Vesentlig mislighold av leietager. Hva er mine krav som utleier?

[manna420]

Hei Folkens

 

 

Jeg har vært utleier i siste 10 måneder. Jeg lurer rett og slett på hva slags rettigheter jeg har som utleier ved vesentlig mislighold fra leietagerens side. Skriver en kort liten tekst under som forklarer min situasjon:

 

 

Jeg tegnet en leiekontrakt med leietageren den i November 2011 som opphører den desember 2012. Leietageren har da presentert denne kontrakten til Sosialkontoret og fått dette godkjent. Jeg får leien direkte fra Sosialkontoret hver måned.

I tillegg har jeg fått 2 garantibrev på tilsammen 40 000 kroner som depositum fra Sosialkontoret.

 

Leietageren har nå i løpet av 10 måneders periode blitt anklaget for følgende forhold av sameiet/styret:

 

1. Tatt på fersk gjerning for tyveri. De har også mistanke om at leietageren har vært involvert i de øvrige innbruddene i bygget.

2.Leietageren har deaktivert/ tatt vekk brann alarmen i leiligheten som er en sikkerhetsbrudd av vesentlig art.

3.Parkert motorisert kjøretøy på felles arealer. Leieren har fått beskjed ved flere anledninger om å få fjernet den, men har enda ikke gjort det.

 

 

I tillegg til disse har han nå nylig blitt anklaget for flere tilfeller av tyveri og som jeg har skjønt så sitter han i fengsel nå.

 

 

Mitt Spørsmål er følgende:

 

 

Jeg vet at jeg har god nok grunnlag for bejæring av utkastelse av leietageren, men jeg er veldig redd for at jeg ender opp med å betale renter/avdrag på lånet mitt fra eget lomme for resterende av kontraktsperioden. Jeg har jo krav for å få dekket leien, men er redd for at dette blir utbetalt fra depositum, noe jeg ønsker det ikke gjør da depositum skal primært brukes for utbedring av feiler/skader i leiligheten. Og jeg vet allerede at det er en del skader/feiler i leiligheten. I følge Sosialkontoret så dekker de ingenting annet utover garantibrevene dems som tilsammen er på 40 000 kroner. Jeg lurer da på om jeg kan kreve å få utbetalt leien fra Sosialkontoret?

 

I tillegg lurer jeg på om noen av dere kjenner til noe firma som kan taksere utbedring av skader/feiler i leiligheten min som jeg bruker som grunnlag for å få dekket dette fra depositum. Er dette gratis eller koster det penger.

 

Jeg har allerede sendt en sånn varsel brev til leietageren der leietageren får beskjed om å fraflytte leiligheten innen 14 dager. Dette er ifølge Namsfogden steg 1 før jeg kan begjære utkastelsen.

[Cola89]

Du får da leien fra Depositumet, det er ikke primært til skader o.l skader, manglende betalinger og div.

[Herr Brun]

Du får da leien fra Depositumet, det er ikke primært til skader o.l skader, manglende betalinger og div.

Hæ? Hva er det du forsøker å si her?

Problemet her er jo at depositumet ikke dekker både skader og manglende leie. Dersom det var en "normal" leietaker kunne man gått på vedkommende og krevd pengene igjen, men sosialklienter får man sjeldent særlig mye igjen av.

Endret 4. oktober 2012 av Herr Brun

[Cola89]

SÅ ikke det før nå

Men altså kaster du han ut, så er det jo ingen som bor der og da har du jo ikke rett på noe selv om du har kontrakt!

 

da avbryter du jo kontrakten!

 

og det er jo det samma om det er privat eller sosialen

[Herr Brun]

Det er ikke riktig. Dersom A (rettmessig) hever en kontrakt med B, er B erstatningsansvarlig for A sine tap som følger av Bs kontraktsbrudd. Se husleieloven § 9-9 siste ledd, som sier følgende:

 

"Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8."

 

Utleier har tapsbegrensningsplikt, men ved heving må leier erstatte tapt leie som følge av det som tross alt er kontraktsbrudd fra leier.

[Ståle Nordlie]

Jeg lurer da på om jeg kan kreve å få utbetalt leien fra Sosialkontoret?

Tricky. Ser ut som om svaret er "nei", etter at leier er kastet ut.

 

Virkningen av heving er at leieavtalen faller bort med øyeblikkelig virkning. Det har den konsekvens at leieren straks plikter å flytte, og gjør han ikke det frivillig, kan utleieren kreve fravikelse etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven.

 

Men det har også den konsekvens at leieres fritas for plikten til å betale leie straks han har tilbakelevert boligen. Utleieren kan etter hevingen ikke kreve leie av leieren selv om oppsigelsestiden ikke er utløpt eller det gjenstår en tid av en tidsbestemt leieavtale. Makter ikke utleieren å få leid ut leiligheten på nytt eller kun får leid ut med en lavere leie kan han kreve erstatning for det tap han lider fra leietakeren.

 

http://www.juss.info...-av-leieavtale/

Men du kan jo håpe på at NAV ikke er så nøye på de juridiske finurlighetene, og betaler ut tiden likevel.

 

I tillegg lurer jeg på om noen av dere kjenner til noe firma som kan taksere utbedring av skader/feiler i leiligheten min som jeg bruker som grunnlag for å få dekket dette fra depositum. Er dette gratis eller koster det penger.

En takstmann koster garantert penger, men jeg vil tro det er en kostnad du kan legge på erstatningskravet hvis det er nødvendig. Hva som er nødvendig kommer antakelig an på hva slags skader leier har forårsaket.

 

(Det er en stor fordel hvis du har god "før" dokumentasjon på hvordan leiligheten var da den ble leid ut.)

[manna420]

^{Hei Takker for tilbakemeldinger. På leiekontrakten så står det jo at dersom kontrakten heves grunnet vesentlig mislighold fra leietakerens side så kan utleieren kreve å få leien dekket fra leietakeren for resterende av leieperioden. Problemet her er jo at leietakeren er jo avhengig av sosial, og ifølge dem så dekker dem ingenting utover det som står i garantibrevet.}

 

^{Du som har postet en sitat fra nettsiden www.juss.info, betyr det at den dagen leiekontrakten heves så mister jeg alle rettigheter/krav også? Med andre ord så kan jeg liksom ikke kreve å få dekkete leien for resterende av leieperioden og for utbedring av feiler og skader i leiligheten?}

 

^{Leiligheten har aldri vært bebodd før, så med andre ord var leiligheten HELT NY da den ble utleid. Jeg har bilder av leiligheten før den ble leid ut som jeg brukte i forbindelse med annonnesen på finn. Så bevis har jeg. Også kan jeg jo vise til kjøpekontrakten min der det fremkommer overtagelsesdato, som var ca 1 måned før den ble utleid.}

Endret 5. oktober 2012 av manna420

[Ståle Nordlie]

^{Du som har postet en sitat fra nettsiden www.juss.info, betyr det at den dagen leiekontrakten heves så mister jeg alle rettigheter/krav også? Med andre ord så kan jeg liksom ikke kreve å få dekkete leien for resterende av leieperioden og for utbedring av feiler og skader i leiligheten?}

Nei, som det står i delen jeg siterte: "Makter ikke utleieren å få leid ut leiligheten på nytt eller kun får leid ut med en lavere leie kan han kreve erstatning for det tap han lider fra leietakeren."

 

Du mister heller ikke rett til erstatning for skader på leiligheten.

 

Problemet i ditt tilfelle er at NAV visst bare vil betale "leie", mens du eventuelt vil ha rett til å kreve "erstatning for tapt leie". Sistnevnte må i så fall tas fra garantien.

[manna420]

Hei.

 

Jeg tror jeg har nå skjønt at jeg kun har de 40 000 kronene som eventuelt skal dekke både for leien og for utbedring av skader i leiligheten. Trodde kansje jeg kunne få utbetalt leien i tillegg til depositum.

 

Forresten, en taksering som gjøres for å kartlegge omfanget av skadene/feiler for å få dette dekket av depositum, kalles det tilstandsrapport? Hvor kan jeg få dette best og billig.

[toth]

Er det NAV eller beboeren som er faktisk leietaker?

Om det er NAV kan de da ikke bare si at de har en maxsum og forvente at du akspeterer det, dersom det ikke er nok. Leietaker er ansvarlig for skader/mangler, og uteblitt leie - 100% i begge tilfeller. En part kan daikke bare velge å sette seg en maxgrense etter eget forgodtbefinnende.

[Herr Brun]

Er det NAV eller beboeren som er faktisk leietaker?

Om det er NAV kan de da ikke bare si at de har en maxsum og forvente at du akspeterer det, dersom det ikke er nok. Leietaker er ansvarlig for skader/mangler, og uteblitt leie - 100% i begge tilfeller. En part kan daikke bare velge å sette seg en maxgrense etter eget forgodtbefinnende.

Leieren er part, NAV stiller garanti. Da kan åpenbart NAV begrense garantiens omfang (når avtalen inngås, ikke i etterkant).

[Whist1er]

Hvis du vet at leietaker sitter i fengsel, og du får utbetalt leie fra NAV. Hvorfor lar du ikke kontrakten bare løpe ut for så å kreve dekning for eventuelle skader fra depositumet?

[manna420]

Det er fordi sameiet og OBOS presser meg hardt for å få leietakeren ut. De ønsker rett og slett ikke ha han i bygget lenger. Jeg har nå til og med fått høre at dem har leid inn en advokat for å få leietakeren utkastet. Har OBOS og styret rett til det? Det eneste jeg har fått som varsel fra dem på situasjonen rundt leietakeren, var et brev for ca 1 måned siden der de hevdet at de hadde sendt meg flere meldinger, som jeg aldri hadde mottatt. Da jeg først ble kjent med situasjonen så ga jeg leietakeren en muntlig advarsel. Så fikk jeg en telefon for 2 dager siden der de mente at situasjonen hadde forverret ved at leietakeren igjen hadde blitt anklaget for flere tilfeller. Jeg har som sagt ikke fått noe informasjon om situasjonen bortsett fra det ene brevet som ble tilsendt hjemme adressen min. Skjønner ikke helt hvorfor OBOS kan gå frem med å leie egen advokat osv. Fint om noen kan svare på rettigheter jeg har, da OBOS blant annet sa at jeg måtte sitte igjen med saksomkostninger. Dette aksepterer jeg ikke i det hele tatt da jeg selv er villig til å få leietakeren utkastet. Her er eposten jeg fikk fra OBOS:

 

 

 

Hei,

Vi har allerede vært i kontakt med en advokat som har tatt tak i saken. Det vil nå bli utstedt en begjæring om midlertidig forføyning, dvs. at det vil kunne bli igangsatt en rask fravikelse av boligen. Sameiet har fått bistand fra advokat ................................................................

 

Leietaker har opptrådt truende og vist lite respekt ovenfor sameiet, så vel som sameiets beboere.

[Whist1er]

..Jeg har nå til og med fått høre at dem har leid inn en advokat for å få leietakeren utkastet. Har OBOS og styret rett til det?...

 

Det har de nok full dekning for. Dersom det er en OBOS-/borettslagsleilighet eier du nemlig ikke leiligheten i seg selv, men "adkomst" (eller leierett om du vil) til leiligheten. Det fremgår av vedtektene i borettslaget hvordan dette har seg.

 

Det neste du bør avklare med borettslaget, er hvordan den oppståtte situasjonen eventuelt vil innvirke på din rett til fremleie av den aktuelle leiligheten.

[manna420]

Hei

 

Det er nok en selveier og ikke en borettslagsleilighet. Gjelder det da også at de har rett til å iverksette sin egen sak, når jeg selv er villig til å kaste leietakeren ut?

Endret 8. oktober 2012 av manna420

[Whist1er]

Da må du nesten sjekke vedtektene for sameiet. Formodentlig er OBOS brukt som forretningsfører siden de er involvert i saken.

[manna420]

Synes uansett det er rart at de setter i gang sin sak med å få leietakeren utkastet uten å verken informere meg eller leietakeren informert om situasjonen. Har kun fått det ene brevet i posten for 1 måned tilbake. Leietakeren er ikke informert om situasjonen i det hele tatt. Synes det blir feil uansett. Hadde jeg ikke vært villig til å gjøre noe her så hadde jeg skjønt det, men her er jeg ikke underrettet om situasjonen som jeg burde.

[Whist1er]

Om det er slik som du sier, at leietaker sitter i fengsel skjønner jeg at det kan være noe problematisk å informere han. Samtidig tilhører han en gruppe mennesker som nesten aldri "får post" i form av vinduskonvolutter og innkallinger til mer eller mindre offentlige instanser.

 

Spør styreleder i sameiet om å få kopi av deres post til din leietaker, eventuelt en postliste som kan dokumentere hva som har vært av postveksel i denne saken.

[manna420]

Har hatt en muntlig samtale med styret, og han sa at jeg hadde fått beskjed i form av eposter, som jeg ikke kan se å ha mottatt. Mulig dem har havnet i spam. Så kom det til slutt et brev der jeg fikk en varsel om å kaste leietakeren ut innen 14 dager. Det er nettopp det som får meg til å reagerer sånn. Dersom situasjonen var så alvorlig, hvorfor har dem ikke sendt f.eks rekomandert brev tidligere isteden for å kun prøve å sende eposter?

[Inz4ne]

Ikke at jeg kan så mye om det, men jeg kan ikke se for meg at e-poster kan ansees som gyldige til slik informasjon med mindre man bruker en form for tjeneste som kan bekrefte at mottaker har åpnet e-posten.

Da slik informasjon slik jeg ser det er såpass viktig at man trenger en form for leveringsgaranti. Selv med en slik tjeneste som nevnt over så kan det jo skje at en e-postaddresse blir hacket og at mottaker derfor ikke får mottat mailen selv. I mine øyne burde det vært sendt med rekomandert brev, for å være sikker på at mottaker faktisk får den informasjonen man trenger at mottaker får.