Gjelder leiekontrakt hvis leiligheten ikke er godkjent for utleie?

[Zalo Ultra]

Da jeg flyttet inn i leiligheten jeg bor i dag ble det opplyst at leiligheten ikke er godkjent for utleie. Nå ønsker jeg å flytte ut i løpet av nærmeste måned.

 

Er leiekontrakten gyldig i dette tilfellet, slik at jeg må gi 3 måneders varsel om oppsigelse?

 

Jeg vil anta at husleieloven sier noe at jeg ikke kan tvinges til å betale husleie for en leilighet som ikke er godkjent for utleie.

[The Avatar]

Nei desverre. Avtalefriheita gjer at det ikkje er umogleg å avtale å leige ulovlig bolig. Mange gjer dette frivillig fordi slike boliger ofte er billegare enn godkjente boligar.

 

Men dersom utleigaren ikkje opplyste om dette før du signerte kontrakta så er dette ein mangel som du har rett til å kreve utbetra.

 

Det kan være mange grunner til at ein bolig ikkje er godkjent for utleige. Det kan være alt i frå at boligen er i orden men at papira ikkje er sendt inn, til at boligen er i så dårlig stand at det ikkje er forsvarlig å være i den.

[krikkert]

Du har ikke reklamert i tide, jfr. husleieloven pgf 2-8, og kan derfor ikke påberope deg mangelen. Du kan heller ikke påberope deg en mangel du kjente til ved avtaleinngåelsen, jfr. husleieloven pgf 2-6.

 

For at du fortsatt skal kunne påberope deg et slikt forhold til tross for at du har kjent den siden avtaleinngåelsen må det være noe mer ved den enn "husrommet er ikke godkjent til utleie", altså en konkret vurdering av hva som faktisk er galt. Alternativt må nye omstendigheter til, som for eksempel at kommunen konkret forbyr utleie (en mer graverende sak enn kun manglende godkjennelse).

 

Husleieloven sier sant nok at et offentligrettslig vedtak som hindrer avtalt bruk av boenheten er en mangel. Det husleieloven ikke sier er at man kan bruke dette som et "get out of jail free card" når man er informert og fortsatt innlater seg på leieforhold.

Endret 11. april 2013 av krikkert

[toth]

Står det spesifikt i kontrakten at det ikke er godkjent?

 

Til dere eksperter: Kan man utforme en kontrakt som sier noe slikt som

 

"arealet som leies ut er ikke godkjent som bolig/oppholdsrom, og leies derfor ut som lagringsplass/for midlertidig opphold. Dersom leietaker velger å benytte arealet til varig opphold, er dette på eget ansvar."

 

for å unngå forsøk på sleiping som i OP?

[The Avatar]

Ja det er ingenting i vegen for å avtale noke slikt toth.

Ikkje treng du å formulere det så grundig heller, ved å ta med det om at varig opphold er på eige ansvar så viser det svært tydelig at utleigaren er fullstendig klar over korleis lokalet kjem til å bli brukt.

 

Dette skjer kvar einaste haust når studentane skal skaffe seg hybel. Etter som eg forstår så er den vanligaste løysninga at utleiger opplyser om at boligen ikkje er godkjent og at den derfor er f.eks 1000 kroner billegare i måneden enn tilsvarande godkjente hyblar.

 

På den måten får utleigaren litt ekstra inntekter og leigetakaren får ein billegare plass å bu.

 

Leigetakaren må deretter gjere ei vurdering på om prisavslaget er stort nok til at det gjer opp for mangelen. Personleg ville eg ikkje gått ned på sikkerheitsnivået for å spare nokre kroner, men manger tenker på andre måter.

[krikkert]

Til dere eksperter: Kan man utforme en kontrakt som sier noe slikt som

 

"arealet som leies ut er ikke godkjent som bolig/oppholdsrom, og leies derfor ut som lagringsplass/for midlertidig opphold. Dersom leietaker velger å benytte arealet til varig opphold, er dette på eget ansvar."

 

for å unngå forsøk på sleiping som i OP?

 

Hvis man vil være på den sikre siden legger man til "Ved signatur bekrefter leietaker at manglende godkjenning er kjent ved avtaleinngåelsen, og at dette forholdet dermed ikke i seg selv kan påberopes som en mangel ved husrommet/leieavtalen senere, jfr. husleieloven pgf 2-6 første ledd."

 

Dette vil ikke være til hinder for at kommunen nedlegger bruksforbud, og hvis det skjer vil leietaker vanligvis ha grunnlag for å heve avtalen.

[toth]

Hvis man vil være på den sikre siden legger man til "Ved signatur bekrefter leietaker at manglende godkjenning er kjent ved avtaleinngåelsen, og at dette forholdet dermed ikke i seg selv kan påberopes som en mangel ved husrommet/leieavtalen senere, jfr. husleieloven pgf 2-6 første ledd."

 

Dette vil ikke være til hinder for at kommunen nedlegger bruksforbud, og hvis det skjer vil leietaker vanligvis ha grunnlag for å heve avtalen.

Går man da samtidig klar av risikoen for å bli rammet av represalier fra kommune(bortsett fra bruksforbud) ved overtredelse?

Altså at man slipper å "bli tatt" for å leie ut noe som ikke er godkjent, som deretter ble brukt som bolig av leietaker?

[krikkert]

Går man da samtidig klar av risikoen for å bli rammet av represalier fra kommune(bortsett fra bruksforbud) ved overtredelse?

Altså at man slipper å "bli tatt" for å leie ut noe som ikke er godkjent, som deretter ble brukt som bolig av leietaker?

 

Nei. Overfor kommunen er man ansvarlig for den faktiske bruk, også når den faktiske bruk er et resultat av unnlatelse av regulering i avtalen eller unnlatelse av å forfølge avtalebrudd; se ordlyden i plan- og bygningsloven pgf 32-8 første ledd - "bruker eller lar bruke", "utfører eller lar utføre", et cetera.

[toth]

MAO er huseier ansvarlig for faktisk bruk, uansett kontrakt og viten om evt bruk. Da har jo førsteposts huseier gjort noe feil?

[Herr Brun]

Spørsmålet var ikke om huseier har gjort noe feil, men om leiekontrakten gjelder.

[krikkert]

MAO er huseier ansvarlig for faktisk bruk, uansett kontrakt og viten om evt bruk. Da har jo førsteposts huseier gjort noe feil?

 

1) Kontrakt og viten om eventuell bruk er en vurdering som kommer inn under skyldspørsmålet, ikke i om det er gjort en handling loven forbyr.

 

2) Huseier kan ha gjort noe feil i relasjon til kommunen. Det å bryte et offentligrettslig vedtak medfører ikke nødvendigvis privatrettslige konsekvenser. Plikten din til å betale barnebidrag i henhold til avtale faller ikke bort selv om arbeidsledighetstrygden din faller bort fordi du ikke sender meldekort.

[nicho_meg]

Blir jo litt det samme som om du leier ut boligen og leietager bruker boligen til salg av sex. Som utleier kan du bli holdt ansvarlig (selv om dette kan være et brudd på leiekontrakten om noen har med et slikt punkt). Huseier har ikke nødvendigvis gjort noe feil.