Når kommer boligcracket?

[Prusk]

Nå tok jeg samme forutsetninger som man hadde når man sier man må kjøpe nå for å være med på oppturen, underforstått lav rente i overskuelig fremtid.

 

Har du lån i statens pensjonskasse får du rente til langt lavere dette.

[Neppe]

Ikke bare bør du da kunne garantere at renten holder seg lav, men du bør også kunne garantere at du har større avkastning på lånebeløpet enn renta du betaler. Noe som over 25 år er totalt urealistisk.

 

Har du høy betalingsevne, og renta er lav, så finnes det ingen grunn i verden til å ikke velge å øke størrelsen på avdragene dine. Dette forutsatt at du ikke har mulighet til å gi pengene du har "til overs" høyere rente en renten på lånet. Penger i dag, er alltid verdt mer enn penger i morgen. Problemet er at dette er totalt urealistisk for 99,9% av befolkningen. Det blir som å ta opp lån for å spille på lotto, og alle skjønner at dette er helt idiotisk.

 

Høyere avdrag = Mindre rente betalt. Mindre rente betalt, mer penger til seg selv. Uansett hvordan du vender og vrir på det, og velge lang nedbetalingstid med lav rente og høy betalingsevne er absurd idiotisk. Om man ikke klarer å se det, mangler man økonomisk innsikt, og kan umulig forstå prinsippet bak f.eks annuitetslån.

[Prusk]

Hvem har sagt at jeg har høy betalingsevne? Med en garantert lav rente i lang tid vil boligprisene stige enda mer, og da er det bare å hoppe så høyt man klarer i dag. Prisene synker ikke med lav rente, og jeg får ikke dårligere betjeningsevne i løpet av årene som kommer.

 

Om noen garanterer lav rente i årene som kommer - ny jappetid!

[Neppe]

Hvem har sagt at jeg har høy betalingsevne? Med en garantert lav rente i lang tid vil boligprisene stige enda mer, og da er det bare å hoppe så høyt man klarer i dag. Prisene synker ikke med lav rente, og jeg får ikke dårligere betjeningsevne i løpet av årene som kommer.

 

Om noen garanterer lav rente i årene som kommer - ny jappetid!

Hele samtalen dreier som om "Betal så høye avdrag som mulig, i det lange løp tjener du godt på det". Siden du tar sikte på å kunne betjene lån med 5% høyere rente.

 

Som jeg har sagt til andre, skal man være med å diskutere, må man lese hele diskusjon!

[Prusk]

Ok.

 

"Om du skal skrive noe i denne tråden, ikke hold deg til topic. Les samtlige poster i tråden før du skriver noe*

[Wisd0m]

80000kr/kvm ganske sentralt i Trondheim: http://www.adressa.no/nyheter/okonomi/article7067511.ece

[Prusk]

Hybler blir dyrere pr m2 enn leiligheter og eneboliger. Politikerne burde derimot erkjenne at det er bygget for få studentboliger, våge å redusere antall studieplasser til fag vi ikke "trenger". En del av samfunnsfagene og historiefagene er så godt som åpne og med tilsynelatende "ubegrenset" av plasser.

 

Hadde man kuttet ned antallet studieplasser med noen 100 hvert år, hadde man også redusert behovet for studentboliger i flere av våre store byer. Jeg kan heller ikke se hvordan det er samfunnsnyttig å utdanne 100-150 historikere. Bedre med 50 godt kvalifiserte, enn 50 gode, 50 "helt ok" og 50 stk som tar faget fordi dem har så dårlige karakterer fra VGS at dem ikke kommer inn på annet, og dem må studere noe for å få penger av lånekassen...

 

Avsporing.

[hean]

Hvem har sagt at jeg har høy betalingsevne? Med en garantert lav rente i lang tid vil boligprisene stige enda mer, og da er det bare å hoppe så høyt man klarer i dag. Prisene synker ikke med lav rente, og jeg får ikke dårligere betjeningsevne i løpet av årene som kommer.

 

Om noen garanterer lav rente i årene som kommer - ny jappetid!

 

Det jeg vil frem til at med så lav rente har alle evne til å betale mer på boliglånet enn de gjør på en 20-30 års løpetid da de skal kunne betjene lånet med ca 5% høyere rente.

[Camlon]

Det jeg vil frem til at med så lav rente har alle evne til å betale mer på boliglånet enn de gjør på en 20-30 års løpetid da de skal kunne betjene lånet med ca 5% høyere rente.

Om renten er lav sa har folk ogsa rad til et storre boliglan. Ingen grunn til a kjope en 2 millioners bollig med 10 ars lopstid nar du like sa godt kan kjope en bolig for 3.5 millioner kroner med 20 ars lopstid.

 

Om renten er hoy sa er det veldig dumt a ha lang lopstid, fordi du har ikke rad til noe annet. Du vil tape utrolig mye penger pa a betale renter.

[frevild]

Tror dere snakker forbi hverandre.

 

Når man tar opp lån, tar man høyde for et høyere rentenivå. Man skal klare å betjene la oss si 7 %. Så lenge rentenivået forblir lavt, har man derfor råd til ekstra nedbetalinger og derved korte ned lånetiden.

 

Mao.: Man har kapasitet til å nedbetale ekstra uten at man samtidig har mulighet til å ta opp større lån.

 

En annen sak er jo hvorvidt det lønner seg å nedbetale ekstra. Man reduserer jo omfanget av de totale rentene som vil påløpe i løpetiden. Det har også en egenverdi å være gjeldsfri Samtidig kan det være nyttigst å bruke pengene på noe annet enn ekstra nedbetaling, f.eks. BSU eller fondsandeler.

[hean]

Om renten er lav sa har folk ogsa rad til et storre boliglan. Ingen grunn til a kjope en 2 millioners bollig med 10 ars lopstid nar du like sa godt kan kjope en bolig for 3.5 millioner kroner med 20 ars lopstid.

Om renten er hoy sa er det veldig dumt a ha lang lopstid, fordi du har ikke rad til noe annet. Du vil tape utrolig mye penger pa a betale renter.

Det er det du ikke forstår... det er ikke ett alternativ å ta opp mer lån når det er makset fordi bankene tar høyde for mye høyere rente.

Synd du ikke forstår såpass grunnleggende økonomiforst¨åelse, vanskelig å diskutere da.

 

 

Tror dere snakker forbi hverandre.

 

Når man tar opp lån, tar man høyde for et høyere rentenivå. Man skal klare å betjene la oss si 7 %. Så lenge rentenivået forblir lavt og at det er lønnsomt å betale ekstra når renten er lav, har man derfor råd til ekstra nedbetalinger og derved korte ned lånetiden.

 

Mao.: Man har kapasitet til å nedbetale ekstra uten at man samtidig har mulighet til å ta opp større lån.

 

En annen sak er jo hvorvidt det lønner seg å nedbetale ekstra. Man reduserer jo omfanget av de totale rentene som vil påløpe i løpetiden. Det har også en egenverdi å være gjeldsfri Samtidig kan det være nyttigst å bruke pengene på noe annet enn ekstra nedbetaling, f.eks. BSU eller fondsandeler.

 

Nei, vi snakker ikke forbi hverandre... Camlon klarer enkelt å greit ikke å forstå at det ikke er ett alternativ å ta opp mer lån hele tiden, at man skal ha noe å gå på uten at man får tatt opp mer i lån.

Endret 11. februar 2013 av Nasciboy

[Euklid]

Her snakker mange forbi hverandre på de fleste mulige fronter. Det er ikke gitt at alle kan ta opp mer lån i ethvert tilfelle, men en euforisk tilstand kan fort føre til at bankene er villige til å låne ut større summer enn de ellers ville gjort. Alle låner ikke uendelig uansett, men mange låner kanskje mer enn de ellers ville gjort.

 

Det er for eksempel interessant å se på hva slags kreative regnestykker som brukes for å komme seg rundt 15%-regelen; jeg har sett tilfeller der fremtidig prisvekst legges inn for å forklare hvordan gjeldsgraden i løpet av kort tid vil bli akseptabel, sammen med forventning om spesielt høy inntektsvekst for låntager har dette vært tilstrekkelig for langt større lån enn myndighetene har lagt opp til.

[hean]

Her snakker mange forbi hverandre på de fleste mulige fronter. Det er ikke gitt at alle kan ta opp mer lån i ethvert tilfelle, men en euforisk tilstand kan fort føre til at bankene er villige til å låne ut større summer enn de ellers ville gjort. Alle låner ikke uendelig uansett, men mange låner kanskje mer enn de ellers ville gjort.

 

Det er for eksempel interessant å se på hva slags kreative regnestykker som brukes for å komme seg rundt 15%-regelen; jeg har sett tilfeller der fremtidig prisvekst legges inn for å forklare hvordan gjeldsgraden i løpet av kort tid vil bli akseptabel, sammen med forventning om spesielt høy inntektsvekst for låntager har dette vært tilstrekkelig for langt større lån enn myndighetene har lagt opp til.

Nei, vi snakker ikke forbi hverandre. Camlon mener så lang nedbetalingstid som mulig er lønnsomt ved lav rente, det er ikke sant.

 

Hehe, skulle gjerne sett regnestykket der gjeldsgraden blir mindre på grunn av prisøkning

Endret 11. februar 2013 av Nasciboy

[Euklid]

Gitt at banken ikke setter på bremsen, en har en fast sum disponibel til å betjene renter/avdrag per måned og prisene skal stige i evigheten vil det jo være lønnsomt å ha så lang nedbetalingstid som mulig fordi det innebærer størst mulig lån som gir deg mulighet til mest mulig eksponering i et marked som går oppover.

 

Men det skal jo en del til for at alle forutsetninger holder uten noen former for begrensniger. Poenget her er ikke at alle trekker strikken til evigheten og forbi, men at denne typen psykologi gjør at en del låner noe mer enn de ellers ville gjort. Hvor mange som er "en del" og hvor mange kroner som er "noe mer" er spørsmål for evigheten.

 

Regnestykket jeg nevnte var en såkalt "særlig grundig vurdering" fra en stor norsk bank for å kunne forsvare at kunden skulle få fullfinansiert boligen.

 

[Prusk]

Det regnestykket er da enkelt å gi deg.

 

Lån 2,55 - boligverdi 3,0.

Avdragsfrihet 12 mnd.

 

Finn gjeldsgrad etter 12 mnd med en prisvekst på 10 %.

 

Korriger meg gjerne om jeg misforstår.

 

Med en garantert lav rente, skattefradrag på rentene og potensielt høyere rente på sparepenger enn boliglån er det bare å låne maks og betale så lite som mulig ned.

[hean]

Med en garantert lav rente, skattefradrag på rentene og potensielt høyere rente på sparepenger enn boliglån er det bare å låne maks og betale så lite som mulig ned.

 

Gitt at man klarer å spare det man ikke betaler ned på lånet på en konto med høyere sparerente enn effektiv boligrente er det nok mer lønnsomt å spare enn å betale ned på lån.

 

I tilfellet Camlon så nevner han ikke sparing i det hele tatt som en forutsetning for at lang nedbetalingstid skal være lønnsomt.... kun den lange nedbetalingstiden i seg selv.

[Camlon]

Det er det du ikke forstår... det er ikke ett alternativ å ta opp mer lån når det er makset fordi bankene tar høyde for mye høyere rente.

Synd du ikke forstår såpass grunnleggende økonomiforst¨åelse, vanskelig å diskutere da.

[/Quote]

Jeg pratet prinsipielt, ikke hva som er mulig iforholdtil lanegrensa. Prinsipielt sa er det bedre a ikke betale ned gjelden om rente er veldig lav. Ergo, det er helt feil at lav rente er et argument for kort nedbetalingstid.

 

Iforholdtil lanegrensen

1. Det er mange mater a komme seg rundt lanegrense. Mangler man kapital overforer man penger fra familie. Mangler man inntekt sa jobber man overtid.

2. Ikke alle laner helt til lanegrensen

3. Dette er hvor du har misforstatt. Lanegrensen er ikke det samme om du laner over 10 ar eller om du laner over 30 ar. Om avdragene er lavere taler man en storre rentekostnad.

[hean]

Jeg pratet prinsipielt, ikke hva som er mulig iforholdtil lanegrensa. Prinsipielt sa er det bedre a ikke betale ned gjelden om rente er veldig lav. Ergo, det er helt feil at lav rente er et argument for kort nedbetalingstid.

 

Iforholdtil lanegrensen

1. Det er mange mater a komme seg rundt lanegrense. Mangler man kapital overforer man penger fra familie. Mangler man inntekt sa jobber man overtid.

2. Ikke alle laner helt til lanegrensen

3. Dette er hvor du har misforstatt. Lanegrensen er ikke det samme om du laner over 10 ar eller om du laner over 30 ar. Om avdragene er lavere taler man en storre rentekostnad.

 

Nei, bortsett fra små unntak nevnt tidligere er det uansett lønnsomt å betale ned... det er ikke tilå komme bort i fra.

 

Edit:

 

La oss ta ett eksempel.

 

2 tilfeldig valgte personer starter med samme lån, Camlon og Nasciboy !!

 

Lånetype: Annuitet (det absolutt mest vanlige)

Lånestørrelse: 2 600 000 Nok

Løpetid: 25 år

 

Rente: Første 12,5 år 3,5% (ca markedets laveste i dag), Siste 12,5 år 8,5% (en rente som gjerne kan være reell etter 12,5 år fra i dag.)

 

I eksempelet ovenfor stiger renten plutselig fra 3,5 til 8,5 noe som forenkler litt, det samme resultatet hadde vi fått ved en kontinuerlig stigning for eksempel 1% per år fra år 11 til 15.

 

Banken tar høyde for rente på +5%, altså 8,5%...

 

Månedlig betjening på 25 år, 3,5% rente blir ca 13 000 kr.

Månedlig betjening på 25 år, 8,5% rente blir ca 23 700 kr

 

Tallene stemmer ikke 100% i forhold til hverandre men er likevel ganske korrekte.

 

Camlon ville "utnytte" den lave renten og snakket med banken for å få lavest mulig avdrag, banken og Camlon kom til enighet på avdrag på 1 krone per måned.

 

Nasciboy ville også utnytte den lave rente og velger å betale ned ekstra på lånet.

 

Etter 12,5 år har Camlon betalt ned 78 kr... gud hva han har spart av penger tenker han, Nasciboy har betalt ned halve lånet allerede siden han har betalt en del ekstra hele veien.

 

Først når renteoppgangen kommer i posten bestemmer Camlon seg for å betale ned ekstra for det er jo først da det er lønnsomt... problemet er, rentene er så høye at Camlon knapt klarer å betale de.

 

Nasciboy på sin side kan på sin side berolige seg at han kun har halve renteutgiften til Camlon og kan fortsette å betale ned på lånet sitt til tross for en høy rente.

 

I tillegg har Camlon frem til nå betalt 100-tusenvis av kroner mer i rente enn nasciboy!!

 

Da må jeg spørre... hvor er lønnsomheten ved å betale minst mulig ved lav rente???

 

Edit: rettet opp noen tall

Endret 11. februar 2013 av Nasciboy

[Camlon]

Gitt at man klarer å spare det man ikke betaler ned på lånet på en konto med høyere sparerente enn effektiv boligrente er det nok mer lønnsomt å spare enn å betale ned på lån.

Det du prater om har ingenting med saken a gjore. Jeg skrev at om renten er lav og vil forbli lav og boligprisene vil vokse sa er det bedre a ha lang nedbetalingstid, fordi da kan man ta opp et storre lan.

 

Det du skriver her er om hva man skal gjore etter at man har fatt innvilget lan. Naturligvis om ikke renten er ekstremt lav bor man betale ned sa mye man kan etter at man har fatt innvilget lan, fordi alternativet (ta et storre lan) er ikke mulig lenger.

 

Nei, bortsett fra små unntak nevnt tidligere er det uansett lønnsomt å betale ned... det er ikke tilå komme bort i fra.

Ikke bytt tema. Dette handler om nedbetalingstid, ikke om hva man skal gjore etter at man har fatt innvilget lan.

[wampster]

... høyere rente på sparepenger enn boliglån ...

Lykke til med det..