Kjøpe gamle hus/leil. - pusse opp - selge

[Helgiman]

Heisann!!

 

Som dere ser i tittelen så ønsker jeg å prøve meg som "Eiendoms-baron". Jeg er selv snart ferdig med lærlingstiden som rørlegger og har jobbet mye med både ny-hus og pusse opp bad og kjøkken i eldre hus. Ser for meg å gjøre det meste arbeidet selv utenom f.eks. det elektriske og det som måtte komme opp som jeg ikke skulle klare selv.

 

For å gi ett kort eksempel:

Område: Bergen.

Kjøper ett stort hus, som har mulighet til å bygge flere leiligheter(2-3 stk) ett sted nærme sentrum. Tar det nødvendige lån for å få huset. Huset er i dårlig stand og krever oppussing. Derfor går huset til lav takst. Jeg river ned og pusser opp det jeg kan. Tilkaller de fag jeg må.

Når leilighetene er klar bor jeg der i ett års tid ettersom jeg har hørt noe om høyere skatt for de som driver med dette(Leier også ut de andre leilighetene)

 

Slik har jeg hvertfall sett det for meg. Selfølgelig vil det kreve mye søknader, mye jobb og mye slit men det tåler jeg.

 

Spørsmålet er jo da. Hvor mye kan dette lønne seg stort eller vil jeg bare få mindre beløp hvert prosjekt? Jeg tenker ikke bare ett engangs prosjekt men å fortsette med dette noen år. Noen som har noen tips/råd eller hva som helst så tar jeg imot det med ett smil!

Endret 8. juni 2012 av Helgiman

[Friluftskar]

Eiendomsbaron? Ja, lykke til!

 

Glem disse fantasiene. Det er mange kompetente folk, som har forsøkt seg før. Men med rett bakgrunn, nok penger kan en lykkes. Og noen få gjør det.

 

Men, du er rørleggerlæring! Og når du er ferdig med læretiden, er du fremdeles ikke selvstendig rørlegger, til tross for fagbrev. Så du har knapt nok erfaring og kunnskap for et røropplegg. Og så skal du begynne med prosjektering (tegninger, dimensjonering, beskrivelser, o.l., for alle faggrupper), byggesøknader og budsjetter. Kanskje også fungere som en prosjektleder?

 

Ser du skriver, at du skal leie inn alle nødvendige firmaer. Men uten å ha kompetanse (og ansvarsrett for mye av prosjektet), vil dette sjelden lønne seg. Og da forsvinner ikke bare en potensiell fortjeneste, men det går normalt med tap. Få firmaer har ansvarsrett, for mer enn det de selv driver med. Eks. en rørlegger med x-antall års erfaring, kan få ansvarsrett for UTF/KUT på sanitæropplegget. Men ikke for prosjektering av røropplegget. Og i så tilfelle, kan det bli veldig mange firmaer du må leie inn, ved en ombygging (hovedombygging). Alt fra en Prosjekt-/byggeleder og så alle faggrupper (prosjektering(utførelse).

 

Derimot hus, som bare trenger en "ansiktsløftning", ved enklere ikke søknadspliktige oppgaver, så kan du fikse det. Men selv da, er det store utfordringer.

 

Se bare det du skriver. Du lurer på lønnsomhet? Allerede her, viser du at dette er noe komplekst for deg.

 

Da må du først finne ut, om du kan få stort nok lån! Dernest må du besiktige et potensielt hus, vurdere prisantydning, opp mot prisnivået i boligområdet, for den standard du ønsker på huset. Da ser du hva du har å "gå på". Husk byggeforsikring, i byggeperioden! Dernest begynne å utarbeide kostnadsannalyser, for alt som må endres, til ønsket standard. De som har erfaring (og penger), ser ofte raskt hva som er lønnsomt å gå igang med. Men det hender de også tar feil, hvis det ikke er utarbeider kostnadsannalyser (kalkulasjoner). Men de har råd, til et tap i "ny og ne".

 

Det har sannsynlig ikke du og da må du gå den tunge veien. Alt må kalkuleres (innhente Tilbud/Anbud) og så må det gjøres en kostnadsannalyse til slutt. Først da ser du om du selv sitter igjen med overskudd. Og skal du leve av dette, så husk å beregne timelønn, for alt arbeid du selv utfører, i forbindelse med slike prosjekter.

 

Du nevner å kjøpe et stort hus og bygge det om til flere boenheter. Da koster det 1,5 - 3 mil, (i beste fall), bare i de totale ombyggningskostnader og så kommer huskjøpet! Kan du skaffe lån på 3 - 5 mil. og få prosjektet lønnsomt?

 

En liten trøst til slutt. Er prosjektet ditt og kostnadsannalysene godt nok dokumentert, får du lån i banken. Men, dette er ikke lett og krever mye kompetanse og øknonomisk kunskap.. Så, de fleste må gå den vanlige veien for å søke lån.

 

Så lykke til, som baron.

[Friluftskar]

Nå, jeg fikk ikke noe tilbakemeldig fra deg! Var det litt mer komplisert enn du trodde?