Kjøpe bolig for å leie ut? (Bergen)

[grovetussen]

Jeg har noen spørsmål om det å kjøpe en bolig eller leilighet for å leie den ut. Per i dag har jeg grei inntekt, og bor i en enebolig som jeg har belånt under 60%, så teknisk sett har jeg egenkapital til å gjøre det, men det er jo en viss risiko, men er risikoen liten nok til å gjøre det?

 

1. Er det noen som har kjennskap til leiemarkedet i Bergen, er det vanskelig å få leid ut bolig/leilighet med sentral beliggenhet?

 

2. Hvis jeg går sammen med en kamerat og kjøper f.eks en leiegård, må/bør vi da starte et eiendomsselskap?

[Payung]

En leilighet sentralt i Bergen er veldig lett å få leid ut.

[hean]

Egenkapital er ikke nok... du skal også klare å betale lånet.

 

Selv om leiemarkedet er bra må man ofte ha kontrakt klar før man byr på en leilighet noe som ofte er vanskelig.

 

Bankens regnestykke er heller ikke som ditt eget....

[Nickless]

Husk også at du må skatte av beløpet du får inn i måneden.

Endret 14. mai 2013 av Nickless

[Neppe]

Det er nok uansett ikke MYE å tjene på å leie ut. Det er jo en del utgifter og arbeid med det, og du er iallefall avhengig av å kunne gjøre noe vedlikeholdsarbeid selv. Fortjenesten er som oftest ikke stor før du selger, det er jo åpenbart mest å tjene om du leier ut deler av din egen bolig.

 

Et godt alternativ kan være å kjøpe en bolig men en mindre utleieenhet (som du også bor i), da slipper du skatt.

Endret 14. mai 2013 av Neppe

[hean]

La oss ta ett lite regnestykke:

 

Ca 2,15 mill for en 3 roms med ok standard er vel ikke så utenom reell pris og med utleieprisene i dag så tenker jeg man fort får en leieinntekt på 13 000 kr for den + strøm.

 

Lånerente på ca 4% gir en månedlig rente på ca 7200 kr (+ ca 3100 kr i avdrag på 30 år).

 

Økonomi mnd 1:

 

13 000 - 7200 = 5800

5800 kr x 28% = 1624

 

13000 kr - (1624 kr + 7200) = 4176 kr

 

I rene utgifter går man ca 4200 kr i pluss!!

 

Legger man til avdrag på 3100 kr (ren nedbetaling) er man fortsatt 1100 kr i overskudd og sparer man dem til rentene øker så har man fort mulighet å gå i null de første årene som vil si at man tjener mye på det.

Endret 14. mai 2013 av Nasciboy

[Deleted__-]

La oss ta ett lite regnestykke:

 

Ca 2,15 mill for en 3 roms med ok standard er vel ikke så utenom reell pris og med utleieprisene i dag så tenker jeg man fort får en leieinntekt på 13 000 kr for den + strøm.

 

Lånerente på ca 4% gir en månedlig rente på ca 7200 kr (+ ca 3100 kr i avdrag på 30 år).

 

Økonomi mnd 1:

 

13 000 - 7200 = 5800

5800 kr x 28% = 1624

 

13000 kr - (1624 kr + 7200) = 4176 kr

 

I rene utgifter går man ca 4200 kr i pluss!!

 

Legger man til avdrag på 3100 kr (ren nedbetaling) er man fortsatt 1100 kr i overskudd og sparer man dem til rentene øker så har man fort mulighet å gå i null de første årene som vil si at man tjener mye på det.

 

har du her tatt hensyn til husleie dersom dette eksempelet er borettslagsleilighet? Den pleier å ligge på rundt 3000, and the winning is in the spinning.

Endret 14. mai 2013 av Nightfox-

[hean]

har du her tatt hensyn til husleie dersom dette eksempelet er borettslagsleilighet? Den pleier å ligge på rundt 3000, and the winning is in the spinning.

 

Dersom det er borettslagsleilighet blir ofte kjøpesummen mindre da en del av verdien ligger i fellesgjelden.

 

Selv om man skulle gå litt i minus hver måned så er det like vel utrolig lønnsomt hvis man har råd til det.

 

Husk at avdragene på lånet er ikke regnet som utgift men sparing da det er nedbetaling på gjeld.

 

Da kommer man 4200 kr i pluss hver måned.

[Deleted__-]

Tviler på at du får en leilighet med utleieverdi 13 000 kr for 2,15 i dagens marked. Det er jo helt hinsides all fornuft for tiden. Stort sett alt går for 200 000 over takst / prisantydning eller mer.

[Herr Brun]

Det lure er å kjøpe større bolig selv, og leie ut resten. Tomannsbolig eller bolig med stor sokkelleilighet er gull.

[Neppe]

Du glemmer en del utgifter Nasciboy. De fleste leiligheter har vel en form for fellesutgift, i form av vasking,vaktmestertjenester og strøm. Kommunale avgifter er også en vesentlig sum av utgiftene.

 

Vedlikehold er også en opplagt utgift, om man ønsker å holde standarden til leiligheten lik da den ble kjøpt, må man regne med noen tusen i året er også. Uforutsette utgifter slik som vannskader på bad må man også ta høyde for, og ha råd til om det skulle dukke opp.

 

En 3 roms til 2,15 millioner kan umulig være særlig sentral i Bergen, uten at jeg er godt kjent med boligprisene der. Og å få 13 000 for en 3 roms med OK standard, er også litt vel optimistisk.

 

I bestefall kan man argumentere for at dette lønner seg over 30-40 år, men ikke nødvendigvis over 10 år.

[Sheldon C]

I bestefall kan man argumentere for at dette lønner seg over 30-40 år, men ikke nødvendigvis over 10 år.

 

Normal indeksregulering av boligprisene skal vel sørge for at det er lønnsomt over en 10 års periode, kontra å ha kapitalen i banken.

 

Klarer man å håndtere renter/avdrag og mesteparten av vedlikehold med leieinntektene så er det sannsynligvis god investering.

 

Et annet argument for å kjøpe utleiebolig er for å redusere den forbanna formueskatten. Sekundærbolig lignes med 50% av markedsverdi (60% neste år)

[hean]

Du glemmer en del utgifter Nasciboy. De fleste leiligheter har vel en form for fellesutgift, i form av vasking,vaktmestertjenester og strøm. Kommunale avgifter er også en vesentlig sum av utgiftene.

 

Vedlikehold er også en opplagt utgift, om man ønsker å holde standarden til leiligheten lik da den ble kjøpt, må man regne med noen tusen i året er også. Uforutsette utgifter slik som vannskader på bad må man også ta høyde for, og ha råd til om det skulle dukke opp.

 

En 3 roms til 2,15 millioner kan umulig være særlig sentral i Bergen, uten at jeg er godt kjent med boligprisene der. Og å få 13 000 for en 3 roms med OK standard, er også litt vel optimistisk.

 

I bestefall kan man argumentere for at dette lønner seg over 30-40 år, men ikke nødvendigvis over 10 år.

 

Når jeg sier lønner seg snakker jeg ikke bare ommånedlige utgifter for da kan det bli vanskelig. Har man råd til å gå 1-2 lapper i minus per måned er dette godt innenfor rekkevidden.

 

Å gå i minus betyr ikke at man reelt går i minus hvis avdragene på lånet er mye større!! Det kalles enkelt å greit en ivestering og det trenger man absolutt ikke ha ett tidsperspektiv på 30-40 år på å gå i pluss.

[Neppe]

Å gå i minus betyr ikke at man reelt går i minus hvis avdragene på lånet er mye større!! Det kalles enkelt å greit en ivestering og det trenger man absolutt ikke ha ett tidsperspektiv på 30-40 år på å gå i pluss.

Kanskje 30-40 år var noe å overdrive. Poenget var vel å illustrere at det ikke er raske penger.

[hean]

Kanskje 30-40 år var noe å overdrive. Poenget var vel å illustrere at det ikke er raske penger.

 

Det er vel ingen som mener... tror du virkelig det sitter noen å vurderer å investere i en leilighet for å leie ut for å få litt ekstra penger til sommeren?

 

Sannheten er at hvis du betaler 5000 kr i avdrag hver måned samtidig som du går 1-2000 kr i minus i måneden er den reelle fortjenesten 3-4000 kr per måned selv om det ikke er penger man får realisert med en gang.

[Neppe]

Det er vel ingen som mener... tror du virkelig det sitter noen å vurderer å investere i en leilighet for å leie ut for å få litt ekstra penger til sommeren?

Jeg vet bedre enn å diskutere med slike

[Taxman]

Hvis du finner det rette objektet, så er det gull å ha utleieleilighet i Bergen - spesielt pga det store antallet "midlertidige" bergensere i form av studenter.

 

Jeg har selv en sokkelleilighet (ganske så sentralt), og jeg lærte første gang at jeg skulle leie den ut at det var meget attraktivt. Telefon og epost kokte over :-)

 

Leiligheter innenfor rimelig avstand til sentrum, går for vesentlig mer en 2.15 mill.. Blokkleilighet med 2 soverom i fyllingsdalen (da er det borettslag) med 3-5000 i husleie går jo for godt over 2 mill for tiden. Selveiende rekkehus med 3-4 soverom - da snakker vi 3.5-4 mill +.

 

Så lenge leienntekten dekker renter, kostnader og litt til, så er det jo lønnsomt - alle avdrag er jo sparing. Likviditetsmessig er det surt, men lønnsomt uansett på lang sikt (med mindre boligmarkedet stuper, det er en risiko du må prise inn også.)

 

Lykke til med prosjektet.

[Christeven]

.

Endret 16. mai 2013 av Christeven

[Ekko]

Jeg har gjort dette. Hadde hus med lav belåningsgrad og kjøpte bolig til utleie i sentrum.

 

Ting å tenke på:

 

Gå på finn og se på boligpriser og utleiepriser. Finn noen tall å regne med, vær litt nøktern, boliger er ofte dyrere enn prisantydning og man får ikke alltid det man krever i leie.

 

Sett opp budsjett: Lag deg et excelark hvor du kan justere på tallene for inntekter, utgifter, lånesum og rente.

Vær her klar på å få med deg alle utgifter: Kommunale avgifter, forsikring etc.

Ta høyde for 1mnd/år uten leie, det gjør banken.

Ta høyde for å ha en buffer til utgifter av typen rørlegger/nye hvitevarer etc. Finn selv et sannsynlig tall for dette.

Legg inn skatt, både fradrag på utgifter og lån, og skatt på inntekter.

 

Legg inn hvor mye av leien som går inn til renter og til avdrag, slik at du ser hvor mye du går i + eller - hver mnd.

 

Juster så på renten for å se hva du kan tåle. For min del går utleieprosjektet likviditetsmessig i 0 ved ca 5% rente, dvs at når renter, avdrag og budsjetterte utgifter er betalt og skattet for har jeg 0 kr igjen. Jeg tjener jo fremdeles penger siden det betales avdrag, men går renten over 5% må jeg legge ut fra min privatøkonomi for å få hjulene til å gå rundt.

 

 

Andre ting:

-For min del har oppsiden vært økningen i boligpris. Ingen vet når det stopper eller snur, men vi er nok nærmere nå enn vi var i 2010 da jeg kjøpte. Jeg er derfor usikker på om jeg hadde gjort det samme igjen

 

-Du binder deg. Jeg bor i rekkehus privat, kunne tenkt meg å flytte til enebolig, men ser at med min nye belåningsgrad ville jeg måtte selge utleiehuset for å kunne ha økonomisk rom til å flytte, jeg regner ihvertfall med at det er det banken ville sagt.

 

-Å legge seg litt under markedet i utleiepriser gir mer fornøyde leieboere og mer stabile leieforhold. I min erfaring er dette vinn/vinn for utleier og leieboer. Å skifte leieboere er kostbart både i tid og penger, spesielt om man blir stående med leiligheten tom en mnd.

 

-Det er stort sett lett å få leid ut på sommeren og rundt studiestart, litt tyngre ellers.

 

-Om dere skal være flere om dette eller har flere leiligheter kan det nok være greit å ha en sleskapsorganisasjon på det. Tror du personlig kan ha 4 utleieenheter før det regnes som næring og du må ha selskap.

Endret 16. mai 2013 av Ekko