Spørsmål vedr økning av husleie

[Sjokoboy]

Hei!

 

Lurte på om noen er eksperter på husleie loven og fortelle om min kone og jeg som (framtidig) utleier kan gjøre følgende?

 

Min kone og jeg har tenkt å kjøpe gården til svigerfar som har et ca. 82 m2 eldre hus. I dette huset bor tanten til min kone som har en 20 år gammelt leieavtale som faktisk er tinglyst. Hun betaler et symbolsk sum i måneden (noen hundrelapper), men har tatt kostnadene for å holde huset vedlike.

 

Vi ønsker å justere denne leien til "gjengs" leie når vi eventuelt kjøper gården. Vi må låne penger til dette kjøpet og vi mener at det ikke er riktig at vi skal betale for at tanten skal bo tilnærmet gratis. Vi snakker her om en voksen dame med sikker jobb og ganske god inntekt. Planen var å bygge et nytt hus på gården, men for å få råd til det, er vi avhengig av leieinntekter på nærmere 10 000,- måneden for å komme i mål. Vi har sett på tilsvarende boliger i nærområdet og flere ligger godt over beløpet som nevnes her. Så sånn sett føler vi ikke at vi er noe urimelig.

 

Det kan ellers nevnes at tanten gjennom årene har tatt godt vare på huset og gjort mye utvendig. Taket ble skiftet ganske nylig og det kostet en del. Om en skulle se på hvilke kostnader hun har hatt med å vedlikeholde huset mot hvor lite hun har betalt i leie, så er vi ganske sikker på at det er faktisk hun som har kommet best ut av dette.

 

Spørsmålet mitt er derfor om vi faktisk kan til å øke husleien såpass med loven på vår side? Hvis ikke, kan alternativet være at vi mest sannsynlig må si opp avtalen med henne grunnet at vi selv flytter inn der til vi har nok penger til å bygge ny bolig. Vi bor i en annen bolig nå som vi har lån på også, slik at vi ikke har råd til å sitte med lån på 2 boliger. Er dette noe vi kan gjøre hvis hun ikke vil godta leieøkningen?

 

Ble et ganske langt innlegg, men setter pris på alle svar!

[Gjest medlem-16183]

Hei!

 

Lurte på om noen er eksperter på husleie loven og fortelle om min kone og jeg som (framtidig) utleier kan gjøre følgende?

 

Min kone og jeg har tenkt å kjøpe gården til svigerfar som har et ca. 82 m2 eldre hus. I dette huset bor tanten til min kone som har en 20 år gammelt leieavtale som faktisk er tinglyst. Hun betaler et symbolsk sum i måneden (noen hundrelapper), men har tatt kostnadene for å holde huset vedlike.

 

Vi ønsker å justere denne leien til "gjengs" leie når vi eventuelt kjøper gården. Vi må låne penger til dette kjøpet og vi mener at det ikke er riktig at vi skal betale for at tanten skal bo tilnærmet gratis. Vi snakker her om en voksen dame med sikker jobb og ganske god inntekt. Planen var å bygge et nytt hus på gården, men for å få råd til det, er vi avhengig av leieinntekter på nærmere 10 000,- måneden for å komme i mål. Vi har sett på tilsvarende boliger i nærområdet og flere ligger godt over beløpet som nevnes her. Så sånn sett føler vi ikke at vi er noe urimelig.

 

Det kan ellers nevnes at tanten gjennom årene har tatt godt vare på huset og gjort mye utvendig. Taket ble skiftet ganske nylig og det kostet en del. Om en skulle se på hvilke kostnader hun har hatt med å vedlikeholde huset mot hvor lite hun har betalt i leie, så er vi ganske sikker på at det er faktisk hun som har kommet best ut av dette.

 

Spørsmålet mitt er derfor om vi faktisk kan til å øke husleien såpass med loven på vår side? Hvis ikke, kan alternativet være at vi mest sannsynlig må si opp avtalen med henne grunnet at vi selv flytter inn der til vi har nok penger til å bygge ny bolig. Vi bor i en annen bolig nå som vi har lån på også, slik at vi ikke har råd til å sitte med lån på 2 boliger. Er dette noe vi kan gjøre hvis hun ikke vil godta leieøkningen?

 

Ble et ganske langt innlegg, men setter pris på alle svar!

 

Det er i utgangspunktet ikke lov å endre husleien med mer enn et par hundrelapper i året, men det kan hende noen andre regler gjelder når det er en symbolsk sum. I verste fall er loven veldig firkantet og dere må si opp leieavtalen.

[Lightbulb]

Som ny eier vil du normalt overta både de rettigheter og plikter tidligere utleier hadde etter leieavtalen. Dersom ikke annet er avtalt gjelder husleieloven § 4-3.

 

§4-3.

 

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

 

Andre pkt:

 

Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

 

Da leietaker i denne saken har stått for vedlikehold av huset antar jeg at regelen i andre pkt. vil være relevant i forhold til fastsettelsen av den nye husleien.

 

Se også annet ledd:

 

Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

[Ståle Nordlie]

... en 20 år gammelt leieavtale som faktisk er tinglyst.

 

Er du sikker på at dette er en vanlig leieavtale?

 

Det høres mistenkelig ut som en "festeavtale". I så fall er det en egen lov (egne lover?) som gjelder.

 

(Dette har jeg veldig lite greie på.)

Endret 28. november 2012 av Ståle Nordlie

[Herr Brun]

Man kan fint tinglyse en leieavtale også, Ståle.

 

Men det kan jo spørres om dagens husleielov overhodet regulerer dette leieforholdet - en lov som griper inn i avtalefriheten er som hovedregel bare gjeldende for avtaler som inngås etter at loven er vedtatt.

[Svinks]

Men det kan jo spørres om dagens husleielov overhodet regulerer dette leieforholdet -

 

§ 13-2. Overgangsbestemmelser

Loven gjelder fullt ut for leieavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse.

For tidsubestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse gjelder loven fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse, med følgende unntak eller endringer:

(Så kommer en lang liste med unntak, hele paragrafen her.)

 

Dermed er det sannsynlig at husleieloven gjelder. Spørsmålet er vel heller om det er andre lover som gjør at en tinglyst avtale med gunstig pris trumfer loven?

Og sier den tinglyste leieavtalen noe om oppsigelse, har hun en klausul om at hun kan bo der så lenge hun lever?

[Herr Brun]

Takk. Hadde ikke tid til å sjekke ut det, men jeg antar også at husleieloven gjelder. Det har jeg ikke sjekket (kanskje får en av unntaksbestemmelsene anvendelse), men om vi antar at den gjør det så er et vesentlig poeng:

 

Husleieloven kan alltid fravikes til huseiers ugunst, altså leietakers fordel. Det er dermed viktig å se hva som står i leieavtalen. Dersom det der står at den er uoppsigelig fra eiers side, eller at leien ikke skal kunne økes etter reglene om gjengs leie, så må man forholde seg til det.

 

Med andre ord: Ta kontakt med de det gjelder (selger av huset og leietaker), finn ut hva som gjelder og hvorvidt dette kan endres for framtiden.

[krikkert]

Dersom leieavtalen bare kan sies opp av en av partene (et typisk tilfelle vil være hvis leieavtalen er betegnet som en "livsvarig borett" eller lignende) vil husleieloven 1999 ikke gjelde, jfr. lovens pgf 13-2 fjerde ledd tredje punktum.

 

I så tilfelle vil avtalen reguleres av husleieloven 1939. Denne loven hadde/har ingen bestemmelser om husleieregulering, under loven måtte man enten avtale husleieregulering i selve avtalen eller benytte seg av adgangen til såkalt "endringsoppsigelse". I korte trekk innebærer sistnevnte at hvis man har lov til å si opp avtalen har man også lov til å si opp avtalen og samtidig tilby ny avtale (med høyere leie). Men dette forutsetter at man har oppsigelsesadgang, og hvis man har det vil tilfellet falle utenfor 1939-lovens virkeområde, jfr. over.

 

Det er derfor av sentral betydning for TS å skaffe seg innsikt i hva som eksakt er avtalt.

Endret 28. november 2012 av krikkert

[Sjokoboy]

Som ny eier vil du normalt overta både de rettigheter og plikter tidligere utleier hadde etter leieavtalen. Dersom ikke annet er avtalt gjelder husleieloven § 4-3.

 

 

 

Andre pkt:

 

 

 

Da leietaker i denne saken har stått for vedlikehold av huset antar jeg at regelen i andre pkt. vil være relevant i forhold til fastsettelsen av den nye husleien.

 

Se også annet ledd:

 

Hei!

 

Nå skal det sies at vedlikeholdet av boligen er spesifisert som et vederlag for at leieprisen ble satt såpass lavt. Og i regnestykket om hvor mye hun hadde betalt i leie løpet av 20 år kontra hvor mye hun har lagt ut på huset, hadde nok hun kommet best ut uansett.

 

Kan ikke si at vi ser så mye fram til denne praten med tanten...

 

Er du sikker på at dette er en vanlig leieavtale?

 

Det høres mistenkelig ut som en "festeavtale". I så fall er det en egen lov (egne lover?) som gjelder.

 

(Dette har jeg veldig lite greie på.)

 

Hei!

 

Har fått sjekket opp med statens kartverk at kontrakten er tinglyst som en leiekontrakt og ikke som borett/annet.

 

Da er det vel husleieloven som gjelder?

[Sjokoboy]

§ 13-2. Overgangsbestemmelser

Loven gjelder fullt ut for leieavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse.

For tidsubestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse gjelder loven fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse, med følgende unntak eller endringer:

(Så kommer en lang liste med unntak, hele paragrafen her.)

 

Dermed er det sannsynlig at husleieloven gjelder. Spørsmålet er vel heller om det er andre lover som gjør at en tinglyst avtale med gunstig pris trumfer loven?

Og sier den tinglyste leieavtalen noe om oppsigelse, har hun en klausul om at hun kan bo der så lenge hun lever?

 

Det står dessverre ingenting om oppsigelse i kontrakten, kun at denne er gyldig i hennes levetid.

[Sjokoboy]

Dersom leieavtalen bare kan sies opp av en av partene (et typisk tilfelle vil være hvis leieavtalen er betegnet som en "livsvarig borett" eller lignende) vil husleieloven 1999 ikke gjelde, jfr. lovens pgf 13-2 fjerde ledd tredje punktum.

 

I så tilfelle vil avtalen reguleres av husleieloven 1939. Denne loven hadde/har ingen bestemmelser om husleieregulering, under loven måtte man enten avtale husleieregulering i selve avtalen eller benytte seg av adgangen til såkalt "endringsoppsigelse". I korte trekk innebærer sistnevnte at hvis man har lov til å si opp avtalen har man også lov til å si opp avtalen og samtidig tilby ny avtale (med høyere leie). Men dette forutsetter at man har oppsigelsesadgang, og hvis man har det vil tilfellet falle utenfor 1939-lovens virkeområde, jfr. over.

 

Det er derfor av sentral betydning for TS å skaffe seg innsikt i hva som eksakt er avtalt.

 

Etter å ha diskutert dette noe mer med konen, så ser vi på mulighetene rundt å selv bo i huset inntil vi har fått bygget nytt. Om loven fra 1999 er gjeldende så forstår jeg det slik at i tidsubestemte avtaler har en mulighet til å si opp avtalen om en skal disponere boligen selv og at oppsigelsesfristen er på 3 måneder?

 

Hva er mulighetene for dette om det er loven fra 1939 som gjelder?

[krikkert]

Hvis det er avtalt livsvarig borett vil utleier ikke kunne si opp avtalen hverken etter husleieloven av 1939 eller av 1999.

 

Hvis avtalen er oppsigelig fra begge sider vil du - etter begge lover - kunne si opp med begrunnelse i egen bruk. Dette regnes som en saklig grunn (og saklig grunn er vilkåret etter både 1939-loven og 1999-loven). Jeg forutsetter da at det ikke er avtalt noen form for begrensninger i oppsigelsesretten.

 

Det som særlig er verdt å merke seg er at hvis det er avtalt en begrensning som tilsvarer at leietaker må ha vesentlig misligholdt leieavtalen for å kunne sies opp reguleres avtaleforholdet fortsatt av 1939-loven. Dette innebærer at leiejustering ikke vil være mulig (1939-loven åpner ikke for det uten ved endringsoppsigelse), og det at eier vil bruke boligen selv vil ikke være tilstrekkelig oppsigelsesgrunn.

 

Begrensninger i oppsigelsesretten som ikke innebærer at den er begrenset til vesentlig mislighold, innebærer at 1999-loven er relevant lov - med dens mulighet til leieregulering.

 

Som du skjønner er leieavtalen ganske sentral.

[Sjokoboy]

Hvis det er avtalt livsvarig borett vil utleier ikke kunne si opp avtalen hverken etter husleieloven av 1939 eller av 1999.

 

Hvis avtalen er oppsigelig fra begge sider vil du - etter begge lover - kunne si opp med begrunnelse i egen bruk. Dette regnes som en saklig grunn (og saklig grunn er vilkåret etter både 1939-loven og 1999-loven). Jeg forutsetter da at det ikke er avtalt noen form for begrensninger i oppsigelsesretten.

 

Det som særlig er verdt å merke seg er at hvis det er avtalt en begrensning som tilsvarer at leietaker må ha vesentlig misligholdt leieavtalen for å kunne sies opp reguleres avtaleforholdet fortsatt av 1939-loven. Dette innebærer at leiejustering ikke vil være mulig (1939-loven åpner ikke for det uten ved endringsoppsigelse), og det at eier vil bruke boligen selv vil ikke være tilstrekkelig oppsigelsesgrunn.

 

Begrensninger i oppsigelsesretten som ikke innebærer at den er begrenset til vesentlig mislighold, innebærer at 1999-loven er relevant lov - med dens mulighet til leieregulering.

 

Som du skjønner er leieavtalen ganske sentral.

 

Jeg skal se om jeg får leieavtalen en av de nærmeste dagene av svigerfar, så skal jeg prøve å legge ut hva innholdet i den er.

 

Men det du egentlig sier er at vi ikke kan si opp avtalen selv om vi som nye eiere ønsker å bruke huset selv? Som jeg nevnte, så er det ikke nevnt noe om oppsigelse i hele tatt i kontrakten...

[krikkert]

Det jeg sier noe om er noen av de forskjellige kombinasjonene som kan tenkes å oppstå etter en tolkning av leieavtalen. Jeg sier ikke at du ikke kan si opp, for jeg har ikke avtalen og kan ikke si noe om den.

[Sjokoboy]

Det jeg sier noe om er noen av de forskjellige kombinasjonene som kan tenkes å oppstå etter en tolkning av leieavtalen. Jeg sier ikke at du ikke kan si opp, for jeg har ikke avtalen og kan ikke si noe om den.

 

Kan forøvrig legge til at kontrakten er en leieavtale og ikke en borett. Tok kontakt med Statens Kartverk tidligere i dag og de bekreftet at kontrakten var tinglyst som leiekontrakt og ikke som borett.

[krikkert]

Hva den er tinglyst som er irrelevant. Hva som står i den er relevant.

[Sjokoboy]

Hva den er tinglyst som er irrelevant. Hva som står i den er relevant.

 

Hei,

 

Da er kontrakten vedlagt.

 

Noen ideer om hvilke muligheter vi har?

Endret 1. desember 2012 av Sjokoboy

[krikkert]

Bestemmelsen er en tidsubestemt leieavtale, jfr. avtalens bestemmelse om varighet. Riktignok er avtalens sluttpunkt satt ("leieavtalen gjelder for leietagers levetid"), men i rettspraksis er det angitt at bare bestemte tidspunkter medfører at avtalen er tidsbestemt. Når det som her er snakk om en fremtidig begivenhet er avtalen å regne for tidsubestemt.

 

Etter husleieloven av 1999 pgf 13-2 fjerde ledd tredje punktum skal en avtale likevel ikke regnes som tidsubestemt dersom avtalen ikke er oppsigelig for begge parter, eller dersom avtalen bare kan sies opp ved vesentlig mislighold. Etter 1939-loven pgf 7 er avtaler som hovedregel oppsigelige (Høyesterett fant i Rt. 1995 s. 1333 at pgf 7 sjette ledd, som etter sin ordlyd må forstås slik at den forbyr uoppsigelige avtaler, må ses bort fra). Det er uoppsigelighet som må kunne knyttes til konkrete momenter i avtalen.

 

Det er enkelte momenter som taler for uoppsigelighet eller oppsigelighet kun ved vesentlig mislighold.

 

Først og fremst er det det positive momentet nevnt i leieavtalen, nemlig at den skal gjelde "i leietakers levetid". Ordlyden gir her anvisning på at leietaker er ment gitt en livsvarig borett. Dette harmonerer ikke med "fri" adgang til oppsigelse for utleier - i alle fall ikke i leietakers levetid. Leieavtalen går imidlertid videre til å fastslå at det er en forutsetning for avtalen at leietaker overholder sin del av leieavtalen. Dette siste kan isolert sett forstås som at utleier forbeholder seg retten til oppsigelse dersom leietaker misligholder sin del av leieavtalen. Men dette ville gitt leietaker et dårligere vern enn både 39-loven og 99-loven. Etter Husleietvistutvalgets praksis (eksempelvis HTU-2010-656) skal slike bestemmelser som hovedregel forstås som "vesentlig mislighold".

 

Dernest er det et negativt moment. Kontrakten omtaler leietakers oppsigelse, og gir leietaker rett til kompensasjon hvis han/hun sier opp avtalen, men nevner ikke utleiers oppsigelse. Dette ville vært naturlig å nevne hvis utleier ble ansett å ha helt ordinær oppsigelsesrett.

 

På denne bakgrunn har jeg kommet frem til at avtalen nok må forstås slik at utleiers oppsigelsesrett i alle fall må være begrenset til tilfellene "vesentlig mislighold". Følgelig vil leieavtalen fortsatt reguleres av 1939-loven, jfr. 1999-lovens pgf 13-2 fjerde ledd tredje punktum.

 

1939-loven regulerer, som nevnt i tidligere innlegg, ikke spørsmålet om leieøkning. Etter denne loven var ordningen at man økte leien ved såkalt endringsoppsigelse, eller ved egne klausuler i kontrakten. For å lovlig gi en slik endringsoppsigelse må vilkårene for å si opp avtalen - leietakers vesentlige mislighold - være oppfylt. Det er ikke nevnt noe som skulle tilsi at leietaker har misligholdt avtalen.

 

 

 

Selv om avtalen ikke skulle tolkes slik (og dermed falle inn under 1999-loven) vil ordene "med forutsetning av at denne overholder leieavtalen" være et avtalefastsatt skår i utleiers oppsigelsesadgang. Her innskrenkes utleiers oppsigelsesadgang til de tilfeller der leietaker misligholder leieavtalen. Dette innebærer f.eks. at utleier ikke kan si opp avtalen dersom han ønsker å benytte boligen selv, for det innebærer ikke mislighold fra leietaker. Det er saklig grunn, og tillatt etter loven, men avtalen overstyrer.

 

En annen ting, om 1999-loven skulle komme til anvendelse, er at den lave leien (200 1992-kroner er cirka 294 2011-kroner), selv med datidens leiepriser, og at det ikke er tatt inn noen bestemmelser om leieregulering, er sterke momenter i favør av at det aldri har vært meningen at leieavtalen skulle reflektere "gjengs pris" på leiemarkedet, og at utleier på det grunnlag kan ha avtalt bort noen rett han hadde til å regulere leien til gjengs leie.

 

 

Jeg har derfor ingen gode nyheter å melde. Etter min oppfatning av avtalen er både oppsigelsesadgang og leiereguleringsadgang avskåret for dere, uavhengig av om 1939-loven eller 1999-loven er relevant lovverk.

[Herr Brun]

Jeg kan i all hovedsak slutte meg til hva krikkert har sagt, men vil gjerne skyte inn et praktisk råd: Dersom du er interessert i å kjøpe eiendommen, arranger et møte med både leieboer og nåværende eier, og se om leieboer kan være interessert i å flytte mot kompensasjon av noe slag. En avtale gjelder jo bare så lenge minst en av partene ønsker det - det er ingen som hindrer deg (eller nåværende eier) i å reforhandle. Det vesentlige her er at du ikke kjøper eiendommen uten å få i stand en ordning her, det kan bli særdeles krevende og kostbart.

 

En løsning kan jo f. eks. være at du avtaler å kjøpe eiendommen til gjengs pris (uten leieboer) fra nåværende eier, under forutsetning av at han klarer å kvitte seg med leietaker. Man vet aldri, hadde det vært meg som hadde en uoppsigelig leiekontrakt til 200 kroner i måneden hadde jeg nok ikke flyttet med det første, men det er verdt et forsøk.

[Sjokoboy]

Jeg kan i all hovedsak slutte meg til hva krikkert har sagt, men vil gjerne skyte inn et praktisk råd: Dersom du er interessert i å kjøpe eiendommen, arranger et møte med både leieboer og nåværende eier, og se om leieboer kan være interessert i å flytte mot kompensasjon av noe slag. En avtale gjelder jo bare så lenge minst en av partene ønsker det - det er ingen som hindrer deg (eller nåværende eier) i å reforhandle. Det vesentlige her er at du ikke kjøper eiendommen uten å få i stand en ordning her, det kan bli særdeles krevende og kostbart.

 

En løsning kan jo f. eks. være at du avtaler å kjøpe eiendommen til gjengs pris (uten leieboer) fra nåværende eier, under forutsetning av at han klarer å kvitte seg med leietaker. Man vet aldri, hadde det vært meg som hadde en uoppsigelig leiekontrakt til 200 kroner i måneden hadde jeg nok ikke flyttet med det første, men det er verdt et forsøk.

 

Vi skal selvfølgelig ta dette opp med tanten (leietager) på en fin måte. Vi håper jo at hun forstår at om hun ikke går med på økning av leien så får vi ikke finansiering til å kunne bygge ny bolig på gården. Det er bare veldig frustrerende å tenke på at hun kan "ødelegge" boligdrømmen vår og det at våre barn har sine besteforeldre i nærheten under oppveksten.