Fellesparkering for boligfelt - hva kan velforening bestemme?

[henrikwl]

Bakgrunn: vi bor på et boligfelt med 440 husstander, som styres av en velforening. Feltet er delt inn i mindre delfelter, hvert delfelt har sitt eget "lokalstyre". Mange (om ikke alle) delfeltene har en eller flere fellesparkeringsplasser, og parkeringsplassene er fordelt etter størrelse på boenhet (noen har 1 plass, større boenheter har 1.5 og de største har 2), men ingen har i utgangspunktet noen reservert plass.

 

Problemstillingen består i at styret på delfeltet der jeg bor har innvilget reservert plass for én av boenhetene, med bakgrunn i beboerens helsemessige tilstand (beboeren er i ferd med å få innvilget handicapkort hos kommunen, men dette foreligger ikke enda), og med hjemmel i et vedtak gjort på velforeningens generalforsamling i fjor som gir delfeltsstyrene myndighet til å fatte slike beslutninger.

 

Dette har imidlertid ikke falt i god jord hos minst én av beboerne (noen plasser er under tak, og andre er ikke), som mener at dette ikke er et gyldig vedtak på grunn av "noe tinglysningsgreier" - jeg vet ikke nøyaktig hva han sa, men det var noe med noe tinglysning.

 

Mitt spørsmål er: hva er rett her? I reguleringsplanen fra kommunen er parkeringsplassen kun definert som "felles parkeringsplass", og brøkfordelingen av plasser til boenheter står definert i delfeltsvedtektene.

[Thivers]

Mitt grunnlag for å svare: jeg lever mastergrad i rettsvitenskap denne våren ved UiB

 

 

Her kommer flere regelsett inn i løsningen av spørsmålet. I første rekke er spørsmålet hvem som faktisk eier grunnen parkeringsplassen står på? eventuelt hvem som har bruksretten, hvis eiendomsretten ikke ligger hos bofellesskapet.

 

Vi forutsetter at bofellesskapet eier tomten parkeringsplassen står på, eller subsidiært har total bruksrett.

 

Reguleringsplanen gir ikke noe rettsgrunnlag til å løse spørsmålet, da den kun legger til grunn at parkeringsplassen kan bruks som parkeringsplass.

 

Sprøsmålet er da hvilke rett bofellesskapet har til å bestemme over retten til å bruke plassen som praksis er underlagt fri konkurranse.

 

Den alminnelig eiendomsretten (eller bruksretten) vil gi rettsgrunnlag for denne råderetten til velforeningen. De kan i praksis bestemme innenfor reguleringsplanens grense. Hvis de ønsker å nytte området utenfor planen, må de søke kommunen om dispensasjon, jf. plan- og bygningslovens § 19-1 flg.

 

Utgangspunktet er dermed at kommunen kan gi den ene beboeren eksklusiv bruksrett for et konkret definert parkeringsfelt.

 

Neste spørsmål blir om dette blir bindene for de resterende beboene som kan nytte parkeringsplassen etter konkurranseprinspippet.

 

Her kommer tinglysningsuttalelsen inn. En slik bruksrett må tinglyses for sikre etterprøvbarhet for dere som konkurrerer om plassene. Det er en lengere forklaring på dette, men jeg tror ikke det er nødvendig her.

 

spørsmålet som er viktig å ha i bakhodet er: Bør ikke alle i borettslaget prøve å legge forholde til rette for beboeren som er handikappet, isteden for å sloss om parkeringsplasser? (dette er ikke rettet mot trådstarter)

Endret 1. mai 2012 av Lex Imperio

[henrikwl]

Supert, takk for utfyllende svar!

 

Den alminnelig eiendomsretten (eller bruksretten) vil gi rettsgrunnlag for denne råderetten til velforeningen. De kan i praksis bestemme innenfor reguleringsplanens grense. Hvis de ønsker å nytte området utenfor planen, må de søke kommunen om dispensasjon, jf. plan- og bygningslovens § 19-1 flg.

 

Utgangspunktet er dermed at kommunen kan gi den ene beboeren eksklusiv bruksrett for et konkret definert parkeringsfelt.

 

Har jeg oppfattet deg riktig dersom jeg tolker dette slik at det er kommunen som kan gi beboeren eksklusiv bruksrett, selv om parkeringsplassen er innenfor reguleringsplanens grense (det er rett og slett en av fellesplassene som var tenkt reservert til denne handikappede beboeren)?

 

Neste spørsmål blir om dette blir bindene for de resterende beboene som kan nytte parkeringsplassen etter konkurranseprinspippet.

 

Her kommer tinglysningsuttalelsen inn. En slik bruksrett må tinglyses for sikre etterprøvbarhet for dere som konkurrerer om plassene. Det er en lengere forklaring på dette, men jeg tror ikke det er nødvendig her.

 

Igjen, bare for å oppklare: en slik tinglysning må altså foreligge selv om det gjelder en parkeringsplass innenfor reguleringsplanen, og dermed på den eiendommen som bofellesskapet har full bruksrett over?

 

spørsmålet som er viktig å ha i bakhodet er: Bør ikke alle i borettslaget prøve å legge forholde til rette for beboeren som er handikappet, isteden for å sloss om parkeringsplasser? (dette er ikke rettet mot trådstarter)

 

Dette er selvsagt for ethvert voksent menneske med fullt utviklede sjelsevner, og jeg kunne ikke vært mer enig. Jeg kjenner dog lusa på gangen etter hvert, og denne beboeren som har protestert gir inntrykk av å være mer opptatt av å melke regler og paragrafer for alt det er verdt for å maksimere sine sjanser til å få bilen under tak, enn å faktisk være et greit medmenneske. Det var h*n som trakk inn tinglysningstanken inn i dette, og det var derfor jeg opprettet denne tråden, for å vite hva reglene faktisk sier.

 

Igjen, takk for utfyllende svar.

[Thivers]

Første del:

• Dersom kommunen eier tomten, kan de med bakgrunn i eiendomsretten gi vedkommende eksklusiv bruksrett før han har fått innvilget handikap-bevis.
  
• Hvis velforeningen (dvs. beboerene i sameie representert ved velforeningen) har en bruksrett til (eller eier) tomten parkeringen står på, så er det velforeningen som kan gi eksklusiv bruksretten.
  

 

 

Andre del: Tinglysningen er bare viktig til vedkommende har fått parkeringsbevis, forutsatt at det finnes handikap-plasser han kan benytte i ettertid. Problemet med kverulater er at de ofte har snev av kunnskap i bunnen av veldig låste meninger. Forholdet er slik:

 

Tinglysning skjer ved at bruksretten føres inn i grunnboksbladet til den aktuelle eiendommen, jf. tinglysningsningsloven § 20. Dette har flere effekter:

• Det skapes rettslig notoritet (etterprøvbarhet) som i praksis beviser at vedkommende har den konkrete rettigheter i et medium som er akseptert. Som hovedregel kan man stole på grunnboken.
  
• Bruksretten gis rettsvern, dvs. at andre må respektere retten slik en er innført i grunnboken. Naboen kan dermed ikke ta parkeringsplassen på lovlig grunnlag.
  

Sluttstrek: Hvis naboen ikke gir seg, må det tinglyses. Da må parkeringsplassen merkes med den handikappedes navn, blinummer ect. Hvis det er kort til før parkeringskortet er innvilget, så vil en tinglysningsprosess ofte bli for tungvin og kostbar.

 

Små spørsmål har ofte lange svar, og dette er et av de tilfellene. Merk at ikke alt jeg skriver er lovregulert; notoritet og rettsvern er delvis ulovfestede (aksepterte) bevisrelere, samt en del av det som i jussen kalles for trendjemannskonflikter.

 

Jeg håper dette var litt oppklarende

[Herr Brun]

Jeg skjønner ikke hvorfor dette skal tinglyses? Det holder vel i massevis å sette opp er skilt med "reservert [regnr.]"? Hvordan skal denne kranglete naboen kunne gjøre noe som helst, dersom det er slik at styret har kompetanse til å gi eksklusiv bruksrett?

[henrikwl]

Det finnes (dessverre) ikke allerede oppmerkede handikapplasser, så da tolker jeg det dithen som at en tinglysning vil være sentral her selv etter at vedkommende har fått handikapbevis. Er en slik tinglysning en veldig dyr og tung affære?

 

Herr Brun: det samme tenkte styret, og et slikt skilt er allerede satt opp, men det hindret ikke vedkommende kranglefant i å parkere der allikevel (fram til et skilt i metall ble skrudd opp på veggen ble de midlertidige papirlappene hvor det sto at plassen var reservert bare fjernet). Styret har strengt tatt hjemmel i vedtekter til å i ytterste konsekvens borttaue feilparkerte biler for eiers regning, men før styret går den veien og setter hardt mot hardt vil man for det første sørge for at man har ryggen klar rent juridisk sett, og for det andre søke i det lengste å komme til en minnelig løsning uten å svinge paragrafkjeppen.

[Thivers]

For å hindre en forsuring av naboforholdet er det veldig ønskelig å søke etter en løsning uten å ty til noen rettslig skritt. Som Herr Brun sier budre det holde med et skilt, men der vanlige folkeskikk ikke holder må fast eiendom følge formelle regler.

 

Bruksretter må tinglyses for å ha full ryggdekning, se eks. tinglysningsforskriften § 4 fjerde avsnitt. Også her kan du lese mer om tinglysning generelt.

 

Den kranglete naboen (A) har i praksis rett til å parkerer hvor han vil innnenfor sin prosentsats. Et vedtak fra styre som gir den handikappede (B) rett til å parkere fast på X-plass vil bare i snever grad påvirke A sin rett til å konkurrere om plassene under taket.

 

Tinglysning kan være både dyrt og tungvindt. Grunnboksbladet til sameiet vil fort bli fullt og uoversiktlig; hvis B flytter må hans rett fjernes ved tinglysning igjen.

 

En ideen er da å tinglyse noen plasser som handikap-plasser og vente på innvilgningen av løvet til B. Styre kan også søke kommunen om noen handikap-skilt til å sette på plassene.

 

Jeg skal ikke si at dette er eneste løsningen på problemet, men det er èn løsning.

[henrikwl]

Hjertens takk, da føler jeg at jeg har oversikt over situasjonen. For øvrig ingen dårlig idé å øremerke enkelte handikapplasser, det kan jeg jo eventuelt ta med til generalforsamling.

 

Det er trist at noen skal lage så mye oppstyr, men blant 52 boenheter så er det jo en viss sjanse for at det finnes dårlige epler.

Endret 2. mai 2012 av henrikwl

[The Avatar]

Vil ikkje ei eventuell tinglysning gjere at denne parkeringsplassen då bil høyre til boligen? Altså at dette blir den einaste eigendommen med fast parkeringsplass?

 

Eg rekner med at velforening har valgt å ikkje dele ut faste plasser for å unngå at det blir krangel rundt parkeringa (ein bolig med fast parkeringsplass rett utanfor vil være meir verdt enn ein bolig med parkeringsplass langt unna). Det å ikkje ha faste plassar åpner også for muligheita for at enkelte boligar har 1,5 plassar, med faste plassar blir 1,5 plass i praksis til ein stor parkeringsplass for kun 1 bil.

Det er derfor ein mykje betre utnytting av plassen å ikkje dele opp i faste plassar.

 

 

Det beste vil vel derfor være å opprette ein eigen handikapplass på kvar parkeringsplass, men utan at plassen blir knytta direkte opp til boligen der det i dag bur ein person som har behov for ein slik plass.

Dersom ein bolig skal ha fast plass så burde ein i prinsippet gjere det samme for alle boligane.

[henrikwl]

Vil ikkje ei eventuell tinglysning gjere at denne parkeringsplassen då bil høyre til boligen? Altså at dette blir den einaste eigendommen med fast parkeringsplass?

 

Jo, det vil den gjøre. Selvsagt er det mest ideelle å ha alle parkeringsplassene fri, men nå har altså denne ene beboeren problemer med helsa og da vil vi gjerne legge til rette for vedkommende. Det burde strengt tatt ikke være et emne for diskusjon en gang mener nå jeg, og det hadde heller ikke vært det dersom ingen av plassene var under tak. Og for å være helt ærlig så har jeg null forståelse for folk som heller vil krangle og gjøre seg vrang for å unngå en marginal reduksjon av sjansen for å få bilen sin under tak enn å være medgjørlig og tilrettelegge for en handikappet nabo.

 

Fast plass til alle boenhetene er ikke bare bare; hvem skal få under tak og hvem skal ikke? Hovedregelen bør nok være fri parkering.

 

Løsningen med handikapplasser er en god middelvei, men er ikke uten egne ulemper. Det er noe generalforsamlingen får ta stilling til; jeg skal definitivt fremme forslaget.

Endret 2. mai 2012 av henrikwl

[Herr Brun]

Spørsmålet i denne tråden er ikke hva som er en god løsning, men hva man har lov til å gjøre. Å diskutere hvem som burde ha hva osv. hører ikke hjemme her. Slik jeg har forstått det så ønsker dere å gi en enkeltperson en parkeringsplass. Spørsmålet blir da hvordan dere lovlig kan gi vedkommende det på en effektiv måte.

At Lex Imperio drar inn tinglysning her, det fatter jeg ikke. Det eneste "tinglysningsreiene" jeg kan tenke meg, må være at det er tinglyst en negativ servitutt som sier noe om at dette ikke er tillatt.

 

At en bruksrett skal måtte tinglyses for å "ha full ryggdekning" kan på generell basis godt hende, men det man ønsker å gardere seg mot i denne saken er jo at denne ene dusten ikke benytter seg av plassen. Tredjemannskonflikter er ikke et problem i denne saken, så det holder i massevis å gjøre et vedtak, og

 

Det er ikke et problem å ha en reell, strengt personlig servitutt, altså en bruksrett som både hører til en person og en eiendom. Type: A har eksklusiv bruksrett til plass X så lenge han bor i eiendom Y. Denne retten kan ikke overdras på noe vis, og opphører når A ikke lengre bor i eiendom Y.

 

Så lenge denne avgjørelsen meddeles til dusten det gjelder (og alle andre beboerne), er tinglysning irrelevant.

 

Spørsmålet blir da hvordan en slik bruksrett gyldig kan opprettes. Hvem har kompetanse til å fatte vedtaket?

Endret 2. mai 2012 av Herr Brun

[Thivers]

Ideen må være å finne en løsning som ikke bare løser spørsmålet rundt denne konkrete saken, men som også virker fremover i tiden.

 

Styret kan vedta (en personlig) bruksrett, som informeres til beboerene. Rettighetsmessig eksisterer da denne retten - også ovenfor vedkommende nabo som ikke er veldig samarbeidsvillig - så langt er vi alle enige. Da er det også bare å taue vedkommende bort med god samvittighet.

 

For å være litt fremtidsrettet blir spørsmålet hva som skjer dersom nye flytter inn, og ikke ble informert om bruksretten. Noe som i seg selv er veldig sannsynlig? Resultatet kan da fort bli at bruksretten ikke gjelder for vedkommende nyinnflytter - med mindre den er tinglyst.

 

Hvis målet bare var å finne en lovlig løsning, så beklager jeg at jeg dro inn tinglysningen - jeg siktet mot en varig og forutberegnlig løsning i tillegg.

[henrikwl]

Spørsmålet blir da hvordan en slik bruksrett gyldig kan opprettes. Hvem har kompetanse til å fatte vedtaket?

 

Litt usikker på måten du bruker ordet "kompetanse" på her, men delfeltsstyret har hjemmel i vedtak fattet på velforeningens generalforsamling om at delfeltsstyrene rår over parkeringsplassene tilknyttet sine delfelt. Dersom det ikke er dette du mener med "kompetanse" i denne sammenhengen, så beklager jeg misforståelsen. Det er ingen jurister i delfeltsstyret, så hvis det er den typen kompetanse du sikter til så har ingen det.

 

Tanken om å finne en varig løsning er god, og jeg har et spørsmål i så henseende. Er det slik at eventuelle nyinnflyttere vil måtte bli informert om en slik bruksrett før de flytter inn (og at det er her tinglysningen sikrer at de får denne informasjonen) for at den skal gjelde dem?

 

Og, helt til slutt: dersom denne naboen ikke innfinner seg, og ender opp med å få bilen borttauet i henhold til vedtektene - han vil da ikke ha noen rettslige krav mot styret/velforeningen på bakgrunn av manglende tinglysning?

[Herr Brun]

1: Du har forstått helt riktig. Å ha kompetanse til å fatte et vedtak betyr bare å være den som kan gjøre det. F. eks. har stortinget kompetanse til å vedta lover, mens styret i et sameie har kompetanse til å fatte enkelte typer vedtak.

 

2: Det kommer an på hva som allerede står i grunnboka. Dersom det er tinglyst bruksrett til 1 uspesifisert plass på en gitt parkeringsplass, så har man jo det uavhengig av om enkelte parkeringsplasser er reserverte. Det er fortsatt 1 plass ledig for innflytter. bare ikke nødvendigvis den han ønsker. Dette er uansett ting man normalt forteller om på visning, og dersom det er skiltet så er man ikke i god tro uansett, og da kan man ikke ekstingvere en rett. Så jeg skjønner fortsatt ikke problemet til Lex Imperialis.

 

For all del, tinglysning er ryddig, og på sikt vil det nok være en fordel å f. eks. opprette en handicap-plass, men det er ikke nødvendig å gjøre i denne saken akkurat nå, for å bli kvitt det problemet du tydeligvis sliter med.

 

Jeg lurer fortsatt på hva "noe tinglysningsgreier" er. Har du sjekket grunnboka og sett hva som står der? For det kan være en allerede tinglyst rett som gjør at styret ikke kan bestemme dette. Det er de eneste potensielle "tinglysningsgreiene" som kan være i veien i denne saken.

 

3: Ja, dersom vedtaket er gyldig. Det trenger ikke å tinglyses for å være gyldig overfor han, men den eksistere ordningen kan legge bånd på hva som kan gjøres med parkeringsplassene.

[Thivers]

Jeg regner med at Herr Brun mener bruker "kompetanse" i juridisk forstand, dvs. om Styret har hjemmel til å fatte gyldig vedtak om bruksretten.

 

Når det gjelder dette må det merkes dersom dette er et borettsalg, må Styret i "andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning" må ha samtykke fra Generalforsamlingen, jf. boretslagsloven § 8-9 nr. 5.

 

Med dette samtykket i boks, så har Styret kompetanse til å treffe vedtaket

 

I forhold til naboen som ikke vil føye seg, vil gyldig vedtak være tilstrekkelig. Det skulle bare være å taue vedkommende hvis han ikke føyer seg.

 

*dette skrives med forbehold om feil*

[henrikwl]

Dette med "noe tinglysningsgreier" er så ullent som det er fordi det kom til meg litt sånn via-via. Kranglete nabo snakket med et annet styremedlem om dette, som gjenga det til et annet styremedlem, som gjenga det til meg (og i en hektisk hverdag har vi ikke fått satt oss ned med dette skikkelig). Etter sigende skulle vedkommende legge frem ett eller annet som vissnok skulle slå beina under vårt vedtak. Det er jo slettes ikke umulig at dette er noe slikt som du snakker om, Herr Brun - en allerede tinglyst rett som kommer i konflikt med styrets vedtak.

 

Jeg har ikke sjekket grunnboka enda, men det fremstår jo nå som et naturlig neste skritt.

Endret 3. mai 2012 av henrikwl