[Løst] Spørsmål angående leiekontrakt. Rask hjelp ønskes!

[Binders']

Hei.

 

Vet ikke om dette er rett del av forumet, om det er feil så beklager jeg.

 

Uansett, til saken. Jeg og en kamerat leier en leilighet sammen, vi har bodd der i ca 2 mnd. Nå har kameraten min lyst til å flytte sammen med kjæresten sin og vi vil derfor si opp kontrakten og flytte fra hverandre. Men i kontrakten står det at vi ikke kan si opp kontrakten de første 8 mnd. Så, det jeg lurer på er om utleier har lov til å skrive det i kontrakten? Det er 2 mnd oppsigelsestid, og det er greit. Vi viste så klart at det sto i kontrakten, men trodde ikke det skulle bli noe problem, da vi hadde planer om å bo der lenger enn det. Slik ble det nå ikke, og vi lurer derfor på om det er lov eller om det er noen måte og komme rundt dette på. Altså at vi er "bundet" i 8 mnd. Noen som vet?

 

Håper på rask respons

[MailMan13]

Altså at vi er "bundet" i 8 mnd. Noen som vet?

 

Nei, det er dere ikke.

[Binders']

Altså at vi er "bundet" i 8 mnd. Noen som vet?

 

Nei, det er dere ikke.

 

Ok, om jeg har skjønt dette riktig da, utifra lovene her. Så kan vi selv om vi har skrevet under kontrakten, hvor det står at vi ikke kan bryte kontrakten de første 8 mnd, flytte ut?

 

Kan legge til at vi kontrakten går til 2015, altså en leie periode på 3 år totalt.

[MailMan13]

En leiekontrakt er enten tidsbestemt med opphør uten oppsigelse, eller ubestemt med oppsigelsestid. Det finnes ikke åpning for noe mellomting i loven.

 

En tidsbestemt kontrakt med oppsigelse er ikke tillatt etter husleieloven, så da har dere etter §9-3 en tidsubestemt kontrakt.Høres ut som en ordentlig cowboy-kontrakt dere har fått, så her er det bare å se bort alt utenom oppsigelsestid.

 

Hvis du sier den opp før månedsskiftet kan dere være ute til nyttår.

[Binders']

Ok, godt å høre. Da kan utflytting likevel bli en realitet. Anbefaler dere at jeg tar med en kopi av loven her om utleier står på sin sak? Kan nevne at vi leier gjennom et firma, utleiemegleren, vet ikke om de har noen spesielle regler eller noe slikt. Vi ble heller ikke opplyst om at det brøt med loven å skrive det i kontrakten.

[MailMan13]

Høres merkelig ut. Er det utleiemegleren som har satt opp kontrakten? Er det som står i OP presist? Sitere det som står i kontrakten?

 

Virker rart at en profesjonell aktør som utleiemegleren videreformidler sånt. Men dem er vel ikke part i leiekontrakten, så da blåser dem vel i det, så utleierene blir hos dem. Ser her i byen at dem f.eks formidler uregistrerte sokkeleiligheter, så at dem ser litt gjennom fingrene på kontrakten også er vel godt mulig...

Endret 26. oktober 2012 av MailMan13

[Binders']

Høres merkelig ut. Er det utleiemegleren som har satt opp kontrakten? Er det som står i OP presist? Sitere det som står i kontrakten?

 

Virker rart at en profesjonalitet aktør som utleiemegleren videreformidler sånt. Men dem er vel ikke part i leiekontrakten, så da blåser dem vel i det, så utleierene blir hos dem. Ser her i byen at dem f.eks formidler uregistrerte sokkeleiligheter, så at dem ser litt gjennom fingrene på kontrakten også er vel godt mulig...

 

Vet ikke helt om det er de som har satt den opp. Kan sitere det som står så fort jeg kommer hjem.

[MailMan13]

Du bør sjekke at det ikke er begrunnet i kontrakten hvorfor tiden er som den er. Hvis dem f.eks har lurt inn en formulering om at utleier skal bo i boligen selv etter leiekontrakten løper ut kan tidsavgrensingen være lovlig hvis det er reelt.

 

Kontrakter laget av private utleiere kan ofte være litt "uavhengig" av loven, men når det kommer fra en proffesjonell part så man nok anta at dem har tenkt på det...

Endret 26. oktober 2012 av MailMan13

[Binders']

Du bør sjekke at det ikke er begrunnet i kontrakten hvorfor tiden er som den er. Hvis dem f.eks har lurt inn en formulering om at utleier skal bo i boligen selv etter leiekontrakten løper ut kan tidsavgrensingen være lovlig hvis det er reelt.

 

Kontrakter laget av private utleiere kan ofte være litt "uavhengig" av loven, men når det kommer fra en proffesjonell part så man nok anta at dem har tenkt på det...

 

Har fått tid til å sett på kontrakten enda. Men den skal gå til 2015, men ingen av partene har lov til å si opp kontrakten de første 8 mnd. Det jeg ikke har fått sjekket er hvordan det er formulert i kontrakten. Men om det ikke er lurt inn noen lure formuleringer som endrer på saken så gjelder vel husleieloven? "Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år." Vil det si at å si at vi er nødt til å bo der i 8 mnd minimum før vi får si opp kontrakten ikke er lov å skrive? Og det strider også med oppsigelsestid og tidsbestemt sant?

 

Så skal jeg få sjekket kontrakten og hvordan det er formulert.

[MailMan13]

Tenkte jeg skulle se om det lå noe standardkontarkt på nett, sjekk førsteplassen her. Det er nok en godt utført standardkontrakt som dem har fått laget. Kan tenke meg kontrakten din ligner den som er referert over?

 

Jeg har nok desverre tatt noe feil av den lenger oppe. Nøkkelen er at oppsigelsestiden ikke er gjensidig, men det er snakk om en 3 års kontrakt hvor bare leietaker er gitt oppsigelsesadgang etter 8 måneder. Utover det opphører den uten oppsigelse etter 3 år. Da vil avtalen være til din gunst sammenlignet med en standard 3 års kontrakt, og det er helt lovlig å avtale utvidede rettigheter for leietaker.

 

Tenkte privat utleier med de variantene det pleier å medføre å lese tråden din. Jeg er ikke jurist, men det ser ut som det da er en riktig kontrakt hvor dere er gitt en ekstra rettighet.

Endret 26. oktober 2012 av MailMan13

[Binders']

Hm, virker som en veldig lik sak som vår. Skal finne kontrakten å se hva som ordrett står der. Men jeg tror det i vårt tilfelle er snakk om at begge parter har rett på å si opp etter 8 mnd. Men aner ikke før jeg får sett nærmere på kontrakten. Men da er jo framleie en mulighet. Kan umulig være vanskelig å finne nye leieboere. Men så vidt jeg forsto så må vi selv med framleie og dekning av kostnader frem til de evt. finner nye leieboere betale ut oppsigelsestiden?

[what_no2000]

En leiekontrakt er enten tidsbestemt med opphør uten oppsigelse, eller ubestemt med oppsigelsestid. Det finnes ikke åpning for noe mellomting i loven.

 

En tidsbestemt kontrakt med oppsigelse er ikke tillatt etter husleieloven, så da har dere etter §9-3 en tidsubestemt kontrakt.

 

Her har du ikke lest husleieloven godt nok. En tidsbestemt leiekontrakt kan inngås både med og uten mulighet for oppsigelse (fra både leier og utleier) i leietiden, det følger klart av § 9-2.

 

§ 9-2. Tidsbestemte leieavtaler

 

En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. Ved utleie av bolig må utleieren skriftlig opplyse at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid.

 

En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt, eller dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt etter første ledd annet punktum.

 

Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.

 

Spørsmål nr to er så om det er lovlig å avtale at det ikke er mulig å si opp leieavtalen i de første 8 månedene av leietiden. § 9-6 sier at oppsigelsefristen (for leie av vanlige boliger) er tre måneder, men at en annen oppsigelsesfrist kan avtales. § 9-4 sier at leier kan si opp avtalen hvis ikke annet er avtalt, dvs. at det kan avtales begrensninger i leiers oppsigelsesrett. (I § 9-4 står det "tidsubestemt leieavtale", men § 9-2 sier at § 9-4 også gjelder for en tidsbestemt avtale med mulighet for oppsigelse i leietiden.)

 

Det er dermed lovlig å legge begrensninger i oppsigelseretten til leier i husleieavtalen.

 

§ 9-4. Leierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

 

Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren.

 

§ 9-6. Oppsigelsesfrist

 

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

 

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

 

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

 

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

 

Se http://www.lovdata.n...990326-017.html for hele husleieloven.

[Binders']

Nå er jeg litt forvirret. Mye å forholde seg til. Tenkte å sitere kontrakten, men har klart å ta med feil kontrakt. Det skal sies at det også er en kontraktfra utleiemegleren og gjelder en leilighet vi leide før den vi har nå. Her også er det samme opplegget, bare med kun 3 mnd hvor ingen av partene har adgang til å si opp avtalen. Jeg vil derfor tro at den kontrakten vi har nå er lik. Det jeg siterer her trenger derfor ikke stemme men det skal jeg oppdatere, vil bare ha saken ut av verden og vil helst bort fra utleiemegleren så fort som mulig.

 

Det første jeg stusser litt over er en del av kontrakten som gir oss som leietakere færre rettigheter. Veldig usikker, men mener at det ikke er lov? Altså at noen av reglene er ufravikelige og at de ikke kan gi oss en avtale som gir oss dårligere rettigheter enn det vi har etter loven? Men er mulig formuleringen deres gjør det lov? Ordrett står det i hvert fall:

 

"2.2 Denne kontrakten gjelder:

 

Utleie av egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år. Det opplyses om at leieren har færre rettigheter en ved leie av annen bolig. Bestemmelsen i husleieloven § 7-3 om framleie av del av bolig og husleieloven § 7-4 om framleie ved midlertidig fravær gjelder ikke. Av bestemmelsene i husleieloven kapittel 9 skal bare husleieloven § 9-10 om leierens død gjelde. Er leie avtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i husleieloven § 9-6. Har utleieren ikke sagt opp leieavtalen eller oppfordret leieren til å flytte før utleieren fravær har vart i fem år, gjelder lovens bestemmelser fullt ut for leieavtalen.

 

Dersom deler av leieavtalen strider mot punkt 2.2, går punkt 2.2 foran andre bestemmelser for leieforholdet."

 

Er det lov å gjøre slik? Og om det ikke er det, kan vi evt. bruke det som en grunn til å flytte på noe vis?

 

Videre så kommer vi til delene som sier noe om varighet og oppsigelse, jeg siterer igjen ordrett:

 

"6 Varighet

 

Leieforholdet er tidsbestemt og starter den 10.02 år 2012 og opphører uten oppsigelse den 09.02 år 2015 kl 12:00, jf. husleieloven § 9-3."

 

"19 Oppsigelse

 

I de 3 først månedene er det ikke adgang for partene til å si opp avtalen. Etter utløpet av 3-månedersperioden kan avtalen sies opp av begge parter med 2 måneders frist til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.

 

Dersom utleier vil si opp, skal oppsigelsen være skriftlig.

 

Leietaker kan si opp leieforholdet med de avtalte frister. Oppsigelsen skal være skriftlig.

 

I de tilfeller der denne kontrakt er undertegnet av mer enn en leietaker, kan kontrakten bare sies opp overfor utleier ved at samtlige leietakere underskriver oppsigelsen for hele leieforholdet."

 

Det jeg nå ble litt skeptisk på, siden du what_no2000, sier det er lov å lage en kombinasjon? Om det de skriver er fullt lov? Først, regnes det som 3 år når det er 1 dag forskjell? Tenker på dato her. Videre, regnes da i dette tilfellet de 8 mnd som tidsbestemt og er derfor under 3 år og ikke gyldig? Og er det lov å ha oppsigelsestid (altså de 2 mnd det er snakk om), eller frist til fraflytting som de skriver, i en tidsbestemt avtale? Selv med en kombinasjon, kan de ha oppsigelsestid? Om det ikke er det lov, vil det gjøre kontrakten ugyldig? Kan legge til at det i kontrakten ikke er oppgitt noen grunn til at den tidsbestemte avtalen skal være kortere enn 3 år.

 

Som sagt så er dette sitat fra en annen kontrakt, men vil tro at den vi har nå er veldig lik. Skal oppdatere så fort jeg får sjekket ut det. Men trenger rask hjelp, derfor det kan virke som jeg maser litt, vil si opp før 1 november om mulig.

 

Håper virkelig det er mulig å ta de på noe så vi for kommet oss ut. Hvordan er det med framleie, hvordan fungerer den prosessen i korte trekk? Kan framleie i det hele tatt ordnes før de 8 mnd? Finnes det evt. noen andre smutthull som kan hjelpe?

 

Vil så langt takke for all hjelp, utrolig bra!

 

Kan legge til at om jeg har skrevet noe uklart har så bare spør, så skal jeg prøve og omformulere meg.

 

EDIT: Kameraten min sier at de to kontraktene her helt like, eneste forskjellen er at det er 3 mnd i den første kontrakten og ikke 8 mnd som det er nå.

Endret 28. oktober 2012 av Binders'

[Herr Brun]

Hvem er det som formelt sett er utleier, er det utleiemegleren eller er de bare mellommann? For unntaket i pgrf 11-4 gjelder ikke dersom et firma er utleier. Dersom en fysisk person er utleier, og de har bodd i huset fram til du overtok, så kan de gjøre som de har gjort i punkt 2.2

 

Men altså, hva mener du med 8 måneder? Det står jo at de første 3 månedene kan dere ikke si opp. Det betyr at dere kan si opp etter tre måneder, og dermed flytte ut to måneder etter. I og med at kapittel 9 ikke gjelder (forutsatt at det er tilfelle, se over), så kan dere avtale mer eller mindre hva dere vil angående oppsigelse.

[Binders']

Hvem er det som formelt sett er utleier, er det utleiemegleren eller er de bare mellommann? For unntaket i pgrf 11-4 gjelder ikke dersom et firma er utleier. Dersom en fysisk person er utleier, og de har bodd i huset fram til du overtok, så kan de gjøre som de har gjort i punkt 2.2

 

Men altså, hva mener du med 8 måneder? Det står jo at de første 3 månedene kan dere ikke si opp. Det betyr at dere kan si opp etter tre måneder, og dermed flytte ut to måneder etter. I og med at kapittel 9 ikke gjelder (forutsatt at det er tilfelle, se over), så kan dere avtale mer eller mindre hva dere vil angående oppsigelse.

 

Har vært litt uklar her. Men det jeg har sitert er en kontrakt vi hadde før. Altså for en leilighet vi leide gjennom utleiemegleren før den vi leier gjennom dem nå. I den kontrakten vi har for leiligheten vi har nå så er det snakk om 8 mnd og ikke 3.

 

Det står i kontrakten at utleier er en fysisk person, altså h*n som eier (regner jeg med) leiligheten er i vår kontrakt oppgitt som utleier.

 

Kan si igjen at jeg skal sjekke kontrakten for leiligheten vi har nå, selv om kameraten min sier de er like med unntak av antall måneder så er jeg litt usikker.

 

Men, om det nå er slik at det som står der er lov og at det stemmer, kan vi fortsatt i vårt tilfelle kreve framleie?

[Herr Brun]

Nei. Dere kan ikke kreve.

Endret 28. oktober 2012 av Herr Brun

[Binders']

Så, med mindre den nåværende kontrakten er noe annerledes, så er vi stuck her i 6 mnd til? Ingenting å gjøre?

[Herr Brun]

Du kan sjekke at grunnlaget for å gjøre unntak etter pgrf 11-4 er til stede.

[Binders']

Du kan sjekke at grunnlaget for å gjøre unntak etter pgrf 11-4 er til stede.

 

Altså om h*n har brukt det som egen bolig eller ikke? Og om vi som leiere er opplyst om dette skriftlig? For den gjelder vel pga. det som står helt først i punkt 2.2 i kontrakten vår da vil jeg tro? Kan ikke se at det står noe som kan gi grunnlag for 11-4 annet enn det som er i punkt 2.2 i kontrakten vår.

 

Skal fortsatt sjekke den nåværende kontrakten og oppdatere her da. Men tror som sagt den er lik med unntak av antall mnd. Så ta utgangspunkt i det jeg har sitert når dere svarer.

 

Takker igjen for all hjelp, håper bare vi finner en måte å løse det på!

[Ståle Nordlie]

Så, med mindre den nåværende kontrakten er noe annerledes, så er vi stuck her i 6 mnd til? Ingenting å gjøre?

 

Ikke nødvendigvis. Utleier har en "lojalitetsplikt"/"tapsbegrensningsplikt". Det betyr at han må forsøke å begrense deres tap hvis dere flytter.

 

Fra en gammel sak i Husleietvistutvalget:

Ifølge ulovfestede avtaleprinsipper om lojalitet i kontraktsforhold, har imidlertid [utleier] en plikt til å begrense [leiers] tap i størst mulig utstrekning. Han kan ikke sitte å se på at tapet blir større enn det som hadde vært nødvendig. [Dette] innebærer ... at [utleier] har en selvstendig plikt til å forsøke å få utleid leiligheten igjen så snart som mulig. Oppfyller ikke [utleier] sin taps-begrensningsplikt, vil [leiers] erstatningsansvar kunne bli avkortet eller falle bort.

 

Hvis dere finner en ny leier bør utleier ha en saklig grunn for å nekte å leie ut til personen. Utleier har også plikt til å forsøke å leie ut selv.

 

Dette forutsetter at dere sier i fra om at dere flytter, og at utleier får/vil få tilgang på nøkkel og klargjort leilighet så han kan leie ut til noen andre.

 

Ulempen er at hvis utleier ikke finner en akseptabel leier så kan dere måtte betale ut tiden. Dere kan også måtte erstatte eventuelle ekstrautgifter utleier har på grunn av at han må ordne med annonser og ny leier før avtalen tilsier det.

 

 

 

Som Herr Brun sier kan dere også sjekke nærmere om husleieloven § 11-4 virkelig gjelder.

 

Det følger av første ledd at bestemmelsene bare kommer til anvendelse hvor utleieren selv har brukt den utleide boligen som egen bolig. I dette ligger at utleieren i hvert fall må ha hatt til hensikt å bruke boligen varig, selv om bruken må avbrytes etter en tid. Utleie av en bolig som utleieren bare midlertidig eller rent sporadisk har brukt som bolig, blir ikke omfattet av unntaksbestemmelsene. Det er også et vilkår at utleieren må ha brukt boligen; boliger som utleieren har ervervet med tanke på framtidig bruk, er ikke omfattet.

http://www.regjering....html?id=159254