Når kommer boligcracket?

[Inge Rognmo]

Jeg har ikke glemt det likviditetsmessige, det var tatt inn som en (urealistisk, det innrømmer jeg) forutsetning i eksemplet mitt, at man ikke trengte å betale de akkumulerte rentene (inkl. rentesrente) før man realiserte investeringen.

 

"Poenget mitt" bunnet ut i en smule oppgitthet over Camlon's & Sovehest's antydninger i retning av "lån så mye at du akkurat såvidt klarer å betjene bare rentene med dagens unormalt lave rentesats, drit i avdrag, avkastningen på boligmarkedet kommer til å være høyere enn renta i overskuelig framtid" (og ikke en gang så "lite" (sammenlignet med mitt ytterliggående eksempel) er ikke bankene villig til å låne ut, du skal kunne tåle en betydelig renteøkning, og du skal kunne betale avdrag, i alle fall i ikke alt så fjern framtid...) , så jeg trakk bare det helt urealistiske eksemplet enda litt lenger og satte det enda litt mer på spissen...

 

Nå har det jo kommet fram at Sovehest går og venter på et boligprisfall, så da er tydeligvis ikke han blant dem som er sikre på at verdistigningen vil overstige renten, og bra er det..

[Prusk]

Jeg er ikke sikker på verdistigning, jeg er bare helt uenig i at det alltid er mest lønnsomt å betale ned så mye du klarer på boliglånet. Jeg har også vist til de siste års marked for å underbygge at det kan være mest lønnsomt å ikke betale ned noenting. Svaret fra *betal-mest-mulig*-gjengen har vært direkte feil. Om du leser noen sider tilbake skriver en av dem at det i 99,999 % (usikker på hvor mange siffer det var her bak komma) av tilfellene var mest lønnsomt å betale MEST mulig ned på lånet. De siste 5 årene har det vært MEST lønnsomt å ha så høyt lån du klarer å dekke renten på, samtidig som man kun betaler rentene.

 

Studenter som har fått hjelp av foreldre til å kjøpe seg inn i markedet har typisk ikke råd til å betale avdrag, men kan komme fryktelig godt ut av det med kun rentebetjening i et marked som vi har hatt.

 

Så kom en påstand om at bankene ikke ga ut lån om du ikke kunne betjene en rente på 5 % mer enn dagens rente. Det stemmer nok i teorien, men bankene har nærmest kastet penger etter folk, og har strukket seg langt for å tilfredsstille kundene sine. Familie som medlåntaker gjør at du kan låne godt over evne (familie tar også risiko for deg da), men min egen erfaring viser at de også ser på potensiell fremtidig inntekt på husholdningen osv.

Jeg kunne neppe håndtert 5 % høyere rente den dagen jeg ble tilbudt lånet som student, men sannsynligvis kunne jeg håndtert 5 % høyere rente den dagen renten steg til 8 %. Nå var dette i 2002-2003, men jeg har ikke opplevd bankene som fryktelig mye vanskeligere å ha med å gjøre etter den gang.

[Camlon]

Jeg har ikke glemt det likviditetsmessige, det var tatt inn som en (urealistisk, det innrømmer jeg) forutsetning i eksemplet mitt, at man ikke trengte å betale de akkumulerte rentene (inkl. rentesrente) før man realiserte investeringen.

 

"Poenget mitt" bunnet ut i en smule oppgitthet over Camlon's & Sovehest's antydninger i retning av "lån så mye at du akkurat såvidt klarer å betjene bare rentene med dagens unormalt lave rentesats, drit i avdrag, avkastningen på boligmarkedet kommer til å være høyere enn renta i overskuelig framtid" (og ikke en gang så "lite" (sammenlignet med mitt ytterliggående eksempel) er ikke bankene villig til å låne ut, du skal kunne tåle en betydelig renteøkning, og du skal kunne betale avdrag, i alle fall i ikke alt så fjern framtid...) , så jeg trakk bare det helt urealistiske eksemplet enda litt lenger og satte det enda litt mer på spissen...

 

Nå har det jo kommet fram at Sovehest går og venter på et boligprisfall, så da er tydeligvis ikke han blant dem som er sikre på at verdistigningen vil overstige renten, og bra er det..

 

Eksemplene du prater om er noe som allerede blir gjort. Ikke av gjennomsnittmenn, men av finansfolk og banker. Til og med stater gjør dette.

 

Det f.eks. bankene gjør er å låne enorme summer og har bare 2-4% i reserver. På den måten kan de tjene langt mer enn hvis de har 10% i reserver De kan derfor tjene langt mer fordi verdiøkningen er høyere enn renten. De vil heller ikke betale ned noe som helst, de vil faktisk øke sin gjeld.

 

Ellers har sovehest skrevet hva jeg ønsker å skrive. Jeg tror heller ikke at boligmarkedet er like trygt som på slutten av 90-tallet og 00-tallet. Jeg er beskymret for et boligcrack, fordi folks gjeldsbyrden begynner å bli ganske høy. Jeg er derimot ikke beskymret for høyere rente, fordi når veksten feiler så pleier de fleste land å redusere renten for å skape vekst og Norge vil dereter redusere renten for å unngå sterk kronekurs. Veldig mange land sliter økonomisk for øyeblikket og vil trolig forsette å slite.

 

Jeg vil også legge til hvordan denne diskusjonen ble skapt. Neppe skrev at renten vil forbli lav og boligmarkedet vil forsette å stige, så bare løp og kjøp. Han skrev senere at han selv tok opp et lite lån og betaler det ned fort, så jeg kritiserte han for å ikke følge sine egne spådommer. Hvis renten vil forbli lav og boligprisene forsetter å stige, er det bedre å ta opp et stort lån og ha lang nedbetalingstid.

Endret 16. februar 2013 av Camlon

[festen]

Dollaren kan godt få et løft til 10 kroner over de neste 5 årene. Det vil da ramme enkelte sektorer og styrke andre. Bra skrevet av mannen som måtte gå fra morgan stanley etter spøking om Singapore. http://articles.mark...sis-dollar-bull

 

http://research.stlo.../series/DEXJPUS

 

http://research.stlo.../DEXSIUS?cid=94

 

http://research.stlo.../DEXNOUS?cid=94

 

http://research.stlo.../DEXSDUS?cid=94

 

http://research.stlo.../DEXUSNZ?cid=94

 

Jeg tror dollaren er klar for et løft. Typisk signal om at dollaren vil snu: http://www.cnbc.com/id/100461159

 

I Norge er det mye flytende renter, mens amerikanerne har bundet rentene. Når økonomien der begynner å gå bedre, går de langsiktige rentene opp, og sentralbanken må forsøke å holde de nede gjennom å øke de kortsiktige rentene slik at oppgangen varer lenger og at amerikanerne har råd til å ta opp boliglån. Det er da dollaren vil stige.

Endret 16. februar 2013 av festen

[Camlon]

Dollaren kan godt få et løft til 10 kroner over de neste 5 årene. Det vil da ramme enkelte sektorer og styrke andre. Bra skrevet av mannen som måtte gå fra morgan stanley etter spøking om Singapore. http://articles.mark...sis-dollar-bull

[/Quote]

Vil utvilsomt ikke skje. Den norske kronen er for lav, ikke for høy. Norge har et enormt current account surplus og handeloverskudd.

 

Det eneste som kan dra kronekursen opp til slike nivåer er en stor krise I Norge.

 

Iforholdtil lenken din prater han om EURUSD, og han antar at dollaren vil stige, fordi EU vil begynne å printe mer penger og Japan går til helvete. Men det har lite med Norge. Norge vil ikke begynne å printe masse penger, fordi EU gjør det. Det betyr bare at kronen mot euroen vil stige.

 

I Norge er det mye flytende renter, mens amerikanerne har bundet rentene. Når økonomien der begynner å gå bedre, går de langsiktige rentene opp, og sentralbanken må forsøke å holde de nede gjennom å øke de kortsiktige rentene slik at oppgangen varer lenger og at amerikanerne har råd til å ta opp boliglån. Det er da dollaren vil stige.

Hva er det som får deg til å tro at den amerikanske økonomien vil gå bedre. USA har hatt en vekst på ca 2%, mens EU er I en krise med negativ vekst. Det er ingen grobunn for stor vekst I usa. Vekstalderen er over.

 

I tilegg ikke glem at USA printer milliarder av dollar hvert år. Det reduserer verdien av dollaren.

 

Kronen vil trolig stige, ikke falle.

Endret 16. februar 2013 av Camlon

[Neppe]

Jeg vil også legge til hvordan denne diskusjonen ble skapt. Neppe skrev at renten vil forbli lav og boligmarkedet vil forsette å stige, så bare løp og kjøp. Han skrev senere at han selv tok opp et lite lån og betaler det ned fort, så jeg kritiserte han for å ikke følge sine egne spådommer. Hvis renten vil forbli lav og boligprisene forsetter å stige, er det bedre å ta opp et stort lån og ha lang nedbetalingstid.

Du kan no prøve å finne et sitat hvor jeg skriver det. Ingen steder har jeg skrevet at renten vil forholde seg lav. Ingen steder har jeg skrevet at boligmarkedet vil fortsette å stige. Jeg har ikke noen håndfaste spådommer. Eneste jeg har sagt er at jeg ikke tror vi er i en boligboble som mange mener.

 

Så om du skal drive å lyve på denne måten kan du iallefall ta deg bryet til å finne en plass du kan sitere meg på det. Det jeg sa, og hva som startet diskusjonen, var at så lenge renta er lav, så er det bare å betale ned så høye avdrag du makter. Så hvor du har dine idiotiske løgner i fra veit jeg ikke.

 

Er iallefall patetisk å lese at noen må ty til slike ting

[festen]

I tilegg ikke glem at USA printer milliarder av dollar hvert år. Det reduserer verdien av dollaren.

 

Hvis de trykker mye blir det dyrere å ta opp boliglån og det er negativt for Obama. For å motvirke det må de flytende rentene opp slik at fastrentene holder seg lave. Jeg tror dessuten amerikanerne er litt lei av sparetiltak. Og er klare for å kanskje shoppe litt hardere igjen. Da kommer en sterkere dollar godt med.

Endret 20. februar 2013 av festen

[Camlon]

Hvis de trykker mye blir det dyrere å ta opp boliglån og det er negativt for Obama. For å motvirke det må de flytende rentene opp slik at fastrentene holder seg lave.

Det du skriver her gir ikke mye mening. Den sentrale renten vil ikke stige, men boligrenten vil kanskje stige litt om det blir mer inflasjon. Men det betyr ikke at velgerene vil skylde på Obama. De vil trolig skylde på de slemme bankerne.

 

Jeg tror dessuten amerikanerne er litt lei av sparetiltak. Og er klare for å kanskje shoppe litt hardere igjen. Da kommer en sterkere dollar godt med.

Og ha lyst til å shoppe betyr ikke at du kan shoppe.

 

Og den amerikanske stat har ikke gjort noen sparetiltak utenom militæreduksjoner og skatteøkninger.

[festen]

Det du skriver her gir ikke mye mening. Den sentrale renten vil ikke stige, men boligrenten vil kanskje stige litt om det blir mer inflasjon. Men det betyr ikke at velgerene vil skylde på Obama. De vil trolig skylde på de slemme bankerne.

 

Virker som du unngår det som er argumentet mitt. Hvis markedet tror sentralbanken ikke er seriøse begynner de å dumpe obligasjoner som i 1994. Slik tvinger markedet sentralbanken til å sette opp rentene og styrke dollaren. Uansett off topic, så kan kanskje avslutte.

http://www.cnbc.com/id/100478351

Endret 21. februar 2013 av festen

[laxx]

Et boligkjøp er, og har vært, en investering.

 

En investering er noe som genererer verdier (eller som du håper vil generere verdier). Boliger genererer ikke verdier. At de stiger i pris skyldes at det ikke bygges nok av dem grunnet reguleringene av boligmarkedet.

[Neppe]

En investering er noe som genererer verdier (eller som du håper vil generere verdier). Boliger genererer ikke verdier. At de stiger i pris skyldes at det ikke bygges nok av dem grunnet reguleringene av boligmarkedet.

Et boligkjøp er vel en investering både for privatpersjoner og en bedrift, selv om hverken privatpersonen eller bedriften forventer å få mer for bygget når det blir solgt.

 

Ellers begynner vi å snakke BI-Snevert syn på saken.

[Politrikks]

At de stiger i pris skyldes at det ikke bygges nok av dem grunnet reguleringene av boligmarkedet.

 

Og et par andre faktorer.

 

-Krona som boligene prises i blir kontinuerlig mindre verdt.

-Troen på videre prisoppgang fører til en psykologisk boost.

-Prisen på arbeid er blitt dyrere, selv om endel arbeidsinnvandring bøter på dette, er det fortsatt en lovregulert minstelønn i byggebransjen.

-Gunstigheten ved å ha gjeld istedenfor kapital fører til investering i bolig istedenfor sparing.

 

Et boligkjøp er vel en investering både for privatpersjoner og en bedrift, selv om hverken privatpersonen eller bedriften forventer å få mer for bygget når det blir solgt.

 

Ellers begynner vi å snakke BI-Snevert syn på saken.

 

Det er vel greiest å forholde seg til en vanlig definisjon?

 

http://no.wikipedia....iki/Investering

 

EDIT:

 

Ser ut til at dere muligens sikter til to forskjellige definisjoner? Samfunnsøkonomisk og finansielt:

 

http://en.wikipedia.org/wiki/Investment

Endret 27. april 2013 av Austrian Economist

[Neppe]

Det er vel greiest å forholde seg til en vanlig definisjon?

 

http://no.wikipedia....iki/Investering

Mhm, det kan vi gjerne gjøre.

 

Et bygg, både for en privatperson og en bedrift er noe de kontinuerlig tjener på (Trolig), ved å slippe andre utgifter de uansett hadde hatt (Leie). Investering er ikke så enkelt som "Dette genererer fortjeneste". Man må som oftes ha en plass å være for å generere den fortjenesten også.

Endret 27. april 2013 av Neppe

[War]

Hva med ingen krakk, men at det flater ut på nåværende?

 

Snakka med en banksjef etter foredrag og nå hender det at 2 mennesker med fast jobb ikke får lån til leilighet , dvs ting kan ikke stige mye mer pga folk får ikke slike lån.

 

70kvm kommer aldri til å koste 20 mill pga ingen får låne 20 mil.

Jeg mener grensen er nådd nå, 3,7-4mill for 100kvm rekkehus og økte priser her så får ingen i den målgruppen lån til det. Ganske selvregulerende.

[Neppe]

70kvm kommer aldri til å koste 20 mill pga ingen får låne 20 mil.

Jeg mener grensen er nådd nå, 3,7-4mill for 100kvm rekkehus og økte priser her så får ingen i den målgruppen lån til det. Ganske selvregulerende.

Det er en liten del som blir berørt av dette, men jeg tror ikke det er så mange som alle skal ha det til. De fleste har nå foreldre med såpass penger at de kan dele ut forskudd på arv eller være kausjonist. To med fast jobb skal ikke spare lenge for å få råd til en bolig som koster 4 millioner.

[Politrikks]

Snakka med en banksjef etter foredrag og nå hender det at 2 mennesker med fast jobb ikke får lån til leilighet , dvs ting kan ikke stige mye mer pga folk får ikke slike lån.

 

70kvm kommer aldri til å koste 20 mill pga ingen får låne 20 mil.

Jeg mener grensen er nådd nå, 3,7-4mill for 100kvm rekkehus og økte priser her så får ingen i den målgruppen lån til det. Ganske selvregulerende.

 

Hva med de virkelig rike? Noe av grunnen til de høye boligprisene i Norge er jo at folk i Norge generelt er rike, og noen av disse(stadig flere) er spesielt rike. De spesielt rike vil heller kjøpe eiendom enn å sitte med kapital, fordi de sparer penger på det. Disse får lån fordi de lett kan legge frem 50 % egenkapital. Evt. trenger de ikke lån i det hele tatt. Etterhvert som flere blir rikere, vil flere ønske å kjøpe (flere) boliger fremfor å sitte med kapital, og de du nevner som da ikke har råd til å kjøpe vil da måtte leie av de som "hoarder" eiendom.

[War]

Jeg er i samme situasjon selv, har en 80kvm leilighet i Trondheim, vurderer å beholde den når jeg flytter inn i rekkehus så jeg kan leie ut leiligheten for 12K mnd.

Iallefall nå som den er verdt 2,5 mill og lånet er på 600K

 

Banksjefen sa at foreldre og besteforeldre som signerer med barna er normen og ikke unntaket nå.

Kommer man alene som par så blir det nesten førstesiden i lokalavisa.

[Ueland]

Banksjefen sa at foreldre og besteforeldre som signerer med barna er normen og ikke unntaket nå.

Kommer man alene som par så blir det nesten førstesiden i lokalavisa.

Skeptisk. Kjøpte sammen med sambo tidligere i år med 15% EK uten hjelp fra foreldre eller andre (i Oslo til og med), tviler på at det er en såpass skjelden begivenhet.

[Pjassop]

En investering er noe som genererer verdier (eller som du håper vil generere verdier). Boliger genererer ikke verdier. At de stiger i pris skyldes at det ikke bygges nok av dem grunnet reguleringene av boligmarkedet.

 

"Investering er en utgift som forventes å lede til framtidig avkastning. Det finnes fysiske investeringsobjekter som infrastruktur, bygg og maskiner."

 

Høres ut som bolig er en investering likevel, gitt.

[jeppsi]

Og tilbake til trådens emnetittel. Er egentlig bolig så dyrt i Norge? Tror du kan reise til de fleste andre hovedstedene i Europa og se hvor mange av innbyggerne på "vanlig" lønn som kan kjøpe leilighet i de mest populære områdene av byen. Sannsynligvis ser man at det ikke er krise selv om et nyutdannet sykepleier-par ikke kan kjøpe seg en fin 3-roms på Grünerløkka...?