Treningsstudio i borrettslag

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Hei,

 

Må det igjennom generalforsmaling for å kunne sette opp ett treningsstudio i et borretsslag?

 

§ 8-9. Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om

1. ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,

2. å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,

3. sal eller kjøp av fast eigedom,

4. å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

5. andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,

6. tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.

 

Jeg vet ikke helt hvordan jeg skal kunne tolke nr. 5.

 

Når det gjelder nr. 6 Så er det ikke noe økonomisk ansvar med dette, da det er medlemmene selv som står for kostnader for drift og vedlikehold. Det vil heller ikke bli et utlegg på over 5% av de årlige felleskostnadene.

[Herr Brun]

Snakker du nå om å bruke et fellesarealrom som nå brukes til noe annet, til treningsstudio for beboerne? Jeg er temmelig sikker på at det vil falle inn under (1), da (1) nettopp tar sikte på den typen disposisjoner.

 

(5) er irrelevant, tiltaket er ingen rettslig disposisjon men en faktisk disposisjon.

 

Eller snakker du om å starte kommersielt treningsstudio på arealet som tilhører en eller flere av andelene i boretslaget?

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Ja, det stemmer.

 

Det blir ingen ombygging, påbygg eller endring av bygg. Kun bruksendring av området.

 

Rommet er pr. i dag ikke brukt til noe som helst, da dette er et gamelt tilfluktsrom som er tatt ut av drift.

Endret 26. november 2012 av Slettet-EZE0dRsY

[Herr Brun]

Ja, det stemmer? Jeg spør om du mener A eller B, så sier du ja?

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Beklager. Var litt utydelig der. Jeg mente "ja, det stemmer" på det første du skrev.

 

 

[The Avatar]

Dette må nok gjennom ei generalforsamling sidan dette tiltaket går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald som det står i lova. Og sjølv om ein skulle komme til konklusjonen at det er nok med eit styrevedtak så vil det være lurt å ta dette på ei generalforsamling.

 

Det vil også være av betydning om treningsstudioet er tenk som eit tilbud til bebuerane i burettslaget, eller om dette er eit vanleg kommersielt treningsstudio. Med tanke på at du skriver at det er medlemane som skal koste dette (og ikkje at alle i burettslaget blir medlemer) så vil eg anta at dette er snakk om kommersiell drift.

 

Normalt sett så har det blitt tillatt å drive litt næringsvirksomhet i et borettslag, slik som f.eks heimekontor eller barnepass. Men då har det også blitt satt krav om at det ikkje er snakk om å motta kunder eller klienter i stort omfang. Eit kommersielt treningsstudio vil nok gå utover dette.

Skal det drivast kommersielt så må det nok også søkast om omregulering då eg antar at burettslaget ligger i eit område som er regulert som kun boligområde.

 

Det er heller ikkje gitt at eit bomberom er forenelig med den aktiviteten du vil bedrive. I tillegg til det som går på brannsikkerheit og rømningsvegar så vil eit treningsstudio stille store krav til blandt annea ventilasjonssystemet.

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Det er nok lurt at saken går igjennom en generalforsamling. Men går egentlig tiltaket ut over vanlig forvaltning og vedlikehold når det ikke er laget som står for utgiftene?

 

Det er et tilbud til beboerne i borretslaget, men at det er de som ønsker å være medlem av dette som er med å betaler for utgiftene via medlemsavgift. (Kun beboere i laget kan være medlemmer og det skal ikke være noe fortjenelse i dette)

 

Da jeg snakket med plan- og byggnings etaten sa de at det ikke var noen krav til brannsikkerhet og rømningsveier utover det som allerede er der. Dette fordi rommet ikke er for fast opphold. Men det var som du sier, store krav til ventilasjon og belysning.

 

Rommet er blitt bygd om siden det ble tatt ut av drift som tilfluksrom, slik at det er vinduer der.

Endret 27. november 2012 av Slettet-EZE0dRsY

[The Avatar]

Dersom dere kun skal "møblere" eit tomt lokale så går nok ikkje dette under normal forvaltning, men eg vil likevell anbefale at dere tar dette på generalforsamling. Det som er typisk på slike ting er at enkelte bebuera krever generalforsamling i ettertid dersom styret gjer eit vedtak.

 

Sidan dette er eit tilbud kun for andelseigarane så er ikkje dette kommersiell drift heller.

 

Men eg er ikkje enig i at eit treningsstudio ikkje vil utløyse krav om at lokalet må være berekna for varig opphold. I den nye TEK10 så har dei for ordens skyld fjerna heile definisjonen på kva type rom som er meint skal være i kategorien varig opphold, men dersom ein ser på dei eldre byggeforskriftene så er oppholdsrom, soverom, arbeidsrom og kjøkken lista opp som rom som er berekna for varig opphold, medan rom for personlig hygiene (bad, dusj, WC), rom for vask, tørkerom, entré, gang, trapperom, boder m.v. er berekna på kortvarig opphold.

Men eg vil presisere at eg ikkje kjenner utforminga av bomberommet, så det kan godt være at både lys, ventilasjon og brannsikkerheita er ivaretatt.

 

Men det einaste som eg sålangt kan sjå som setter kjepper i hjula her er sameigelova sitt krav om at ein ikkje kan ta seg til rette dersom dette fører til ein ulempe for andre. Så dersom dette treningsstudioet er til nytte for berre nokre få medan det er mange andre som blir ståande utan f.eks boder, møtelokale eller likande så kan dette by på problemer.

Mest sannsynleg vil dere sleppe unna dette med å gi alle muligheit til å melde seg inn, men det er viktig at du selger inn dette som eit velferdstilbud som gjer burettslaget meir attraktiv.

[Herr Brun]

Omdisponering av fellesarealer vil som hovedregel gå ut over "vanlig forvaltning og vedlikehold". Spørsmålet er om dette også må gjelde når fellesarealer man nå ønsker å disponere til treningsstudio tidligere var mer eller mindre ubrukt.

Jeg heller mot at dette må besvares bekreftende, av den enkle grunnen at selv om arealet nå er tomt, så vil det potensielt kunne brukes til ett eller annet. Når man så vedtar at det skal brukes til treningsstudio, så mister man denne muligheten (man gjør det vanskeligere å bruke arealet til one annet enn treningsstudio i fremtiden). Dersom det senere skal omdisponeres fra treningsstudio til f. eks. felles lekerom for barn eller lignende, så vil det utvilsomt kreves 2/3 flertall, og det er en dårlig løsning at det skal være "førstemann til mølla" for å slippe 2/3 flertall.

 

Men det einaste som eg sålangt kan sjå som setter kjepper i hjula her er sameigelova sitt krav om at ein ikkje kan ta seg til rette dersom dette fører til ein ulempe for andre. Så dersom dette treningsstudioet er til nytte for berre nokre få medan det er mange andre som blir ståande utan f.eks boder, møtelokale eller likande så kan dette by på problemer.

Mest sannsynleg vil dere sleppe unna dette med å gi alle muligheit til å melde seg inn, men det er viktig at du selger inn dette som eit velferdstilbud som gjer burettslaget meir attraktiv.

Sameieloven gjelder ikke for borettslag.

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Men hva skal det omdisponeres fra? Det kan ikke defineres som et fellesrom, da det er kun et lite fåtall som har nøkkler. Det er ikke noe vedtekter som sier noe om bruken av rommet, enda.

 

Er enig i at det ikke er en god løsning med "forstemann til mølla". Men nå er det jo slik at det har stått tomt i 20-30 år. Ikke akkurat førstemann til mølla.

 

Det er 290 boenheter i laget. Selvfølgelig er det ikke alle som ønsker et slikt tilbud. Men så tenker jeg, hvorfor være så opptatt av de som ikke ønsker dette tilbudet? De skal da uansett ikke bruke rommet til noe, og det vil heller ikke bli en utgift til laget. Heller motsatt, at det vil lønne seg på sikt i form av utleie av rommet f.eks.

[Herr Brun]

I et borettslag er alt som ikke tilhører den enkelte andel, fellesarealer, så jo - det er fellesrom. At vedtektene ikke sier at det skal være det har ingen effekt, og at det bare er et fåtall som har nøkler likeså. Definisjonen framgår av eierseksjonsloven § 6.

 

Det er mulig "omdisponering" er feil ord, poenget mitt er at når man vedtar at fellesarealer skal brukes til ett spesifikt formål, så gjør man at det ikke kan brukes til andre formål. Selv om det per i dag ikke brukes til noe, så vanskeliggjør du muligheten for i framtiden å bruke det til noe ved å vedta at det skal disponeres til treningsstudio.

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Ok. Jeg ser poenget ditt. Må bare ha det inn med teskje.

 

Før jeg satt i syret i borretslaget, oppdaget jeg ofte at det var noen beboere i laget som fikk disponeret et fellesrom for å dyrke sin hobby (Malerom, biljard, skyterom, utstilling av kunst etc.) uten at det var noen generalforsamling. Burde slike saker i utgangspunktet opp til generalforsamling?

[Herr Brun]

Det kommer an på. Uten å være noen ekspert på saksområdet så vil jeg tro svaret vil bero på hvorvidt dette fortrenger andres bruk av det samme området (området "holdes av" til en type bruk) eller annen bruk kan foregå parallelt.

 

Det er vel også krav til et viss moment av varighet her. Dersom bruken er av midlertidig art kan det lett sies å være normal forvaltning.