Sameiets kjeppe i hjulet!

[fordongianus]

Mange har valgt boformen sameie eller borettslag med de gleder -, men også utfordringer dette kan føre med seg. Jeg ville verdsatt om noen med erfaring, eller juridisk kunnskap kunne ha gitt noen "input" før jeg går til skrittet å engasjere en advokat.

 

Jeg ønsker nemlig å være et real "kjepp i hjulet"i sameiet jeg bor. Dette gjør meg trolig upopulær, men jeg akter å prøve gyldigheten av dette sameiets vedtekter opp mot eierseksjonsloven § 30, fremfor å bli overkjørt av at styret velger å se vekk fra våre vedtekter, til fordel for loven.

 

I vårt sameies vedtekter heter det nemlig at det kreves full enighet for å endre vedtektene, samt for saker som er nevnt i eierseksjonsloven § 30. Dette er vilkår som sålededes må sies å være bedre enn loven, hvor det kreves minst 2/3 dels flertall.

 

I praksis innebærer innholdet i vedtektene at dersom styret vil anlegge en parkeringsplass på grøntarealet, så må ALLE beboere være enige, det holder ikke med 2/3-dels flertall. En person kan altså med vedtektene i hånden stanse et slikt prosjekt.

 

Synspunkter?

[Gjest medlem-82119]

Når jeg har bodd i borettslag så har saker vært avgjort med flertall, dvs de som får flest stemmer vinner.

Når det skulle utvides med flere parkeringsplasser, så stemte de som fikk parkeringsplassen inntil soveromsvinduet imot mens resten stemte for. Dvs, alle som ike ble berørt hadde et solid flertall over de som ble berørt.

 

Full enighet er vel teknisk sett ikke det samme som at 100% må stemme ja.

 

De fleste borettslag har en diktatorformann på topp som kjører på med sine ønsker og man får høre det om man protesterer. Fra nærområdet vet jeg f.eks at en formann brukte pengene på nytt satelittanlegg til borettslaget tilfeldigvis når sønnen begynte å selge slikt, isteden for å kjøpe nye ytterdører som borettslaget ønsket. Så da fikk det snø inn i vindfanget, nå fikk de ihvertfall noe å se på i snøføyka.

 

Ellers har det vært trusler om utkastelse om man gjorde alvor av å montere varmepumpe. SLIK oppførsel kan man jo ikke ha. Ellers er jo husdyr en evig krangel.

 

Glad jeg er borte fra galskapen, men hører jo at andre får det til så det er ikke like ille overalt. Mitt råd er å flytte eller holde kjeft. De har metoder å ta igjen på som du ikke aner. Lås dørene, og hagle ved senga om du starter kranglingen, rett elelr urett.

[fordongianus]

Joda. Takk for synspunktet, men jeg tror jeg må utsette meg for den risikoen uten å begynne å låse dørene.

 

Ser poenget ditt i forhold til "full enighet", - og at det ikke nødvendigvis betyr at alle beboerne stemmer. Jeg forholder meg til årsmøtet, og de fremmøtte, samt dem med fullmakt. Mitt poeng er likevel at vedtektene legger til grunn at man ved stifelsen av sameiet har vedtatt vilkår som er "bedre" enn lovens krav om "minst 2/3 dels flertall" med at det skal være "full enighet" Hvor tungt veier vedtektene? Nok til at jeg reiser sak?

[Ståle Nordlie]

I vårt sameies vedtekter heter det nemlig at det kreves full enighet for å endre vedtektene, samt for saker som er nevnt i eierseksjonsloven § 30. Dette er vilkår som sålededes må sies å være bedre enn loven, hvor det kreves minst 2/3 dels flertall.

 

Jeg kikket på eierseksjonsloven. Paragraf 4 virker relevant her:

 

§ 4. Fravikelighet

Loven er ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller framgår av sammenhengen.

 

http://www.lovdata.n...-031-001.html#4

 

Slik jeg forstår det blir det da loven som vinner hver gang i en konflikt mellom lov og vedtekter.

 

(Edit: Se under for bedre svar.)

Endret 26. april 2012 av Ståle Nordlie

[krikkert]

Under den tidligere eierseksjonsloven var det adgang til å vedtektsfeste et høyere flertallskrav enn det fulgte av loven (som i utgangspunktet var ufravikelig), dette fordi loven gjør unntak der det "framgår av sammenhengen". Av forarbeidene til den nye loven fremgår det ingen holdepunkter for at departementet ønsket å endre denne tilstanden. Det sentrale ved en sammenhengsvurdering vil typisk være en språklig tolkning og formålsbetraktninger.

 

Utgangspunktet ved sameiet er at det skal være full enighet, jfr. eierseksjonsloven § 29. Det er gjort unntak i § 30 for vanlig forretningsdrift, som krever simpelt flertall, og en del andre elementer som krever kvalifisert flertall. Formålet med stemmeflertallskrav er å beskytte mindretallet. Dersom vedtektene går lenger i å beskytte mindretallet enn loven gjør, vil det ikke være lovstridig å vedtektsfeste et strengere flertallskrav. Vedtektene vil derfor e.m.m. gå foran loven.

[fordongianus]

Under den tidligere eierseksjonsloven var det adgang til å vedtektsfeste et høyere flertallskrav enn det fulgte av loven (som i utgangspunktet var ufravikelig), dette fordi loven gjør unntak der det "framgår av sammenhengen". Av forarbeidene til den nye loven fremgår det ingen holdepunkter for at departementet ønsket å endre denne tilstanden. Det sentrale ved en sammenhengsvurdering vil typisk være en språklig tolkning og formålsbetraktninger.

 

Utgangspunktet ved sameiet er at det skal være full enighet, jfr. eierseksjonsloven § 29. Det er gjort unntak i § 30 for vanlig forretningsdrift, som krever simpelt flertall, og en del andre elementer som krever kvalifisert flertall. Formålet med stemmeflertallskrav er å beskytte mindretallet. Dersom vedtektene går lenger i å beskytte mindretallet enn loven gjør, vil det ikke være lovstridig å vedtektsfeste et strengere flertallskrav. Vedtektene vil derfor e.m.m. gå foran loven.

 

Jeg er selv ikke jurist, men har i dette tilfellet fattet interesse for hvorvidt vedtektene kan gå foran loven, og tenkt litt på dette hvor vedtektene legger til grunn vilkår som gir mindretallet enda bedre beskyttelse, slik du skriver. Jeg er svært takknemlig for de innspill som er kommet.

 

Jeg skal ikke være så konkret om sakens kjerne. Men dette handler som en svært egenrådig styreleder, som gjennom intens lobby og velvilje, har kjøpt seg goodwill fra flertallet. Vekommendes makt må begrenses, og går vedtektene foran loven så vil den nettopp det.

[The Avatar]

Når jeg har bodd i borettslag så har saker vært avgjort med flertall, dvs de som får flest stemmer vinner.

Når det skulle utvides med flere parkeringsplasser, så stemte de som fikk parkeringsplassen inntil soveromsvinduet imot mens resten stemte for. Dvs, alle som ike ble berørt hadde et solid flertall over de som ble berørt.

 

I utganspunktet så er det ikkje gitt at fleirtallet kan bestemme det slik:

§ 7-13. Misbruk av mynde

Generalforsamlinga kan ikkje gjere noko vedtak som er skikka til å gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller laget.

I eit slikt tilfelle så kan det være at ulempen med støy utanfor soveromma til enkelte av bebuerane er så stor at fleirtallet ikkje kan bestemme seg for å utvide parkeringsplassen.

 

 

På tilsvarande måte er det med forbud mot dyr. Dersom det blir konflikt rundt dyrehald så skal det gjerast ei vurdering av fordelane til den som held dyr kontra ulempane for dei andre bebuerane. Dersom det er full skjæring sidan begge har gode argument (typisk blind person med førerhund og hyperallergiker i samme oppgang) så er det vanlig at ein vipper i retning av at den med lengst ansinitet i burettslaget får villjen sin. Det er derfor ikkje gitt at ein hyperallergier kan flytte inn i eit burettslag og deretter kreve at alle hundeeigerane må flytte ut.

 

 

 

Ein anna ting er at dersom trådstarter er den einaste som er imot utan å kunne vise til vesentlig ulempe (eg veit fortsatt ikkje kva saka gjeld), så kan det være mest fornuftig å vurdere å finne seg ein ny plass å bu.

Ein har forferdelig lite igjen for å krangle med naboane, det ender vanligvis berre med mykje ekstraarbeid for begge parter.

[fordongianus]

Når jeg har bodd i borettslag så har saker vært avgjort med flertall, dvs de som får flest stemmer vinner.

Når det skulle utvides med flere parkeringsplasser, så stemte de som fikk parkeringsplassen inntil soveromsvinduet imot mens resten stemte for. Dvs, alle som ike ble berørt hadde et solid flertall over de som ble berørt.

 

I utganspunktet så er det ikkje gitt at fleirtallet kan bestemme det slik:

§ 7-13. Misbruk av mynde

Generalforsamlinga kan ikkje gjere noko vedtak som er skikka til å gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller laget.

I eit slikt tilfelle så kan det være at ulempen med støy utanfor soveromma til enkelte av bebuerane er så stor at fleirtallet ikkje kan bestemme seg for å utvide parkeringsplassen.

 

 

På tilsvarande måte er det med forbud mot dyr. Dersom det blir konflikt rundt dyrehald så skal det gjerast ei vurdering av fordelane til den som held dyr kontra ulempane for dei andre bebuerane. Dersom det er full skjæring sidan begge har gode argument (typisk blind person med førerhund og hyperallergiker i samme oppgang) så er det vanlig at ein vipper i retning av at den med lengst ansinitet i burettslaget får villjen sin. Det er derfor ikkje gitt at ein hyperallergier kan flytte inn i eit burettslag og deretter kreve at alle hundeeigerane må flytte ut.

 

 

 

Ein anna ting er at dersom trådstarter er den einaste som er imot utan å kunne vise til vesentlig ulempe (eg veit fortsatt ikkje kva saka gjeld), så kan det være mest fornuftig å vurdere å finne seg ein ny plass å bu.

Ein har forferdelig lite igjen for å krangle med naboane, det ender vanligvis berre med mykje ekstraarbeid for begge parter.

 

Jeg vil være forsiktig med å gå for tett på de faktiske forholdene her. Vi bor i et lite land. Forholdene gjelder flere beboere, dog et mindretall som er overkjørt av en egenrådig styreleder. Selv selger jeg, så for meg spiller det liten rolle om jeg blir lagt for hat, men jeg aksepterer ikke å bli valset ned av "tillitsvalgte" som mot bedre vitende feier til side lover og forskrifter et sameie er underlagt, samt legger grunnlaget for et regime som inviterer til at beboere blir frosset ut for å ha egne meninger. ;-)