Gjøre kjeller om til 4 hybler...

[hanssennord]

Hei,

 

Jeg vurdere å kjøpe en tomannsbolig der det er en kjeller som kan gjøres om til 4 hybler. Huset er bygget i 1952.

 

Det er slik at det er små vinduer, noe som må byttes. Hele kjelleren må fikses opp. Jeg er veldig usikker på hvor enkelt det er å sette inn vinduer i grunnmuren på huset?

 

Har ikke vært på visning enda, men det står i annonsen uinredet kjeller. Er det noen som kan tenke seg hvor mye som evt. må gjøres for at en kjeller fra 1952 skal kunne bli i god stand til utleie?

 

Kan også legge til at det er sprengte utleiepriser i den byen jeg bor i. Vil lett dra inn 15-20k i mnd på fire hybler.

 

Takk for svar

[hean]

UMULIG å si når vi ikke vet noe mer enn byggeår.

 

PS. Husk å sjekk takhøyde!!

[Friluftskar]

Hei,

 

Jeg vurdere å kjøpe en tomannsbolig der det er en kjeller som kan gjøres om til 4 hybler. Huset er bygget i 1952.

 

Det er slik at det er små vinduer, noe som må byttes. Hele kjelleren må fikses opp. Jeg er veldig usikker på hvor enkelt det er å sette inn vinduer i grunnmuren på huset?

 

Har ikke vært på visning enda, men det står i annonsen uinredet kjeller. Er det noen som kan tenke seg hvor mye som evt. må gjøres for at en kjeller fra 1952 skal kunne bli i god stand til utleie?

 

Kan også legge til at det er sprengte utleiepriser i den byen jeg bor i. Vil lett dra inn 15-20k i mnd på fire hybler.

 

Takk for svar

Først undrer jeg på, hva du mener med "hybel"? Det er litt forvirring ute blandt folk, hva dette egentlig er.

 

Godkjente vinduer i en kjeller, kan bli et problem. Hadde vært noe lettere, i en underetasje. Men, det bli ikke ditt eneste problem.

 

Så før du kjøper, bør du skal sjekke litt i kommunen, før du forskutterer lovlige husrom og slike inntekter. Det er ikke sikkert du får tillatelse, til en eneste " hybel" (bruker ditt utrykk).

[The Avatar]

Som nemnt så blir nok det største hinderet takhøgda. Rett etter krigen så blei husbanken oppretta.

I husbanken kunne vanlige folk få lån til å sette opp bolig, men då var det eit krav at boligen skulle være sikker og av ein nøktern karakter.

 

Om eg ikkje husker feil så var det eit krav om at ein ikkje kunne ha meir enn 120 m² med boareal. Dette førte til at mange byggde boliger med ein stein "for lite" i kjellaren, på den måten blei takhøgda for lav til at kjellaren kunne reknast som boareal. På denne måten blei husa i praksis større, medan det tellande arealet var så lavt at ein fekk husbankån.

 

Det kan derfor godt tenkast at du må grave ut kjellaren for å gjere den djupare, eventuellt må du løfte huset.

 

Den lavaste tillatte takhøgda er 220 cm. I enkelte tilfeller så kan kommune gi dispansasjon for å tillate lavare takhøgde, men då må dei andre forholda være vesentlig betre enn minimumskrava. Dette betyr f.eks at soveromma må være ekstra store. Det er eit krav om at soverommet skal ha minst 15m³ med luft. Dersom takhøgda er lav så må arealet aukast slik at du er godt over minimumskravet for at du skal få dispansasjon.

 

Har dei andre boligane i området utleigehyblar i kjellaren? Dette kan gi ein indikasjon på kor runde i kantane kommunen er med å gi dispensasjon.

 

Eg vil uansett anbefale at du kontakter plan- og byggningsavdelinga i din kommune for å finne ut om det i det heile tatt er aktuellt å få dispensasjon for å bruke kjellaren til bolig.

Når du går på visning så bør du benytte avdelinga til å måle takhøgda, arealet i kvart rom, og arealet av lysflata i kvart rom. Dette er nok ting som plan- og byggningsavdelinga vil spørre om.

[Friluftskar]

Som nemnt så blir nok det største hinderet takhøgda. Rett etter krigen så blei husbanken oppretta.

I husbanken kunne vanlige folk få lån til å sette opp bolig, men då var det eit krav at boligen skulle være sikker og av ein nøktern karakter.

 

Om eg ikkje husker feil så var det eit krav om at ein ikkje kunne ha meir enn 120 m² med boareal. Dette førte til at mange byggde boliger med ein stein "for lite" i kjellaren, på den måten blei takhøgda for lav til at kjellaren kunne reknast som boareal. På denne måten blei husa i praksis større, medan det tellande arealet var så lavt at ein fekk husbankån.

 

Det kan derfor godt tenkast at du må grave ut kjellaren for å gjere den djupare, eventuellt må du løfte huset.

 

Den lavaste tillatte takhøgda er 220 cm. I enkelte tilfeller så kan kommune gi dispansasjon for å tillate lavare takhøgde, men då må dei andre forholda være vesentlig betre enn minimumskrava. Dette betyr f.eks at soveromma må være ekstra store. Det er eit krav om at soverommet skal ha minst 15m³ med luft. Dersom takhøgda er lav så må arealet aukast slik at du er godt over minimumskravet for at du skal få dispansasjon.

 

Har dei andre boligane i området utleigehyblar i kjellaren? Dette kan gi ein indikasjon på kor runde i kantane kommunen er med å gi dispensasjon.

 

Eg vil uansett anbefale at du kontakter plan- og byggningsavdelinga i din kommune for å finne ut om det i det heile tatt er aktuellt å få dispensasjon for å bruke kjellaren til bolig.

Når du går på visning så bør du benytte avdelinga til å måle takhøgda, arealet i kvart rom, og arealet av lysflata i kvart rom. Dette er nok ting som plan- og byggningsavdelinga vil spørre om.

Tror TS må komme på "banen" først og avklare hva han mener med "hybeler"! Tenker han på selvstendige leiligheter (boenheter), eller tenker han på et (flere) rom, i engen boenhet (les et rom, eks soverom). Er det separate leiligheter han tenker på, er det en mengde krav som må oppfylles.

Endret 27. mai 2013 av geco5

[TMB]

Latterlig at man ikke kan bygge huset sitt slik man selv vil. Leste noe for en stund siden om at man ikke kunne bygge seg dass uten at den skulle være stor nok til at man fikk en rullestol inn der. Hvis man bygger seg hus er det vel som regel for å bo der så lenge man klarer å se og da er det ikke noe vits å bruke masse ekstra penger på en jævla HC-dass

[hean]

Hybler tolker jeg som privat rom med felles kjøkken/bad.

 

Har man eget kjøkken og bad heter det vel hybelleilighet.

[Sheldon C]

Latterlig at man ikke kan bygge huset sitt slik man selv vil. Leste noe for en stund siden om at man ikke kunne bygge seg dass uten at den skulle være stor nok til at man fikk en rullestol inn der. Hvis man bygger seg hus er det vel som regel for å bo der så lenge man klarer å se og da er det ikke noe vits å bruke masse ekstra penger på en jævla HC-dass

 

Nå er det vel ikke alle som bygger seg et hus og bor der livet ut.

[hean]

Nå er det vel ikke alle som bygger seg et hus og bor der livet ut.

 

Det er vel akkurat det TMB vil frem til!!

[Friluftskar]

Hybler tolker jeg som privat rom med felles kjøkken/bad.

 

Har man eget kjøkken og bad heter det vel hybelleilighet.

Det er her det er mye forvirring. Du er inne på noe riktig, men det blir ganske upressist og kan fremdeles føre til forvirring.

 

I PBL er finnes ikke begrepet hybel lelighet. Det var et begrep som Husbanken innførte, etter spessielle regler. Men, det var og er en selvstendig lelighet (boenhet)! Så det som Husbanken (og meglerbransjen) beskrev som enebolig, med hybel lelighet. Er i dag, en bolig med to leligheter (boenheter). Å endre bruken fra disp., eller kjeller rom, til seperate leligheter, er ganske ommfattende. Og kan ofte til og med, berøre "ting" utenfor husets vegger.

 

En hybel, er kun et utleierom (les soverom), i en boenhet og da skal leietager få benytte "felles" stue, kjøkken, bad/wc, o.l. så mye han/hun vil. (Det blir et slags bofellesskap og var mye brukt tidligere). Regler som gjelder her; er å tilfredstille regler om nytt oppholdsrom, i egen boenhet. Og går da under Tilleggsareal, noe som da berører bl.a. takhøyde, ikke egen branncelle, m.m.

[hanssennord]

Takhøyden er ikke noe problem. er 2.7m

[Friluftskar]

Å spekulere videre på dette, er lite givende. Bedre å vente, til TS avklarer hva han/hun mener!

 

Og slik jeg kjenner etterkrigstidens hus, er de normalt på 60 -70 m2 og det innebærer i beste fall, en separat boenhet.

 

Takhøyden er ikke noe problem. er 2.7m

Skal du ha noen relevante tips her, bør du komme med noen pressise avklaringer. Takhøyde, kunne være et problem. Men, du kan stå ovenfor mange større problem.

Endret 27. mai 2013 av geco5

[Sheldon C]

Det er vel akkurat det TMB vil frem til!!

 

Nettopp, og hensikten med reglene er at når man skal selge så er bolig tilpasset for handikappede...slik at de ikke blir eksludert fra boligmarkedet.

[Svinks]

Kanskje er det denne leiligheten, eller i alle fall kan den brukes som eksempel for videre diskusjon:

http://www.finn.no/f...=1&areaId=20413

1952, by i nord med press både i kjøpe- og leiemarkedet, takhøyde 2,7 m i kjeller, og selger/megler har lagt ved tegninger både av dagens kjellerboder og forslag til innredning med fire hybler som deler kjøkken og bad.

 

Jeg er litt skeptisk til meglersleipingen. Å legge fram tegning av ikke byggesøkt innredningsforslag for kjeller og bruke det som salgsargument er litt på kanten, i alle fall hvis det ikke i det minste finnes forhåndsuttalelse fra kommunen om at dette lar seg gjennomføre (*). Hvis jeg vurderte å kjøpe denne og innrede kjelleren for utleie, ville jeg helt klart tatt med prospektet med tegningene på rådhuset og spurt om hvordan de stiller seg til en slik endring, før jeg la inn bud. Jeg ville også snakket med den andre eieren i sameiet (leiligheten over) om hvordan de stiller seg til at det kommer flere boenheter, med behov for parkering og uteoppholdsareale på sameiets tomt.

 

(*) Jeg vet ut fra naboers erfaringer og hva som står områdeplan der jeg har hus 480 meter NNØ for dette at dette er svært vanskelig å tillatelse/dispensasjon til. Men mulig kommunen er mer positiv på denne adressen som faller inn under en mer sentrumsnær områdeplan.

Endret 27. mai 2013 av Svinks