Når kommer boligcracket?

[Zeph]

Deg om det. Dei som vil ta litt risiko økonomisk kan vinne på det, som Euklid har poengtert.

 

Poenget er at påstanden "Det er alltid lønnsomt å betale ned på lånet" er feil.

[wampster]

Dette er en spøk, ikke sant? Når jeg skriver at lånebeløpet er endogent betyr det at dine, bankens og omgivelsenes forventninger til fremtiden påvirker hvor mye man får lånt og hvor mye man bør låne. Det lønner seg aldri å låne i den forstand at rentekroner er penger ut, men gjeldsopptaket muliggjør økte investeringer, i en tilstand med sterk vekst i formuesverdier er det om å gjøre å ta opp mest mulig lån med lengst mulig nedbetalingstid for å maksimere eksponeringen i det stigende markedet.

Ja, vi så jo hvordan forventningene til banken/omgivelsen og "ekspertene" traff spikeren på hodet når det gjaldt den økonomiske situasjonen til verden i 2008, og har fortsatt å treffe den på hodet siden. Det du snakker om her er å ta opp mest mulig lån med flytende rente og håpe på at den holder seg der den er i dag, som på lang sikt (du snakker jo også om så lang sikt som mulig) er utrolig mye lavere enn normalt. Høres ut som en oppskrift på suksess spør du meg. Si ifra hvordan det funker for deg. Så skal jeg si ifra hvordan min måte funker når mine lån er nedbetalt med så lav rente som mulig og dine fortsatt har 25 års løpetid når renten treffer 7-8%.

[hean]

Deg om det. Dei som vil ta litt risiko økonomisk kan vinne på det, som Euklid har poengtert.

 

Poenget er at påstanden "Det er alltid lønnsomt å betale ned på lånet" er feil.

 

Så klart er det "feil" når man ser på alt fra lottokuponger til aksjemarked man kan plassere de kronene man har til overs.

 

Det man ser på når man sier om noe er økonomisk er hva man betaler totalt for lånet, da er raskest mulig nedbetaling lønnsomt fordi man betaler mindre.

[wampster]

Deg om det. Dei som vil ta litt risiko økonomisk kan vinne på det, som Euklid har poengtert.

 

Poenget er at påstanden "Det er alltid lønnsomt å betale ned på lånet" er feil.

Nei, den er ikke feil. Du mener kanskje at det ikke alltid er den mest lønnsomme måten.. Stor forskjell.

Jeg skal gjerne se folk som har normale lån (og inntekt) finne noe som er mer lukrativt og like sikkert/bra som å betale ned avdrag på lån med de pengene de sitter igjen med hver måned. Du står fritt til å komme med eksempler.

[Euklid]

Jeg har ikke sagt at det er lurt å låne opp mest mulig, ei heller at jeg anbefaler folk som leser innleggene mine å gjøre det. Tvert imot tror jeg vi har en solid boligboble som kommer til å kollapse i nokså nær fremtid. Poenget er at den psykologien som ligger bak boblene har grunnlag nettopp i ideen om at økt låneopptak fører til økt lønnsomhet så lenge alle piler peker oppover, denne dynamikken gjør at boblene vokser seg enormt store og smellene blir enormt harde.

 

Sympatisk gjort å bekymre seg for min økonomi; jeg har ikke lån å snakke om og har en god del år med forbruk i likvide midler, så det skal nok ordne seg.

[Prusk]

Ah - rett før jeg ga opp hele forumet.

 

Ja, det er lønnsomt å betale ned lån, men det er MEST lønnsomt å låne penger til en lavere rente enn hva du investerer i. Samtidig er det ikke "ekstraordinært". Det er boligmarkedet de siste 5 årene. Eiendom er normalt regnet som sikrere enn aksjehandel, og lottogevinster er en blek stråmann.

 

Staten sponser rentekostnader med 28 %, og du slipper unna med 25 % og 40 % likningsverdi på eiendom.

 

Nasciboy og wampster, jeg tror dere blander lønnsomhet og økonomisk trygghet. Det mest lønnsomme er selvsagt prosjektet hvor du får best avkastning per investerte krone, ikke prosjektet med lavest kostnader.

 

I tillegg kommer poenget som Camlon flere ganger har skrevet, men som dere ikke ønsker å ta til dere: Inflasjon og lønnsøkning.

[wampster]

Det mest lønnsomme er selvsagt prosjektet hvor du får best avkastning per investerte krone, ikke prosjektet med lavest kostnader.

O rly? Dagens bombe er sluppet. Dette var fakta jeg absolutt ikke var klar over.

 

Jeg ser fortsatt etter konkrete eksempler på hva du ser på som "prosjekter hvor du får best avkastning".

 

Aksjer? Nei

Valuta? Absolutt nei.

Bolig? Definitivt

 

Så, hvordan bruke denne kunskapen til å gjøre ting så man får mest profit?

"Sten på sten" 1 bolig - 2 boliger - 3 boliger.... du skjønner kanskje hvor dette bærer.

Så igjen, hvordan? Jo betale ned på lån 1, til man kan ta opp lån 2, til man kan ta opp lån 3.. Du skjønner sikkert hvor dette bærer også. Hvis du finner noe som på lang sikt (som så mange av dere er interessert i) la oss si 25 år, er mer lønnsomt enn å betale ned lån og kjøpe seg mer bolig så blir jeg mektig imponert. Det er mulig du på kort sikt kan finne noen "prosjekter" som i en kort periode er bedre, men long term: betale ned lån > ikke betale ned lån.

[Camlon]

Som svar til 1, Få høre hvilke metoder lånegrensen kan økes hvis man ser bortifra inntekt. Og jeg tror ikke du skjønner hva "betale mindre" er jeg... Du betaler akkurat det samme i renter hver måned. Og nei, du kan da ergo ikke ta høyere lån. Det høres ut som om du har null peiling på hvordan det å ta/ha/få lån fungerer. Du kan ikke gå i en bank å si vet du hva, jeg kan ta opp et lån på 3 mill fordi jeg har bare tenkt å betale renter de første 5 årene (gitt at du har en "normal lønn" 350-600 i året).

 

Som svar til 2-5 svaret ditt, ALLE investeringer bortsett fra å ha penger i banken er usikre. Det er bare forskjell på hvor usikre de er og over hvilket tidsperspektiv man snakker om. Det gjelder bolig/aksjer/fond/gull/utenlandsk valuta/etc. Det er noe som heter risk/reward - høy risiko gir muligens høy avkastning, og motsatt. Men høy risiko gir også høy(ere) mulighet for tap. Jeg anbefaler deg at du prøver å sette deg litt mer inn i økonomi, for det du kommer med av synspunkter her er spinnvilt.

1. Hvorfor I all huleste skal man se bort ifra inntekt? Den enkle metoden er å øke inntekten din ved a jobbe ekstra og få noen til å låne deg egenkapital fra familie.

 

Med betalingsevnen din er det samme I begge tilfeller. Ergo du kan ta opp et større lan om du har lengre nedbetalingstid fordi det koster mindre. Du betaler mindre I avdrag.

 

2. Her er du som viser at du ikke har peiling. Det du prater om er barneskoleokonomi. Bare fordi en investering har høy avkastning betyr ikke at de er høy risiko.

 

Det finnes ogsa investeringer som er lav risiko, høy avkastning som du kan finne om du er smart. Boligmarkedet pa 90-tallet var en slik investering. Gullmarkedet I 2007, men ikke idag var også en god investering, som var sikker sa lenge man forsto litt historie og hvor serios krisen er. Smarte investeringer gir langt bedre avkastning enn risikable investeringer.

 

Bankinvesteringer er bare sikker for en ting og det er at du vil konstant tape penger.

Endret 13. februar 2013 av Camlon

[wampster]

1. Hvorfor I all huleste skal man se bort ifra inntekt? Den enkle metoden er å øke inntekten din ved a jobbe ekstra og få noen til å låne deg egenkapital fra familie.

 

Med betalingsevnen din er det samme I begge tilfeller. Ergo du kan ta opp et større lan om du har lengre nedbetalingstid fordi det koster mindre. Du betaler mindre I avdrag.

 

2. Her er du som viser at du ikke har peiling. Det du prater om er barneskoleokonomi. Bare fordi en investering har høy avkastning betyr ikke at de er høy risiko.

 

Det finnes ogsa investeringer som er lav risiko, høy avkastning som du kan finne om du er smart. Boligmarkedet pa 90-tallet var en slik investering. Gullmarkedet I 2007, men ikke idag var også en god investering, som var sikker sa lenge man forsto litt historie og hvor serios krisen er. Smarte investeringer gir langt bedre avkastning enn risikable investeringer.

 

Bankinvesteringer er bare sikker for en ting og det er at du vil konstant tape penger.

 

Nei, høy avkastning - høy risiko.

 

Og nei, boligmarkedet på 90 tallet var ikke en slik investering... Boligmarkedet fra 1994 var en slik investering - STOR forskjell. 1990-1994 var derimot absolutt ikke en slik investering. Igjen timing.. INGEN viste når det kom eller hvor stort det kom til å bli. Men, siden du er så flink til slik kanskje du kan gi meg året når neste boble sprekker?

 

Og du må gjerne utdype hvorforfor man vil tape penger ved "bankinvesteringer".

[Prusk]

O rly? Dagens bombe er sluppet. Dette var fakta jeg absolutt ikke var klar over.

Nei, det skinner jo gjennom at du ikke var klar over det.

 

Jeg ser fortsatt etter konkrete eksempler på hva du ser på som "prosjekter hvor du får best avkastning".

 

Så, hvordan bruke denne kunskapen til å gjøre ting så man får mest profit?

"Sten på sten" 1 bolig - 2 boliger - 3 boliger.... du skjønner kanskje hvor dette bærer.

Så igjen, hvordan? Jo betale ned på lån 1, til man kan ta opp lån 2, til man kan ta opp lån 3.. Du skjønner sikkert hvor dette bærer også. Hvis du finner noe som på lang sikt (som så mange av dere er interessert i) la oss si 25 år, er mer lønnsomt enn å betale ned lån og kjøpe seg mer bolig så blir jeg mektig imponert. Det er mulig du på kort sikt kan finne noen "prosjekter" som i en kort periode er bedre, men long term: betale ned lån > ikke betale ned lån.

 

https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=1460857&view=findpost&p=20220644

 

Det å hoppe over "sten 1" og gå rett på "sten 2" er mest lønnsomt i et marked hvor prisene stiger mye mer enn renten (som boligmarkedet i Norge). Jeg tviler på du får noe eureka av dette, fordi det er skrevet i klartekst flere ganger tidligere.

Jeg kan legge til at det er tryggere, økonomisk, å gå på sten 1 først og betale så mye man klarer ned på lånet der. Da står man bedre stilt om markedet plutselig faller (ikke tilfellet i boligmarkedet i Norge de siste 5 år).

[Euklid]

Og du må gjerne utdype hvorforfor man vil tape penger ved "bankinvesteringer".

Inflasjon.

[wampster]

Inflasjon.

Det er ikke tap - det er, etter hvordan du/dere ser på det, mindre gevinst en maksimalt mulig.

Men rente > inflasjon = + (Og det er jo faktisk det som er tilfellet her) Så hvordan du/dere kan se på det som tap er imponerende.

 

Og til sovehest, Gi meg en bank som vi gi deg lån til 2 eller flere boliger uten noe (særlig) EK å stille med. "Sten 1" er nødvendig/påkrevd for å komme til "Sten 2". Med mindre du vil ta med det å "få" penger fra familie/arv etc, men da er vi jo inne på noe heeelt annet. Og nei, du kan heller ikke gå til banken og spørre om lån til 2 eller flere boliger ved at "pappa/mamma" kan stille som kausjonister. Teori ja, praksis nei.

Du beskriver det som mest lønnsomt, men skjønner ikke at det er umulig/ikke gjørbart. Det er godt mulig du tror det i ditt hodet, men slik funker ikke realiteten.

[Prusk]

Om det ikke er godt nok for banken at foreldre/familie kausjonerer, kan de være medlåntakere.

 

Jeg gikk selv til flere banker da jeg var student, og hadde langt lavere inntekt enn anbefalt for lån. Jeg kan nevne flere banker som var villig til å gi meg milliongjeld:

DNB, Fokus, Gjensidige, Handelsbanken, Sparebanken Vest. Eneste banken jeg sjekket med som IKKE ville gi meg lån var faktisk Skandiabanken.

[hean]

Alle her er jo idioter...

 

Det mest lønnsomme vil være å ta opp lån på 2 millioner, ikke betale boligen men satse alt på vikinglotto med lykketall som slår inn på 200 000 000 kr og vinne!!

 

Prøv å argumenter mot den da....

[Herr Brun]

Ufrivillig komisk innledning til det innlegget, gitt.

[Prusk]

Nasciboy - det mest lønnsome er ikke alltid det sikreste økonomisk.

Ja, det er lønnsomt å betale ned lån, men det har ikke vært mestlønnsomt å betale ned lån i de siste 5 års boligmarked. Det har vært mest lønnsomt å låne så mye at du kun klarte å betale renter, for så å selge.

 

Hva som er sikrest økonomisk, mest fornuftig osv er noe annet. Det ser ut som om dere står fast her, og ikke evner å se hva som faktisk er/har vært mest lønnsomt de siste årene.

[Inge Rognmo]

Men det er, med dagens låneregler (du får ikke avdragsfrihet i evig tid, med mindre du refinansierer hver gang avdragsfriheten er slutt, og krav om å kunne betjene lånet ved 5% høyere rente enn i dag; da har du råd til å betale avdrag med dagens rentesats) faktisk ikke et alternativ for dagens låntakere, så jeg skjønner ikke hvorfor dere gidder å strekke denne diskusjonen (som er noe OT i forhold til trådens emne; "når kommer boligcracket") over fire-fem sider.

 

Jeg er nesten forbauset over at ingen i tråden enda har foreslått å ta opp mye høyere lån enn at man klarer å betale rentene; om man er sikker på at boligprisstigningen vil være 10% og lånerenta 5%, så kan man jo bare la rentene akkumulere seg på lånesaldoen (som med et fleksilån/rammelån/boligkreditt man ikke betaler ned på) som da vil øke for hver måned som går, men når verdien på investeringen som samtidig er sikkerheten for lånet hele tiden øker dobbelt så mye, så skulle jo det være problemfritt, eller hva? (sånn bortsett fra at det vel må tas nye lånetakster hver gang lånet, og verdien, øker...)

 

Finner du så noen som er villig til å låne deg eksempelvis 100 millioner uten egenkapital (for regnestykkets enkelhets skyld) på de betingelsene/forutsetningene, så sitter du med et lån på 105 millioner og en boliginvestering (evt. fordelt på flere fysiske boliger) til 110 millioner etter ett år, dvs 5 mill i gevinst uten å ha behøvd å betale en krone i renter. Samtidig har gjeldsgraden faktisk gått ned fra 100% til 95,5%.

 

Hei, hvorfor ikke slå på stortromma og låne 100 milliarder (eller for den del fantasillioner, eller googolplexer; jo mer man låner, jo større "garantert" avkastning...) til samme betingelser og samme forutsetninger (garantert 10% avkastning, mot 5% lånerente)? Så lenge man avfeier trådens åpningsspørsmål med "boligcracket kommer aldri, noensinne" og bare man har råd til å betale alle de akkumulerte rentene når man realiserer investeringen, så skulle det vel være greit, eller hva? Bare synd bankene ikke ser sånn på det når de låner ut penger...

(og at bankene er restriktive er heldig for de som tror markedet bare kan gå en vei; med et boligprisfall på bare 5% i mitt første eksempel, så sitter du med 105mill i lån og 95mill i investering, dvs et tap på 10 mill...)

 

Hva som har vært mest lønnsomt de siste fem årene sier ellers ingenting om de fem neste. Jeg kan godt klippe og lime litt fra det de fleste fondsforvaltere skriver i informasjonen om sine aksjefond:

"Historisk avkastning er ingen garanti for framtidig avkastning."

[Prusk]

Ja, det blir søkt når du drar det opp i størrelse, og selv om du er sarkastisk, så har du faktisk helt rett.

Renters rente gjør jo at lånet stiger, og det hele kan bli litt ubehagelig, men i teorien har du da GRATIS PENGER!

 

Mest lønnsomt. *Win*

 

Trådens topic forlot vi vel ca. på 6. post. Den som visste når boligkrakket kommer sitter godt i det. Jeg har ytret min skuffelse over at det ikke kommer raskt nok. Andre skjønner ikke hvorfor jeg ønsker boligfall når jeg alt er inne i markedet, fordi de ikke ser det er penger å spare om man skal kjøpe en dyrere bolig og hele markedet faller med samme prosent...

[Pjassop]

Så enkelt som dette er det sovehest:

Betale ned lån >> ikke betale ned lån.

 

Dette er det ingen automatikk i. Det er en god ide legge til side en viss sum penger så man har i tilfelle rottefelle.

[frevild]

Jeg er nesten forbauset over at ingen i tråden enda har foreslått å ta opp mye høyere lån enn at man klarer å betale rentene; om man er sikker på at boligprisstigningen vil være 10% og lånerenta 5%, så kan man jo bare la rentene akkumulere seg på lånesaldoen (som med et fleksilån/rammelån/boligkreditt man ikke betaler ned på) som da vil øke for hver måned som går, men når verdien på investeringen som samtidig er sikkerheten for lånet hele tiden øker dobbelt så mye, så skulle jo det være problemfritt, eller hva?

 

Ja, hvis avkastningen på et lånefinansiert aktivum overskrider finansieringskostnadene i lånetiden, er det åpenbart rasjonelt å låne mest mulig.

 

Men hva så, egentlig?

 

Er poenget ditt at de som i denne tråden tar til orde for fortsatt vekst og lav rente, er hyklere siden de ikke tar konsekvensene av det og låner mest mulig?

 

I så fall: Hvem er dette, da? Er det noen her inne som er sikre på at verdistigningen vil overstige renten fremover?

 

Og uansett er jo faktum at man ikke kan få ubegrenset med lån. De fleste med vanlig inntekt kan kun låne opptil to millioner eller så.

 

I tillegg tror jeg du glemmer det likviditetsmessige. Det er ikke lett å betjene lån med den årlige verdiveksten på fast eiendom...