Tvinge festetakere til å legge inn strøm gratis?

[Storøien]

På min landbrukseiendom, er det ei hyttegrend med 14 selveierhytter. Jeg har akkurat tatt over eiendommen etter min far.

Disse hytteeierne har hatt en festekontrakt med min far; ingen av festetakerne har fått tinglyst sin kontrakt. Såvidt jeg har forstått, betyr det at den gamle kontrakten ikke gjelder med ny eier, det har jeg fått opplyst hos kommuneadministrasjonen i den aktuelle kommunen. Alle festetakerne må derfor tegne ny kontrakt med meg.

 

Nye koster feier som kjent bedre, så derfor har jeg tenkt å føre strøm fram til hyttegrenda, dette også med tanke på at det kan komme en framtidig campingplass på stedet, det er god plass og ei av norges 20 beste lakseelver renner forbi (plasseringen varierer mellom 8- og 17-plass). Om strømledning blir ført fram får de høyhastighets internett (fiber) og muligheter for kabel-tv (Canal Digital) i tillegg uten ekstrakostnad.

 

Nå er det slik at de fleste festetakere er eldre folk som har vært lenge på plassen, så når jeg legger fram forslaget om strømtilkobling, er responsen bare lunken.

Den prisen som strømleverandøren har gitt, er på 145.000,- kr for å sette opp trafo, grave grøft og legge kabel. Strømleverandøren regner det slik at hvert tegnet abonnement er verdt 16.500,- kr, som går til fradrag. Det betyr at om ni festetakere legger inn strøm, blir det ført gratis fram til hytteveggen.

Men nei, de har vært der i så mange år uten strøm at de godt kan klare seg uten.

 

Dette hadde ikke vært å gjort så stort nummer av om det ikke hadde vært for at utenfor hver enkelt hytte står et bensindrevet el-aggregat og putrer når de skal se tv, bruke data osv, ellers har de solcelleanlegg til belysning og gass til kjøleskap og matlaging, ved til oppvarming. Jeg synes at de kunne ha bytta ut el-aggregatet med ikke-forurensende strøm, da det ville gi helt andre muligehter i tillegg, slik som varmt vann og dusj, det mangler de i dag. Internett og kabel-tv er allerede nevnt.

 

Det jeg lurer på er om jeg som grunneier kan kontraktfeste at de må bytte ut el-aggregatet med strøm per kabel. I tillegg til eksos og luftforurensing, er det jo også lydforurensing som jeg synes er ille når mange festetakere er der samtidig. Rett og slett forby bruk av bensindrevne el-aggregater når elektrisitet fra den lokale kraftleverandøren blir brakt gratis fram til hver enkelt bruker.

 

Noen her som kan ha peiling på dette?

[DetFinnesAllerede]

Jeg har null peiling og er ikke i nærheten av vettug tilnærming til dette, men ser det gjerne utfolde seg og håper og tror at kanskje noen her inne kan bidra til en løsning.

[Herr Brun]

Du har misforstått noe ganske fundamentalt. De må på ingen måte skrive ny kontrakt med deg, deres gamle festekontrakt gjelder. Det har seg nemlig slik at ekstinksjon av deres rett krever god tro hos deg - når du kjøper en eiendom så mister folk sin ikke-tinglyste rett i den eiendommen dersom du ikke visste eller burde visst at de hadde en slik rett. Her visste du åpenbart om festekontraktene, og da kan ikke du si at de ikke gjelder fordi du er ny eier.

[Storøien]

Du har misforstått noe ganske fundamentalt. De må på ingen måte skrive ny kontrakt med deg, deres gamle festekontrakt gjelder. Det har seg nemlig slik at ekstinksjon av deres rett krever god tro hos deg - når du kjøper en eiendom så mister folk sin ikke-tinglyste rett i den eiendommen dersom du ikke visste eller burde visst at de hadde en slik rett. Her visste du åpenbart om festekontraktene, og da kan ikke du si at de ikke gjelder fordi du er ny eier.

Jeg har ikke misforstått. Det er kommunen som har opplyst at en festeavtale som ikke er tinglyst er null verdt etter eierskifte, og på dette punkt var de veldig klare.

[Svinks]

Virkelig? Men er det en mulighet for at vedkommende du snakket med hos kommunen har misforstått?

 

For husleieavtaler (som ikke tinglyses) står det spesifikt i i husleieloven at ny eier over tar retter og plikter i eksisterende leieavtale, hvilket er relevant både ved arv og salg av boligen. Jeg finner dessverre ikke noe tilsvarende i lov om tomtefeste - hva som skjer når fester dør er regulert, men ikke hva som skjer hvis bortfester dør eller selger eiendommen. Merkelig.

 

Men jeg tviler på at bortfester gjennom festeavtaler kan detaljregulere om hytteeiere skal ha innlagt strøm eller ikke. Lov om tomtefeste sier at festeavtalen skal spesifisere om festetomt skal brukes til bolig, fritidsbolig eller annet formål, men ikke noe mer enn det. Å regulere hvor store og hvor mange bygninger man kan ha på en tomt, om de skal/må kobles til offentlig strøm, vann og kloakknett er det kommunen som har myndighet til etter plan- og bygningsloven.

Bortfester kan eventuelt fremme et privat reguleringsplanforslag som kommunen kan velge å vedta med eller uten endringer. Noe som ville være naturlig å gjøre dersom man regulerer et nytt hyttefelt, men om det er fornuftig i den her saken vet jeg ikke, kanskje det kan lages reguleringsplan for campingplassen som også omfatter hyttegrenda?

[Storøien]

Virkelig? Men er det en mulighet for at vedkommende du snakket med hos kommunen har misforstått?

 

For husleieavtaler (som ikke tinglyses) står det spesifikt i i husleieloven at ny eier over tar retter og plikter i eksisterende leieavtale, hvilket er relevant både ved arv og salg av boligen. Jeg finner dessverre ikke noe tilsvarende i lov om tomtefeste - hva som skjer når fester dør er regulert, men ikke hva som skjer hvis bortfester dør eller selger eiendommen. Merkelig.

 

Men jeg tviler på at bortfester gjennom festeavtaler kan detaljregulere om hytteeiere skal ha innlagt strøm eller ikke. Lov om tomtefeste sier at festeavtalen skal spesifisere om festetomt skal brukes til bolig, fritidsbolig eller annet formål, men ikke noe mer enn det. Å regulere hvor store og hvor mange bygninger man kan ha på en tomt, om de skal/må kobles til offentlig strøm, vann og kloakknett er det kommunen som har myndighet til etter plan- og bygningsloven.

Bortfester kan eventuelt fremme et privat reguleringsplanforslag som kommunen kan velge å vedta med eller uten endringer. Noe som ville være naturlig å gjøre dersom man regulerer et nytt hyttefelt, men om det er fornuftig i den her saken vet jeg ikke, kanskje det kan lages reguleringsplan for campingplassen som også omfatter hyttegrenda?

At kommunen har misforstått er sjølsagt en mulighet, men jeg nevnte dette spesifikt og to personer som jobber med byggtekniske saker har uavhengis av hverandre gitt meg opplysningene om ikke tinglyst kontrakts begrensninger.

Jeg får gå på dem igjen i morgen, og tenker også at jeg sender en mail til Statens Kartverk i kveld, så kan det hende at jeg får svar på tiltale i løpet av morgendagen.

[KVTL]

Slik jeg leser innlegget ditt ønsker du å fremføre strømkabel til ny campingplass ved at du ønsker å påtvinge festerene å legge inn strøm.

 

Selv om festeavtalen ikke er tinglyst, er det åpenbart at du ikke var i såkalt "god tro" vedrørende festeforholdene. Jeg også er nok av den oppfatning at du ikke kan kreve by kontrakt. Rent privatrettslig er det avtalefrihet med mindre annet er bestemt ved lov. Jeg kan ikke se at ved et nytt festeforhold at det ikke kan settes opp et vilkår om tilkobling til strøm. Jeg tro neppe et slikt krav vil være i strid med avtl. §36.

[Storøien]

Slik jeg leser innlegget ditt ønsker du å fremføre strømkabel til ny campingplass ved at du ønsker å påtvinge festerene å legge inn strøm.

 

Selv om festeavtalen ikke er tinglyst, er det åpenbart at du ikke var i såkalt "god tro" vedrørende festeforholdene. Jeg også er nok av den oppfatning at du ikke kan kreve by kontrakt. Rent privatrettslig er det avtalefrihet med mindre annet er bestemt ved lov. Jeg kan ikke se at ved et nytt festeforhold at det ikke kan settes opp et vilkår om tilkobling til strøm. Jeg tro neppe et slikt krav vil være i strid med avtl. §36.

Beklager, men tror ikke at du har forstått innlegget mitt helt.

Som sagt så vil jeg legge dette fram for både kommunen og Statens kartverk i morgen og har god tro på at jeg får fornuftige svar derfra.

[KVTL]

Nye koster feier som kjent bedre, så derfor har jeg tenkt å føre strøm fram til hyttegrenda, dette også med tanke på at det kan komme en framtidig campingplass på stedet, det er god plass og ei av norges 20 beste lakseelver renner forbi (plasseringen varierer mellom 8- og 17-plass).

 

Den prisen som strømleverandøren har gitt, er på 145.000,- kr for å sette opp trafo, grave grøft og legge kabel. Strømleverandøren regner det slik at hvert tegnet abonnement er verdt 16.500,- kr, som går til fradrag. Det betyr at om ni festetakere legger inn strøm, blir det ført gratis fram til hytteveggen.

 

Jeg ser ikke helt hva jeg kan ha misforstått. Du ønsker at dine festere legger inn strøm slik at du får sponset innlegging av strøm til en event. camåpingplass senere. Regner med at ihvertfall en ny trafo vil gjøre det billigere for deg å legge inn strøm på campingplassen.

 

Uten å ha inngående oversikt over saken din, er jeg fremdeles av den oppfatning at du uten videre kan tvinge festerene dine til å skrive under på ny festeavtale.

[krikkert]

Har du glemt noen ord i siste avsnitt, KVTL?

[nomore]

Kan dette ha noen innvirkning på saken din?

 

http://www.dinepenger.no/regler/norge-har-brutt-menneskerettighetene/20240729

[krikkert]

Ikke egentlig - kjernepunktet i TS's sak er om han er ubundet av farens festekontrakter (noe som åpenbart ikke er tilfelle - arvingen trer inn i arvelaters rettsstilling når han aksepterer arven). Kjernepunktet i EMD-saken var spørsmålet om hvorvidt en ubetinget rett til forlengelse til evig tid på samme vilkår (tomtefesteloven pgf 33) var i strid med den frie eiendomsretten.