]

Du bruker da din leilighet som sikkerhet/pant, så får du sikkert lån. Men dette blir jo noe du må snakke med banken om.

 

Tror ikke du kan forvente å tjene særlig på leiligheten du da leier ut, men at den går i null.

Endret 20. juni 2013 av AvidGamer

[Vibekeee]

Du bruker da din leilighet som sikkerhet/pant, så får du sikkert lån. Men dette blir jo noe du må snakke med banken om.

 

Tror ikke du kan forvente å tjene særlig på leiligheten du da leier ut, men at den går i null.

 

Det snakk om 2 eneboliger.

 

Jeg ser ikke for meg at jeg vil tjene penger pr måned, men jeg tror jeg vil se en verdistigning de neste årene.

 

Har man som utleier noen "rettigheter" til å forandre pris på et tidspunkt? Tenker dersom det blir renteøkning f.eks?

[hean]

Husk også at om du leier ut for 10 000 kr sitter du kun igjen med 7200 kr netto etter skatt, av dette skal det betales vedlikehold + kommunale avgifter ++ som kanskje utgjør en del på ett hus.

 

På lang sikt tjener du nok på dette om du klarer de månedlige utgiftene på grunn av verdistigning, da mener jeg 8-10 år. På kort sikt er det langt fra sikkert at du går i pluss på utleie.

[Notelitten]

Kan alltids dele opp boligen i flere leiligheter, eller gjøre den til et kollektiv.

[hean]

Kan alltids dele opp boligen i flere leiligheter, eller gjøre den til et kollektiv.

 

Vet ikke hvor den kommentaren kom fra eller hvem den var til.

 

Det gjør uansett ingen forandring på noe som helst!

[Notelitten]

Gi mulighet for bedre leieinntekter, vel?

Det sagt, bare en Idé dersom boligen egner seg for oppdeling.

[Sexylubb1]

Husk også at om du leier ut for 10 000 kr sitter du kun igjen med 7200 kr netto etter skatt, av dette skal det betales vedlikehold + kommunale avgifter ++ som kanskje utgjør en del på ett hus.

 

På lang sikt tjener du nok på dette om du klarer de månedlige utgiftene på grunn av verdistigning, da mener jeg 8-10 år. På kort sikt er det langt fra sikkert at du går i pluss på utleie.

 

Så vidt jeg vet kan man trekke fra utgiftene før man skatter. Rett meg gjerne om jeg tar feil.

[Notelitten]

Tror du selv må bo i en boligen da.

 

Står mye om det her.

http://www.dinepenger.no/regler/slik-faar-du-skattefri-utleie/10032923

[process]

Økning av leie er avhengig av om du har en tidsbegrenset leiekontrakt eller ikke. Husker ikke helt detaljene, men du kan i utgangspunktet kun indeksregulere løpende (ikke tidsbegrensede) leiekontrakter. Tidsbegrensede kan reforhandles ved utløp (og kan indeksreguleres underveis), men da må jo leietager gå med på det og du må ha en gunstig tidsperiode som sikrer nok stabilitet for leietager.

 

Har du allerede pant i boligen med det lånet du har kan du naturligvis ikke pantsette boligen dobbelt men må ta pant i den nye også.

 

Du bør regne på hvor mye rente du kan tåle. Vil anbefale rundt 10%, men dette avhenger av ditt syn på den norske økonomien og hvorvidt du er pessimist/optimist. Her er det ingen fasit, men selv velger jeg å være forsiktig. Du bør også ha en formening om hvor mange måneder du kan gå uten leietagere og hvordan du eventuelt kan løse en slik situasjon.

 

Leieinntektene hørtes ikke ut som all verdens, og som huseier har du også økonomiske forpliktelser i forhold til en boligen du leier ut. Feil på varmtvannstank og andre faste installasjoner/bygningmasse plikter du å utbedre. Andre utgifter kan innebære hvitevarer som må byttes avhengig av hva du velger å leie ut med. I tillegg til utgifter medbringer utleie også noe arbeid, husleie må innkreves, du beskattes for utleie og du må tilrettelegge for overnevnt vedlikehold.

 

Velger du å selge boligen må du også skatte av fortjenesten dersom du ikke har bodd der 1 av de 2 siste årene. Dette er ingen krise, men har boligen hatt en særlig stor verdiøkning så kan det være greit å selge innen 2 år, med mindre du antar at fremtidig verdiøkning er så stor at det vil medføre at det er greit å skatte av fortjenesten.

 

Om det er en god ide eller ikke avhenger av hva som skjer i boligmarkedet og norsk økonomi forøvrig. Du investerer i eiendom med lånte penger, og som med en hvilken som helst investering så innebærer det en risiko. Er risikoen akseptabel for deg er det bare du som kan svare på.

 

Jeg har på ingen måte noen særlig god oversikt over en slik situasjon, men jeg mener det overnevnte er momenter som bør med i en slik vurdering. Her kan sikkert noen andre rette på meg eller komme med utfyllende informasjon.

 

Du må sette deg inn i utleieloven og en del rundt dette, samt ha en økonomisk plan som gir deg noe spillerom om ting skulle gå galt. Om banken ikke tillater det er en god indikasjon på at du ikke burde, men om de tillater det er ikke nødvendigvis en indikasjon på at det er en god idé. De får pengene sine uansett.

 

Selv ville jeg nok ikke gjort det med så lite nebetalt på det første lånet, men jeg spiller selv svært trygt og er ikke spesielt optimistisk (les: men heller ikke pessimist) mtp. den norske økonomien.

[Sexylubb1]

Tror du selv må bo i en boligen da.

 

Står mye om det her.

http://www.dinepenge...utleie/10032923

 

Blant annet noe som støtter min påstand...

[Inge Rognmo]

Blant annet noe som støtter min påstand...

Du har helt rett. I tilfelle det er snakk om skattepliktig utleie, så er driftsutgiftene (inkludert renter, men ikke avdrag på gjeld/fellesgjeld) fradragsberettiget, slik at du skatter av nettoinntekten.

 

Edit: for å svare litt på trådstarters spørsmål:

 

Egenkapitalkravet er på 85%. Eksisterende bolig er belånt til 75% (1,5 av 2,0). Her kan du muligens låne deg opp" til 85% som tilsvarer 1,7, og "frigjøre" 200.000 i "egenkapital". Bolig 2 behøver imidlertid 2.300.000 x 15% egenkapital, dvs 345.000. Med mindre du har 145-150.000 ekstra egenkapital å hente et sted, så ser det ikke så lyst ut for å få lån -og da har jeg enda ikke gått inn på evnen til å betjene et lån på 3,8 millioner med en lønn på 500k (pluss usikre leieinntekter) om renta stiger til 8-10%.

Endret 20. juni 2013 av Inge Rognmo

[Ekko]

Bankene regner til vanlig med 11 måneders leie som inntekt. Du står da altså med totalt ca 600 000 kr i inntekt pr år og lån på 3.8 mill. Tommefingerregelen er vel 3x inntekt i lån, du er på over 6x.

 

Samtidig har du verdier for 4,3 som gir deg en belåningsgrad på over 88%.

Mao er du utenfor EK-kravet på 15%

(med mindre du har noen 100k i sparepenger som du skal bruke på huskjøpet, det må du i tilfelle opplyse oss om)

 

Jeg tror damen i banken kommer til å trykke litt på datamaskinen sin og.....

http://www.youtube.com/watch?v=WOdjCb4LwQY

Endret 20. juni 2013 av Ekko

[Vibekeee]

Husk også at om du leier ut for 10 000 kr sitter du kun igjen med 7200 kr netto etter skatt, av dette skal det betales vedlikehold + kommunale avgifter ++ som kanskje utgjør en del på ett hus.

Hvis jeg sitter igjen med 7200 kroner, er nok det nøyaktig hva jeg trenger for å gå i 0. Dersom det ikke skjer noe med huset vel og merke som jeg må utbedre. Helt klart en risikofaktor, siden huset er fra 60 tallet.

 

Kan alltids dele opp boligen i flere leiligheter, eller gjøre den til et kollektiv.

Boligen har 4 soverom, men usikker på om den vil være egnet til et kollektiv. Blir nok litt "trangt" selv om soverommene forsåvidt har okay størrelse. Så den varianten blir nok ikke aktuell her. Men uansett takk for innspill

 

Har du allerede pant i boligen med det lånet du har kan du naturligvis ikke pantsette boligen dobbelt men må ta pant i den nye også.

Det er jeg inneforstått med... Jeg har ingen kausjonist på dagens bolig... men har nok mulighet til å få kausjonist/medlånetaker på neste bolig. Noe jeg antar det blir behov for.

 

Du bør regne på hvor mye rente du kan tåle. Vil anbefale rundt 10%, men dette avhenger av ditt syn på den norske økonomien og hvorvidt du er pessimist/optimist. Her er det ingen fasit, men selv velger jeg å være forsiktig. Du bør også ha en formening om hvor mange måneder du kan gå uten leietagere og hvordan du eventuelt kan løse en slik situasjon.

10% er vel galskap? Men på en annen side, så har jeg endel å "gå på" før jeg taper på å selge den boligen jeg sitter med i dag. Så jeg føler jeg har økonomi til å ta en risiko. Det er vanskelig å si hvor lenge jeg kan gå uten leietakere. Jeg er i en jobb hvor jeg også kan forvente noen solide bonuser... men de er bonuser, og ikke noe jeg kan regne med å få hver måned år etter år... derfor har jeg ikke det iberegnet inntekten min når jeg snakka med banken.

 

Velger du å selge boligen må du også skatte av fortjenesten dersom du ikke har bodd der 1 av de 2 siste årene. Dette er ingen krise, men har boligen hatt en særlig stor verdiøkning så kan det være greit å selge innen 2 år, med mindre du antar at fremtidig verdiøkning er så stor at det vil medføre at det er greit å skatte av fortjenesten.

TAKK FOR TIPS! AMEN! Det er sånt som dette det er viktig for meg å vite. Dette skal jeg sjekke nøyere opp. Jeg har jo tross alt hatt en verdiøkning på 500.000 siden jeg kjøpte boligen, Og jeg må da sjekke om jeg må skatte 50% av alt etter dagens takst, eller kjøpesummen for noen år siden.

 

 

Selv ville jeg nok ikke gjort det med så lite nebetalt på det første lånet, men jeg spiller selv svært trygt og er ikke spesielt optimistisk (les: men heller ikke pessimist) mtp. den norske økonomien.

Lite nedbetalt er en måte å se det på.... men jeg har brukt noen år på å nedbetale bil, studielån etc. Så gjelda mi, som nesten er på 1,5 føler jeg ikke er ille.

 

Egenkapitalkravet er på 85%. Eksisterende bolig er belånt til 75% (1,5 av 2,0). Her kan du muligens låne deg opp" til 85% som tilsvarer 1,7, og "frigjøre" 200.000 i "egenkapital". Bolig 2 behøver imidlertid 2.300.000 x 15% egenkapital, dvs 345.000. Med mindre du har 145-150.000 ekstra egenkapital å hente et sted, så ser det ikke så lyst ut for å få lån -og da har jeg enda ikke gått inn på evnen til å betjene et lån på 3,8 millioner med en lønn på 500k (pluss usikre leieinntekter) om renta stiger til 8-10%.

Dette er også min bekymring... vil banken godta dette? Jeg kan nok få kausjonist på bolig nr 2... hvertfall deler av beløpet. Men det spørs kanskje om det er nok?

Jeg er inneforstått med at om ikke jeg får inn en langtidsleietaker kjapt, så må jeg selge.... Hadde et telefonmøte med banken i dag, og fikk bekreftet lånet til ny bolig over telefon, men da snakka vi ikke om å beholde nåværende hus.

 

Bankene regner til vanlig med 11 måneders leie som inntekt. Du står da altså med totalt ca 600 000 kr i inntekt pr år og lån på 3.8 mill. Tommefingerregelen er vel 3x inntekt i lån, du er på over 6x.

 

Samtidig har du verdier for 4,3 som gir deg en belåningsgrad på over 88%.

Mao er du utenfor EK-kravet på 15%

(med mindre du har noen 100k i sparepenger som du skal bruke på huskjøpet, det må du i tilfelle opplyse oss om)

Jeg har nok ikke noen hundringser på bok, men jeg har et håp om at en takstmann vil gi meg takst over 2 mill for huset jeg eier i dag.

Jeg vet også jeg er langt over hva som er anbefalt å sette seg i gjeld med.... men jeg føler det kanskje kan forsvares litt ved utleie?? Jeg vet ikke helt.

 

Jeg sier tusen hjertlig takk for alle tips, jeg skal sjekke opp noe av dette videre i morra. Og jeg tror nok jeg må konkludere med at jeg må snakke med banken først og fremst. Får jeg nei fra banken blir det jo soleklart. Får jeg ja, har jeg veldig mye å sette meg inn i. Jeg har bare et brennende ønske om å investere litt og "vinne" på sikt. Er jo så mange mannfolk som gjør dette med å kjøpe boliger for utleie! Men jeg vet jo ingenting om demmes økonomi selvfølgelig

 

Sov godt alle sammen

[Wisd0m]

Med mindre du er i formueskattposisjon ville jeg heller anbefale deg å kjøpe aksjer. De trenger ikke vedlikehold o.l. og du har allerede et helt styre i selskapet som forsøker å tjene mest mulig penger.

 

Bolig i Norge er ikke spesielt lavt priset. Aksjemarkedet vil jeg derimot påstå er bedre. Eneste som kan ødelegge for differansen som jeg ser det er formueskatten.