Salg av hytte

[Xetesk]

Hei! Dette blir fort langt, men det er også nødvendig.

 

Vi har en fritidsbolig som eies av en av mine foreldre. Mine foreldre er godt gift, og jeg er deres eneste barn. Ingen særkullsbarn på noen side. Alle mine fire besteforeldre er døde. Denne skal nå selges i løpet av de nærmeste årene. For å unngå skatt på 28% ved salget, er planen at den skal være bebodd av eier i et år før salg. Det moralske i dette får andre vurdere, jeg er interessert i det juridiske.

 

Problemet er at det ifølge storebror skatt er begrensninger på antall ganger tidligere bolig kan besøkes i løpet av dette året, samt at mine foreldre helst bør separeres for å bo adskilt. Det å bare vise seg der oppe iblant, og hevde at flyttingen er reell, later til å bli vanskelig. Kommunen der fritidsboligen ligger bruker mer penger på å undersøke slike saker enn de får inn i skatt på dette. Det er strengt og følges opp. Vi har ikke selv meldt adresseendring ennå, men vi har hørt dette fra andre.

 

En ting som har falt meg inn er muligheten for å overføre boligen til meg. Jeg kan fint bo der og pendle til studiested ved behov, i tillegg til at mitt tidligere bosted enten kan stå tomt eller leies ut. Forrige bosted var ikke hjemme hos mine foreldre, og at barn reiser for å besøke foreldre flere ganger i året er neppe unheard of eller kan være mistenkelig.

 

Jeg er klar over at dette må innebære en realitet for både mine foreldre og meg. Det kan ikke være kun i navnet at den overføres. Det blir nok ikke noe stort problem. Hvordan er det med skatt på å overføre en fritidsbolig til sitt eneste barn når du ikke er på dødsleiet og gaven (eller tilsvarende) innebærer en realitet for både giver og mottaker? Jeg er for øvrig fulltidsstudent, og en fritidsbolig vil vel fort gi meg altfor stor formue til å kunne motta stipend fra Lånekassen. Det bør dog ikke være et større tap enn 28% skatt på salg av boligen, langt derifra.

 

Avslutningsvis: Hvis jeg overtar boligen og selger den om et år eller to, kan jeg da gi mine foreldre tilbake disse pengene? Hvordan vil dette lettest kunne gjøres med minst mulig skatt? Å gi deler av dette som arv er selvsagt mulig, men vil ikke bety all verden, da jeg som enebarn i fremtiden skal arve mer enn dette.

 

Alt i alt: Hva er den beste metoden å bruke for å unngå de 28% skatt her, samtidig som det aller meste av formuen forblir (på sikt) i mine foreldres hender, slik at jeg fortsatt kan motta stipend?

 

På forhånd takk for svar. Jeg hadde satt enorm pris på det :-)

[Herr Brun]

I og med at det ikke er noen andre (plikt)arvinger så er det arverettslige helt uproblematisk, og å forsikre seg om at gaven innebærer realitet (ikke er en dødsdisposisjon) er ikke så farlig.

 

Avgiftsmessig så må du vel betale 1,5% av verdien (ikke enødvendigvis prisen, selv om disse ofte er lik) i tinglysning, samt arveavgift på "den antatte salgsverdi". Her vil det være gaven som er avgiftsmessig, det vil si at det du evt. betaler til foreldrene dine (ved gavesalg) går til fradrag i avgiftsgrunnlaget. Dersom antatt salgsverdi er på 1 million, og du betaler 200 000, vil det måtte svares arveavgift av 800 000. TInglysningsavgift svares da på 1 million, uavhengig av faktisk pris (ved gavesalg).

 

Satsene for arveavgift er 0 på de første 470 000, 6% på de neste 330 000 og 15% på alt over 800 000. Det er verdt å merke seg at dette er per forelder.

 

For lånekassen sin del så ville jeg sett på hva ligningsverdien på boligen er (den er jo i dette landet mye lavere enn reell verdi på fast eiendom), og så pantsetter du fritidsboligen slik at verdien er under lånekassens grenser, og betaler denne summen til foreldrene dine.

 

Men er du sikker på at de kan selge/gi bort til deg uten at det må skattes av overskuddet? Forutsatt at man ikke må det, så vil vel det jeg skrev over være en skisse til hvordan å minimere bidraget til statskassa.

[krikkert]

Ikke glem å hensynta at alt TS gir til sine foreldre er underlagt arveavgift, for de er hans nærmeste arvinger.

[svante]

Hvor lenge har dere eid hytten da?

 

Det er vel strengt tatt ikke skatt på fritidseiendom om den har vært brukt av dere de siste fem årene.

[Xetesk]

Takk for alle svar!

 

Herr Brun: Hva legger du i "overskuddet" når du snakker om hvorvidt det må skattes av? Overskuddet av hva?

 

krikkert: Det burde jeg selvsagt tenkt på selv, takk for den. Synes i prinsippet det er håpløst at du ikke kan gi eiendom til egne barn uten at det anses som arv - når det her ikke gjøres fordi mine foreldre har kort tid igjen, og når det faktisk vil medføre en realitet. Men da er i hvert fall løsningen med at jeg bor, selger og leverer tilbake penger fort utelukket.

 

svante: Vi har brukt den som fritidsbolig lenge (20 år), men det har også bodd noen i deler av den fast. Det er en relativt stor bolig, så den har også vært leid ut til noen. Deler av den, that is. Vi har brukt den andre delen som vi vil. Hvor lenge må boligen eventuelt stå brukt kun som fritidsbolig før den kan selges skattefritt?

[Herr Brun]

Det er (naturligvis) bare differansen mellom anskaffelsesverdi og salgsverdi som beskattes.

[svante]

Jeg kjenner ikke til i hvor stor grad utleie er tillatt uten at det vil få invirkninger på et eventuelt salg.

 

Skulle det eventuelt vise seg at deres utleie betyr at dere ikke kan selge skattefritt må den stå brukt kun som fritidsbolig i fem av de siste åtte årene.

 

Jeg vill takk kontakt med skatteetaten, eventuelt en advokat med kjennskap til gjeldende praksis, og hørt om hva som vil være tilfelle for deres situasjon.