Utkastelse? Noen med litt juridisk kompetanse her?

[CarlJohan]

Heisann alle sammen.

 

 

Jeg inngikk for noen måneder siden en leiekontrakt som kun varte fram til 30. Juni (mao godt under et år). Da avtalen ble inngått ble det nevnt av utleier at han skulle sette opp prisen til sommeren. Dette nye prisnivået er utenfor mitt betalingsnivå.

 

På en annen visning nå før sommeren fikk jeg derimot høre at dette ikke er lovlig, basert på husleieloven, paragraf 9.5, 9.6 og 9.7 (om jeg husker riktig). Han mente at dersom en kontrakt på under 3 år skal inngås må det være saklig grunn for dette, og dersom det ikke er saklig grunn vil kontrakten bli tidsubestemt (mao kan jeg fortsette å bo der til samme pris). Dette med å øke prisen mente han ikke var saklig grunn. Ut fra det jeg har lest så virker det som dette stemmer. Har han lov til å kaste meg ut 30.juni eller er kontrakten nå å betegnes som tidsubestemt?

 

Tusen takk for hjelpen.

Mvh Carl

[what_no2000]

Det er §9-2 og spesielt §9-3 som setter betingelser for tidsbestemt utleie:

 

§9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

 

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:

 

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller

b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

 

Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.

 

Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

 

For å kunne leie ut tidsbestemt for kortere enn 1 år må altså punkt a) eller b) være oppfylt og opplyst skriftlig til deg, det gjøres vanligvis som et punkt i leiekontrakten. Som du ser av siste setning i bestemmelsen så vil leieavtalen være tidsubestemt hvis utleier har inngått en ulovlig tidsbestemt leieavtale.

 

 

Se http://www.lovdata.n...990326-017.html for hele husleieloven.

Endret 16. juni 2012 av what_no2000

[janingar]

Sånn som du har beskrevet det kan det nesten virke som om huseier bruker "økning av husleie for maksimum profitt" som "saklig grunn. I såfall vil kontrakten din være tidsubestemt, men tror du må poste en kopi av kontrakten (husk å anonymisere den) og la en med juridisk kompetanse her kommentere det helt sikkert

 

Edit: Skriveleif.

Endret 16. juni 2012 av janingar

[Herr Brun]

Enkelt og greit. Du har en tidsubestemt kontrakt, og kan bo der så lenge du vil uten frykt for å bli kastet ut. Aldri i livet om noen domstol som helst godtar "jeg vil øke husleien" soms saklig grunn, det ville jo vannet ut bestemmelsen fullstendig.

[JAYZ]

Er det noe hyggelig å bo et sted hvor en er i krangel med utleier da? Hva er vitsen?

[CarlJohan]

Sånn som du har beskrevet det kan det nesten virke som om huseier bruker "økning av husleie for maksimum profitt" som "saklig grunn. I såfall vil kontrakten din være tidsubestemt, men tror du må poste en kopi av kontrakten (husk å anonymisere den) og la en med juridisk kompetanse her kommentere det helt sikkert

 

Edit: Skriveleif.

 

Det var en god ide Jan Ingar. Takk.

 

Kopierer inn kontrakten her:

 

Utleigar:

----

Leigetaker:

----

2. Leigeobjektet.

Leigeforholdet omfattar 1 rom i -------. Leigeobjektet er bustad og kan berre nyttast som

det. Avtalen gir rett til a bruke fellesareal med gang, kjokkenstove, bad/vaskerom

sjelve leilegheita. Utleigaren har utstyrt leilegheita med komfyr, oppvaskmaskin,

kjel/fryseskap, vannkoker, tradlaus ADSL internets div. moblar, vaskemaskin og

terketrommel.

Leigetakaren undersoker leigeobjektet for innflyttinga og det overtas i den stand

det er da. Tilhøve eller manglar leigetakaren bør oppdage då, kan ikkje vere

grunnlag for klage, prisavslag eller utbetring dersom merknad ikkje har komme

utleigaren skriftleg i hende innan 3 dagar etter overtakinga.

 

3. Gyldigheit.

Avtalen er tidsbestemt og tek til å gjelde den 1.mars 2012 og endar den 30.juni

2012. Den einaste måten leigetakaren kan fri seg fra avtalen er at han å finn

etterfølgar som skriv ny avtale med utleigaren. Den nye leietakaren skal da vera

godkjent av utleigar.

 

 

4 Husordensreglane.

Brudd pa husordensreglane, som er overlevert samtidig med avtalen, kan føre til

oppseiing eller heving av leigeavtalen. Leigeobjektet kan ikkje leigast videre til

tredjeperson (framleige).

 

5. Vederlag

Husleiga er -----. Husleiga skal, utan oppfordring, betalast på forskott

månadsvis og vere på utleigar sin konto nr. ------ den 1. i månaden som den

gjeld for.

Husleiga inkluderer leiegetakaren sin andel av stramkostnadane fordelt pa dei som til

ei kvar tid har nøkkel til rom i leilegheita. For a hindre sløsing, er det likevel slik at

leigetakaren ma betale kr 1,50 pr kwh for sin andel av stramkostnadane som er over

2000 kwh for 1. halvar 2012. Husleiga inkluderer og bruk av eigedomens tradlause

ADSL intemettsamband. Ved for sein betaling faktureres 12% rente p.a. og eit

purregebyr pa 100 kr.

Leigetakar skal i sitt namn, nar avtalen blir signert og seinast ---- 2012,

betale inn eit depositum på ---. til ---- Eiendom AS sin bankkonto

nr --- . Dersom depositumet ikkje er betalt i rett tid fell avtalen bort.

Utleigaren har rett til å trekke av depositumet for ubetalt eller tapt leige, ubetalt

strøm tapte husnøklar, manglande vasking, skade på leigeobjektet som ikkje har

komme av vanleg bruk, eller for skade som leigetakaren har paført

eiendommen/fellesarealet elles ved grov aktløyse eller hærverk. Også møblar og

lausore til felles bruk er her å sjå som leigeobjekt. Tvist om bruk av depositumet som

står på konto i ---- Eiendom AS blir avgjort av Forliksradet eller høgare rett. Trekk

i depositum kan f.eks gjeres ved ikke betalt husleie eller som erstatning for

avtalebrudd.

 

 

6.Utleigaren sine plikter og rettar.

Utleigaren har rett til å motta leigesummen i rett tid. Utleigaren har rett til a ta seg

inn i rommet for a hindre skade pa personar og/eller pa bygget og dets renomme.

Utleigaren har elles rett til a ta seg inn i rommet etter avtale, for vedlikehald og

liknande. Utleigaren pliktar a stille leigeobjektet til leigetakaren sin bruk i samsvar med

avtalen. Utleigaren har ansvaret for, og kostar utvendig vedlikehald, snorydding,

strøing og renovasjonsordning. Utleigaren held den faste eigedommen skadeforsikra.

 

7.Leigetakaren sin plikter og rettar.

Leigetakaren har rett til a bruke leigeobjektet i samsvar med avtalen.

Leigetakaren pliktar a betale leigesummen og eventuelt anna mellomverande med

utleigaren i rett tid og pliktar ikkje å bryte husordensreglane. Leigetakaren ma sjølv

ksote vanleg vedlikehald av leigeobjektet, så som skifting av lyspærer, gardiner,

maling eller reparasjon av eventuell skade på innbu som er stilt til disposisjon av utleigaren.

Det understrekes her at brudd på husordensregelen om at det ikkje er lov å røyke i leigeobjektet eller i fellesarealet medfører oppseiing av avtalen.

 

8. Utkasting.

Dersom leigesummen ikkje blir betalt innan 14 dagar etter skriftleg påkrav eller

etter forfallsdag, vedtek leigetakaren utkasting utan søksmal eller dom etter

paragraf 13-2, 3.1edd(a) i tvangsfullbyrdelsesloven. Flyttar ikkje leigetakaren når

leigetida er ute, kan leigetakaren likeeins kastas ut utan søksmål og dom etter

paragraf 13-2, 3.1edd (b) i tvangsfullbyrdelsesloven.

Dersom leigetakaren er skyld i brudd på leigeavtalen slik at denne blir heva, pliktar

leigetakaren å flytte ut med ein gong. I eit slikt tilfelle pliktar leigetakaren å betale

leige for den attståande avtaleperioden, sjølv om rommet blir leigd ut pa nytt i denne

tida.

Partane forpliktar seg ved underskriftene sine til å følge avtalen som finst i to

eksemplar, eit til kvar av partane.

----

 

Er det noe hyggelig å bo et sted hvor en er i krangel med utleier da? Hva er vitsen?

 

Det er klart det ikke er optimalt. Jeg la til og med fram forslaget om å kun få bo der inntil jeg fant et tilsvarende sted å bo. Til det fikk jeg kun et kontant svar om flytte ut innen 30. juni.:/

[CarlJohan]

Det er §9-2 og spesielt §9-3 som setter betingelser for tidsbestemt utleie:

 

§9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

 

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:

 

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller

b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

 

Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.

 

Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

 

For å kunne leie ut tidsbestemt for kortere enn 1 år må altså punkt a) eller b) være oppfylt og opplyst skriftlig til deg, det gjøres vanligvis som et punkt i leiekontrakten. Som du ser av siste setning i bestemmelsen så vil leieavtalen være tidsubestemt hvis utleier har inngått en ulovlig tidsbestemt leieavtale.

 

 

Se http://www.lovdata.n...990326-017.html for hele husleieloven.

 

Jeg ser at det faktisk aldri var opplyst noe saklig grunn i det hele tatt i selve kontrakten. Dette med øke prisen til sommeren var den muntlige grunnen han gav meg. Jeg burde kanskje nevnt det i åpningsinnlegget, men ser at jeg glemte det. Tror kanskje jeg også har noen gamle SMSer der han skriver det samme. Frykter jo nå at han kanskje finner på en grunn, men så lenge det ikke står i kontrakten har det kanskje ikke noe å si?

[Herr Brun]

Avtalen er tidsubestemt, enkelt og greit. Da må du forholde deg til § 9-5.

[janingar]

Får inntrykk av at huseier har tatt seg noen friheter i den kontrakten i tillegg til hva du allerede har påpekt. Kommenterer et par punkter jeg ikke syns stemmer med virkeligheten basert på mitt eget leieforhold.

 

... Ved for sein betaling faktureres 12% rente p.a. og eit

purregebyr pa 100 kr....

 

Så vidt det er meg bekjent har han ikke lov til å kreve mer enn 62 kr. i purregebyr ved førstegangs varsel. Om han har rett til å kreve 12% rente allerede da kan jeg ikke uttale meg om annet enn at jeg syns det høres merkelig ut.

 

Leigetakar skal i sitt namn, nar avtalen blir signert og seinast ---- 2012,

betale inn eit depositum på ---. til ---- Eiendom AS sin bankkonto

nr --- . ...

Dette er også feil. Det skal opprettes uavhengig depositumskonto i en bank. Ikke i utleier sitt selskap. Dette er blitt kommentert i mange andre tråder her inne i jussforumet.

[krikkert]

Korrekt. Inkassolovens og -forskriftens regler om erstatningsplikt (og ufravikelighet i forbrukerforhold) gjelder også for egeninkasso (altså der man inndriver sine egne pengekrav). Et purregebyr på 62 kr. er da det maksimalt tillatte.

 

Pga. forsinkelsesrenteloven pgf 4 bokstav c er også den maksimale lovlige forsinkelsesrente i forbrukerforhold p.t. 8,75 %. Den har ikke vært 12 % siden 2008.