To leiligheter og student?

[Seppen]

Hei, jeg er helt i begynnelsen av tjueårene og eier i dag en leilighet, men vurderer å ta fatt på studier langt borte fra mitt hjemsted høsten 2013. Det er ikke en av Norges største byer jeg har tenkt til å studere i, men prisnivået der er ikke tilfredsstillende lavt heller i grunn.

 

Leiligheten jeg bor i nå stod ferdig oppført sommeren 2011. Kjøpssum den gang var 1,5 mill. Nå halvannet år senere har entreprenørene ute et prospekt på identiske leiligheter i samme gate som etter planen skal ferdigstilles innen jul 2013. Prisen per dags dato er 1,72 mill + tilknytningsavgifter på vann- og kloakk (40 000), noe som i realiteten gjør at total pris vil være 1,76 mill på de nye leilighetene som kommer. Min har også hakket høyere standard da enkelte deler er nedgradert i det neste prosjektet.

 

En verdiøkning på 260 000 kroner på halvannet år er ikke så aller verst. Har nedbetalt i overkant av 50 000 på lånet mitt så langt, men kjører avdragsfritt fra nyttår av. Jeg har forresten ingen kausjonister og 100% lånefinansiert leilighet. Per i dag er det reist to firemannsleiligheter tilsvarende den jeg bor i. I min firemannsblokk er vi alle selveiere. I den andre er det en eier som leier ut alle de fire leilighetene til en relativt grei pris sett med eiers øyne. Tror ikke det skal være noe problem å få til en langsiktig utleieavtale på boligen som jeg eier i dag. Å selge er uaktuelt.

 

Og til høsten har jeg som nevnt planer om å ta fatt på høyere utdanning. Har muligens en kamerat eller et søsken som kan være interessert i å kjøpe sammen med meg dersom vi finner ut at dette lar seg gjøre.Er det noen der ute som sitter på to boliger og studerer samtidig? Eventuelt noen som studerer og har kjøpt leilighet sammen med familie/venner? Minimumskrav vil jo naturligvis være en toromsleilighet og total kjøpspris bør helst ikke overskride 2,5 millioner tenker jeg.

 

Har ikke satt meg fullstendig inn i endringsforslagene til neste års statsbudsjett, men har fått med meg rykter om at det er fremmet forslag om at det skal bli mindre gunstig å sitte på mer enn en leilighet. Noen som kan utdype dette?

 

Takk for din oppmerksomhet.

[The Avatar]

Ofte så vil det nok være meir lønnsomt å leige ut leiligheita i staden for å selge den, problemet er at det ofte er svært vanskelig å få finansiert leiligheit nummer to utan å selge den du alt har.

 

Det er også fort gjort å havne skeivt ut når du skal leige ut. Husleiga som du må ta må minst være lik den måndlige kostnaden av lånet du har på leiligheita.

I tillegg må du legge til dei 28 prosenta du må skatte av inntekta, pluss at du må ha litt ekstra for å diverse vedlikeholdsarbeid og retting av mangler som kan oppstå. Alt i alt vil du ende opp med å måtte ta ei forholdsvis høg husleige.

 

Dersom du i tillegg får eit par månder i året der du ikkje får leigt ut leiligheita (typisk problem dersom leigetakerane seier opp og du må finne ny leigetakar) så kan du lett komme så skeivt ut i forhold til huslånet at du likevell ender opp med å måtte selge.

Dette er litt av grunnen til at banken ofte kan være skeptiske til å gi deg eit nytt boliglån før det gammle er nedbetalt. Leigetakere er langt i frå ei sikker inntektskilde.

 

Dersom du er maks uheldig så får du ein leigetakar som nekter å betale for seg, då kan det fort ta eit halvt år før du får kasta ut bebuaren slik at du kan leige ut til nokon som betaler for seg.

[Herr Brun]

The Avatar: Siden man må skatte av leien man får inn, og det i tillegg gir avkortning i stipendet (over en viss grense riktignok, men om man har sommerjobb i tillegg antar jeg det kan bli et problem) så vil det tvert i mot sjeldent lønne seg... Det lureste vil nok være å selge, kjøpe en ny større leilighet der man skal studere og leie ut deler av den.

 

Ellers, til førsteinnlegget: Jeg vil anbefale treroms om du skal bo sammen med noen, da toroms vil si at dere ikke har noen stue. Man snakker normalt om kjøkken + bad og x rom, dermed teller altså stuen som et roms og en toroms vil normalt ha stue og ett soverom.

Hvis vi antar at du får 2,8 for leiligheten din om du selger i dag, så har du 300 000 i egenkapital. Da ville jeg sannsynligvis kjøpt en treroms alene og leid ut ett rom, evt. kjøpt et hus med en kamerat og bodd i hoveddelen selv og leid ut kjelleren.

 

Jeg tviler ekstremt sterkt på at noen bank vil gi deg lån til en til fullfinansiert leilighet når du sitter på én leilighet med ca 85% gjeldsgrad.

 

Hva gjelder mindre gunstig å eie flere leiligheter, så er det snakk om ligningsverdi på fast eiendom, og den er uansett ikke høyere på bolig nummer to enn at du også med to leiligheter med god margin har negativ formue på grunn av lånet ditt.

[Seppen]

De 28 prosentene jeg må skatte av leieinntekt på egen bolig er jeg fullstendig klar over, og jeg tror jeg skal klare å sitte igjen med et overskudd som er akkurat nok til å kunne gå i null med tanke på kommunale avgifter.

 

Leiligheten jeg har i dag er delt slik: 60% av lånet i bank og 40% i førestehjemslån av kommunen. Verdistigningen så langt er på minst 260 000 kroner.

 

Jeg og søstern kommer til å undersøke muligheten for å kjøpe leilighet der vi planlegger å studere sammen. Med enten et lite privat lån av våre foreldre, samt eventuelt førstehjemslån på henne fra kommunen, dersom det lar seg gjøre, og den resterende summen i banken virker ikke helt borti natta. Jeg er evig optimist. Ingen i familien har noen betalingsanmerkninger. Vi gjør opp for oss, og det tror jeg sannelig vi skal kunne greie i dette tilfellet også. Takk for svarene så langt.

[Deleted__-]

Minner om at du bør ta rennefart og drite i de 28% du må skatte av for leieinntekter. Husk at du kan skrive av "vedlikehold". Nå er det riktignok snakk om en ny leilighet, men jeg hadde strukket meg langt for å "vedlikeholde" for den summen. Hvis du ikke frivillig vil gi pengene til staten, da....

[Seppen]

Minner om at du bør ta rennefart og drite i de 28% du må skatte av for leieinntekter. Husk at du kan skrive av "vedlikehold". Nå er det riktignok snakk om en ny leilighet, men jeg hadde strukket meg langt for å "vedlikeholde" for den summen. Hvis du ikke frivillig vil gi pengene til staten, da....

 

Interessant. Vedlikehold kan vel være så mangt? Under hvilke poster vil det falle naturlig å plassere asfaltering av fellesveg, støyping av garasjegulv, oppsetting av skillevegg i garasjen?

 

Har du andre gode vedlikeholdstiltak?

 

Edit:

Jeg har nå regna på marginene med tanke på utleie av min nåværende leilighet, og selv etter skattetrekket på 28% vil jeg sitte igjen med i overkant av 900 kr/mnd. Dette vil være nok til å dekke kommunale avgifter og en brøkdel av husforsikringen. Men her må jeg klare å skrape sammen midler utenfra, dog er det ikke snakk om all verden. Leiesummen jeg har tatt utgangspunkt i står i stil med markedet her jeg bor, og leiligheten vil være to år gammel(ny) sommeren 2013.

Endret 9. november 2012 av Tarminator

[svante]

Hvordan har du tenkt å skaffe de 375.000 du trenger i egenkappital for å kjøpe en leilighet til 2.500.000?

[Herr Brun]

Minner om at du bør ta rennefart og drite i de 28% du må skatte av for leieinntekter. Husk at du kan skrive av "vedlikehold". Nå er det riktignok snakk om en ny leilighet, men jeg hadde strukket meg langt for å "vedlikeholde" for den summen. Hvis du ikke frivillig vil gi pengene til staten, da....

Et aldeles idiotisk forslag, rent økonomisk. Hva er best, å betale 28 kroner til staten og beholde 72 kroner selv, eller å betale 100 kroner til noen andre og dermed beholde 0 kroner selv?

 

Ellers så kan bare vedlikehold, altså opprettholdelse av standard og reparasjoner trekkes fra. Standardheving slik som de tingene du nevner vil ikke kunne kostnadsføres.

[Deleted__-]

Interessant. Vedlikehold kan vel være så mangt? Under hvilke poster vil det falle naturlig å plassere asfaltering av fellesveg, støyping av garasjegulv, oppsetting av skillevegg i garasjen?

 

Har du andre gode vedlikeholdstiltak?

 

Siden dette er en ny leilighet så er jeg usikker. Det er alltids noe å gjøre i leiligheter som har en alder på 7-8 år og oppover. Hvordan er møbleringen på kjøkkenet? Hvis du trenger nytt kjøleskap eller ny komfyr er det noe jeg vil anbefale. Man skal forresten aldri stole for mye på folk som leier: Kjøp en komfyr med timer på stekeplatene. Det minker brannfaren drastisk. Min erfaring er at studenter / unge voksne har en lei tendens til å glemme dette fra tid til annen. Jeg presiserer: Jeg vil virkelig anbefale dette, fremfor noe annet. Dersom du ikke finner noe annet å skrive av, hadde jeg vurdert å leie ut møblert. Høyere leiepris, du kan skrive av møblene og eventuelt selge gamle møbler på finn.

 

Et aldeles idiotisk forslag, rent økonomisk. Hva er best, å betale 28 kroner til staten og beholde 72 kroner selv, eller å betale 100 kroner til noen andre og dermed beholde 0 kroner selv?

 

Ellers så kan bare vedlikehold, altså opprettholdelse av standard og reparasjoner trekkes fra. Standardheving slik som de tingene du nevner vil ikke kunne kostnadsføres.

 

Jeg hører du har erfaring med dette? Dette er en regel som kan sidestilles med fartsgrenser. Man kan kun kjøre i 60, men i realiteten er det mange som kjører i 70. Uansett forstår jeg ikke hypotesen din. Siden det er en ny leilighet er jeg usikker på om han klarer å skrive av hele summen han skal skatte for.

 

Hvis utgangspunktet er en leiepris på x kroner, og han først skriver av strøm, internett, kommunale utgifter, én komfyr og litt maling så står han igjen med minimalt med skatt, fremfor 28%.

 

Praktisk eksempel, leiepris 7000 utleid i 12 mnd:

Total leiepris: 84 000

Total skatt: 23 520

- kommunale utgifter

- strøm

- internett/kabeltv

= Ca 15 000 kr (?) til fritt forbruk for "vedlikehold". Hva som er nødvendig "vedlikehold" er ganske abstrakt.