Spørsmål vedr økning av husleie

[Sjokoboy]

Bestemmelsen er en tidsubestemt leieavtale, jfr. avtalens bestemmelse om varighet. Riktignok er avtalens sluttpunkt satt ("leieavtalen gjelder for leietagers levetid"), men i rettspraksis er det angitt at bare bestemte tidspunkter medfører at avtalen er tidsbestemt. Når det som her er snakk om en fremtidig begivenhet er avtalen å regne for tidsubestemt.

 

Etter husleieloven av 1999 pgf 13-2 fjerde ledd tredje punktum skal en avtale likevel ikke regnes som tidsubestemt dersom avtalen ikke er oppsigelig for begge parter, eller dersom avtalen bare kan sies opp ved vesentlig mislighold. Etter 1939-loven pgf 7 er avtaler som hovedregel oppsigelige (Høyesterett fant i Rt. 1995 s. 1333 at pgf 7 sjette ledd, som etter sin ordlyd må forstås slik at den forbyr uoppsigelige avtaler, må ses bort fra). Det er uoppsigelighet som må kunne knyttes til konkrete momenter i avtalen.

 

Det er enkelte momenter som taler for uoppsigelighet eller oppsigelighet kun ved vesentlig mislighold.

 

Først og fremst er det det positive momentet nevnt i leieavtalen, nemlig at den skal gjelde "i leietakers levetid". Ordlyden gir her anvisning på at leietaker er ment gitt en livsvarig borett. Dette harmonerer ikke med "fri" adgang til oppsigelse for utleier - i alle fall ikke i leietakers levetid. Leieavtalen går imidlertid videre til å fastslå at det er en forutsetning for avtalen at leietaker overholder sin del av leieavtalen. Dette siste kan isolert sett forstås som at utleier forbeholder seg retten til oppsigelse dersom leietaker misligholder sin del av leieavtalen. Men dette ville gitt leietaker et dårligere vern enn både 39-loven og 99-loven. Etter Husleietvistutvalgets praksis (eksempelvis HTU-2010-656) skal slike bestemmelser som hovedregel forstås som "vesentlig mislighold".

 

Dernest er det et negativt moment. Kontrakten omtaler leietakers oppsigelse, og gir leietaker rett til kompensasjon hvis han/hun sier opp avtalen, men nevner ikke utleiers oppsigelse. Dette ville vært naturlig å nevne hvis utleier ble ansett å ha helt ordinær oppsigelsesrett.

 

På denne bakgrunn har jeg kommet frem til at avtalen nok må forstås slik at utleiers oppsigelsesrett i alle fall må være begrenset til tilfellene "vesentlig mislighold". Følgelig vil leieavtalen fortsatt reguleres av 1939-loven, jfr. 1999-lovens pgf 13-2 fjerde ledd tredje punktum.

 

1939-loven regulerer, som nevnt i tidligere innlegg, ikke spørsmålet om leieøkning. Etter denne loven var ordningen at man økte leien ved såkalt endringsoppsigelse, eller ved egne klausuler i kontrakten. For å lovlig gi en slik endringsoppsigelse må vilkårene for å si opp avtalen - leietakers vesentlige mislighold - være oppfylt. Det er ikke nevnt noe som skulle tilsi at leietaker har misligholdt avtalen.

 

 

 

Selv om avtalen ikke skulle tolkes slik (og dermed falle inn under 1999-loven) vil ordene "med forutsetning av at denne overholder leieavtalen" være et avtalefastsatt skår i utleiers oppsigelsesadgang. Her innskrenkes utleiers oppsigelsesadgang til de tilfeller der leietaker misligholder leieavtalen. Dette innebærer f.eks. at utleier ikke kan si opp avtalen dersom han ønsker å benytte boligen selv, for det innebærer ikke mislighold fra leietaker. Det er saklig grunn, og tillatt etter loven, men avtalen overstyrer.

 

En annen ting, om 1999-loven skulle komme til anvendelse, er at den lave leien (200 1992-kroner er cirka 294 2011-kroner), selv med datidens leiepriser, og at det ikke er tatt inn noen bestemmelser om leieregulering, er sterke momenter i favør av at det aldri har vært meningen at leieavtalen skulle reflektere "gjengs pris" på leiemarkedet, og at utleier på det grunnlag kan ha avtalt bort noen rett han hadde til å regulere leien til gjengs leie.

 

 

Jeg har derfor ingen gode nyheter å melde. Etter min oppfatning av avtalen er både oppsigelsesadgang og leiereguleringsadgang avskåret for dere, uavhengig av om 1939-loven eller 1999-loven er relevant lovverk.

 

Helt på slutten står det jo at de forhold som ikke er fastsatt i kontrakten, så gjelder husleieloven. Siden oppsigelse fra Utleiers side ikke er fastsatt, gjelder vel husleieloven?

 

Ellers er det noen som kan si noe om det er 1939 eller 1999 loven som gjelder for denne kontrakten?

[krikkert]

Før du kan konstatere at husleielovens regler gjelder må du se på hva som er fastsatt i kontrakten.

 

I kontrakten er det fastsatt en livsvarig borett med adgang til oppsigelse kun ved vesentlig mislighold, slik jeg har forstått kontrakten. Da gjelder denne foran husleielovens regler.

 

 

Jeg har kommet frem til at 1939-loven gjelder, men jeg er også kommet frem til at resultatet ville blitt stort sett det samme uavhengig av om det er 1939-loven eller 1999-loven som brukes.

[Sjokoboy]

Før du kan konstatere at husleielovens regler gjelder må du se på hva som er fastsatt i kontrakten.

 

I kontrakten er det fastsatt en livsvarig borett med adgang til oppsigelse kun ved vesentlig mislighold, slik jeg har forstått kontrakten. Da gjelder denne foran husleielovens regler.

 

 

Jeg har kommet frem til at 1939-loven gjelder, men jeg er også kommet frem til at resultatet ville blitt stort sett det samme uavhengig av om det er 1939-loven eller 1999-loven som brukes.

 

Hvordan kommer du fram til at det er borett og ikke en leieavtale? Som nevnt så er avtalen også tinglyst, men da også som leieavtale.

[krikkert]

Det er begge deler. En leieavtale er en avtale der en løpende realytelse (her bolig) byttes mot en annen ytelse (her penger). En borett er en leieavtale med større begrensninger enn vanlig i adgangen til å avslutte avtalen.

 

Jeg kom frem til det ved å tolke avtalens ordlyd opp mot hva rettspraksis er kommet til i tilsvarende saker der ordlyden har vært rimelig lik og ingen andre momenter har pekt i annen retning.

 

 

At avtalen er tinglyst har bare betydning i den forstand at leietakers rettigheter er beskyttet mot en uvitende kjøper. For deg som allerede vet om avtalen på annet hold får det ikke betydning at den er tinglyst.