Betale for ikke selvforskyldt skade i borettslag

[svante]

Årets generalforsamling nærmer seg i borettslaget mitt og i innkalelsen ser jeg at det er fremmet et ganske interessant forslag.

 

Det har seg slik at borettslaget mitt har vært en del plaget med vannlekkasjer av typen vann inn rundt vinduer og skyvedører. Nå ønsker tydeligvis styret å få inn et punkt i vedtektene som sier at ved vannlekkasje som dekkes av lagets forsikring vil egenandelen bli belastet den aktuelle beboer.

 

Jeg er interessert i å få vite lovligheten av et slik punkt. For det første er det jo slik at dette er lekkasjer som oppstår på bakgrunn av konstruksjonsmessige svakheter slik at det vanskelig kan hevdes uaktsomhet.

 

For det andre er det for lekkasjer rundt skyvedørene slik at det er nabo i etasjen under som får vannet inn i sin leilghet. Nå er det litt uklart hvem det er tenkt skal måtte betale i slike tilfeller, men jeg misstenker at det er personen som får vann inn i sin leilghet som jo vil ha absolutt null skyld i skaden.

 

Er det slik at et generelt krav om at for alle vannlekkasjer må egenandel dekkes kan tilsidesette borettslagslovens krav om uaktsomhet?

[dsgf]

Her vil det være interessant om det finnes noe mer bakgrunnshistorie. Er det for eksempel slik at styret gjentatte ganger har oppfordret/instruert hver enkelt i å fjerne snø/ikke bruke hageslange mot veggen/osv, osv, og at vannskadene oppstår som følge av at folk ikke etterkommer dette?

 

Egenandelen må jo uansett betales av beboerne, spørsmålet er bare om alle skal betale sin andel eller noen skal betale mer enn andre. Er det slik at man ved å legge betaling av egenandelen til den enkelte vil påvirke den enkelte til å handle (for borettslaget) mer hensiktsmessig?

 

Jeg mener dette isolert sett er noe som kan være innenfor generalforsamlingens handlingsrom for beslutninger, men det er mulig man kan påstå at 2/3 flertall kreves.

[svante]

Det har vært tilfeller av lekkasjer som kan sies å være skyld i sløve beboere. Vi har tette terrasser med sluk som i noen tilfeller har gått tett og forårsaket lekkasje. Mitt inntrykk basert på lekkasjen i min leilighet er dog at denne forklaringen blir brukt oftere enn det er grunnlag for.

 

Som jeg var inne på i første innlegg så har jeg forstått det slik at det vil bli aktuelt å kreve inn pengene fra den som benytter seg av forsikringen som i mange tilfeller ikke vil være den som forårsaker lekkasje. Dermed vil det ikke gjøres en vurdering av om lekkasjen skyldes uaktsomhet.

 

For meg kan det virke som styret ønsker å få ned antallet lekkasjetilfeller ved å øke terskelen for å melde om skade.

[svante]

Ingen andre som har innspill?

[1245112654122755325882462]

Det juridiske rundt det ønsker jeg ikke å svare på, det får noen jurister ta seg av.

 

Men dersom det har blitt pålagt og rense sluket, fjerne snø og gjøre annet preventivt arbeid som beboer selv ikke gjør så er det ingen salig grunn til at resten av borettslaget skal måtte betale for det.

[svante]

For å gjenta meg selv da. Det vil være naboen i etasjen over som ikke har gjort dette. Den som blir pålagt å betale har gjort alt i sin makt for å forhindre lekkasje.

[The Avatar]

Burettslaglova åpner for at du kan kreve erstattning frå ein anna andelseigar dersom ein får skade på boligen som følge av at naboen ikkje har utført sin vedlikeholdsplikt. Tilsvarande kan du kreve erstatning frå burettslaget dersom det er styret som ikkje har sørga for vedlikeholdet.

 

Eg kan ikkje sjå at det verken er rett eller rimelig at det er kun den som får boligen sin skada som må betale. Eg håper eigentleg at det er du som har missforstått styret.

 

Uansett når det er snakk om kven som skal ta kostnaden så ville eg ha vist til burettslaglova § 5-12. Vedlikehald o.a. frå andelseigaren.

[svante]

Det er mulig jeg har missforstått, men det er i så fall på bakgrunn av en klønete måte å formulere det på. Forslaget sier noe sånn som: "Innføring av punkt under §5 om at beboere som ønsker å benytte lagets forsikring ved vannlekkasje må dekke lagets egenandel."

 

Det som er utfordringen ved min type lekkasje er at det er ingen negligering av vedlikeholdsplikten som ligger bak. Vannet har blitt presset inn under en skyvedør ved mye vind og regn og derifra trukket ned gjennom veggen og inn til meg.

[kjetilkl]

Jeg vil tro - Hvis det ikke er neglisjert vedlikeholdsplikt som er årsak til skaden, men konstruksjonsmessige svakheter, så vil jo ansvaret helt klart ligge hos borettslaget.

 

Det følger da av dette at hvis du som andelseier blir pålagt å betale egenandelen ved skade, så kan du kreve disse pengene tilbake av borettslaget senere fordi skaden har oppstått ved konstruksjonsmessige svakheter som de velger å ikke utbedre.

 

En vannlekkasje som ikke har sammenheng med denne svakheten vil jo da kunne belastes andelseie (egenandelen)

 

Denne regelen de søker å innføre vil altså i praksis kun dekke tilfeller der andelseier er skyld i vannskade på egen andel p.g.a. uaktsomhet osv og ønsker å benytte forsikringen, da borettslaget uansett har mulighet til å kreve andelseiere for skade på felles eller annen andelshavers eiendom med bakgrunn i uaktsomhet eller forsett.

[dsgf]

Jeg kan se det problematiske i hvordan dette kan slå ut i en del saker. Hvis man tenker seg at situasjonen i dag er at halvparten av egenandelene laget må betale har årsak i manglende vedlikehold fra en beboer, vil jo en fullstendig endring av praksis medføre at den andre halvparten saker blir "feil".

 

I utgangspunktet er det viktig å ha klart for seg at et forsikringsoppgjør tar hensyn til årsak, men ikke dermed nødvendigvis "skyld". Den tar også hensyn til om objektene som er skadet er dekket av forsikringen, og ikke om objektene som forårsaker skaden er dekket. For eksempel vil vannskade i taket til naboen under typisk være dekket av bygningsforsikringen selv om vannet kom fra en defekt vaskemaskin i etasjen over.

 

Dersom styret hadde ønsket å vedtektsfeste at "styret kan pålegge beboere å betale egenandelen etter en vurdering av skaderapporten, dersom det kan påvises årsakssammenheng med manglende oppfylt vedlikeholdsplikt" eller noe sånt, Dette er så vidt jeg vet noe styret kan gjøre uansett, men det kan jo være greit for alle parter å ha det nedskrevet og vedtatt. Ofte er det greit å komme med slike ting som et motforslag, i så fall må det gjerne leveres skriftlig i løpet av diskusjonen. Jeg har vært med på flere generalforsamlinger hvor styret har kastet sitt eget forslag og gått inn for et benkeforslag på en mellomløsning.

 

I tillegg er det jo selvfølgelig sånn at vinduer og ytre dører og vegger gjerne er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar, og hvis disse ikke er tette har jo styret plikt til å forsøke å gjøre noe med det.

 

(Jeg er ikke jurist, men har erfaring med forsikringssaker i borettslag gjennom flere år som styreleder og styremedlem.)