Muntlig avtale depositum for leiebolig

[Proxima90]

Utleier tilbakebetaler ikke depositum ett år etter utflytting. Kontoen som depositumet ble utbetalt på i utgangspunktet er utleier sin egen konto.

 

For ett år siden inngik vi en muntlig avtale om å flytte ut én måned før oppsigelsesfristen var gått ut, grunnet fordeler for begge parter. Han skulle selge boligen. Dette ble akseptert av utleier. Den skriftlige kontrakten mellom oss understreker derimot en 3 måneders oppsigelsesfrist.

 

Noen måneder senere hørte vi (4 studenter) ingenting fra utleieren og fikk til slutt kontakt. Ingenting skjedde. Vask og utflytting var inspisert og godkjent av medeier.

 

Ett år senere (idag) er depositum enda ikke utbetalt.

 

Utleier nekter for muntlig avtale, men vil likevel halvere depositum(mail-bevis). Dette ble takket ja til for ca. 6 mnd siden. Ingen utbetaling enda.

 

Nå har vi snart gitt opp, og lurer på om vi har noe sjans mot utleier?

 

Er en muntlig avtale om utflytting 1 måned før, sms og mail-bevis i dette tilfelle gyldig for at vi skal få tilbake vårt depositum?

[Xprez]

Aner ikke, men håper dere har lært leksa nå: alltid husk å opprette en depositumskonto i banken og ikke sende pengene over til utleierns private konto.

[Lightbulb]

Hvorfor vil han halvere depositumet sier du?

 

Da depositumet er innbetalt på utleiers konto kan du uansett kreve tilbake hele summen. En slik ordning er ulovlig.

[Proxima90]

Han vil halvere depositumet pga. han ikke "husker" at vi har muntlig avtale om at vi fint kunne flytte ut 1 måned før, dermed kunne vi møtes på halvveien og halvere depositumet, pga. at jeg som pratet med han husker at vi pratet sammen, men ikke han.

 

Ja, mener at det er ulovlig for utleiers del å krevbe depositumet i utgangspunktet betalt til hans konto og ikke inn på en ordinær depositumskonto.

 

Hvorfor vil han halvere depositumet sier du?

 

Da depositumet er innbetalt på utleiers konto kan du uansett kreve tilbake hele summen. En slik ordning er ulovlig.

[Herr Brun]

At det er ulovlig å innbetale det til depositumkontoen har i praksis ingenting å si i denne situasjonen, det er akkurat like vanskelig å kreve penger av ham. Dersom du fortsatt bodde der ville du kunne motregne leie mot feilaktig innbetalt depositum, og dermed latt være å betale leie en stund, men nå har det ingenting å si.

 

Dere har gjort en avtale om å få utbetalt halve depositumet, men jeg vil tro det kan argumenteres for at det var en avtale som ble gjort for å "få saken ut av verden", og når han ikke har holdt sin del av avtalen (dere har ikke fått pengene) faller dere tilbake på det opprinnelige kravet, som er hele depositumet.

 

Er du villig til å godta å få bare halve depositumet tilbake? For det er sannsynligvis en enklere oppgave å få det, enn å få hele depositumet, siden dere her har en del skriftlige bevis.

 

Det vil være mulig å kreve hele depositumet utbetalt. Da må du bevise (sannsynliggjøre) at dere faktisk inngikk en muntlig avtale om at du skulle flytte ut tidligere. Kan du finne ut når boligen ble solgt, og hvem som var megler? Måtte boligen pusses opp eller lignende? Altså, var huseier alene i boligen i den måneden med oppsigelsestid som dere avtalte dere bort fra? Kan du bevise at du faktisk flyttet ut en måned tidlig, og at huseier fikk nøklene for det? Når huseier har tatt i mot nøklene og overtatt rådigheten over boligen så skal ikke du betale leie. Det gjelder dermed å bevise at han har "godtatt" din utflytting.

 

Sist, men ikke minst: Hva var husleien på, og hvor stort er depositumet?

[Proxima90]

Er du villig til å godta å få bare halve depositumet tilbake? For det er sannsynligvis en enklere oppgave å få det, enn å få hele depositumet, siden dere her har en del skriftlige bevis.

 

Det vil være mulig å kreve hele depositumet utbetalt. Da må du bevise (sannsynliggjøre) at dere faktisk inngikk en muntlig avtale om at du skulle flytte ut tidligere. Kan du finne ut når boligen ble solgt, og hvem som var megler? Måtte boligen pusses opp eller lignende? Altså, var huseier alene i boligen i den måneden med oppsigelsestid som dere avtalte dere bort fra? Kan du bevise at du faktisk flyttet ut en måned tidlig, og at huseier fikk nøklene for det? Når huseier har tatt i mot nøklene og overtatt rådigheten over boligen så skal ikke du betale leie. Det gjelder dermed å bevise at han har "godtatt" din utflytting.

 

Sist, men ikke minst: Hva var husleien på, og hvor stort er depositumet?

 

Er i utgangspunktet villig til å få halve depositumet tilbake, men pga. frustrasjon over løfter om at utbetaling skal forekomme bestemte datoer ikke blir holdt over ett år, vurderer jeg å få juridisk hjelp til å kreve hele depositumet tilbake.

 

Boligen er ikke solgt enda virker det som. FraTil Eiendomsmegling er megler. Vi måtte flytte ut pga. salg av bolig. Ingenting om oppusning ble nevnt. Huseier var ikke alene i boligen, da huseier bor og bodde på annen adresse. Kan bevise at en av eierene (er 2 eiere) godkjente vask og fikk nøkler, ja.

 

Husleien var på 12.000,- per måned, fast pris strøm: 1.200,-. Depositum på 12.000,-.

[Lightbulb]

 

Det vil være mulig å kreve hele depositumet utbetalt. Da må du bevise (sannsynliggjøre) at dere faktisk inngikk en muntlig avtale om at du skulle flytte ut tidligere.

 

Trådstarter trenger strengt tatt ikke sannsynliggjøre annet enn at depositumet er innbetalt på utleiers konto. Da kan han han kreve hele beløpet tilbakebetalt (med tillegg av forsinkelsesrenter) uten forbehold. At det oppstår en tvist om hvorvidt det skal betales husleie for den siste måneden er greit nok, men utleier skal ikke sitte med kontroll over depositumsmidlene når en slik tvist oppstår.

[Herr Brun]

Hvis huseier mener å ha et krav mot trådstarter blir det krav mot krav, og huseier kan motregne. Pengene står ikke på depositumskonto, da må man gå til sak på normal måte for å få se noe til de pengene.

Endret 27. juli 2012 av Herr Brun

[Lightbulb]

Det er allikevel viktig å presisere at utleier ikke lovlig kan holde tilbake et slikt depositum selv om han angivelig har et krav mot leietaker. At utleier i dette tilfellet benytter depositumsmidler til å motregne er faktisk ulovlig.

[Lightbulb]

Og kan for øvrig være straffbart.

[Herr Brun]

Javel? Utdyp

[Lightbulb]

Utdyp hva?

[Herr Brun]

1: hvorfor er det ulovlig?

2: hva er hjemmelen for straff?

[krikkert]

Jeg kan ikke se noen holdepunkter for at husleieloven kapittel 3 (herunder pgf 3-5 og 3-7) forbyr motregning i det (ulovlig) innbetalte beløp. Pgf 3-7 fastslår riktignok at leietaker "alltid" kan kreve beløpet tilbakebetalt. Bestemmelsens forarbeider (NOU 1993:4 pkt 2.3.7, med tilslutning fra departementet) påpeker imidlertid at dette er ment å avskjære innsigelser basert på partenes subjektive forhold rundt innbetalingen (utleiers gode tro, leietakers positive kunnskap om at beløpet var ulovlig innbetalt, passivitet fra leietaker, leietakers etterfølgende godkjennelse), og jeg ser derfor ikke grunnlag for å tro at en ellers lovlig motregning (reelle, komputable, gjensidige, og modne krav) blir ulovlig som følge av bestemmelsene i husleieloven kapittel 3.

[Lightbulb]

Jeg kan ikke se noen holdepunkter for at husleieloven kapittel 3 (herunder pgf 3-5 og 3-7) forbyr motregning i det (ulovlig) innbetalte beløp. Pgf 3-7 fastslår riktignok at leietaker "alltid" kan kreve beløpet tilbakebetalt. Bestemmelsens forarbeider..

 

§ 3-7 annet ledd.

"Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren."

 

Forarbeidene gir ingen uttømmende oppregning av hva ordlyden "alltid" er ment å omfatte, og gir etter min oppfatning ingen holdepunkter for å kunne slå fast at at hele depositumssummen ikke skal tilbakebetales der utleier har et krav mot leietaker. Jeg leser tvert i mot forarbeidene dithen at det skal svært mye til for at leietaker ikke skal kunne kreve depositumet tilbakebetalt i tråd med ordlyden.

 

Bemerker for øvrig at både Forbrukerrådet og rettshjelpsorganisasjoner som Jusshjelpa i en rekke artikler uttaler at tilbakeholdelse av et irregulært depositum med den begrunnelse at utleier har et krav mot leietaker (gjenstående husleie, og/eller skadeverk) er ulovlig.

Endret 27. juli 2012 av Lyskaster

[krikkert]

Slike store og imponerende instanser som Forbrukerrådet og Jusshjelpa, ja.

 

Husleietvistutvalget er ikke av samme oppfatning, se eksempelvis sak HTU-2010-750 der leietaker gikk til sak for å få tilbakebetalt irregulært depositum. HTU fastsatte at depositumet skulle tilbakebetales, men ga utleier rett til å trekke fra/motregne utgifter til rengjøring (kontraktsbrudd).

 

(Og jeg minner om det kjente uttrykket "the law is not the point you can get a lawyer to argue, but the point you can get the court to aquiesce"...)

Endret 27. juli 2012 av krikkert

[Lightbulb]

En avgjørelse i husleietvistvalget har beskjeden rettskildemessig vekt. Jeg ville vært forsiktig med å konkludere med at tilbakeholdelse av et irregulært depositum er lovlig selv om resultatet i den konkrete saken du referer til ble at utleier fikk beholde deler av summen. At utleier ble tilkjent deler av depositumet medfører ikke automatisk at tilbakeholdelsen i utgangspunktet var lovlig.

 

Depositumet er for øvrig ulovlig lenge før eventuelle krav mot leietaker oppstår.

Endret 27. juli 2012 av Lyskaster

[Herr Brun]

Det er ingen som har sagt at tilbakeholdelsen er lovlig, bare at det i en sak slik som denne er irrelevant, da det ikke får noen følger. Hvilken rettsvirkning mener du det har at han har holdt tilbake depositumet ulovlig? Jeg venter fortsatt på hjemmel for straff.

[Lightbulb]

Det er ingen som har sagt at tilbakeholdelsen er lovlig, bare at det i en sak slik som denne er irrelevant, da det ikke får noen følger.

 

Da foreslår jeg at du leser innlegget til Krikkert på nytt.

 

Hvilken rettsvirkning mener du det har at han har holdt tilbake depositumet ulovlig?

 

At utleier har et krav på leietaker, medfører ikke at leietaker ikke har rett til forsinkelsesrenter dersom vilkårene for dette ellers er oppfylte. Dette utgjør godt over 1000 kr i dette tilfellet.

[Herr Brun]

Okei. Først var det ulovlig å motregne, og ikke minst straffbart. Nå er det bare slik at han får forsinkelsesrenter? Du vingler fælt.

 

Krikkert sa ikke at det var lovlig å holde tilbake depositumet, han sa at det var lovlig å motregne, når situasjonen nå altså er at utleier faktisk fortsatt ikke har utbetalt depositumet.

 

Du vingler fælt. Min påstand var at det at depositumet ikke var lovlig depositum etter husleieloven er helt irrelevant i denne saken. Det har du prøvd å være uenig i en stund nå, men jeg kan fortsatt ikke se at du har kommet med noe som helst fornuftig.