Kan huseier øke leien fra 9000 til 11000 etter 3 år?

[p3rdurabo]

Jeg er i nesten samme situasjon og håper noen kan opplyse meg på hvilke juridiske rettigheter jeg har.

 

Her er historien:

 

Jeg har bodd her i 3 år, og leier av en faren til en venn.

Jeg har leid her "svart" så langt som jeg vet fram til noen uker siden da jeg fikk en telefonsamtale fra husværten.

Han ville sette opp husleia med 2000.- pr måned fra 9000.- til 11000.- jeg sa jeg synes dette var veldig mye i og med at jeg leier her "svart" bør det jo være noe billigere enn markedspris.

Dette er en 45kvm leilighet i utkanten av Trondheim sentrum, og jeg mener bestemt at 9000 allerede er ganske mye.

Han svarte at jeg ikke hadde bodd her "svart" de siste to årene og at han hadde fortalt meg dette før, og at han flere ganger hadde stusset på hvorfor jeg ikke bruker postkassen min.

Han har aldri noen sinne har opplyst meg om at jeg bor her lovlig og jeg har vært under intrykket at jeg alltid har bodd svart og har måtte holde det tildels skjult at jeg har bodd der og at jeg ikke kan ha postadressen min der. Jeg ble ganske irritert og fortalte han dette, noe han tilslutt tok til seg. Jeg fortalte han at ettersom ting har blitt som de har blitt og jeg føler meg ganske svindlet når han har unnlatt å fortelle meg at jeg faktisk har bodd der lovlig, samt at han allerede har øket husleien med 1000.- foregående år, da forsatt mens jeg trodde at jeg bodde der "svart", velger jeg nå å flytte ut så fort det lar seg gjøre.

 

Vi har aldri skrevet noen kontrakt annet enn verbale kontrakter om at utleieforholdet ikke skal avsluttes umiddelbart hvis flytting noen gang ble aktuelt, da for at begge skulle få tid til å finne seg noe nytt. (Han nye leieboere og jeg ny leilighet). Jeg vil legge til at forholdet mellom oss er noe betent, da han er en ganske spydig og ekkel type; selvutnevnt "hushai" med napoleons kompleks. All korrespondanse mellom oss forgår via email.

 

Hvilke regler har jeg å forholde meg til i denne saken? Hvor lang oppsigelsestid har jeg og hvordan må husværten forholde seg når han kommer meg en slik husleieøkning? Tidsperspektiv? Priskonsumindeks? o.l? Setter stor pris på alle svar

Endret 18. august 2012 av p3rdurabo

[Smokeeye]

...

 

Husleieloven er ufravikelig, og uansett om dere ikke har en skriftlig kontrakt (som jeg absolutt ville skaffet!) så er en muntlig like gjeldende, dog vanskeligere med bevisføring pga mangel av skriftlighet.

 

"Dragen" svarte på økning av husleie, med konsumprisindeks og mer. Eventuelt vente til Herr Brun og/eller Krikkert kommer innom tråden.

[p3rdurabo]

Takker for kjapt svar Smokeeye :-)

 

Litt videre;

 

Husleieøkning kan kun skje etter 1. år fra kontraktsinngåelse, og da kun øke etter konsumprisindeksen. Videre kan utleier øke husleie med gjengsleie etter 2.5 år med effektstart fra 3 år etter kontraktsinngåelse (utleier kan melde at leia øker til det som er normal pris i området 2.5 år etter at du flyttet inn, og du betaler den økte leia 6 måneder senere).

 

Hvordan stiller jeg meg til dette ettersom jeg ikke har inngått noe kontrakt? Er det som du sier Smokeeye at jeg inngikk en verbal leiekontrakt? I så fall har jeg jo ikke vært klar over at denne har vært "lovlig" så det er mye gråområder her :S

[Smokeeye]

Kontrakten ble inngått når du mottok nøkkelen til leiligheten og har disponert denne i ettertid. Dog det juridiske rundt konsumprisindeks med mer er ikke et felt jeg har noe veldig peiling på, og ville heller rådet deg til å avvente på svar du får under "juss" forumet (der du opprettet en egen tråd), spesielt fra Herr Brun eller Krikkert da disse to ser ut til å ha en god kompetanse på dette området.

[frankhaugen]

...

Først så er det bare "svart" utleie om leiligheten/hybelen ikke er lovlig, eller at utleier leier ut MER enn 50% av huset han/hun/de bor i.

 

Å øke husleie skal somregel bare gjøres som endel av indeksregulering, eller ved avtale. Hvis det er snakk om inkl. strøm og evt. internett så er prisøkning i samsvar med økte utgifter til dette rettferdig.

 

Du vil ha 3mnd oppsigelsestid uten kontrakt. Husleieloven garanterer deg et "minimum" av rettigheter.

 

Som en liten "sidenote": 9000/11000 er idiotisk mye for noe man leier siden man kunne betalt mindre på et lån på 1,5 mill, og da EIER man og har muligheten til å tjene på det man bruker.

 

-frank

[Herr Brun]

Jeg skjønner ikke helt hva som er greia med å "bo der svart", hva skal det være godt for, og hva mener du egentlig?

Leieforholdet startet den dagen du flyttet inn. Husleieloven gjelder uavhengig av hva dere har avtalt,s å lenge du rent faktisk bor der og betaler ytelse for det, jeg mener det virker helt klart i denne saken selv om det kan finnes gråsoner.

 

Etter husleieloven § 4-3 kan husleien tilpasses "gjengs leie" hvert tredje år, men på seks måneders varsel. Altså, varsel kan tidligst sendes ut etter 2,5 år. Når fikk du varsel om økt leie? Du trenger ikke godta leien før 6 måneder etter, jf. § 4-3 annet ledd.

 

Det var det rent prosesuelle. Du kan selvfølgelig også protestere på det materielle, altså "innholdet" i økningen - du kan si deg uenig med huseier i hva som er gjengs leie. Da må det opprettes takstnemd, jf. § 12-2. Da er det slik at du kan måtte stille et beløp til sikkerhet (dersom du krever takstnemd), men dersom takstnemda kommer til at husleier har krevd for mye må han betale for nemnda.

 

Det kan være risikabelt å kreve takstnemd - med mindre du har betalt blodpris de siste 3 årene er ikke 22% økning (9000-11000) skremmende mye på 3 år, jeg tror det er mer eller mindre det markedet har steget siden da.

 

Anbefaler for øvrig på det aller varmeste å kreve inngått en skriftlig avtale. Ikke gå med på uoppsigelig tidsbegrenset avtale (det er sjeldent en fordel for deg), og husk å betale depositumet inn på depositumkonto dersom dere skal ha det.

 

Edit: Splittet ut dette fra en annen tråd. Trådkapring er ikke greit.

Endret 18. august 2012 av Herr Brun

[p3rdurabo]

Herr Brun: Takk for utfyllende svar, beklager trådkapringen - skal ikke gjenta det.

Laget faktisk en egen tråd selv i juss forumet når jeg forstod jeg hadde posted feil,

dette før jeg så du hadde splittet meg ut. Tråden heter "Hvilke rettigheter har jeg som leieboer uten kontrakt?"

 

Til opplysning satte han opp husleien fra 9000 til 11000 innen ett år, så tittelen på denne tråden er i grunn misvisende.

Han hadde da satt opp fra 7500 til 8000 og fra 8000 til 9000 de to foregående årene. Denne leiligheten var visstnok regulert som en del av huseierens leiligheten og fordi han hadde andre leiligheter han leide ut i umiddelbar nærhet overskred det visst en grense som han forklarte meg det når vi ble enige om "svart" leia. Ett år senere "plumberte" han døra som gikk mellom våre to leiligheter og da ble det visstnok lovlig leie. Jeg ble aldri opplyst om detaljene rundt dette noe jeg mener er hans ansvar å fortelle meg. Jeg har forstått at jeg har 3 måneder på meg å flytte ut ifølge loven, noe jeg kommer til å benytte meg av. Jeg ville egentlig bare vite hvilke rettigheter jeg hadde når ingen kontrakt noen sinne har blitt underskrevet.

 

Edit: rettskrivning, link

Endret 18. august 2012 av p3rdurabo

[Herr Brun]

Okei. Da kan du protestere. Ønsker du å bo der, kan du kreve å bli boende og betale 9000 i måneden. De forrige husleieøkningene tror jeg ikke du får gjort så mye med, da du har godtatt dem, men det kan hende jeg tar feil. Her får noen evt. korrigere meg.

[p3rdurabo]

Noen som vet om dette stemmer? Jeg kan se for meg det er riktig da jeg sikkert burde sjekket opp mine egne rettigheter før jeg godtok, men det overskrider forsatt utleieloven så kanskje jeg har en sjans å få tilbake noen av mine hardt tjente kroner? Anyone?

[krikkert]

Krav om høyere leie enn lovlig behandles i høy grad på samme måte som krav om ulovlig depositum:

 

§ 4-4. Tilbakebetaling av ulovlig leie

 

Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd.

 

Kravet etter første ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt.

[Herr Brun]

Så dette innebærer altså at dersom huseier for to år siden økte husleien ulovlig, kan jeg kreve alt overskytende tilbakebetalt?

[krikkert]

Bestemmelsen i pgf 4-4 er mindre kategorisk enn den tilsvarende bestemmelsen om depositum, så det er mulig alminnelig kontraktsrettslige innsigelser som foreldelse og passivitet kan avskjære et slikt krav.

 

Men ja, i utgangspunktet kan du kreve tilbake det overskytende med tillegg av forsinkelsesrente.

[AllFather]

Uten skriftlig avtale og uten registret adresse på lokasjon kan han vel flytte på dagen?

Sliter å se hvordan eier skal bevise at han leide leilighet der.

 

[nomore]

Innbetalt leie i tre år bør vel holde.

[krikkert]

Det nomore sa. Om leia så skulle vært betalt cash så har TS faktisk bevisplikt - huseier kan kreve at TS fremlegger kontoutskrifter. Og hvis det der dukker opp uttak rundt en gitt dato hver måned med nogenlunde samme sum...