Tvangsalg av overbeheftet hus. Spørsmål om prioritet

[Rogergutt]

Jeg er formann i et veilag som ble opprettet ved et jordskifte.

 

En av eiendommene nekter å betale det årlige beløpet for vedlikehold.

 

Denne eiendommen er overbeheftet, dvs at den har langt mer tinglyst gjeld enn selve eneboligen er verdt. Eieren av huset har dårlig betalingslyst generellt og har klippekort hos de fleste inkassobyråer.

 

Den eneste måten å kreve inn beløpet vil være å kreve tvangsalg.

 

Problemstilling:

 

- A - Har veilaget 1e prioritetspant i eiendommen, eller stiller vil bakerst i køen av kreditorer?

 

- B - Kan vi kreve tvangsalg selv om vi har dårligst prioritet?

 

Hva vil dette isf hete på fagspråk? (tvangsfullbyrdelse av handleplikt?) Vedlikeholdplikten hefter ved eiendommen, ikke eier. En ny eier, med bedre moral, vil være med å vedlikeholde veien. Slik som det er nå så snylter han på oss andre, selv om det finnes et rettskraftig jordskifte.

[Earendil]

Du spør om dykk har fyrsteprioritetspant i eigedomen, vil dette sei at dykk allereie har stifta pant i eigedomen? Ved å sjekke grunnboka kan du sjå kva prioritet dykkar panterett har. Om dykk ikkje har stifta panterett i egedomen vil dykkar krav vere usikra og dykk vil stå på same linje som andre usikra kreditorar. (Med andre ord langt bak i køa.)

 

Dykk står fritt til å sende inn ei begjæring om tvangssal av eigedomen til namsmannen, men om dykkar krav ikkje er sikra ved panterett vil dette vere lite taktisk sidan nette formue til skuldnar då kanskje ikkje er tilstrekkeleg til å dekkje dykkar krav.

 

Det kan forøvrig ikkje fremjast krav om "tvangsfullbyrdelse av handleplikt". Det du siktar til er tvangsfullbyrding av pengekravet som dykk har mot vedkomande eigar av huset.

[krikkert]

For å ha prioritet over eldre pantheftelser krever det særskilt lovbestemmelse. Slik bestemmelse er ikke gitt for veglag.

[Rogergutt]

Ok. Jeg trodde et påbud fra jordskifte var 1e prioritetspant i 10 år.

 

Men ihht vedtektene kan veilaget nekte eiendommen å bruke veiannlegget dersom eiendommen ikke betaler årsavgift.

 

Ved et ev. tvangsalg så mener jeg vi må kunne kreve at denne gjelden hefter på den nye eieren, eller eventuelt at det dekkes som et "massekrav".

 

Ellers vil vi jo kunne nekte ny eier / medhjelper å bruke veiannlegget, og da vil jo selve salget være vanskelig. Det vil jo ikke være mulig å selge eiendommen uten at intereserte kan bruke veiannlegget for å se på boligen.

 

Jeg lurer på om vi kan gjøre det følgende:

 

- Kreve utleggsforrettning og samtidlig informere om at eiendommen blir nektet bruk av veien frem til beløpet blir betalt ihht vedtektene.

 

- Kreve tvangsalg, men at skyld til veilaget blir trukket som massekrav fordi eiendommen ellers blir særdeles vanskelig å selge.

 

- Alternativt, kreve tvangsalg, men at vedlikeholdsplikt / betalingsplikt ikke blir slettet etter tvangsalget. Den nye eieren kjøper da eiendommen med en mindre gjeld/forpliktelse til veilaget.

[Rogergutt]

Du spør om dykk har fyrsteprioritetspant i eigedomen, vil dette sei at dykk allereie har stifta pant i eigedomen? Ved å sjekke grunnboka kan du sjå kva prioritet dykkar panterett har. Om dykk ikkje har stifta panterett i egedomen vil dykkar krav vere usikra og dykk vil stå på same linje som andre usikra kreditorar. (Med andre ord langt bak i køa.)

 

Dykk står fritt til å sende inn ei begjæring om tvangssal av eigedomen til namsmannen, men om dykkar krav ikkje er sikra ved panterett vil dette vere lite taktisk sidan nette formue til skuldnar då kanskje ikkje er tilstrekkeleg til å dekkje dykkar krav.

 

Det kan forøvrig ikkje fremjast krav om "tvangsfullbyrdelse av handleplikt". Det du siktar til er tvangsfullbyrding av pengekravet som dykk har mot vedkomande eigar av huset.

 

Personen er insolvent. Det er 100% sikkert at ved et tvansalg vil vi ikke så penger dersom vi ikke har 1e prioriete. Det er omlag 15 utleggsforrettninger, og selv ikke den første av disse utleggsforrettingene kan få sitt krav dekket. Eiendommen er helt klart overbeheftet, og eieren har ingen andre gjenstander av verdi.

 

Tvangsfullbyrdelse av handleplikt:

 

Det handler ikke bare om årsavgifter som ikke er betalde. Siden personen har dårlig råd, har han fått lov gjøre enkelte utbedringer med egeninnsats. Disse er ikke utført. Veiannlegget står og forfaller fordi denne ene beboeren ikke vil betale.

 

Disse handlepliktene står ikke beskrevet i Dom, men følger ut fra avtaler protokollført i veilaget. Det blir kanskje vanskelig å tvangsfullbyrde.

[Herr Brun]

Dersom dere har rett til å stenge ute eiendommen er det vel mulig å begjære tvangssalg, og nekte neste eier å bruke veien før gjelden er gjort opp.

[Rogergutt]

Ja det er akurat dette jeg mener.

 

Men hva heter det på fagspråket?

 

Jeg kan jo prøve å sende inn "begjæring om ny og bedre nabo" til tingretten.

 

Men det finnes sikkert en korrekt måte å utrykke seg på.

 

Lurer litt på saksgangen.... skal man først kreve utleggsforettning, og så kreve tvangsalg.

 

Eller er dette to separate trinn?

[Earendil]

Du sender inn ein begjæring om tvangsrealisering av det aktuelle pengekravet, i dette tilfellet ei begjæring om tvangssal av eigedomen. Dette er eit utleggsbegjæring. Om du ønskjer å lese meir om dette anbefalar deg deg å lese Tvangsfullbyrdelseslova, og då særleg kap 7 som omhandlar utleggsforretningar.

 

Men kvifor ønskjer du å tvangsselge eigedomen når den er overbehefta frå før av? Den beste løysinga er då heller å få debitor (og kreditor) til å bli med på ei gjeldsordning. Dette vil i hvert fall medføre at det kan vere ein liten sjanse for å få realisert pengekravet.

 

Du kan ikkje sende inn ei begjæring om tvangsfullbyrding av det manuelle arbeidet som han har teke på seg. Det du kan gjere er å omrekne kva dette arbeidet ville ha kosta i kroner og øyre, og så inkludere det i utleggsbegjæringa.

 

Kvifor har denne tråden forresten tagen "jordskifte"? Jordskifte er noko heilt anna enn det tråden omhandlar.

 

http://nn.wikipedia.org/wiki/Jordskifte

[Herr Brun]

Earendil: Har du lest tråden overhodet, og prøvd å sette deg inn i situasjonen?

[Earendil]

Ja, og eg er klår over at veilaget vart oppretta ved eit jordskifte, men etter det eg kjenner til er det ingen andre dekningsreglar for tilfeller som omhandlar jordskifte. Eg har likevel sjølvsagt forståing for at dette kan vere vanskeleg å vite for folk som ikkje har juridisk utdanning/erfaring.

[Herr Brun]

Jeg snakket ikke om din siste kommentar. Den taggen handler nok om dårlig forståelse av fenomenet "tagger", enn om manglende juridisk forståelse.

 

Grunnen til at jeg spør er at du på dette stadiet spør hvorfor han ønsker å gå til tvangssalg. For det første spør han om det er noen særregler for panteprioritet for veilaget, evt. der dette er opprettet ved jordskifte. Det er jo et greit spørsmål å stille. Dersom svaret er nei, spør han om en kreditor som ved tvangssalg ikke vil sitte igjen med noe som helst pga. krav med høyere prioritet, likevel kan begjære tingen tvangssolgt. Når du på dette stadiet spør hvorfor han skulle ønske dette, så tyder det på at du ikke akkurat har lest tråden særlig nøye og reflektert særlig mye over dette. Situasjonen er jo at en fyr nekter å møte sine løpende forpliktelser. Disse løpende forpliktelsene oppstår fordi han eier en eiendom. Dersom man får inn en ny eier med bedre betalingsevne, så vil man formodentlig i det minste få dekket sine framtidige krav. Så er det også et spørsmål om man kan kreve ny eier for de naturalkrav som ikke ennå er oppfylt, og nekte ny eier adgang til veilaget før de er betalt. Det er i mine øyne et ganske interessant tingsrettslig spørsmål, som jeg gjerne ser at noen skriver noe om. Mulig jeg gjør det, men akkurat nå er det for sent.

[Rogergutt]

Herr brun har forstått situasjonen perfekt.

 

Vår kjære nabo har:

 

-1- Dårlig betalingsevne.

 

-2- Ingen betalings vilje.

 

-3- Overbeheftet eiendom.

 

-4- Og gjeld til veilaget, som skriver seg fra et rettskraftig jordskifte.

 

Veilaget på sin side har:

 

-A- Mulighet å nekte vedkommenede eiendom bruksrett på veianlegget.

 

-B- Et klart ønske om å få en ny og bedre nabo som betaler regningene.

 

Sprøsmålet er hvordan man skal gå frem og ev. hva prosedyren heter.

 

Jeg har skjønt det slik at jeg kan sende kravet til forliktsrådet. Deretter kreve utlegg, deretter kreve tvangsalg.

 

Disse tre trinnene vil være nokkså enkle, selv for oss som er helt fri for juridisk erfaring.

 

Men å dele dette inn i tre trinn vil generere unødvendig mange rettsgebyrer, og det vil ta forholdsvis lang tid.

 

Spørsmålet akkurat nå er hva som er raskeste måten fra ubetalt regning, til gjennomført tvangsalg.

 

Dersom alle trinnene kan slåes sammen vil dette også være en fordel for vår nabo, som ellers må betale så mange rettsgebyr.

[Herr Brun]

Dersom kravet ikke bestrides, men fyren bare nekter å gjøre opp for seg, kan du vel gå rett til Namsmannen, trenger vel ikke forliksrådet da.