Utleie av leilighet - utrolig historie- trenger råd!

[gregas]

Hei,

 

Skriver til dere med spørsmål om råd i en nokså overraskende og vanskelig sak jeg har kommet i.

 

For ca 2 uker siden jeg og en venn av meg (vi søker sammen etter en leilighet i Rogaland) så en utleieleilighet som var av interesse. Vi kontaktet eieren og avtalte visning som fant sted den 16 desember.

 

Vi har utvekslet i den forbindelse en del e-post med utleieren der vi skrev at vi fortsatt er interesserte i å leie leiligheten (dette fant sted etter visningen). Vi har ikke på dette tidspunktet diskutert kontrakt, dens innhold eller vilkårene.

 

Dagen etter, mandag den 17. desember skriver utleier at han og hans bror (det var nytt for oss at det var 2 forskjellige utleiere hvor der ene bor i London og den andre i Norge) vil tilby oss leiligheten, også at han sender oss e-post senere med informasjon og detaljer rundt kontrakten. Dette er mailen vi fikk:

 

"Dear X and X. Both my brother and I are very happy to rent you our apartment, we think that both of you seem to be very responsible and will treat the flat accordingly. What we ask in return is that you pay the deposit as soon as possible and that the first rent is paid in advance of moving in.

We have arrange for you to go X (Bank) in X where we together will setup an joint deposit account which neither of us can access without concensus from either party. It is all prepared and all you have to do is meet our bank relation X X X, he is expecting you this week.

My brother will sign the lease, as he is the legal owner of the house. If you could send me both of yours Date of Birth, I will send you a draft of the contract."

 

Jeg svarer på norsk:

 

"Hei X. Takk for hyggelig samtale under visningen. Kan du sende oss et utkast av kontrakten? Vi supplmeneterer den med våre data. Både jeg og X drar nå utenlands på juleferie og vi er ikke tilbake før uke 2 i 2013. Kan vi utsette denne prosessen til den tid? Dersom det ikke kan vente, anbefaler vi deg å tilby leiligheten til andre søkere. Med ønsker om God Jul!"

 

Utleier svarer så vår epost med utkast av kontrakten:

 

"Hei X

Takk, i like måte. Vi håper at dere vil trives, og at dere finner dere godt til rette.

Vedlagt er et utkast til kontrakt, kan du supplere og sende tilbake.

Poenget med depositumet er å gi begge parter et ”sign of good faith”, vi kan godt utsette deler av prosessen, men vi må ha kontrakts signering, jeg foreslår at dere printer å skanner kontrakten, så kan vi ordne dette over e-post. Depositum samt første husleie må være i orden før selve overtakelsen.

Jeg håper vi klarer å ordne dette."

 

Kontrakten inneholdt til vår overraskelse informasjon at utleier ønsker 3 (tre) måneders oppsigelsesfrist, samt at strøm og varme er ikke inkludert i leien (dette strider mot det vi fikk beskjed om under visningen). Utleien skulle starte den 1 februar 2013. Depositum som vi ble bedt om å betale var satt til 20.000 kroner (mot 30.000 kroner som i annonsen). Månedsleie skulle være 15.000 kr (som avtalt).

Vi oppfattet likevel utkast av kontrakten som uklar og ikke samsvarende med informasjonen fra visningen. Vi ønsket å snakke med dem om dette i 2013 for å avklare kontraktutkastet nærmere og for å være høflig har vi formulert vår respons som dette:

 

"Hei X og X

Det blir krevende å fullføre denne prosessen nå rett før jul og dersom dette ikke kan vente foreslår vi at dere tilbyr leiligheten til andre interesserte.

Vi kan snakkes igjen i uke 2 dersom leiligheten er fremdeles tilgjengelig.

Ønsker dere riktig God Jul !"

 

Jeg ble i ettertid forsøkt å bli ringt opp fra London av den andre utleieren. Svaret kom i løpet av få timer og var som dette:

 

"Thanks for finally coming back to us. I am struggling to see what is demanding in completing the process before xmas as we only have asked for a signature. As matter of fact, you have already acknowledged the offer of flat, but very slyly left us to hang where we actually have said NO to two other potential tenants because of you. By the email correspondence it is clear that you accepted the flat which has legal implications as you should be aware of.

In the mean time whilst we will consider our options, we wish you luck in your house hunt and I do hope that your potential landlord have better moral than you guys possess!"

 

Utleier skriver at vi allerede har inngått en juridisk avtale. Dette er både jeg og min venn dypt uenig i. Vi har bedt dem om å sende oss et utkast av leieavtalen som vi etter vår vurdering kom fram til at vi ikke kunne godkjenne. Utleier truet allerede her med juridiske aksjoner. Vi har ikke signert leieavtalen, heller ikke har vi sendt inn våre personlige data (kun navn og telefonnummer og vår arbeids epost adresse). Depositumet har heller ikke blitt innbetalt.

I dag kom denne mailen som en kan oppfatte enda mer aggresiv:

 

"Dear X and X

I have consulted with our lawyer and according to "utleie loven" you are liable for 3months notice and the associated costs we have had because of you. Aside from that, we have lost 1month of viewings and incurred annonse cost. In addition, you have put us in a very difficult position as we will not be able to put this back in the market before 2nd week of January.

Regarding the legal implications of you accepting the flat, we expect you to compensate us that and pay what your liable for. If this sounds unreasonable to you, we more than welcome to take this through arbitration or the judicial system to settle the matter in a fair.

If you like to discuss the matter, feel free to call me on the following number: 0044xxxxxxxxx.

Best regards,

X

Best wishes for the holiday season."

 

Dette er en hårreisende sak og jeg har aldri opplevd lignende situasjon i mitt hele liv.

Kan jeg be om deres råd i hva vi bør foreta oss og eventuelt svare til denne mannen ?

Bør vi kontakte politiet på bakgrunn av denne korrespondansen med beskyldningen om forsøk på utpressing ?

 

Begge utleiere har norsk for- og etternavn. Den ene er student, mens den andre er ca 11 år eldre og jobber i en finansinstitusjon i UK. All mailkorrespondanse ble gjort fra våre jobb mailadresser.

 

På forhånd takk for svar.

[aklla]

Høres ut som en scam.

De vil ha deg til å betale depositum, men du får aldri leiligheten.

 

Spesiellt det at de bor i england, dette er en relativt vanlig scam der england stort sett alltid blir brukt.

Hadde jeg vært deg hadde jeg ignorert alt som kom derifra.

[BuffyAnneSummers]

Det virker som om de prøver å presse dere til å betale dem, og truer dere med tomme trussler om rettsak.

[Distressor]

Lukter scam ja. Ligg unna. De hadde neppe vunnet frem med noe som helst i norsk rett.

[gregas]

Jeg har selv sett leiligheten og den er reell. Har dog ikke sett papirene hvem som eier kontrakten, men de hadde en kontakt i SR Bank hvor de ønsket at vi skulle betale inn depositum. Jeg har i tillegg sjekket idenditeten til begge "brødre" både i skattelister og på Linkedin og det er "reelle" mennesker altså.

 

Det jeg lurer på er om de har en sak i det hele. Vi har hverken signert noen kontrakt og heller ikke betalt noen depositum. Vi skrev riktignok at vi er veldig interesserte i å leie den og ba om utkast av avtalen. Varselstegnene begynte å blinke hos meg da de ba på forhånd om at vi skulle fylle ut kontrakten med vår fødselsdato og adresse og sende til dem før de skulle signere den. Det var flere ting som ikke stemte, blant annet dekning av strøm osv. i leien. Utrolig snodig og kjedelig sak.

[aklla]

Kan være en leilighet de har lånt/leid for en periode og gitt tilbudet til samtlige som har vist interesse.

Hadde ikke vært første gangen det heller, de er sleipe. Selv om du har sett den er det langt ifra sikkert den er deres.

 

Uansett, de har ikke noen sak her i norge.

[Distressor]

Det jeg lurer på er om de har en sak i det hele. Vi har hverken signert noen kontrakt og heller ikke betalt noen depositum. Vi skrev riktignok at vi er veldig interesserte i å leie den og ba om utkast av avtalen.

 

De har ingen sak, og det vet de nok selv også - det er derfor de forsøker å presse dere. Synd trist leit for dem dersom de er reelle utleiere, men at noen trekker seg før leiekontrakt er signert er en risiko man løper som utleier.

Endret 21. desember 2012 av Distressor

[gregas]

Vi fikk ingen info at det er en annen utleier i tillegg til den som satt ut annonsen. Det var London som fikk bjellene til å ringe.

 

Har funnet disse artiklene:

 

http://www.aftenbladet.no/nyheter/lokalt/Hybelsoker-svindlet-for-19500-3008046.html

 

Særlig denne: http://www.aftenbladet.no/nyheter/lokalt/Hybelsoker-svindlet-for-19500-3008046.html

 

http://www.bt.no/nyheter/lokalt/Leie-svindel-pa-finnno-1767976.html

 

http://www.lbf.no/include/default_template.asp?Table=Article&Key=33823

[gregas]

Det er i tillegg denne mailen som var meget urovekkende:

 

"Hei X,

Takk, i like måte. Vi håper at dere vil trives, og at dere finner dere godt til rette.

Vedlagt er et utkast til kontrakt, kan du supplere og sende tilbake.

Poenget med depositumet er å gi begge parter et ”sign of good faith”, vi kan godt utsette deler av prosessen, men vi må ha kontrakts signering, jeg foreslår at dere printer å skanner kontrakten, så kan vi ordne dette over e-post. Depositum samt første husleie må være i orden før selve overtakelsen.

Jeg håper vi klarer å ordne dette.

X"

 

Det virket som det var all hast med å få pengene innbetalt asap, både depositum og leie.

 

Men det må være meget proff dersom det er svindel, ettersom det virker som begge personer er reelle.

 

Jeg lurer om jeg bør politianmelde dette.

[krikkert]

De har nok en sak - avtalen er inngått når man har oppnådd enighet om de vesentligste punkter i avtalen, og for en leieavtale er dette at man vil ha leiligheten og månedlig leie. (Med forbehold om at dette er en reell leieavtale). At det er stridighet om enkelte punkter betyr ikke at avtalen i seg selv ikke er bindende.

 

Sjekk hvem som er eier av leiligheten. Sjekk også om leiligheten nylig har vært utlyst for salg. At du finner mennesker på LinkedIn og i skattelistene betyr også at en svindler kan ha gjort akkurat det samme.

[Ståle Nordlie]

Jeg ser ikke noen klare tegn på at dette er svindel.

 

Depositumet skal settes inn i en norsk bank. Så lenge dere passer på at det er snakk om en faktisk depositumkonto etter husleieloven burde risikoen være minimal.

 

Det er videre snakk om en leilighet dere har besøkt, og som utleier har nøkkel til. Hvis dere er nervøse kan dere eventuelt sjekke at utleier faktisk eier boligen. (Vet ikke hvordan, men vil tro kommunen? Eventuelt be om dokumentasjon fra utleier?). Dere kan antakelig også vente med å betale den første leia til etter at dere har fått nøkkel (men også etter at depositum er betalt, så utleier har sikkerhet).

 

Utleier har rett i at det er mulig å inngå en avtale uten å signere kontrakt. Hvorvidt dette har skjedd her kommer an på nøyaktig hva dere og utleier har sagt tidligere.

 

Selv om man skulle komme fram til at det eksisterer en avtale så har utleier ganske god tid til å finne nye leietakere. Hvis det er mulig på finne noen andre leiere burde i så fall erstatningen være begrenset til eventuelle ekstrautgifter med å annonsere på nytt.

 

Og dere må uansett ikke gå med på hva som helst i kontrakten! Tre måneders oppsigelse er ganske standard (og utgangspunktet i husleieloven om ikke annet er avtalt). Hvis avtalen var at strøm og varme skulle være inkludert må dere selvsagt ikke skrive under på noe annet i kontrakten. Tvert i mot - hvis utleier skal insistere på en eksisterende avtale uten signert kontrakt er han like bundet av det som alt er sagt som dere. Dere kan også forhandle eller nekte på andre punkter i kontrakten, særlig hvis de går utover husleielovens "om ikke annet er avtalt" standardløsninger.

[gregas]

Hei Ståle.

 

Vi har uttrykt vår interesse i leiligheten etter visningen, men dette basert på at vi vil kunne ta våre forholdsregler og sjekke hvem utleier er da det kom brått på oss på visningen at det ikke er bare en utleier, men to (den andre skal visstnok være en eldre bror og jobber i en bank i London). Det er på den bakgrunn at vi ønsket først å se kontrakten, lese og bli kjent med den, samt bruke tid for å sjekke at alt stemmer her fra den juridiske delen. Vår kommunikasjon til utleiere har vært som følge:

 

""Hei X. Takk for hyggelig samtale under visningen. Kan du sende oss et utkast av kontrakten? Vi supplmeneterer den med våre data. Både jeg og X drar nå utenlands på juleferie og vi er ikke tilbake før uke 2 i 2013. Kan vi utsette denne prosessen til den tid? Dersom det ikke kan vente, anbefaler vi deg å tilby leiligheten til andre søkere. Med ønsker om God Jul!""

 

Vi skriver her klart at dersom utleier er i farten så kan de tilby leiligheten til andre interesserte. Videre ber vi om å få et utkast av kontrakten som skal danne grunnlag for inngåelse av leieavtale. Vi synes ikke utkastet av leieavtalen samsvarer med informasjonen og det bildet vi fikk på visningen og derfor skrev igjen til utleieren denne eposten (som også var den siste fra oss i hele kommunikasjonen):

 

"Hei X og X

Det blir krevende å fullføre denne prosessen nå rett før jul og dersom dette ikke kan vente foreslår vi at dere tilbyr leiligheten til andre interesserte.

Vi kan snakkes igjen i uke 2 dersom leiligheten er fremdeles tilgjengelig.

Ønsker dere riktig God Jul"

 

I ettertid har vi kun mottatt trusler fra utleieren.

 

Basert på nøyaktig hvilken del av loven mener du at utleieren kan ha en sak i dette tilfellet ?

[Ståle Nordlie]

Basert på nøyaktig hvilken del av loven mener du at utleieren kan ha en sak i dette tilfellet ?

Jeg har ikke spesielt god peiling (og er ikke advokat). Du kan jo se på det generelle selv: http://no.wikipedia.org/wiki/Avtale . Poenget mitt var at det at dere ikke har signert kontrakt ikke automatisk betyr at det ikke foreligger noen avtale. Høyesterett har for eksempel sagt at "partene blir bundet når de er blitt enige om alle vesentlige punkter i en avtale, selv om ikke alle forhold er avklart og undertegnet avtale ikke foreligger (…)" (Rt 1998 s. 946, via denne siden).

 

 

Du har av en eller annen grunn ikke inkludert eposten der dere "skrev at [dere] fortsatt er interesserte i å leie leiligheten (dette fant sted etter visningen)", og som tilsynelatende fikk utleier til å tro at det var en avtale på plass. Den virker relevant.

 

Eller har jeg misforstått? Var eposten du siterer ovenfor den første dere sendte? ("Hei X. Takk for hyggelig samtale under visningen. Kan du sende oss et utkast av kontrakten...")

 

Hva sa dere på visning? "Vi tar den!"? "Send oss kontrakt så skal vi tenke over det"?

 

 

 

Ønsker dere fortsatt å leie (gitt at utleier er legitim), eller ønsker dere helst å få slutt på hele greia?

Endret 21. desember 2012 av Ståle Nordlie

[gregas]

Hei.

 

Dommen du henviser til gjelder spørsmålet "om daglig leder kunne inngå avtale på vegne av selskapet". Dette gjelder næringslivet og ikke private personer som har en annen vern.

 

Dette er eposten som ble sendt fra min kollega:

 

"Hi X,

First we wanted to thank you for showing us your apartment. It in a perfect location and exactly what we were looking for!

Me and X are extremely interested and would like to rent it from beginning of February. Of course both of us can provide references from our previous landlords.

Please feel free to contact us if you might have any questions or need any other additional information about us.

We are looking forward to hear back from you,

Have a great evening,"

 

I etterkant av dette ble ingen referanser sjekket og vi fikk epost fra London med forespørsel om å oppgi våre data og forskuddbetale depositum og leie med en gang.

 

Denne meldingen var sendt etter visningen og vi har sagt på visningen at vi gir en tilbakemelding til ham i etterkant og at vi må bli enig om kontraktinnholdet. Vi var på dette tidspunktet ikke orientert om at det er en annen tilbyder/utleier av leiligheten, samt at vi må forskuddbetale både depositum og månedsleie med en gang, samt om dekning av strømutgifter. Vi krevde skriftlig kontrakt i den senere eposten. Når kontraktutkastet ble sendt oss fra London (med dens endrede innhold om bl.a. strøm) ble jeg veldig skeptisk og varsellysene begynte å blinke. Vi nevnte både muntlig og skriftlig at vi må se kontrakten først. Det er helt uaktuelt å leie leilgheten basert på de vilkårene som er framlagt og videre basert på trusler som har kommet til oss. Troverdigheten og legitimiteten er kraftig svekket av utleieren.

 

Jeg er av den oppfattelse at en ikke er bundet før man er enig på vesentlige punkter. En epost som er sendt like etter visning bekrefter ikke det. Ved å påberope at vilkårene er annerledes i den skriftlige kontrakten enn det vi hadde fått beskjed om under visningen er meget relevant.

 

Tar jeg feil her ?

[nomore]

Dere skriver jo " would like to rent "...

[Hotel Papa]

Er det ikke ganske vanlig å forskuddsbetale depositum og husleie?

[gregas]

Vi var interesserte i å leie den i starten og gikk derfor på visning men det var flere deler av kontrakten og opplysninger som kom til vår kjennskap i etterkant av visningen som ikke samsvarte med det vi diskuterte på visningen. Dette gjelder som allerede nevnt oppsigelsestid som vi avtalte skulle være 1 måned, strøm inkludert og lokal eier. Fakta er at vi va om å få kontraktutkast og den kom fra en annen eier bosatt i London (dermed måtte vi inngå en fjernavtale om leie med en person som bor i London som vi aldri har møtt og sett), oppsigelsestiden var satt til 3 måneder istedet 1 som avtalt og strøm var ikke innkludert i leien. Disse tre faktorer spilte primærgrunn til at vi ikke kan akseptere kontrakten som ikke samsvarer med forhåndsavtalen. Uansett ville vi aldri godta å signere en kontrakt om leie med en "eier" som bor i et annet land. Dette burde ha vært opplyst både i annonsen og på visningen, .men ble utelatt.

[gregas]

Jeg er også av den juridiske oppfatningen at dette utsagnet:

 

" By the email correspondence it is clear that you accepted the flat which has legal implications as you should be aware of. In the mean time whilst we will consider our options, we wish you luck in your house hunt and I do hope that your potential landlord have better moral than you guys possess!"

 

Særlig "we wish you luck in your house hunt" indikerer at utleieren ikke har til hensikt å leie leiligheten til oss og at statusen er at det ikke er inngtt noen avtale dv

at han ønsker at vi skal se etter andre lei

[Herr Brun]

Nei, den mailen betyr at han mener du var bundet, men har gjort det klart at du ønsker å overholde avtalen. Da fanger bordet, og vi kan få ett av to resultater: Bindende avtale var ikke inngått, eller bindende avtale var inngått. Dersom sistnevnte er tilfelle (du er her i grenseland. Det som kan vippe saken i din favør er at du ikke har inngått avtale med huseier, men med noen andre. Dersom de har sendt deg kontrakt som avviker fra det du mener dere har avtalt muntlig, så får du si det - og endre kontrakten deretter - det er ikke hevingsgrunn.

[Herr Brun]

Hei.

 

Dommen du henviser til gjelder spørsmålet "om daglig leder kunne inngå avtale på vegne av selskapet". Dette gjelder næringslivet og ikke private personer som har en annen vern.

Bindingsspørsmålet er ikke stort annerledes for næringsdrivende enn private i mellom, nei, så der tar du grundig feil. Dommen er relevant, og det den sier er uansett forholdsvis sikker rett - er man enig om vesentlige punkter er man bundet. Dere virker å ha kommet til enighet om vesentlige punkter (selv om utleier har glemt hva dere avtalte muntlig i kontrakten).