[Løst] Spørsmål angående leiekontrakt. Rask hjelp ønskes!

[Herr Brun]

Du kan sjekke om utleier var siste beboer før deg, og du prøve å finne ut av om det reelt sett er midlertidig utleie (typisk pga. utenlandsopphold eller lignende).

[Binders']

Så, med mindre den nåværende kontrakten er noe annerledes, så er vi stuck her i 6 mnd til? Ingenting å gjøre?

 

Ikke nødvendigvis. Utleier har en "lojalitetsplikt"/"tapsbegrensningsplikt". Det betyr at han må forsøke å begrense deres tap hvis dere flytter.

 

Fra en gammel sak i Husleietvistutvalget:

Ifølge ulovfestede avtaleprinsipper om lojalitet i kontraktsforhold, har imidlertid [utleier] en plikt til å begrense [leiers] tap i størst mulig utstrekning. Han kan ikke sitte å se på at tapet blir større enn det som hadde vært nødvendig. [Dette] innebærer ... at [utleier] har en selvstendig plikt til å forsøke å få utleid leiligheten igjen så snart som mulig. Oppfyller ikke [utleier] sin taps-begrensningsplikt, vil [leiers] erstatningsansvar kunne bli avkortet eller falle bort.

 

Hvis dere finner en ny leier bør utleier ha en saklig grunn for å nekte å leie ut til personen. Utleier har også plikt til å forsøke å leie ut selv.

 

Dette forutsetter at dere sier i fra om at dere flytter, og at utleier får/vil få tilgang på nøkkel og klargjort leilighet så han kan leie ut til noen andre.

 

Ulempen er at hvis utleier ikke finner en akseptabel leier så kan dere måtte betale ut tiden. Dere kan også måtte erstatte eventuelle ekstrautgifter utleier har på grunn av at han må ordne med annonser og ny leier før avtalen tilsier det.

 

 

 

Som Herr Brun sier kan dere også sjekke nærmere om husleieloven § 11-4 virkelig gjelder.

 

Det følger av første ledd at bestemmelsene bare kommer til anvendelse hvor utleieren selv har brukt den utleide boligen som egen bolig. I dette ligger at utleieren i hvert fall må ha hatt til hensikt å bruke boligen varig, selv om bruken må avbrytes etter en tid. Utleie av en bolig som utleieren bare midlertidig eller rent sporadisk har brukt som bolig, blir ikke omfattet av unntaksbestemmelsene. Det er også et vilkår at utleieren må ha brukt boligen; boliger som utleieren har ervervet med tanke på framtidig bruk, er ikke omfattet.

http://www.regjering....html?id=159254

 

Om jeg har forstått deg rett nå. Så sier du at vi kan si opp og flytte til nyttår, altså etter oppsigelsestiden på 2 mnd er gått? Eller kan vi flytte uten oppsigelsestid? Tenker da at vi kan flytte forutsatt at vi dekker kostnader til ny leieboer blir funnet så klart. Det å finne en ny leieboer kan umulig være vanskelig, er i Trondheim og selv om det kanskje ikke er størst etterspørsel etter leiligheter nå, så ser jeg ikke for meg at det kan være vanskelig. Er snakk om bra beliggende leilighet, med 2 sov. Litt utslitt om man ser på standarden, men tror leien på 13000 ikke er så ille. Må forresten leiligheten leies ut til samme pris?

 

Hva mener dere jeg skal gjøre for å finne ut om det er grunnlag for § 11-4? Om jeg spør utleiemegleren vil ikke de bare si det på en slik måte at det vil være grunnlag for 11-4?

 

Og en ting til jeg kom til å tenke på. I kontrakten, kan eier av leiligheten skrives opp som utleier? Hva skal til for at man regnes som utleier og mellomledd. Har aldri hverken møtt eller hatt noen som helst kommunikasjon med eier av leilighet. Utleiemegleren har tatt seg av alt, fra visning til kontrakt å det hele. Er også utleiemegleren vi betaler til.

[Binders']

Du kan sjekke om utleier var siste beboer før deg, og du prøve å finne ut av om det reelt sett er midlertidig utleie (typisk pga. utenlandsopphold eller lignende).

 

Så om noen andre enn eier har bodd her/leid her rett før oss eller eier aldri har bodd her, så gjelder ikke § 11-4? Eller om nåværende bo plass til eier ikke kan ses på som midlertidig? Letteste måten å finne ut hvem som har bodd her da blir vel å spørre naboer?

[Herr Brun]

Jeg er litt usikker på hvordan å tolke pgrf 11-4, men du kan se her: http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/nouer/1993/nou-1993-4/4/12.html?id=373835 til det som der kalles pgrf 12-4 (tilsvarer 11-4 i endelige versjonen).

Der står det blant annet:

Det følger av første ledd at bestemmelsene bare kommer til anvendelse hvor utleieren selv har brukt den utleide boligen som egen bolig. I dette ligger at utleieren i hvert fall må ha hatt til hensikt å bruke boligen varig, selv om bruken må avbrytes etter en tid. Utleie av en bolig som utleieren bare midlertidig eller rent sporadisk har brukt som bolig, blir ikke omfattet av unntaksbestemmelsene. Det er også et vilkår at utleieren må ha brukt boligen; boliger som utleieren har ervervet med tanke på framtidig bruk, er ikke omfattet.

Utleie av egen bolig skjer ofte møblert, og dette er et av forholdene som tilsier at det skal gjelde egne regler for disse leieforholdene. Det er likevel ikke noe vilkår for bruk av unntaksbestemmelsene at boligen utleies møblert.

Unntaksbestemmelsene skal bare gjelde når utleie skjer ved midlertidigfravær. I dette ligger at utleieren må ha til hensikt å komme tilbake til boligen. Det er derimot ikke noe krav at en oppsigelse er begrunnet i at utleieren rent faktisk skal komme tilbake til boligen. Det bør trekkes grenser for hva som skal godtas som midlertidig fravær, og utvalget er kommet til at en grense på fem år vil være passende. ønsker utleieren å leie boligen for mer enn fem år, får han eventuelt inngå en tidsbegrenset avtale for dette tidsrommet.

samt

Det aktuelle leieforholdet kan ha vart i mindre enn fem år: det avgjørende er lengden av utleiers totale fravær. Som nevnt i tilknytning til paragrafens første ledd, må utleieren finne seg i at lovens alminnelige regler gjelder hvis han vil leie bort sin bolig ved fravær som varer mer enn fem år.

[Ståle Nordlie]

Om jeg har forstått deg rett nå. Så sier du at vi kan si opp og flytte til nyttår, altså etter oppsigelsestiden på 2 mnd er gått? Eller kan vi flytte uten oppsigelsestid?

 

Dere "kan" flytte når som helst, men dere må i utgangspunktet betale ut den avtalte minimum leietiden. Hvis dere skal slippe å betale må det inn en ny leier. Det beste er om det kan avtales før dere flytter, men dere kan også ta sjansen og håpe det går i orden...

 

Tenker da at vi kan flytte forutsatt at vi dekker kostnader til ny leieboer blir funnet så klart. Det å finne en ny leieboer kan umulig være vanskelig, er i Trondheim og selv om det kanskje ikke er størst etterspørsel etter leiligheter nå, så ser jeg ikke for meg at det kan være vanskelig. Er snakk om bra beliggende leilighet, med 2 sov. Litt utslitt om man ser på standarden, men tror leien på 13000 ikke er så ille.

Tja, leiepris kommer an på mange forskjellige faktorer, men 13000 virker ikke urimelig for 2 soverom nei.

 

( http://www.utleiemeg...?city=Trondheim . Vil tro dere har en "3 roms"?)

 

Må forresten leiligheten leies ut til samme pris?

Leiligheten må ikke leies ut til samme pris, men hvis leien må ned for å få leid den ut må dere i så fall betale mellomlegget ut den avtalte minimumsperioden. Og siden utleier må akseptere lavere leie også etter dette vil han ha et godt argument for å ikke leie ut før han får samme (eller bedre) pris.

 

***

 

 

Så om noen andre enn eier har bodd her/leid her rett før oss eller eier aldri har bodd her, så gjelder ikke § 11-4?

(Jeg ser ingen problemer med at det er leid ut til andre. Det viktige er hvor utleier har bodd/bor/har tenkt å bo.)

Endret 28. oktober 2012 av Ståle Nordlie

[Binders']

Ok. Da har jeg undersøkt endel. Usikker på om eier har bodd her før meg, det skal jeg prøve å spørre nabo om. Men det jeg har klart å funnet ut er at eier fortsatt bor her i byen. Det er altså ikke snakk om noe utenlands opphold eller lignende. Aner ikke hvorfor eier har flyttet, men mener at eier studerer her i byen. Videre fant jeg ut at telefonnummer forsatt står registret her, og det skal ha vært opprettet en registrering av eiers telefonnummer på denne adressen på dato 21.09.2011.

 

Vet ikke når eier flyttet inn og når eier flyttet ut igjen.

 

Fant offentlig informasjon hvor navnet til eier er opprettet på en annen adresse her i byen på dato 27.09.2011. Posten skal ha opprettet navnet til eier på den nye adressen her i byen på dato 22.05.2012, og adresse endring til den adressen skal ha vært på dato 28.05.2012.

 

Aner ikke om dette hjelper noe som helst, men det jeg har klart å funnet. Skal prøve nabo imorgen tror jeg. Så vet jeg ikke hvor mye det hjelper å ringe utleiemegleren eller om det er noen andre telefoner jeg bør gjøre? Hva mener dere?

 

EDIT: Vil det å for eksempel det å flytte hjem for å tjene på leien på en leilighet være godt nok grunnlag for § 11-4. Eller at man vil flytte sammen med kjæreste eller en venn? Vet ikke om jeg har formulert meg godt nok her nå.

Endret 28. oktober 2012 av Binders'

[Binders']

Ekstremt mye info her innser jeg. Håper fortsatt at noen orker å hjelpe. Så langt har dere vært utrolig hjelpsomme! Men kan vel oppsummere med at enten så må vi finne en årsak til at det ikke skal være grunnlag for § 11-4. Eller så må vi håpe på at en avtale om å dekke utgifter til ny leietaker er mulig å få tak i. Stemmer?

 

Men om vi får en avtale om å dekke utgifter til ny leietaker er funnet. Gjelder da oppsigelsestid? Går ut i fra at "bindingen" på 8 mnd utgår da?

[Herr Brun]

Dere har en avtale. Dersom du bryter den, så endres ikke avtalen, men du må betale erstatning tilsvarende det motparten taper på det. Avtalen kan ikke sies opp før om åtte måneder. Utleier har tapsbegrensningsplikt, men alle adekvate tap som følge av kontraktsbruddet er på din regning.

[Binders']

Det virker som en stor risk å ta. Så tror nok vi dropper det. Så da er vel siste utvei for oss å håpe at det ikke er grunnlag for 11-4. Men vi har heller ikke krav på å framleie til noe andre heller så vidt jeg kan forstå. Eller har vi?

 

"§ 7-5. Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6."

 

Men gjelder det kun etter de 8 mnd er over?

 

EDIT: Hva regnes som overbefolket, og hvordan kan det bli det?

Endret 29. oktober 2012 av Binders'

[Binders']

Har fått ordnet det nå. Fikk inngått en avtale med utleiemegleren, så nå er saken ut av verden. Takker for all respons har hjulpet mye!