Når kommer boligcracket?

[hean]

Det er nok ingen tvil for de fleste i denne tråden hvem som oppfører seg dumt.

 

Du skrev over at kortere nedbetalingstid lønner seg alltid. Derimot i postene etterpå så skriver du at det ikke lønner seg alltid. hvilken versjon har rett?

 

Lang løpetid er ofte et godt valg når renten er lav og vil forbli lav over lengre tid og boligprisene vil forsette a stige.

1. Det gir deg muligheten til større boliglån. Det betyr bedre bolig og bedre avkastning.

2. Lønningene vil stige over de neste 10 årene, spesielt for et individ, boliglånet stiger ikke. Bedre å betale det ned når man har bedre råd.

3. Boligprisene pleier å stige, boliglånet stiger ikke.

4. Det gir deg mer frihet om når du skal betale ned boliglånet. Har man penger til overs kan man enten vente om investeringer gir høyere avkastning enn renten eller man kan nedbetale om det ikke er tilfellet. I tilegg om man havner I finasiell trøbbel så kan man slutte å betale ekstra på lånet.

5. Siden renten er lav så er kostnaden for lånet veldig lavt.

 

Jeg forstår virkelig ikke hvorfor nasciboy synes det er så forferdelig om dette er tilfellet. Det handler bare om logikk og penger.

 

Neste gang prøv å begrunne påstandene dine og ikke finn på stråmenn når du havner i trøbbel.

 

Som sagt så finnes det muligheter for at sen nedbetaling kan være lønnsomt... men dette er kun ekstraordinære tilfeller som gjør at nedbetaling er lønnsomt i 99,999999 % av tilfellene så klarer du ikke å forstå hvorfor vi argumenterer for det?

 

Det er BSU (som oftest) og når man kan få høyere rente på sparekonto enn lån.... men det du forteller blir ikke mindre feil like vel.

 

1 Nei, bankene har en lånegrense de gir og den øker de ikke for at det sitter en der og sier at han heller kan betale ned minst mulig, heller motsatt.

 

2. Mer økonomisk å betale mindre rente

 

3. Mer økonomisk å betale mindre rente

 

4. Investeringer kan også ende i å tape alt...

 

5. Like vel bedre å betale enda mindre.

[Camlon]

Som sagt så finnes det muligheter for at sen nedbetaling kan være lønnsomt... men dette er kun ekstraordinære tilfeller som gjør at nedbetaling er lønnsomt i 99,999999 % av tilfellene så klarer du ikke å forstå hvorfor vi argumenterer for det?

Så 0.000001% av tilfellene inkluderer de siste 20 arene hvor vi har hatt lav rente og høy boligvekst?

 

Det er BSU (som oftest) og når man kan få høyere rente på sparekonto enn lån.... men det du forteller blir ikke mindre feil like vel.

BSU er ikke verden beste investering, beklager. Det finnes langt bedre investeringer.

 

1 Nei, bankene har en lånegrense de gir og den øker de ikke for at det sitter en der og sier at han heller kan betale ned minst mulig, heller motsatt.

 

2. Mer økonomisk å betale mindre rente

 

3. Mer økonomisk å betale mindre rente

 

4. Investeringer kan også ende i å tape alt...

 

5. Like vel bedre å betale enda mindre.

[/Quote]

1. Lånegrensen kan økes igjennom diverse metoder. Betalingsevnen derimot. Lengre betalingstid gir deg muligheten til å betale mindre hvert år, ergo du kan ha et høyere lan.

 

2 -5. Ikke om renten er lav, fordi da er kostnadene for lånet lavt. Desverre er det ikke mer å skrive, siden du skrev ingenting. I tilegg lær deg hva invistere betyr. Ikke alle investeringer er usikre.

 

Igjen prøv å argumente for påstandene dine. Dette blir bare tull nar du ikke argumenterer for pastandene dine. Hvorfor forventer du at jeg skal tro på hva du skriver uten argumenter.

 

Og skulle ikke du slutte å argumentere med meg? Hvorfor skriver du at dette er den siste posten din. Kanskje, fordi det du egentlig ønsket var at jeg sluttet a poste. Slutt å skriv at dette er den siste posten din nar alle vet at du vil poste igjen.

Endret 12. februar 2013 av Camlon

[wampster]

1. Lånegrensen kan økes igjennom diverse metoder. Betalingsevnen derimot. Lengre betalingstid gir deg muligheten til å betale mindre hvert år, ergo du kan ha et høyere lan.

 

2 -5. Ikke om renten er lav, fordi da er kostnadene for lånet lavt. Desverre er det ikke mer å skrive, siden du skrev ingenting. I tilegg lær deg hva invistere betyr. Ikke alle investeringer er usikre.

 

Som svar til 1, Få høre hvilke metoder lånegrensen kan økes hvis man ser bortifra inntekt. Og jeg tror ikke du skjønner hva "betale mindre" er jeg... Du betaler akkurat det samme i renter hver måned. Og nei, du kan da ergo ikke ta høyere lån. Det høres ut som om du har null peiling på hvordan det å ta/ha/få lån fungerer. Du kan ikke gå i en bank å si vet du hva, jeg kan ta opp et lån på 3 mill fordi jeg har bare tenkt å betale renter de første 5 årene (gitt at du har en "normal lønn" 350-600 i året).

 

Som svar til 2-5 svaret ditt, ALLE investeringer bortsett fra å ha penger i banken er usikre. Det er bare forskjell på hvor usikre de er og over hvilket tidsperspektiv man snakker om. Det gjelder bolig/aksjer/fond/gull/utenlandsk valuta/etc. Det er noe som heter risk/reward - høy risiko gir muligens høy avkastning, og motsatt. Men høy risiko gir også høy(ere) mulighet for tap. Jeg anbefaler deg at du prøver å sette deg litt mer inn i økonomi, for det du kommer med av synspunkter her er spinnvilt.

[Prusk]

1. Kausjonist, pant i eiendom/eiendeler osv.

Hvem sier at man har som plan å betale ned lånet? Kanskje man har kjøpt huset/leiligheten eller hva det nå er som et investeringsobjekt. Man har 10k man kan bruke på bolig i mnd. På 5 års sikt er det bedre økonomi å sitte på et hus som har steget fra 3,0M til 4,0M, enn en leilighet som har steget fra 1,6 til 2,1M.

 

Om du sier at penger i bank er sikkert, legger du til en forutsetning om at banken ikke går konkurs, samt at du har mindre enn 2M på bok.

[hean]

1. Kausjonist, pant i eiendom/eiendeler osv.

Hvem sier at man har som plan å betale ned lånet? Kanskje man har kjøpt huset/leiligheten eller hva det nå er som et investeringsobjekt. Man har 10k man kan bruke på bolig i mnd. På 5 års sikt er det bedre økonomi å sitte på et hus som har steget fra 3,0M til 4,0M, enn en leilighet som har steget fra 1,6 til 2,1M.

 

Om du sier at penger i bank er sikkert, legger du til en forutsetning om at banken ikke går konkurs, samt at du har mindre enn 2M på bok.

 

Ingen som sier man har planlagt å betale ned hele lånet men problemet er at det er det banken går ut i fra når de beregner maks lån.

 

Kausjonister og annen sikkerhet påvirker ikke maks lånegrense.

 

Det garantier som fast eiendom og kausjonist kan gjøre forskjell er at du i det hele tatt får lånet og at du kan få lavere rente da risikoen til banken blir mindre.

 

INGEN banker har mulighet for å låne mer enn det de tror du kan betjene ved økt rente selv om du har masse sikkerhet.... med andre ord de baserer seg ikke på tvangssalg.

 

Har du mer enn 2 millioner fordeler du det på flere banker.

[wampster]

Om du sier at penger i bank er sikkert, legger du til en forutsetning om at banken ikke går konkurs, samt at du har mindre enn 2M på bok.

Pr bank ja. Det er fryktelig mange banker å velge mellom, så jeg tviler på at det blir et problem for deg, eller 99% av befolkningen i Norge. Old news.

 

edit: Ser at det var blitt nevnt før. Jaja, ikke bare jeg som var klar over det tydeligvis..

edit2: Den dagen du kjøper en bolig som rent investeringsobjekt er det ikke pga lånerenten, men pga det formuemessige.. Og jeg håper du vet hvorfor, for det gidder jeg ikke gå inn på.

Endret 12. februar 2013 av wampster

[Euklid]

Eksogent gitt lånebeløp

Bankene oppfører seg prosyklisk, det vil se at de er langt mer villige til å låne ut penger i oppgangstider enn i nedgangstider gitt ellers like tilfeller. Dette gjør at mange banker i dag vurderer lånesøknader med tildels svært milde blikk.

 

Når en diskuterer muligheten for at vi har en stor boble i det norske boligmarkedet blir det derfor svært innsnevrende å bare anta at bankene har gjort forsvarlige vurderinger; bankene er notorisk slepphendte i oppgangstider og vet utmerket godt at broder stat vil redde de om ting går i motbakke.

 

I Sverige har mange operert med 100 år nedbetalingstid på lånene, gjerne med et tiår eller så avdragsfritt til å begynne med. Når det har vært på tide å begynne med nedbetalinger har mange refinansiert, så de får en ny tiårsperiode. Så lenge alt stiger overalt til evig tid er dette lønnsomt, men slik er ikke verden, selv om de euforiske illusjoner kan opprettholdes absurd lenge.

 

Risiko

Ingen investeringer er risikofrie, heller ikke penger i banken. Her sitter man med en stor inflasjonsrisiko -- kanskje ikke et problem om man skal bruke kronene på mobiltelefoner og viskelær produsert i Kina, et enormt problem om du sparer for å bygge hus eller oljeplattformer til norsk sokkel. Økt lånebeløp for å øke eksponeringen i det norske boligmarkedet gir nødvendigvis en oppside om markedet fortsetter å stige, i bytte mot økt nedsiderisiko om skiten sprekker.

 

Så lenge alt stiger til himmels er det rasjonelt å sitte med et par-tre hus, noen leiligheter og hytter på sjøen, fjellet og landet, i tillegg til jakthytta og den gamle fra forrige generasjon. Så fort tvilen begynner å spre seg i markedet lønner det seg ikke å kjøpe seg opp i denne absurditeten, noe vi allerede har sett tendenser til i hytte-, båt- og bilmarkedet. Det gjenstår å se om boliger følger etter.

[hean]

Eksogent gitt lånebeløp

Bankene oppfører seg prosyklisk, det vil se at de er langt mer villige til å låne ut penger i oppgangstider enn i nedgangstider gitt ellers like tilfeller. Dette gjør at mange banker i dag vurderer lånesøknader med tildels svært milde blikk.

 

Når en diskuterer muligheten for at vi har en stor boble i det norske boligmarkedet blir det derfor svært innsnevrende å bare anta at bankene har gjort forsvarlige vurderinger; bankene er notorisk slepphendte i oppgangstider og vet utmerket godt at broder stat vil redde de om ting går i motbakke.

 

I Sverige har mange operert med 100 år nedbetalingstid på lånene, gjerne med et tiår eller så avdragsfritt til å begynne med. Når det har vært på tide å begynne med nedbetalinger har mange refinansiert, så de får en ny tiårsperiode. Så lenge alt stiger overalt til evig tid er dette lønnsomt, men slik er ikke verden, selv om de euforiske illusjoner kan opprettholdes absurd lenge.

 

Risiko

Ingen investeringer er risikofrie, heller ikke penger i banken. Her sitter man med en stor inflasjonsrisiko -- kanskje ikke et problem om man skal bruke kronene på mobiltelefoner og viskelær produsert i Kina, et enormt problem om du sparer for å bygge hus eller oljeplattformer til norsk sokkel. Økt lånebeløp for å øke eksponeringen i det norske boligmarkedet gir nødvendigvis en oppside om markedet fortsetter å stige, i bytte mot økt nedsiderisiko om skiten sprekker.

 

Så lenge alt stiger til himmels er det rasjonelt å sitte med et par-tre hus, noen leiligheter og hytter på sjøen, fjellet og landet, i tillegg til jakthytta og den gamle fra forrige generasjon. Så fort tvilen begynner å spre seg i markedet lønner det seg ikke å kjøpe seg opp i denne absurditeten, noe vi allerede har sett tendenser til i hytte-, båt- og bilmarkedet. Det gjenstår å se om boliger følger etter.

 

Nei, det er fortsatt ikke lønnsomt... det mest lønnsomme er å betale ned!

[wampster]

I Sverige har mange operert med 100 år nedbetalingstid på lånene, gjerne med et tiår eller så avdragsfritt til å begynne med. Når det har vært på tide å begynne med nedbetalinger har mange refinansiert, så de får en ny tiårsperiode. Så lenge alt stiger overalt til evig tid er dette lønnsomt

Gitt 2M i lån, du tar 10års avdragsfrihet, og etter 10 år sitter du fortsatt med 2M i lån, og har betalt (hva vet jeg x i renter) Jeg derimot klarte ved sparing og nedbetaling å være ferdig med nedbetalingen etter 5 år. Jeg har da x/2 renteutgifter i forhold til deg, og 0 i lån. Du vil fortsatt ha renteutgifter de neste 100 årene (om du fortsetter å ikke betale ned lånet) mens jeg vil ha 0 i renteutgifter. Jeg kan da enten putte de pengene i banken, eller investere i ny/eller større bolig. Hva høres ut som om er mest lønnsomt?

[Prusk]

Jeg har åpenbart en annen definisjon på lønnsomhet enn deg.

 

Edit:

Jeg fatter ikke at det er mulig å ikke se det, men det kommer nok med tiden.

 

Om lånerenten er lavere enn prisvekst vil den som har investert mest penger i markedet ha størst avkastning på sine penger. Jeg fatter virkelig ikke hvor folk faller av.

Endret 12. februar 2013 av Sovehest

[hean]

Jeg har åpenbart en annen definisjon på lønnsomhet enn deg.

 

Edit:

Jeg fatter ikke at det er mulig å ikke se det, men det kommer nok med tiden.

 

Om lånerenten er lavere enn prisvekst vil den som har investert mest penger i markedet ha størst avkastning på sine penger. Jeg fatter virkelig ikke hvor folk faller av.

 

Min definisjon med lønnsomt er at man får mindre kostnader enn alternativet.... hva er din definisjon?

Endret 12. februar 2013 av Nasciboy

[Prusk]

Definisjonen min leser du i teksten du har quotet. Høyest avkastning på penger investert. Så lenge avkastningen er størst per krone, spiller kostnadene ingen rolle til slutt.

[Zeph]

Gitt 2M i lån, du tar 10års avdragsfrihet, og etter 10 år sitter du fortsatt med 2M i lån, og har betalt (hva vet jeg x i renter) Jeg derimot klarte ved sparing og nedbetaling å være ferdig med nedbetalingen etter 5 år. Jeg har da x/2 renteutgifter i forhold til deg, og 0 i lån. Du vil fortsatt ha renteutgifter de neste 100 årene (om du fortsetter å ikke betale ned lånet) mens jeg vil ha 0 i renteutgifter. Jeg kan da enten putte de pengene i banken, eller investere i ny/eller større bolig. Hva høres ut som om er mest lønnsomt?

Du manglar ein del i det reknestykket.

 

Om du betalar ned eit lån på 5 år har du hatt pengar til overs til å betale ned. Om du ikkje brukar desse pengane til å betale ned lånet kan du bruke dei på andre ting. Investerer du dei og får større avkasting enn du betalar i renter så vil det lønne seg å ikkje betale ned. Du kan tene pengar på å ha 2M i lån, så sant du investerer pengane og får ei avkasting som er høgare enn rentesatsen på lånet.

[hean]

Definisjonen min leser du i teksten du har quotet. Høyest avkastning på penger investert. Så lenge avkastningen er størst per krone, spiller kostnadene ingen rolle til slutt.

 

Ser du ikke fatter at det er lønnsomt å betale ned minst mulig dersom lånerenten er lavere enn prisveksten.

 

Om lånerenten er lavere enn prisvekst vil den som har investert mest penger i markedet ha størst avkastning på sine penger. Jeg fatter virkelig ikke hvor folk faller av.

 

Så klart er det mange teoretiske situasjoner som gjør at det kan være lønnsomt å ikke betale ned men kan du vise til perioder der det faktisk har vært tilfelle.... prøv å se litt så kanskje du forstår at det ikke er vi andre som faller av.

 

Du manglar ein del i det reknestykket.

 

Om du betalar ned eit lån på 5 år har du hatt pengar til overs til å betale ned. Om du ikkje brukar desse pengane til å betale ned lånet kan du bruke dei på andre ting. Investerer du dei og får større avkasting enn du betalar i renter så vil det lønne seg å ikkje betale ned. Du kan tene pengar på å ha 2M i lån, så sant du investerer pengane og får ei avkasting som er høgare enn rentesatsen på lånet.

 

Kan være lønnsomt HVIS man investerer pengene og HVIS investeringene gir høyere avkastning enn lånerenten men da er vi vel inne på en litt annen diskusjon, er vi ikke?

[Euklid]

Gitt 2M i lån

Her ligger problemet med argumentet ditt. Lånebeløpet er ikke gitt.

[Neppe]

Uansett hvilke eksempler man setter opp, kortere nedbetalingstid vil uansett alltid være lønnsomt. Så frem til at pengene du sparer ikke gir høyere avkastning. Pengene man sparer kan man ikke regne med å kunne bruke til ENDA et huslån. Da er du bare inne i et desperat forsøk på å ha riktig.

 

Det er ikke mange tilfeller (som er sikre) der det lønner seg å spare pengene. BSU er vel stort sett det eneste. Å ha 3,6% avkastning på pengene er ganske godt, særlig uten risiko. Det er det du vil ha ved å betale ned fortere på lånet. Som jeg har sagt tidligere. Dette er et banalt enkelt regnestykke.

[wampster]

Her ligger problemet med argumentet ditt. Lånebeløpet er ikke gitt.

Ok, Gitt X i lånebeløp. Fornøyd?

Argumentet mitt var basert på rente, og rentedelen er akkurat lik om lånet er på 2Mr eller 1000M Håper du skjønner det?

Endret 12. februar 2013 av wampster

[Euklid]

Dette er en spøk, ikke sant? Når jeg skriver at lånebeløpet er endogent betyr det at dine, bankens og omgivelsenes forventninger til fremtiden påvirker hvor mye man får lånt og hvor mye man bør låne. Det lønner seg aldri å låne i den forstand at rentekroner er penger ut, men gjeldsopptaket muliggjør økte investeringer, i en tilstand med sterk vekst i formuesverdier er det om å gjøre å ta opp mest mulig lån med lengst mulig nedbetalingstid for å maksimere eksponeringen i det stigende markedet.

[wampster]

Du manglar ein del i det reknestykket.

 

Om du betalar ned eit lån på 5 år har du hatt pengar til overs til å betale ned. Om du ikkje brukar desse pengane til å betale ned lånet kan du bruke dei på andre ting. Investerer du dei og får større avkasting enn du betalar i renter så vil det lønne seg å ikkje betale ned. Du kan tene pengar på å ha 2M i lån, så sant du investerer pengane og får ei avkasting som er høgare enn rentesatsen på lånet.

Jeg mangler ikke en del i regnestykket. I mitt regnestykke er det 0% sjanse for hvis og dersom at og flaks. I ditt "regnestykke" er alt basert på hvis og dersom at og flaks. Du kan godt basere din framtidige økonomi på de prinsippene, lykke til. Det kommer derimot jeg aldri til å gjøre.

[Neppe]

Uansett hvilket lånebeløp med lav rente, tar du (forhåpentligvis) og banken sikte på at rente kan øke dramatisk i forhold til dagens nivå (5% bør man kunne regne med). Om det er 2 eller 100 millioner i lån har ingenting å si, du skal fortsatt kunne ha penger til overs i tilfelle renta stiger. Dette overskuddet ville enhver fornuftig person brukt til avdrag, så frem til at du ikke har muligheter til å hente større avkastning. Noe du trolig ikke har.