Tvist ved tomtekjøp

[hagobart]

Kona og jeg kjøpte en tomt i sept 2011 i et regulert boligfelt. Da vi i vår skulle i gang med oppmåling, som følge av situasjonsbeskrivelsen til kommunen, ble vi overrasket over å finne naboens garasje vesentlig inne på vår tomt. Dette stod ikke nevnt et eneste sted i kontrakten, ei heller sagt i salgsmøtet. Garasjen har stått i ca 10 år. Vi har snakket med kommunen som lar oss avgjøre om vi skal skille ut delen med garasjen for så å selge den biten eller begjære garasjen revet.

 

Uansett har garasjen utsatt våre planer i stor grad. Vi mener eiendommen har en vesentlig mangel og/eller heftelse.

 

Selgeren av tomta, en større entreprenør, nekter i første mail for at de har noe mer med saken å gjøre. Etter dette hører vi ikke fra de, tross 4 purremailer.

 

Vurderer forliksrådet for å få prisavslag. Heving av kjøpet er uaktuelt da dette er drømmetomta mht barn, solgang, utsikt og trafikk.

 

Hvordan ser saken ut for vår del?

[MailMan13]

Det ser ut som noe selger burde visst/udersøkt, men det får juristene svare på.

 

Dere har vel i utgangspunktet bare rett på prisavslag for faktisk dokumenterbart økonomisk tap.

Hvis dere selger biten, og den er verdt mindre som garasjetomt enn del av deres tomt (salgsum er mindre enn verditap på resterende) kan det være et tap som kan være aktuelt å få erstattet. Eller, hvis dere har nødvendige og dokumenterte utgifter med å få garasjen revet/flyttet kan det være aktuelt å kreve prisavslag for.

 

Etstatning for "tort og svie" kan dere ikke regne med, kun økonimisk tap dere kan dokumentere.

 

Dere må ihvertfall dokumentere hva dette koster dere.

 

Egen erfaring med fast eiendom (og eierskifteforsikring) er at det må advokater og varsler om rettslige skritt til før de proffe partene løfter en finger...

[Prusk]

Om tomteselger eier mer på "motsatt side" av tomten, kan dere be om et likebytte (tomteselger får betalt av naboen for garasjen, mens dere får samme areal i utvidelse et annet sted på tomten).

[frevild]

Ut fra det du skriver ser jeg faktisk ikke problemet.

 

Hadde situasjonen vært at dere en vakker dag oppdaget at naboen hadde bygget en ny garasje ut over grensen, hadde dere hatt all grunn til å protestere (dog ikke mot selger, men mot naboen)

 

Men du skriver at garasjen har stått der i ti år, altså lenge før dere kjøpte tomten. Dere var vel på befaring og så hvordan eiendommen så ut, herunder hvordan naboens garasje var plassert. Dette har dere sikkert sett på kart også.

 

Jeg vil tro de fleste i deres situasjon ville anta før kjøpet at grensen gikk bak garasjen, mao. at garasjen var fullt ut på naboens tomt. Det dere har funnet ut, er at grensen egentlig går lenger inn på nabotomten enn dere kunne anta forut for kjøpet.

 

Hvorfor skal dere egentlig beklage dere overfor selger over det? Hvordan har dere fått mindre ved kjøpet enn dere regnet med?

 

Hvis dere derimot hadde kjøpt naboens tomt, og så funnet ut at garasjen stod dels på fremmed grunn, ville jeg skjønt problemet.

 

Du skriver at dere anser eiendommen som mangelfull - hvorfor skaper garasjen problemer? Hadde problemene vært mindre dersom grensen gikk bak garasjen (og lenger inn på deres tomt), slik man helst ville få inntrykk av på befaring?

[Christeven]

Ut fra det du skriver ser jeg faktisk ikke problemet.

 

Hadde situasjonen vært at dere en vakker dag oppdaget at naboen hadde bygget en ny garasje ut over grensen, hadde dere hatt all grunn til å protestere (dog ikke mot selger, men mot naboen)

 

Men du skriver at garasjen har stått der i ti år, altså lenge før dere kjøpte tomten. Dere var vel på befaring og så hvordan eiendommen så ut, herunder hvordan naboens garasje var plassert. Dette har dere sikkert sett på kart også.

 

Jeg vil tro de fleste i deres situasjon ville anta før kjøpet at grensen gikk bak garasjen, mao. at garasjen var fullt ut på naboens tomt. Det dere har funnet ut, er at grensen egentlig går lenger inn på nabotomten enn dere kunne anta forut for kjøpet.

 

Hvorfor skal dere egentlig beklage dere overfor selger over det? Hvordan har dere fått mindre ved kjøpet enn dere regnet med?

 

Hvis dere derimot hadde kjøpt naboens tomt, og så funnet ut at garasjen stod dels på fremmed grunn, ville jeg skjønt problemet.

 

Du skriver at dere anser eiendommen som mangelfull - hvorfor skaper garasjen problemer? Hadde problemene vært mindre dersom grensen gikk bak garasjen (og lenger inn på deres tomt), slik man helst ville få inntrykk av på befaring?

 

Du kjøper en tomt på størrelse X, oppdager at tomten praktisk sett er på mindre enn X. Skjønner du virkelig ikke hvorfor kjøper reagerer på det?

[Ekko]

Hvis man får opplyst i et prospekt at leiligheten er 120 kvm, kjøper den og deretter får vite/måler opp at den er 100vkm så ville du vel føle deg litt lurt? Du har vært på visningen og vet hvor store rommene er og visste hva du kjøpte, men likevel har du ikke fått det du betalte for.

 

Slik som her:

http://www.aftenposten.no/bolig/Huset-krympet-med-12-kvm-6665808.html#.UbBhv6JmU4c

 

På andre siden, har du kjøpt deg tomt på størrelse med en liten bygd er det ikke så lett:

http://www.nrk.no/helse-forbruk-og-livsstil/1.7527891

 

Jeg skal ikke si hva som er riktig og galt når det gjelder jussen, men jeg har forståelse for trådstarters tankegang.

[Svinks]

Hvordan har dere fått mindre ved kjøpet enn dere regnet med?

 

Hvis man kjøper en tomt oppmålt til la oss si 400 kvadratmeter, og så er f.eks. 18 av dem opptatt av naboens garasje, har man i realiteten fått bare 382 kvadratmeter til disposisjon. Man har ikke fått det man har betalt for, og de færreste har tid eller kompetanse til å måle opp ei tomt på visning.

 

Det kan også oppstå en situasjon dersom man selv ønsker å bygge garasje eller en utebod, og tillatt utnyttelsesgrad f.eks. sier at 30% av tomta kan bebygges. Man har f.eks. hus med fotavtrykk 100 m² og 20 m² å bygge på. Dette holder til en enkeltgarasje, men hvis naboens garasje telles med har man kun 2 m² til disposisjon, og man får ikke bygd annet enn en knøttliten bod. Det er i så fall en verdiforringelse av tomta.

Endret 6. juni 2013 av Svinks

[frevild]

Hvis man drar på befaring og kjøper en tomt, og deretter finner ut at den er mindre enn oppgitt, vil synspunktet fort være at man har fått den tomten man har sett. Dette synspunktet er uttrykt også i avhendingslovens forarbeider.

 

"Ikkje eit kvart avvik frå det arealmålet kjøparen har rekna med, skal kunne reknast som mangel. Bakgrunnen for regelen er at det heller er det biletet kjøparen får av eigedomen ved ei synfaring enn dei mål for areal han måtte høyre, som bør telje."

 

Pga. dette er det kun de større avvikene som kan påberopes som mangel:

 

"Par. 3-3. Arealsvikt

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt."

 

Ikke vet jeg hva som var opplyst om tomtestørrelsen, ei heller om tallet inkluderte den grunnen som nabogarasjen beslaglegger. Hvor mange kvadratmeter kan det være? 10? 20? Neppe "vesentlig" i alle fall. Det må også legges vekt på at tomten vel er større enn den fremstod som, hensett til at grensen tydeligvis går lenger inn på naboeiendommen enn man kunne slutte ut fra det man så på befaring. Derfor nevnte jeg heller ikke par. 3-3 i forrige innlegg.

[frevild]

Du kjøper en tomt på størrelse X, oppdager at tomten praktisk sett er på mindre enn X. Skjønner du virkelig ikke hvorfor kjøper reagerer på det?

 

"Praktisk sett"? Du må gjerne utdype hvorfor man gjør et dårlig kjøp i en situasjon som trådstarters - du virker jo sikker i din sak.

[frevild]

Hvis man får opplyst i et prospekt at leiligheten er 120 kvm, kjøper den og deretter får vite/måler opp at den er 100vkm så ville du vel føle deg litt lurt? Du har vært på visningen og vet hvor store rommene er og visste hva du kjøpte, men likevel har du ikke fått det du betalte for.

 

Slik som her:

http://www.aftenpost...ml#.UbBhv6JmU4c

 

På andre siden, har du kjøpt deg tomt på størrelse med en liten bygd er det ikke så lett:

http://www.nrk.no/he...sstil/1.7527891

 

Jeg skal ikke si hva som er riktig og galt når det gjelder jussen, men jeg har forståelse for trådstarters tankegang.

 

Godt poeng. Paragraf 3-3 nevnt over gjelder strengt tatt kun ved tomtekjøp. I domstolene har man imidlertid latt bestemmelsen gjelde tilsvarende på kjøp av bolig hvor arealet er mindre enn oppgitt. Mao. har situasjonen vært at kjøpere har måttet akseptere at de ikke får f.eks. 120 kvm som lovet, derimot bare f.eks. 110. Denne analogiseringen fra par 3-3 har vært kritisert, og etter mitt syn med rette: En leilighets verdi bestemmes av arealet (ut fra hva som er markedsmessig kvm.pris). Hvis kvm.prisen er 40 000, betyr +/- 10 kvm +/- 400 000. Det er ikke den samme sammenhengen ved tomtekjøp.

Endret 6. juni 2013 av frevild

[Prusk]

Om det foreligger reguleringsplan med føringer på utnyttelsesgrad (vanlig), så kan en mindre tomt gjøre at man ikke får bygget huset man har sett for seg. Krav om 4 meter fra grense osv. kan også bli problematisk i ettertid. Var garasjen tegnet inn i grunnkartet ut over tomtegrensen?

[frevild]

Kona og jeg kjøpte en tomt i sept 2011 i et regulert boligfelt. Da vi i vår skulle i gang med oppmåling, som følge av situasjonsbeskrivelsen til kommunen, ble vi overrasket over å finne naboens garasje vesentlig inne på vår tomt. Dette stod ikke nevnt et eneste sted i kontrakten, ei heller sagt i salgsmøtet. Garasjen har stått i ca 10 år. Vi har snakket med kommunen som lar oss avgjøre om vi skal skille ut delen med garasjen for så å selge den biten eller begjære garasjen revet.

 

Uansett har garasjen utsatt våre planer i stor grad. Vi mener eiendommen har en vesentlig mangel og/eller heftelse.

 

Selgeren av tomta, en større entreprenør, nekter i første mail for at de har noe mer med saken å gjøre. Etter dette hører vi ikke fra de, tross 4 purremailer.

 

Vurderer forliksrådet for å få prisavslag. Heving av kjøpet er uaktuelt da dette er drømmetomta mht barn, solgang, utsikt og trafikk.

 

Hvordan ser saken ut for vår del?

 

Svaret over til tross, du kan få noe mer konstruktivt:

 

Hør med advokat. Sjekk om du kan ha krav mot (1) selger, eller (2) nabo. Som du forstår, kan jeg ikke slutte ut fra innlegget ditt at du har noe krav mot selger, men en adv. som blir forelagt flere opplysninger kan vurdere det annerledes.

 

Ikke vent for lenge, du vil ikke at et evt. krav mot selger skal foreldes - som hovedregel skjer dette tre år etter overtagelse.

[Christeven]

 

 

"Praktisk sett"? Du må gjerne utdype hvorfor man gjør et dårlig kjøp i en situasjon som trådstarters - du virker jo sikker i din sak.

 

Han har valget mellom å selge deler av tomten, noe han muligens ikke vil. Han kan velge å rive naboens garasje, og da mest sannsynlig ødelegge minst ett naboforhold, eller han kan godta naboens garasje og derfor ha en mindre tomt til rådighet enn det han har betalt for. Uansett hva han velger vil det enten føre til merarbeid eller en dårligere løsning enn han har betalt for.

 

Mener du dette er et like godt kjøp som om allt var som det skulle?

Endret 6. juni 2013 av Christeven

[frevild]

Han har valget mellom å selge deler av tomten, noe han muligens ikke vil. Han kan velge å rive naboens garasje, og da mest sannsynlig ødelegge minst ett naboforhold, eller han kan godta naboens garasje og derfor ha en mindre tomt til rådighet enn det han har betalt for. Uansett hva han velger vil det enten føre til merarbeid eller en dårligere løsning enn han har betalt for.

 

Mener du dette er et like godt kjøp som om allt var som det skulle?

 

Hvilken tomt har han "betalt for"? Den tomten han så på befaring eller den tomten som er oppgitt ved arealtall? Hvordan vet du at selger inkluderte "garasjearealet" i salgsdokumentene, slik du forutsetter?

 

Til spørsmålet ditt: Det kan godt være et bedre kjøp i og med at grensen faktisk går lenger inn på nabotomten enn man sannsynligvis fikk inntrykk av på visning. Han har da fått større tomt enn han kunne regne med ut fra det han så med selvsyn. Dersom han har fått opplyst et tomteareal som inkluderte grunnen under garasjen (det er det du forutsetter), kan det bli annerledes. Da er man over i par. 3-3, men denne vil fort innebære at han må akseptere situasjonen. Han må evt. gå på naboen.

 

Selger han arealet får han penger. Dette ville han ikke fått dersom grensen gikk slik man sannsynligvis kunne slutte ut fra befaring.

 

Så jeg ser fremdeles ikke hvordan du kommer til konklusjonen din.

 

Men som sagt, det er mye vi ikke vet om salget og eiendommen - så det er vanskelig å si noe sikkert.

[hean]

Hvis man drar på befaring og kjøper en tomt, og deretter finner ut at den er mindre enn oppgitt, vil synspunktet fort være at man har fått den tomten man har sett. Dette synspunktet er uttrykt også i avhendingslovens forarbeider.

 

"Ikkje eit kvart avvik frå det arealmålet kjøparen har rekna med, skal kunne reknast som mangel. Bakgrunnen for regelen er at det heller er det biletet kjøparen får av eigedomen ved ei synfaring enn dei mål for areal han måtte høyre, som bør telje."

 

Pga. dette er det kun de større avvikene som kan påberopes som mangel:

 

"Par. 3-3. Arealsvikt

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt."

 

Ikke vet jeg hva som var opplyst om tomtestørrelsen, ei heller om tallet inkluderte den grunnen som nabogarasjen beslaglegger. Hvor mange kvadratmeter kan det være? 10? 20? Neppe "vesentlig" i alle fall. Det må også legges vekt på at tomten vel er større enn den fremstod som, hensett til at grensen tydeligvis går lenger inn på naboeiendommen enn man kunne slutte ut fra det man så på befaring. Derfor nevnte jeg heller ikke par. 3-3 i forrige innlegg.

 

Når man snakker målpå tomt så hadde det vært idiotisk om ALLE kjøpere faktisk må ha med seg målebånd for å måle opp tomten fordi de ikke skal ha noe rettigheter etterpå fordi de har sett den...

[Prusk]

Derfor vil det være litt vesentlig om garasjen er kommet inn i grunnkartet - det er den neppe når den ligger feil? Uten garasjen i grunnkartet kan man ha plassert et hus på tomten FØR man kjøpte den og nå plutselig få problemer.

 

Edit:

Plassert som i "tegnet et hus inn i kartet med korrekte mål".

Endret 6. juni 2013 av Sovehest

[hagobart]

Skjønner at saken engasjerer. Det synes jeg er bra. Morsomt å se saken belyst fra ulike vinkler.

 

Greia er at jeg ikke så noe kart, hverken fra selger eller noe annet sted, som ville gjøre meg i stand til å oppdage garasjens feilplassering. Jeg fikk et målebrevkart med koordinater på. Her er ingen bygninger inntegnet. Jeg tegnet jo inn oppkjøring, hus og egen garasje hjemme i løpet av vinteren. Dette, samtidig med at arkitekt tegnet huset. Man blir jo litt overrasket når man da, om våren, skal ut å måle litt ifht oppkjøring og beregne stigningen opp mot huset, og finner at det mangler 3,6 meter av tomten. 28,8 meter mot 25,2 meter får sine konsekvenser mtp stigning.

 

Det kan vel ikke være slik at man skal kunne traktere ymse landmålingsutstyr for å kunne være trygg for at man får et produkt som er i den stand selger opplyser om. Det er jo faktisk gourmetkokker av ypperste sort, som står med nesen ned i sauser og annet, og ikke har hverken evner, eller interesse av, å gå i sømmene det selger opplyser om, for å finne eventualiteter som kan sette byggingen på spill. I øyeblikket var det beste metaforen jeg kunne lage. Hensikten var jo å henstille til at alle bør ha en viss trygghet for at, om de de ikke selv har kompetansen som skal til for å avdekke, så skal systemet ligne forskjellen. Ergo et firma av nevnte kaliber bør være ansvarlig nok til å ordne opp.

 

Videre er det jo slik at opplysningsplikten går foran undersøkelsesplikten.

 

Jeg kan jo få garasjen revet, som sagt. Men, som det nevnes, fører jo dette til at naboskapet kanskje ikke får en flying start i riktig retning. Når det er sagt, vil saken mest sannsynlig havne hos fylkesmannen. DET er jenka-dans som fort tar 7-8 mnd. Altså vil den totale forskyvningen i tid være over 1 år. Når selger av tomten, i salgsmøtet, sa at tomten var byggeklar, så stemmer jo ikke det.

 

Vil påstår fortsatt at produktet har en heftelse og det går ut over meg, men det kan være at jeg tar feil.

Endret 6. juni 2013 av hagobart

[NgZ]

Jeg er i utgangspunktet enig med hagobart oralsk sett, og mener forarbeidsuttalelsen og regelen den kommenterer er resultatet av en tid da man, når man kjøpte tomt, trasket rundt i utmarka sammen medb bonden og snekkeren og diskuterte plassering, størrelse og mplesteiner. "Mellom denna steinrøysa her og den bækken der vil je ha tomt. Grænse mot storgrana i sør og det gamle skuret i sør." "Ja , det er greitt", sa bonden. "Det er vel omlag fire mål utmark, skulle je meine". Og så tok de hverandre i neven på det. Slik fungerer ikke verden i dag. Og også for tomter er det i høyste grad relevant med kvadratmeterpris svært mange steder.

 

Når det er sagt, er jeg usikker på om du kommer noen vei. Tomten er jo din, og den er så stor som den skal være. En nisse av en nabo har riktignok bygget garasje på den, men om garasjen har stått der bare 10 år, kan den kreves fjernet. Hevdstiden for eiendom er 20 år. Avtalebruddet består i tilfelle av at han har sagt at tomten er byggeklar. Men det er den jo strengt tatt. At det er en mangel ved eiendommen er jo så, men denne mangelen kan avhjelpes ved fjerning av garasjen. Verditapet ved forsinkelse vil i tillegg være indirekte, jf. § 7-1, og følgelig kreves det skyld fra selgers side. Kan man forvente at tomteselgeren måler eiendommen før salg for å forsikre seg om at naboen ikke har bygget på eiendommen hans? Jeg kjenner ikke rettspraksis, men er tilbøyelig til å tro at svaret fort kan bli nei.

 

Angående forsinkelsen, kan de ikke regne med og legge til rette for hellingsgraden med utfylling frem til der naboens garasje står i dag, og lage en enkel støttekonstruksjon der i mellomtiden. Da får du bygget på riktig nivå med riktig fyllingsgrad, og når garasjen er borte, kan du fylle ut mer og fjerne støttekonstruksjonen. Litt avhengig av hvor lant su var kommet i prosjektering og når ting var planlagt utført og evt. hva som er avtalt/hyret inn, kan jo det bli billigere. Hvis noe sånt er mulig.

[Svinks]

Når selger av tomten, i salgsmøtet, sa at tomten var byggeklar, så stemmer jo ikke det.

 

Det tror jeg ikke man når noen vei med å argumentere med, dersom ikke garasjen er så idiotisk plassert at det overhodet ikke er mulig å få plass til et hus på den innenfor gjeldende reguleringsplan eller kommunedelplan.

 

Hva det betyr at en tomt er byggeklar er vel ikke 100% klart definert, men det betyr ikke slik jeg forstår det at det bare er å komme med et modulhus på lastebil og skru det sammen og koble det til ferdig lagte rør og kabler. At tomta er byggeklar kan like gjerne forstås som at den er regulert til boligbygging, og at det finnes infrastruktur som vann, avløp, strøm og vei som man kan koble seg på med endel kostnader og grunnarbeide som også må forstås som endel av byggingen, og at huset man velger og plasseringen av det samt av innkjørsel og parkering må tilpasses eksisterende forhold - inkludert naboens garasje.

[Prusk]

Byggeklar = Vei, vann, kloakk, strøm til byggegrense, samt en form for godkjenning av bolig (gjennom reguleringsplan, byggeplan eller hva det måtte være).

 

Tomten er byggeklar, men naboens garasje er helt klart en heftelse..