Bør jeg leie ut leiligheten eller selge?

[Countryman]

Hei!

 

Jeg bor i/eier en vertikaldelt (3-delt) leilighet som nå er takstert til 1.28mill.

den ble bygd i 2006, og jeg kjøpte den til 1mill.

 

naboleiligheten som er helt identisk blir leid ut for 6200kr, mens mine avdrag på huslånet bare er 5100kr pr/mnd.

 

Jeg vurderer nå å kjøpe et hus istedet, og har satt et tak på 1.6mill.

 

Er det økonomisk smart å leie ut leiligheten jeg nå bor i fremfor å selge den, siden jeg vil få inn mer penger husleie fra leietaker enn det jeg må betale på lånet slik at det betaler seg selv? overskudd vil da kunne bli satt inn på egen konto for fremtidig oppussing.

 

planen er ikke å leie ut, for så å selge om noen år. Jeg vet det er ugunstig å selge om jeg ikke selv har bodd i leiligheten det siste året.

 

jeg tenker : om noe forferdelig skulle skje, f.eks om jeg mister jobben om 3 år...da vil gjeld på 1.6mill være tyngre for meg å drive enn gjelda jeg da vil ha på leiligheten..(ca 800k)

jeg kan da i værste fall selge huset igjen og flytte tilbake i leiligheten.

 

setter veldig pris på alle mulige innspill om kjøp og salg, tips om skjulte skatter og avgifter..hva ville du gjort, og hvorfor?

[Stoop kid]

Om salg eller utleie ikke forandrer planene for hvilket hus du skal kjøpe ville jeg leid ut. Du har hatt 4% årlig verdistigning, i tillegg til at du havner godt i pluss etter å ha betalt utgiftene med leieinntektene hver måned.

 

Avdrag regnes som sparing fordi det øker egenkapitalen din. Du må heller se på rentekostnader, vedlikehold og andre utgifter som tilhører leiligheten når du skal beregne profitt.

 

Ang. salg uten skatt så må du ha bodd der 1 av de siste 2 årene.

[OJ Doe]

Dette bør du vel heller diskutere med banken du skal låne i.

 

Du vil kanskje klare å hente litt overskudd av å leie ut, samtidig vil du ha større egenkapital ved et salg, som du kan bruke til å betale det andre huset med, som fører til en mindre lån, som kan gi bedre lånebetingelser, og selvsagt, lavere utgifter (3% av 1,4 millioner er mindre enn 3% 1 million, opplagt nok).

 

Samtidig må du vurdere om det er potensiale for en videre verdiøkning i boligen du allerede har, og hvorvidt du ønsker jobben det medfører å leie ut noe. Samt de faste utgiftene, som du sansynligvis må betale, samtidig som du må vedlikeholde selv, som betyr at du må leie inn fagfolk. Du rekker ikke å vedlikeholde to boliger, det tar for mye tid.

[Countryman]

takk for svar!

 

ja det skal diskuteres med banken selvfølgelig. En god tanke"storm" er likevel lurt før jeg gjør livsavtaler med de som faktisk lever av å tjene så mye penger som mulig på kundene sine.

 

1100kr + hver mnd. fra leietaker - må jeg skatte 28% kun fra dette overskuddet, eller regner de hele husleia fra leietaker som en "inntekt" som må skattes?

 

det er også en vurdering, når jeg eventuelt selger, å bruke egenkapitalen etter salget til å få en bedre låneavtale ja..må høre med banken om det blir stort sprik i avtalene.

De 1100kr jeg går i + fra leietaker kan fort ende opp i 2000kr+ istedet, om avtalen blir bedre...

[krikkert]

Grunnregelen i skatteretten er at all nettoinntekt er skattepliktig. Nettoinntekt er bruttoinntekt minus lovlige fradrag.

 

Avdrag på lån er ikke et lovlig fradrag, og rentefradraget får du som generelt fradrag, så det kan ikke trekkes fra en gang til på leieinntekter. I utgangspunktet er derfor de 74 000 du legger opp til å tjene per år skattepliktig kapitalinntekt i sin helhet. Du må påregne cirka 21k i skatt.

 

Det følger også kostnader ved å leie ut, hvis du skal kreve depositum må du dekke kostnadene for å åpne depositumskonto. Dette går fra dine leieinntekter. Felleskostnader i sameiet/borettslaget må du også ta inn via leie, det kan du ikke videresende leietaker.

 

Når du ikke lenger bor i boligen selv skal den også formuesbeskattes som sekundærbolig (med maksimalt 768k (60 % av takstverdi)). Du oppgir å ha 800k i restgjeld på boligen, så dette vil være lite problematisk med mindre du har andre større verdier.

 

Ved salg av boligen må du påregne 28 % skatt av gevinst, altså differansen mellom kjøpesum og salgssum. Utleie av bolig regnes ikke som en slik grunn som kan føre til dispensasjon fra kravet om boplikt som grunnlag for skattefritak.

[Countryman]

Takk krikkert!

 

Jeg forstår ikke alt av hva du skriver her, men får inntrykk av at det ikke lønner seg å leie ut...og det overasker meg..men bare litt...Norge er jo et skatteland..

 

jeg leser at jeg må skatte av hele beløpet jeg får inn av leietaker, ikke bare "gevinsten" (1100kr. pr mnd) og da er jo overskuddet spist opp allerede der...og mer enn det..

 

jeg har ikke noe slags form for borettslag-utgift, men betaler festeavgift 2 ganger i året. tror det er ca 4k i året.

 

 

såå...det å ha gjeld på 800k, blir regnet som formue? jeg var ikke klar over at jeg var så rik gitt..

 

 

Jeg merker at det heller mer og mer mot salg...og synes det er trist..

[Arne]

Gjeld regnes vel som negativ formue da. Med andre ord slipper du å betale formueskatt hvis gjelden din er større enn formuen din.

 

Husk at du får fradrag for renteutgifter.

[krikkert]

Man får fradrag for renteutgifter, ja, men det får man uansett om man har inntekt av kapitalobjektet man har belånt eller ikke.

[Arne]

Da er det vel relevant ift. om det blir lønnsomt å leie ut eller selge?

 

Men jeg går nesten ut fra at TS har tatt dette med i beregningene siden han har eid leiligheten en stund allerede.