Forkjøpsrett borettslag

[Cowboystrekk]

Er styreleder i et lite borettslag. Noen av beboerne ønsker å fjerne forskjøpsretten da flere leiligheter i området har gått for lavere pris enn de kunne gått for grunnet at mange dropper budrundene og sitter på gjerdet med sin forskjøpsrett. I vedtektene har boligbyggerlaget vårt lagt inn et punkt om at fjerning av forkjøpsrett bare kan skje med deres samtykke. De var for 20 år siden med på å bygge borettslaget vårt. Vi skal nå bytte forretningsfører slik at vi i praksis ikke har mer med dem å gjøre og lurer da på det juridiske rundt om vi kan stryke delen om at det lokal boligbyggerlaget bestemmer om vi skal ha forkjøpsrett eller om vi ikke har lov til det?

[kjetilkl]

Det kommer vel an på om borettslaget er medlem av NBBL eller OBOS (Eller annen større sammenslutning) eller om det er helt frittstående (sameie) - Er det organisert som et sameie så bør det vel ikke være noe problem, men er det tilsluttet f.eks nbbl så har du ett sett med mønstervedtekter som må følges. - Akkurat når det gjelder forkjøpsrett så har de presisert at dersom et tilknyttet borettslag fjerner klausulen om forkjøpsrett (eller andre mønstervedtekter) i vedtektene sine, så er denne endringen ikke gyldig. - Styret i borettslaget er også ansvarlig for at rettighetshavere kan få utøvet forkjøpsrett, og vil kunne bli erstatningspliktige dersom de ikke oppfyller denne plikten.

(Dette er utifra dokumenter fra nbbl jeg har funnet på nett, jeg er ikke jurist )

 

Når det er sagt så synes jeg der er litt merkelig å ville fjerne forkjøpsretten med denne bakgrunnen. - Jeg håper jo for det første da at ingen av de som ønsker dette noen gang har benyttet seg av forkjøpsrett, og for det andre så synes jeg det vil være litt merkelig at dette skulle påvirke prisen så mye at det er et problem. - Det vil jo være "intern" konkurranse mellom rettighetshavere - hvis de (en eller flere) virkelig vil ha denne leiligheten så vil det jo være av interesse å by, for jo høyere prisen blir, jo mindre interessant blir det å ta den på forkjøpsrett. - I motsatt fall tyder det på at budprisen er for lav, og det bør jo også megleren ta hensyn til ovenfor høyeste budgiver - det er nemlig ganske garantert at veldig gunstige salg i borettslag blir tatt på forkjøpsrett - og det vet jo megler, han bør derfor informere kjøper om dette. - Jeg vet mange som har kjøpt leiligheter til "makspris" med en gang for å unngå at de blir tatt på forkjøpsrett - så i motsatt retning så bidrar ofte forkjøpsretten til at man får mer for leiligheten enn man ellers ville fått (hovedsaklig da i attraktive områder)

 

Som selger ville jeg derfor lagt ansvaret for at man "får for lite" her på megler heller enn forkjøpsretten.

[Snylter]

Hvis det er organisert som et sameie er det da ikke et borettslag..?

[The Avatar]

Hvis det er organisert som et sameie er det da ikke et borettslag..?

 

Nei, det er omvendt.

 

Alle burettslag er eit sameige, men ikkje alle sameiger er eit burettslag.

 

Sameige er når det er fleire personer som eig den samme tingen på deling (bygget), medan eit burettslag er når ei eig bygget saman men i tillegg betaler for å få bruksrett til ein bolig.

[nahojp]

Er styreleder i et lite borettslag. Noen av beboerne ønsker å fjerne forskjøpsretten da flere leiligheter i området har gått for lavere pris enn de kunne gått for grunnet at mange dropper budrundene og sitter på gjerdet med sin forskjøpsrett. I vedtektene har boligbyggerlaget vårt lagt inn et punkt om at fjerning av forkjøpsrett bare kan skje med deres samtykke. De var for 20 år siden med på å bygge borettslaget vårt. Vi skal nå bytte forretningsfører slik at vi i praksis ikke har mer med dem å gjøre og lurer da på det juridiske rundt om vi kan stryke delen om at det lokal boligbyggerlaget bestemmer om vi skal ha forkjøpsrett eller om vi ikke har lov til det?

 

I utgangspunktet kan borettslaget endre vedtekter "fritt" - det vil si etter regler som oftest er definert i de samme vedtektene, og som vanligvis går ut på at det kreves 2/3 flertall på generalforsamling.

 

Jeg ser ikke bort fra at boligbyggelaget har sikret seg bedre mot at paragrafen om forkjøpsrett blir endret, men det er umulig for meg å si sikkert. Men antagelig står dette også i de samme vedtektene. For eksempel fant jeg disse vedtektene med litt googling:

http://orremyr.borettslag.net/Portals/65/HUsordensregler%20og%20vedtekter/0378%20Orremyr%20Borettslag%20vedtekter%202013.pdf

 

2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf

borettslagslovens § 7

-

12:

- vilkår for å være andelseier i borettslaget

- bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget

- denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer

 

 

Dersom vedtektene deres inneholder en tilsvarende paragraf, så har du vel i grunnen svaret ditt der.

 

Forøvrig tviler jeg på at forkjøpsrett bidrar nevneverdig til å redusere prisen. For det første er det kun 1 interessent som står øverst på annsenitets-listen som kan være sikker på å kunne benytte forkjøpsretten. Alle andre må i praksis delta på budrunden på vanlig måte. For det andre kan budgivere uten (god) forkjøpsrett velge å by ekstra for å sikre seg mot at noen benytter forkjøpsretten - jeg vet om et tilfelle der en budgiver la på 200 000 etter å ha vunnet budrunden.

[LightSabre]

Forøvrig tviler jeg på at forkjøpsrett bidrar nevneverdig til å redusere prisen. For det første er det kun 1 interessent som står øverst på annsenitets-listen som kan være sikker på å kunne benytte forkjøpsretten. Alle andre må i praksis delta på budrunden på vanlig måte. For det andre kan budgivere uten (god) forkjøpsrett velge å by ekstra for å sikre seg mot at noen benytter forkjøpsretten - jeg vet om et tilfelle der en budgiver la på 200 000 etter å ha vunnet budrunden.

Det er vel ingen tvil om at forkjøpsretten er med å redusere prisen, en av hovedegrunnene til forkjøpsretten er vel nettopp det å holde prisen nede. Mange dropper å legge inn bud på slike leiligheter fordi selv om man vinner runden så vet man ikke om man får leiligheten, og i tillegg er man utestengt fra boligmarkedet så lenge forkjøpsfristen går. Har selv bydd på leilighet med 3-4 uker frist, men det er helt i grenseland mener jeg. Leiligheter med flere måneders frist var helt uaktuelt for meg.

[hean]

Det er vel ingen tvil om at forkjøpsretten er med å redusere prisen, en av hovedegrunnene til forkjøpsretten er vel nettopp det å holde prisen nede. Mange dropper å legge inn bud på slike leiligheter fordi selv om man vinner runden så vet man ikke om man får leiligheten, og i tillegg er man utestengt fra boligmarkedet så lenge forkjøpsfristen går. Har selv bydd på leilighet med 3-4 uker frist, men det er helt i grenseland mener jeg. Leiligheter med flere måneders frist var helt uaktuelt for meg.

 

Reduksjon av prisene er vel kun en effekt av den "virkelige" grunnen som jeg mener er fordelen av medlemsskap i OBOS/TOBB.

 

Forkjøpsrett er den aller største fordelen for å betale for ett medlemsskap.

[kjetilkl]

Det er vel ingen tvil om at forkjøpsretten er med å redusere prisen, en av hovedegrunnene til forkjøpsretten er vel nettopp det å holde prisen nede. Mange dropper å legge inn bud på slike leiligheter fordi selv om man vinner runden så vet man ikke om man får leiligheten, og i tillegg er man utestengt fra boligmarkedet så lenge forkjøpsfristen går. Har selv bydd på leilighet med 3-4 uker frist, men det er helt i grenseland mener jeg. Leiligheter med flere måneders frist var helt uaktuelt for meg.

 

Det er jeg ikke enig i.

 

Nå sørger velde fleste selgere i borettslag der megleren er noenlunde oppegående for forhåndsavklaring av forkjøpsretten. - Budgiver vet da før han byr om noen har meldt bruk av forkjøpsrett, og kan velge selv hvor mye de vil by for evt å minske risikoen for at den blir tatt på forkjøpsrett - noe som ofte presser prisen opp over det man vanligvis ville bydd hvis man ikke er i en heftig budrunde.

 

-I tillegg til at budgiver da heller ikke er ute av markedet for en lang avklaring. (Denne er uansett sjelden mer enn 30 dager)

Endret 13. juni 2013 av kjetilkl

[Snylter]

Er forhåndsavklaring mulig i alle borettslag?

Jeg trodde ikke OBOS tillater dette..

[kjetilkl]

Er forhåndsavklaring mulig i alle borettslag?

Jeg trodde ikke OBOS tillater dette..

 

Alle tilknyttet NBBL og OBOS iallefall.

 

http://www.obos.no/forhandsavklaring

Endret 13. juni 2013 av kjetilkl

[dsgf]

Obos tillater/praktiserer i hvert fall parallellavklaring, og hvis visningsperioden blir på mer enn en uke kan da forkjøpsrett være avklart før det er kommet inn noen/akseptert noen bud

[Cowboystrekk]

Takk for mange interessante svar og engasjement

 

Vi er tilknyttet et lokalt boligbyggerlag med tekst om at vedtektene bare kan endres med samtykke fra det lokale boligbyggerlaget, MEN, det står der spesifisert i vedtektene at de SKAL være forretningsfører, men dette har de ikke lov til og de har selv sagt at vi kan bytte fritt. For at vedtektene da skal bli gyldige så må de endres på tross av manglende samtykke da vedtektene skal angi hvem som fører regnskap. Jeg synes dette er en smule komplisert da man i praksis kan endre noen ting i vedtektene men ikke andre selv om alle endringer er definert som "ulovlige". Når vi nå bytter foretningsfører er vi ikke direkte tilknyttet dem lenger annet enn i medlemsskap som er frivillig har vi fått beskjed om, samt at de bygget borettslaget for ca 20 år siden.

 

Ang pris og forskjøpsrett så har veldig mange boliger der jeg bor blitt tatt på forkjøpsrett den siste tiden og mange har sittet på gjerdet og latt være å by siden de sitter med forkjøpsrett. Dette har slått uheldig ut for noen av dem da andre med høyere ansiennitet fikk tilslaget. Imidlertid kjenner jeg til noen tilfeller hvor vi i ettertid fikk vite at flere "skulle ha leiligheta" og at pris var irrelevant da de hadde nok penger. Når noen av dem da hadde forkjøpsrett ble de ikke med på budrunden og salgsprisen ble følgelig lavere enn hva den hadde blitt uten forkjøpsrett. Et konkret eksempel som fikk oss til å ville fjerne forkjøpsretten var da en leilighet i naboborettslaget ble solgt for 1,5 mill etter en heftig budrunde. Et par "skulle ha den" og hadde sagt til megleren at de ville by nesten 2 mill for å få den om de så måtte. Et par dager før forkjøpsretten gikk ut tok ei dame med lang ansiennitet den, hun sa etterpå at hun og skulle ha den og ville gjerne brukt 2 mill om det måtte til, men lot være å by da hun var sikker på at hun ville få den allikevel.

 

I mange tilfeller vil nok ikke forkjøpsrett påvirke pris, men i noen tilfeller kan den slå veldig uheldig ut for selger, som i det konkrete tilfellet i naboborettslaget.

[AllFather]

Synes dette høres rart ut.

I Bergen avklarer man forkjøpsrett før boligene blir lagt ut på markedet, og man har med forkjøpsrett mulighet til å kjøpe til det selger vil ha, de kan ikke tvinge deg til å godta en lavere pris. Bare at hvis de og en annen kjøper byr det samme, så har de "forkjøpsrett" til den prisen.

 

De blir stort sett solgt dagen etter første visning..

[dsgf]

Jeg tror forkjøpsrett bare er én av mange faktorer som påvirker pris og salgsprosess, så jeg skal ikke si for mye om det er bra eller dårlig. Men jeg tror nok at OBOS-forkjøpsretten er mindre pris-sensitiv, da det er så mange medlemmer med lang ansiennitet (50 år +) at man er "nødt" til å være med på budrunden for å riste av seg de som sitter på gjerdet.

Kanskje kommer vi snart inn i en periode hvor det uansett er liten budvillighet.

 

Angående det vedtektstekniske ville jeg gjort som følger:

 

Kalle inn til generalforsamling hvor et tidlig punkt på dagsorden er en vedtektsendring fra "BBL X SKAL være forretningsfører" til "Borettslaget kan skifte forretningsfører dersom minst 2/3 av andelseiere tilstede på lovlig generalforsamling stemmer for dette." Skaff på forhånd skriftlig samtykke fra boligbyggelaget for denne endringen. Deretter kan dere jo stemme over skifte av forretningsfører uten at det i seg selv krever "godkjenning" fra bbl.

[kjetilkl]

 

I mange tilfeller vil nok ikke forkjøpsrett påvirke pris, men i noen tilfeller kan den slå veldig uheldig ut for selger, som i det konkrete tilfellet i nabo-borettslaget.

 

Men som tidligere nevnt burde man da forhåndsavklare forkjøpsretten, slik at de som ønsker å by er klar over hvilke de "byr mot" og da må sørge for å by nok til at det ikke er et kjempekupp for de som sitter på ansiennitet hvis de virkelig vil ha den.

[dsgf]

Her har megleren en viktig oppgave også - og det er selger som er meglers oppdragsgiver.

Jeg hadde en megler som selv var aktiv på visning og skaffet seg et inntrykk av hvorvidt de som møtte opp hadde ansiennitet å regne med, og sørget for at flest mulig skrev seg på interessent-lista. Under budrunden kunne han da gjøre budgivere uten ansiennitet oppmerksom på at det fantes interesserte med ansiennitet som ville kunne melde seg på forkjøp. Så får det bli opp til hver enkelt budgiver å finne ut hva man har råd og lyst til, selvfølgelig

[Prusk]

Synes dette høres rart ut.

I Bergen avklarer man forkjøpsrett før boligene blir lagt ut på markedet, og man har med forkjøpsrett mulighet til å kjøpe til det selger vil ha, de kan ikke tvinge deg til å godta en lavere pris. Bare at hvis de og en annen kjøper byr det samme, så har de "forkjøpsrett" til den prisen.

 

De blir stort sett solgt dagen etter første visning..

 

BoB eller Vestbo? Jeg var med i en "budrunde" for en BoB-leilighet/hus for ca. 2 uker siden. Den var ikke lagt ut på forkjøpsrett før visning/salg, og vi skjønte på visning at vi hadde lavere nummer enn de fire-fem andre parene som skrev seg på listen (noen av dem snakket med megler om hva det ville si å være BoB-medlem, mens to av parene var utelandsk, og umulig kunne ha lavere nummer enn meg).

 

Jeg la inn et provisorisk bud på 500k under takst på visning. Dagen etter ble jeg oppringt av megler, og et av parene på visning hadde lagt inn bud på 450k under takst. Jeg gikk opp 75k, andre svarte med 25-50k osv. Da jeg ble oppringt siste gang, hadde budet kommet opp i 150k _under_ takst, og jeg ble opplyst om at det var et annet ungt norskt par som var igjen i budkampen mot meg.

 

Jeg visste jeg hadde lavere nummer - og trakk meg fra budrunden. Selger aksepterte budet, under takst og prisantydning - hun hadde jo tross alt hatt en budrunde med 4-5 deltakere, og dette var summen markedet tilsynelatende var villig til å gi.

I ettertid viste det seg at leiligheten ble snappet opp av en kar med nummer fra 50-60-tallet. Han hadde vært på privatvisning dagen før, og hadde vært veldig interessert i følge megler. Han hadde av en eller annen merkelig grunn ikke vært med i budrunden...

 

Vi kunne gitt mer for leiligheten, men spekulerte i at vi hadde lavt nummer. Karen som tok leiligheten hadde sannsynligvis også gitt mer om han måtte, men visste samtidig at nummeret hans ville være lavt nok uansett.

[kjetilkl]

 

Vi kunne gitt mer for leiligheten, men spekulerte i at vi hadde lavt nummer. Karen som tok leiligheten hadde sannsynligvis også gitt mer om han måtte, men visste samtidig at nummeret hans ville være lavt nok uansett.

 

Hvis dere virkelig ville ha den så burde dere jo ha lagt inn et bud som var så høyt at denne karen med lengre ansiennitet ikke kom til å ta den på forkjøpsrett hvis han ikke virkelig ville ha den (og bo der) og dermed øket sjansen for å få den betraktelig? - Jeg vet at det er ganske vanlig i oslo iallefall å legge på en del på høyeste bud hvis dette er såpass lavt at man regner med at den blir tatt på forkjøpsrett - megleren har helt sikkert oversikt over hva prisen bør være for at man skal unngå det.

[Cowboystrekk]

Jeg tror forkjøpsrett bare er én av mange faktorer som påvirker pris og salgsprosess, så jeg skal ikke si for mye om det er bra eller dårlig. Men jeg tror nok at OBOS-forkjøpsretten er mindre pris-sensitiv, da det er så mange medlemmer med lang ansiennitet (50 år +) at man er "nødt" til å være med på budrunden for å riste av seg de som sitter på gjerdet.

Kanskje kommer vi snart inn i en periode hvor det uansett er liten budvillighet.

 

Angående det vedtektstekniske ville jeg gjort som følger:

 

Kalle inn til generalforsamling hvor et tidlig punkt på dagsorden er en vedtektsendring fra "BBL X SKAL være forretningsfører" til "Borettslaget kan skifte forretningsfører dersom minst 2/3 av andelseiere tilstede på lovlig generalforsamling stemmer for dette." Skaff på forhånd skriftlig samtykke fra boligbyggelaget for denne endringen. Deretter kan dere jo stemme over skifte av forretningsfører uten at det i seg selv krever "godkjenning" fra bbl.

Vi har allerede stemt og fikk enstemming enighet om å bytte. Alle skrev under og vi har sendt inn i god tid sånn at vi får bytta til neste år uten å tenke på oppsigelsestiden (6 mnd).

[LightSabre]

Det er jeg ikke enig i.

 

Nå sørger velde fleste selgere i borettslag der megleren er noenlunde oppegående for forhåndsavklaring av forkjøpsretten. - Budgiver vet da før han byr om noen har meldt bruk av forkjøpsrett, og kan velge selv hvor mye de vil by for evt å minske risikoen for at den blir tatt på forkjøpsrett - noe som ofte presser prisen opp over det man vanligvis ville bydd hvis man ikke er i en heftig budrunde.

 

-I tillegg til at budgiver da heller ikke er ute av markedet for en lang avklaring. (Denne er uansett sjelden mer enn 30 dager)

Det hjelper vel lite, hvor høyt er nok for enb leilighet? 2 mill? 3 mill? og de som har forkjøpsrett gjør ofte som mange andre budgivere, de sitter og venter til 10 min flr fristen går ut før de slenger seg inn og tar den. Dette for at andre ikke skal få for mye tid til å reagere.

 

Man kan gjerne true med at andre har forkjøpsrett, men i de budrundene jeg har vært borti har det vel heller skremt bort budgivere.