Arv/eiendom: muligheten for å kjøpe en eiendom av en slektning

[NothingForever]

La meg begynne med å si at det hele her er "anonymisert", så når jeg skriver "onkel", så kan det i realiteten være snakk om min tante.. Men tilbake til saken:

 

Besteforeldrene mine på min fars side har to barn, min far og min onkel. Min onkel har ingen barn. Da den siste av disse to besteforeldrene døde, så kjøpte min onkel "min far sin halvpart" av boligen mine besteforeldre bodde i (og som både min far og min onkel vokste opp i). Min onkel leier for tiden ut denne boligen, og han bor selv et godt stykke unna.

 

Men - nå viser det seg at det "offisielt sett" fremdeles er min farfar som er eieren av denne boligen - selv om han døde på slutten av 80-tallet. Hvordan dette i det hele tatt går an vet jeg ikke. Min onkel er uansett redd for å bli sittende med skjegget i postkassen og få en gedigen arveavgift. Eller eier min far - juridisk sett - 50 % av boligen fremdeles?

 

Jeg kunne tenke meg å bli den offisielle eieren av denne eiendommen. Hvordan blir det i forbindelse med juss, arv og avgifter for meg og min onkel om jeg kjøper denne boligen - som offisielt eies av min avdøde bestefar? Er det noen med litt innsikt som er villig til å dele?

[krikkert]

Juridisk sett eier din onkel boligen. Hva som er registrert er uten betydning så lenge personkretsen som er involvert er folk som kjenner hva som er reelt i saken. Din onkel har unnlatt å tinglyse eiendomsovergangen til ham.

 

Dersom du skal bli offisiell eier må overgangen til deg tinglyses. Dette må gjøres av den som har hjemmel til eiendommen, jfr. tinglysingsloven pgf 13 - altså dødsboet til din farfar (din far og onkel i fellesskap), eller din onkel alene hvis han har det skriftlig fra din far at han overtok eiendommen alene. Såvidt jeg vet er det ikke noe i veien for at overgangen direkte til deg tinglyses, uten å måtte innom din onkel først.

 

Avgiftsmessig: Din far eller farmor er din onkels nærmeste arving. En eventuell gave til deg (slektning i rett nedadstigende linje fra nærmeste arving) er dermed arveavgiftspliktig. Dokumentavgift vil også påløpe, men i visse tilfelle vil denne kunne trekkes fra i arveavgiften.

 

Avgiftsmessig 2: Din onkel har et utestående arveavgiftskrav. Dette kravet er imidlertid trolig foreldet, jfr. skattebetalingsloven pgf 12-1 som fastslår at arveavgift foreldes ti år etter at arveavgiften forfaller etter reglene i skattebetalingsloven pgf 10-31. Arveavgift forfaller senest tolv måneder etter dødsfallet.

[NothingForever]

Takk for et informativt svar.. Jeg får vel kanskje opplyse litt mer om eiendommen og familien.. Her er noen omtrentlige årstall..

 

1988: Min farfar dør.

1988-1998: Min farmor bor i huset alene.

1998: Min farmor dør. Min onkel kjøper "min far sin halvpart".

1998-2012: Min onkel leier ut boligen.

2012: Min for lengst avdøde farfar står fremdeles som eier.

 

Jeg tolker dette som at eventuelle krav mot min onkel er foreldet?

 

Nå begynner jo min onkel å bli gammel, og jeg vet at han syns det er tungvint å administrere utleie og vedlikehold av et hus langt unna der han selv bor. Vi har ikke snakket direkte om dette, men jeg tror han er veldig interessert i å "bli kvitt" eiendommen (som har en viss affeksjonsverdi for oss) til meg som kan tenke meg å bo der "for alltid".

 

Men hvordan er muligheten min for å kjøpe denne boligen for mindre enn den er verdt? For å ta to tall ut av intet, la oss si at min onkel går med på å la eiendommen bli min for 2 millioner kroner, men den er i realiteten verdt 3 millioner. Får jeg en hilsen fra kemneren om min onkel gir meg "familierabatt"?

Endret 24. juli 2012 av NothingForever

[krikkert]

Arveavgiftskrav for din onkel vil være foreldet, ja. 24 år er langt over lengstefrist.

 

Dersom boligen er taksert til 3 millioner på det åpne marked men selges til deg for 2 millioner vil du få en regning fra kemneren på arveavgiften av 1 million (i realiteten har du fått 1 million i gave), cirka 56k (høy sats fordi du ikke er livsarving), i tillegg til dokumentavgiften på 2 millioner, 50k til.

 

Som du ser er arveavgiften mye høyere enn dokumentavgiften.

 

Det vil derfor kunne lønne seg å heller selge til fullpris, 3 mill, og gå for dokumentavgiften på 75k, mot at 1 mill betales ved at han yter deg et rentefritt lån som du nedbetaler ettersom det passer. Den økonomiske gevinsten ved rentefritaket vil da være avgiftspliktig som gave (anslått verdi på 60k per år første år), men det er mer håndterlig.

 

For utfyllende detaljer om hvordan dette bør gjennomføres bør du kontakte en erfaren skatterevisor eller -advokat. Avgiftsplanlegging er et felt for spesielt interesserte.

[Herr Brun]

Krikkert: Det kan jo virke som at farmor har sittet i uskiftet bo. 14 år siden arvefallet vil vel si 13 år siden forfall på arveavgiften? Det vil jo si at det er foreldet uansett, men greit å bruke riktige tall.

[krikkert]

Jeg fikk inntrykk av at "arveoppgjøret" skjedde i '88, men at onkel lot farmor bo der inntil videre. Men ja - hvis arvefallet skjedde i '98 vil arveavgift være foreldet etter de ordinære regler, men ikke etter de særlige reglene om foreldelse av skadeserstatning (3 år etter at myndighetene fikk eller burde skaffet seg kunnskap om kravet, maksimalt 20 år, fl pgf 9) - noe som innebærer at ligningsmyndighetene kan gå til erstatningssøksmål.

 

Det er henvist en sak til Høyesterett som handler om i hvilken grad statlige myndigheter som har egen lovhjemmel for innkreving (som Skatteetaten og NAV) kan gå til erstatningssøksmål for å supplere særlovgivningen. Staten har fått medhold i tingretten og lagmannsretten (LB-2011-3097). Anken er tillatt fremmet i sin helhet (HR-2012-1018-U).

[Inge Rognmo]

Dersom boligen er taksert til 3 millioner på det åpne marked men selges til deg for 2 millioner vil du få en regning fra kemneren på arveavgiften av 1 million (i realiteten har du fått 1 million i gave), cirka 56k (høy sats fordi du ikke er livsarving), i tillegg til dokumentavgiften på 2 millioner, 50k til.

Dokumentavgiften svares så vidt jeg vet (med forbehold om feil..) av eiendommens salgsverdi, ikke av kjøpesummen om denne er lavere (ref. skjøte punkt 2 og 3, samt note 3). Når det overtas en eiendom med salgsverdi på 3 millioner, finansiert med en kjøpesum på 2 mill + mottatt arv/arveforskudd/gave (evt. åsetesfradrag for landbrukseiendom) på 1 mill, så blir altså dokumentavgiftsgrunnlaget på 3 millioner.

[Herr Brun]

Når krikkert i sitt første innlegg skriver " Dokumentavgift vil også påløpe, men i visse tilfelle vil denne kunne trekkes fra i arveavgiften.", så vil jeg tippe at dette er et slikt tilfelle.

[Inge Rognmo]

Unntaket (arveavgiftsloven §20) som gir adgang til et slikt fradrag gjelder næringseiendom (som må ha vært, og skal fortsette å være, i drift). Om onkelen har leid ut denne eiendommen, og trådstarter fortsetter med det (i alle fall i en viss tid), så kan man kanskje påberope seg det, ja. Det betyr i tilfelle at han kan trekke 75.000 i betalt dokumentavgift (av et grunnlag på tre millioner) fra de 56.000 i beregnet arveavgift, og dermed slippe å betale noe av sistnevnte.

[krikkert]

Det er ikke kun arveavgiftsloven pgf 20 som gir grunnlag for unntak, arveavgiftsloven pgf 15 og 16 kan også - i snevre tilfelle - være grunnlag.

[Inge Rognmo]

Det er ikke kun arveavgiftsloven pgf 20 som gir grunnlag for unntak, arveavgiftsloven pgf 15 og 16 kan også - i snevre tilfelle - være grunnlag.

Pgf. 15 og 16 handler om fradrag i avgiftsgrunnlaget, ikke direkte fradrag i selve avgiften, som jo gir en betydelig lavere virkning på avgiften som skal betales. Men en viss reduksjon blir det jo..