Muntlig avtale depositum for leiebolig

[Lightbulb]

Først og fremst vil jeg anmode deg om å holde deg saklig, uten å ty til spydigheter.

 

1. Leietaker ønsker utbetalt det ulovlige depositumet

2. Utleier nekter å utbetale hele depositumet da han mener leietaker skylder penger for husleie

3. Utleier tilbakeholder deler av depositumet. Dette er ulovlig.

 

Veldig enkelt.

Endret 27. juli 2012 av Lyskaster

[Lightbulb]

Fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet:

 

Huseier kan heller ikke holde tilbake depositumet til å dekke skader og liknende hvis en depositumskonto ikke ble opprettet. Noe som betyr at studentene i dette tilfellet kan kreve pengene tilbake.

 

Jeg så meg nødt til å kopiere denne fra en avisartikkel bare for at Herr Brun skal forstå hva jeg mener. Utleier ønsket her å beholde deler av depositumet for å betale for dårlig vask.

Endret 27. juli 2012 av Lyskaster

[Lightbulb]

For å være litt seriøs:

 

Okei. Først var det ulovlig å motregne, og ikke minst straffbart. Nå er det bare slik at han får forsinkelsesrenter? Du vingler fælt.

 

Jeg mener det er ulovlig å motregne, all den tid det innebærer at depositumet ikke tilbakebetales i sin helhet jf. husll. § 3-7. Det har vært mitt standpunkt og poeng hele veien.

 

Angående kommentaren min om straff - dette gjaldt selve forholdet hvor utleier har depositumsmidler på egen konto, ikke motregningen i seg selv.

 

Angående forsinkelsesrente - slik jeg tolker § 3-7 kan leietaker alltid kreve utbetalt forsinkelsesrente fra den dagen utleier sitter med ulovlige depositumsmidler "med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen". I trådstarters situasjon vil dette, så vidt jeg kan se, eventuelt være den viktigste rettsvirkningen av at utleier har holdt på depositumet.

 

Krikkert sa ikke at det var lovlig å holde tilbake depositumet, han sa at det var lovlig å motregne, når situasjonen nå altså er at utleier faktisk fortsatt ikke har utbetalt depositumet.

 

Se svaret mitt ovenfor. Etter min mening er dette ulovlig, og må i praksis likestilles med tilbakeholdelse, da utleier sitter på depositumsmidler.

 

Du vingler fælt. Min påstand var at det at depositumet ikke var lovlig depositum etter husleieloven er helt irrelevant i denne saken. Det har du prøvd å være uenig i en stund nå, men jeg kan fortsatt ikke se at du har kommet med noe som helst fornuftig.

 

Jeg innser (og har i grunnen innsett hele veien) at slik faktum er i denne saken vil tilbakeholdelse av depositumsmidlene ikke nødvendigvis i praksis få vesentlige konsekvenser, annet enn at trådstarter etter min mening kan ha krav på forsinkelsesrenter. Det er mulig dette ikke har kommet klart frem av mine tidligere innlegg.

 

Jeg finner ikke hjemmelsreferansen for straff, og skal derfor ikke si noe mer om dette. Grunnlaget for påstanden min var bl.a. sitater fra følgende hefte, hvis informasjon fortsatt er i bruk i dag så vidt jeg kan se.

 

http://www.regjeringen.no/upload/KRD/Vedlegg/BOBY/veiledninger_og_brosjyrer/fem_depositum%20.pdf

 

Takk!

Endret 28. juli 2012 av Lyskaster

[krikkert]

En avgjørelse i husleietvistvalget har beskjeden rettskildemessig vekt. Jeg ville vært forsiktig med å konkludere med at tilbakeholdelse av et irregulært depositum er lovlig selv om resultatet i den konkrete saken du referer til ble at utleier fikk beholde deler av summen. At utleier ble tilkjent deler av depositumet medfører ikke automatisk at tilbakeholdelsen i utgangspunktet var lovlig.

 

At tilbakeholdelsen er ulovlig innebærer ikke i seg selv at motregning blir ulovlig. Det er, og skal være, ulovlig å kreve innbetalt ulovlig depositum. For å sanksjonere dette foreslo Husleielovutvalget at kravet forrentes etter forsinkelsesrenteloven, samt en regel som - etter sin ordlyd og forarbeidene - innebærer at utleiers/leietakers hhv. gode/onde tro, prekluasjon, passivitet, etc. er irrelevant for leietakers rett til å kreve tilbakebetaling. Å tillate utleiers motregning er åpenbart en uthuling av dette regelverket.

 

Men det er ikke tillatelsen man trenger rettskildemessig dekning for, men forbudet. Følger det et forbud av motregningsreglene?

 

I Rt. 1926 s. 463 forbød man motregning. Saken var at de saksøkte hadde begått ulovlig selvtekt ved å ta tilbake møbler de hadde solgt til et konkursbo uten å få full betaling. Konkursboet krevde erstatning, og saksøkte krevde motregning i kravet på salgssummen. Høyesterett fant at daværende konkurslov (motregning i konkurs var, og er, særskilt lovregulert), selv om den åpnet for motregning uansett fordringens beskaffenhet, ikke tillot motregning når fordringene var "efter sin art væsensforskjellige". Dommen gjelder dog motregning i konkursforhold, der det er et særlig behov for å sørge for at ingen kreditorer forfordeles ved at noen oppnår særdekning - i dag ville en slik disposisjon bli omstøtt etter dekningsloven pgf 5-6 jfr. pgf 8-1 (2). Siden dommen gjelder nettopp konkurs er det begrenset hvor mye rettskildemessig dekning den gir utenfor konkurs.

 

Motregning kan nektes dersom det å ikke få regulært oppgjør i hovedkravet vil ramme kreditor urimelig hardt eller debitor i hovedkravet har opptrådt særdeles illojalt i den hensikt å oppnå bedre dekningsmulighet for sitt konkrete krav (innenfor konkurs, se forarbeidene til dekningsloven pgf 8-1, utenfor konkurs se Hagstrøms Obligasjonsrett s. 730).

 

Første alternativ vil trolig ikke kunne føre frem. Uavhengig av om depositum er regulært eller irregulært innbetalt var hensikten ved innbetaling at det skulle være et depositum mot skader og andre krav som oppstår etter leieavtalen. Dersom kravet er reelt vil dermed resultatene bli like uavhengig av om depositumet er regulært eller irregulært. Søksmålsbyrden skiftes imidlertid fra utleier til leietaker, noe som er direkte uheldig. Men det stiller ikke leietaker i en slik stilling at det vil ramme vedkommende urimelig hardt.

 

Alternativ to er et argument som nok vil kunne føre frem i noen tilfeller, men her som i andre obligasjonsrettslige spørsmål er det et spørsmål om hvor klanderverdig debitor har opptrådt. Hagstrøm synes å kreve (selv om han går over spørsmålet med harelabb) at det foreligger et motkrav allerede på tidspunktet man ulovlig tilegner seg midlene hvis restitusjon utgjør hovedkravet, altså at det ikke er klanderverdig nok uten debitors hensikt. Dette vil sjelden være tilfelle i depositumsforhold - utleier kan ikke ha noe slikt krav mot leietaker allerede ved kontraktsinngåelse. Muligheten til å skaffe bedre dekningsmulighet i kroner og øre er i realiteten heller ikke til stede, men kravet om stevning for å kunne kreve utbetaling er et vesentlig hinder som utgjør en merkbar forskjell mellom alternativene.

 

Motregningsreglene inneholder altså ikke noe ubetinget forbud mot å motregne i en situasjon som denne.

 

I alle tilfeller: Der saken ender opp for HTU/forliksråd med krav og motkrav, og det gis dom for begge kravene, så vil det være tvangsgrunnlag for begge, og utleier kan da uansett erklære motregning når namsmannen gjør opp sitt, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven pgf 4-3.

 

Depositumet er for øvrig ulovlig lenge før eventuelle krav mot leietaker oppstår.

Når et restitusjonskrav er oppstått er rimelig likegyldig for spørsmålet om motregning, der er det forfallstidspunkt/frigjøringstidspunkt som er relevant. Loven bygger også på det synspunkt at restitusjonsskravet ikke forfaller før leietaker sender påkrav, siden henvisningene til subjektive forutsetninger i forarbeidene i stor grad handler om å avskjære innsigelser som ville forhindret påkravet, ikke innsigelser mot utbetaling etter forfall.

 

 

Avslutningsvis: Formålet med depositumsreglene er å regulere at leietaker inngir depositum til sikkerhet for sin kontraktsoppfyllelse. En tolkning må derfor harmonere hensynet til at utleiers dekningsrett - som jo er hele formålet med en depositumsordning - ikke blir vesentlig forpurret, med hensynet til at leietaker ikke skal bli utsatt for unødig belastning fra utleier. Jeg mener forsinkelsesrenten (som er vesentlig høyere enn innskuddsrenter) er tilstrekkelig smekk på pung for dette formål, uten at motregning skal avskjæres i tillegg.

[Lightbulb]

Dersom kravet er reelt vil dermed resultatene bli like uavhengig av om depositumet er regulært eller irregulært. Søksmålsbyrden skiftes imidlertid fra utleier til leietaker, noe som er direkte uheldig.

 

I alle tilfeller: Der saken ender opp for HTU/forliksråd med krav og motkrav, og det gis dom for begge kravene, så vil det være tvangsgrunnlag for begge, og utleier kan da uansett erklære motregning når namsmannen gjør opp sitt, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven pgf 4-3.

 

Jeg er enig i at resultatet i det vesentlige vil ende opp med å bli det samme dersom det foreligger et reelt krav mot leietaker. For trådstarters del har denne diskusjonen antakelig vært en lite givende avsporing. Poenget med min opprinnelige kommentar var imidlertid å gjøre trådstarter oppmerksom på at utleier ikke lovlig kan holde tilbake midler frem til et eventuelt vedtak fattes av forliksrådet/HTU, og at dette kan få konsekvenser.

 

Jeg kom over et vedtak fra HTU som jeg mener illustrerer poenget mitt. Kort oppsummert.

 

Saken gjaldt krav om tilbakebetaling av irregulært depositum. Da leieforholdet var over holdt utleier igjen deler av depositumet, da han mente leietaker skyldte penger for bl.a. husleie og strømutgifter.

 

Utvalget tar først stilling til leietakers krav om tilbakebetaling av det irregulære depositumet. Utvalget bemerker innledningsvis at det ikke er adgang for utleier til å holde tilbake depositum for å dekke mulige krav mot leier. Deretter vises det kort til de relevante bestemmelsene §§ 3-5 og 3-7, og det konkluderes raskt med at leietaker må gis medhold i at hele depositumet skal tilbakebetales, med tillegg av forsinkelsesrenter.

 

Deretter tar utvalget, i en ny post, stilling til utleiers erstatningskrav. I denne saken endte det med at leietaker måtte betale 500'- for diverse skader (noe som leietaker for øvrig på forhånd sa seg villig til).

 

Interessant her er at utvalget ikke trekker 500'- fra depositumet, men lar dette stå som en egen post.

 

Jeg mener dette illustrerer mitt poeng om at leietakers rett til tilbakebetaling av irregulært depositum i utgangspunktet gjelder absolutt uavhengig av mulige krav som utleier måtte ha. Men som sagt, jeg innser at dersom utleier har et reelt krav mot leietaker vil resultatet bli det samme uavhengig av om depositumet er regulært eller irregulært, med unntak av at leietaker kan ha rett på forsinkelsesrenter.

 

HTU ref: Sak nr: 2008/157  Dato: 11.09.08

[NgZ]

Nå må sere ikke glemme den konkrete saken heller: Huseier har ikke noe reelt krav mot huseier. Derfor vil det være vesentlig lettere for leietaker å kreve tilbake depositumet+forsinkelsesrenter, og så la det opp til huseier å gåt til sak for å få dekket eventuelle tap som følge av den påstått for tidlige utflyttelsen.

 

Hvis det IKKE hadde vært snakk om ulivlig inbetalt depositum, men en ordinær pengekonflikt, ville bevisbyrden vært på den som krever pengene - leietaker.

 

Motregningsspørsmålet er jo en avsporing, ettersom trådstarter neppe har tenkt å nekte å betale om han møæter en rettskraftig dom - dette er ikke en eksamen i pengekrav.

 

Trådstarter skal helt enkel

1: Sende huseier krav om utbetaling av fullt depositum pluss forsinkelsesrente fra innbetaling av depositumet til dags dato og varsel om at han vil forfølge saken rettlig om pengene ikke står på kionto om to uker.

2: Ta saken til forliksrådet eller Husleietvistutvalget med mindre huseier betaler.

 

Alternativt burde han kanskje kunne inndrive kravet gjkennom et inkassoselskap? Er ikke dette et såpass åpenbart tilfelle at dette er noe de kanskje vil ta på seg?