Å bruke eller leie ut kjeller med lav takhøyde

[toth]

Jeg har en innredet kjeller, den er innredet med bad, kjøkken, stue og et soverom. Etasjen har egen utgang på ene siden, direkte ut til friluft. Det er trapp opp til 1.etasje med vanlig innerdør oppe og nede. Vinduer er OK ifht brann/lys, ett vindu på soverom og et i stue, samt et lite på bad.

 

Takhøyden derimot - den er ca 205. Altså under minstekravet på 220. Jeg lurer på to forskjellige scenarier:

 

1:

-Finnes det lover/regler som forhindrer meg fra å bruke disse rommene selv, på hvilken som helst måte jeg behager? Om det finnes en slik regel/lov, hva er den juridiske konsekvens av å bryte den?

 

2:

-Om jeg i likhet med halvparten av alle utleiere i kommunen velger å leie ut denne kjelleren, uten å godkjenne bruksendring(blir da å leie ut "del av egen bolig", ikke separat leilighet/branncelle) - jeg bryter da åpenbart noen regelverk - hva vil de faktiske kosekvenser kunne bli, økonomisk og juridisk?

 

-Om jeg velger å leie ut, bør jeg medta manglende godkjenning og takhøyde i leiekontrakten, for å forhindre at leietaker finner på noen spilopper ifht at dette, slik at jeg kan bevise at h*n var fullstendig klar over forholdene ved kontraktsinngåelse?

 

Vil helst ha konkrete, faktabaserte og verifiserbare svar, ikke tro, syns og mening.

 

[nicho_meg]

Det er deler av husleieloven som er ufravikelig. Følgelig kan du risikere at selv om du skriver i kontrakten at hybelen ikke er godkjent for bruk så kan leietager heve kontrakten.

Å leie ut en hybel som ikke er godkjent for bruk kan i verste fall gjøre deg erstatningsansvarlig dersom noe skulle skje. Dersom tilsyn tvinger deg til å rette opp feil mens du har leieboere kan du risikere å måtte betale for leietagers nye opphold, som fort kan bli dyrt. Og det er ingen som nekter leietager å varsle et tilsyn uansett hva du måtte skrive i en leiekontrakt.

 

Det lureste du gjør er å ta kontakt med kommunen for å få brukstillatelse. Så slipper du å ødelegge ryktet til seriøse utleiere.

[toth]

(akkurat heving av kontrakt er jeg ikke så redd for, men)

 

-Å ta kontakt med kommunen - er det noe poeng i det hele tatt med en takhøyde på 205?

 

-Hva med å bruke etasjen selv? (ref: -Finnes det lover/regler som forhindrer meg fra å bruke disse rommene selv, på hvilken som helst måte jeg behager? Om det finnes en slik regel/lov, hva er den juridiske konsekvens av å bryte den?)

[dsgf]

Til det siste - det kan for eksempel finnes reguleringsbestemmelser for området som spesifiserer antall boligetasjer. I teorien kan myndighetene bruke de maktmidler de har for å få deg til å rette deg etter gjeldende regler. Det vil si en eller annen form for pålegg om utbedring, med bøter eller fengselsstraff det som dette ikke etterkommes. I praksis skjer ikke dette, eller det kan ta veldig lang tid før slikt blir gjennomført.

 

Ad øvrige konsekvenser vil et brudd på reglene kunne utløse erstatningsansvar eller forsikringsregress dersom en skade kan tilbakeføres til at boligen ikke er i forskriftsmessig stand. Det _kan_ jo hende det er en grunn til at reglene er laget i første omgang...

[OJ Doe]

1: Du kan fritt bruke rommet selv som du måtte ønske, men jeg anbefaler at du ikke bruker det som soverom, da vinduene er for små ift. rømningsveier, som kan føre til kjipe konsekvenser i tilfelle brann. Det juridiske etterspiller er en ting, men at det er vrient å komme ut av det vinduet er lang verre om det brenner.

 

2: Å leie ut noe som det ikke er lov å kalle bolig, er småfarlig.

 

2.1: Du bryter faktisk loven

2.1a) Rømningsvei

2.1b) Andre boligforeskrifter

2.2: Leietaker kan når som helst si opp avtalen, og kreve refusjon for leie, da han har leid en bolig, mens kjelleren din ikke er boareal.

2.2, tilegg: Hvis leietaker for eksempel leier på en tid hvor det er flere boliger tilgjengelig (vanlig for studentbyer), for å senere oppdage at det er vesentlige feil eller mangler ved boligen, når det ikke lenger er bolig tilgjengelig, kan dette også få kjipe konsekvenser.

 

Konklusjon: Skal du leie ut, gjør det veldig klart, skriftlig, at det ikke er godkjent som bolig grunnet takhøyde og andre ting som måtte føre til at det ikke er lov å bo der, og la det gjenspeiles i leieprisen.

[The Avatar]

Vi har avtale friheit her i landet, ein eventuell leigetaker kan derfor ikkje utan vidare heve leigekontrakta på bakgrunn av at leiligheita ikkje er godkjent. Men dette forutsetter at utleigaren ikkje har holdt tilbake opplysninger ovanfor leigetakaren.

§ 2-4. Manglende opplysninger om husrommet

Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

Merk også den settninga som eg har utheva. Dette betyr at også slike ting som kva du krever i husleige vil kunne virke inn i spørsmålet om boligen har ein mangel eller ikkje. Dersom f.eks ein student leiger ei ulovleg leiligheit for ein brøkdel av kva som er normal leigepris i området så kan ein vanskelig argumentere for at ein forventa at heile leiligheita var i topp stand.

Leigetaker vil også ha eit ansvar for å sjølv undersøke husrommet for eventuelle manglar.

 

Sett på den måten så vil vell eit eventuellt erstatningsansvar dersom det skjer noke være av den største konsekvensen du får ved ulovlig utleige. Dersom du sjølv bruker den ulovlige leiligheita så vil det fortsatt være ulovlig bruk, men du vil då sjølvsagt ikkje risikere eit erstatningsansvar ovanfor deg sjølv.

 

 

 

Kor store er romma forresten? Det er eit krav om at oppholdsrom (stove, soverom, osv) må ha eit volum på minst15m3.

Eg ser etter eit kjappt google søk at det er folk som har fått slike kjellerleiligheiter godkjent sjølv med takhøgder ned til 203 cm forutsatt at luftvolumet i rommet er stort nok.

 

Mange kommuner er ganske snille på å gi godkjenning til enkelte slike boliger som har mangler etter byggeforskriftene (men det kan ta litt tid å søknaden behandla). Det som er viktig er at du følger brannforskriftene, kommunen kjem ikkje til å gi dispensasjon for ein bolig som kan være farlig.

 

Mitt råd vil derfor være at du sender ein generell forespørsel til kommuna om dei i det heile tatt gir dispensasjoner og dersom dei gjer det så oppgraderer du leiligheita til ei fullverdig branncelle, dette vil innebære at du må legge (dobble) gipsplater i taket og bytte den eine innerdøra i trappa til ei godkjent branndør. Deretter søker du om dispensasjon frå kravet om takhøgde der du viser til at korleis du har sørga for at rommet har tilstrekkelig med luft og korleis rømningsikkerheita er ivaretatt. Her vil du kunne vise til at du i denne boligen vil ha ein ekstra rømningsveg då du både har ytterdør direkte til det fri, vinduer som kan benyttast som rømningsveg og i tillegg adgang til eit trapperom som fører opp og ut.

[krikkert]

Husleieloven pgf 2-17 fastslår at det er en mangel ved husrommet dersom den avtalte bruk hindres helt eller delvis av lov eller vedtak med hjemmel i lov.

[Svinks]

Vi ser i første innlegg at kjelleren har egen dør ut i friluft, det tilfredstiller § 11-13 i byggteknisk forskrift. Da er det ikke noe lovmessig krav til at man skal kunne rømme ut av vinduene, selv om det selvsagt er kjekt å kunne det den dagen det evt. brenner mellom soveromsdøra og døra ut.

 

Men det er krav til vindusareal og utsyn som må tilfredstilles for at rommet skal kunne godkjennes som rom for varig opphold. Er ikke det tilfredsstilt, godkjennes ikke lokalene som utleieenhet. Det er også på kanten å selv bruke det som sitt eget faste soverom, men selvsagt lov å oppholde seg der midlertidig. (Hobbyrom, trimrom, badstu, kjellerstue, et sted far sover middag når ungene bråker, og til nød ekstra soverom når man har gjester?)

 

PS: Jeg er ikke jurist, bare huseier og byråkrat med saksbehandlingskurs...

Endret 21. september 2012 av Svinks

[toth]

1: Du kan fritt bruke rommet selv som du måtte ønske, men jeg anbefaler at du ikke bruker det som soverom, da vinduene er for små ift. rømningsveier, som kan føre til kjipe konsekvenser i tilfelle brann. Det juridiske etterspiller er en ting, men at det er vrient å komme ut av det vinduet er lang verre om det brenner.

Rømningsveier er ikke et problem, det er dør ut i det fri, dør til trapp opp, samt vindu man kan komme ut av både på soverom og stue.

_____

Takker for alle svar, mange snakker om erstatningsansvar dersom det skjer noe - vil ikke dette først påløpe dersom manglene for godkjenning faktisk spilte inn på skaden/uhellet/problemet? iom at brannforskrifter er helt i orden, kan jeg ende med erstatningskrav/regress på bakgrunn av for lav takhøyde, dersom det overhodet ikke spilte inn på hendelsesforløpet?

 

 

Kor store er romma forresten? Det er eit krav om at oppholdsrom (stove, soverom, osv) må ha eit volum på minst15m3.

Rommene er:

Bad: 7m2

Sov: 9m2

gang/kjøk/stue: ca 24m2