Husleieøkning - lovlig?

[rnoil]

Er usikker på hvor jeg skal legge denne tråden, satser på at det går bra her under Økonomi. Obs: langt innlegg..

 

Greia er: jeg leier leilighet. Prisen var på 8000 i mnd, før utleier plutselig satte det opp med 1000 kr, altså 9000 i mnd. Da hadde vi bodd i leiligheten i under 2 år. Loven sier vel at utleier kun har lov til å sette opp leia etter konsumprisindeksen (som tilsvarer ca. 200 kr), før det har gått 3 år, da kan utleier sette opp leia etter "gjengs leie" (med 6 mnd varsel). Ergo hadde ikke utleier lov til å sette opp leia med 1000 kroner enda. Jeg hadde betalt et par husleier før jeg fant ut hva loven sa.

 

Så jeg skrev et brev til utleier da. Da fikk jeg til svar at når hun satte opp leia fikk jeg beskjed om å tenke gjennom om jeg ville samtykke til husleieøkning, og det stemmer forsåvidt. Jeg samtykket til husleieøkning, men dette var jo fordi jeg på dette tidspunktet ikke var klar over hvilke lover og regler som gjelder, noe jeg har blitt gjort klar over i ettertid. Hun skrev også at hvis jeg ikke hadde samtykket til økning i leie, hadde hun vært nødt til å si meg opp da (noe hun ikke informerte om når hun ga beskjed om økninga). Hadde dette vært gyldig grunn til å si meg opp? Ja, jeg har tidsbestemt kontrakt med 3 måneders gjensidig oppsigelsestid, men teller dette likevel som oppsigelsesgrunn? Nå i ettertid når jeg har fått vite om loven, så høres det hele ut som om utleier like godt kunne sagt dette (litt på kanten, men): "Hvis du ikke vil spandere 1000 kroner i måneden på meg (aka betale for mye leie ulovlig), så blir jeg nødt til å si deg opp".

Hva tror dere? Er det utleier som har rett i dette tilfellet, siden jeg faktisk samtykket til å betale ekstra leie, og at hun kunne sagt meg opp hvis jeg ikke hadde samtykket?

 

MEN det er det enda en ting til som hører til historien. Jeg deler leiligheten sammen med ei annen. Kontrakten står på meg, men vi deler husleien, og betaler den separat til utleier. Jeg har nå fått vite at hun ved tre anledninger har vært for sent ute til å betale sin del av leien (alt fra 1 dag til 2 ukers forsinkelse). Jeg er fullt klar over at jeg har ansvaret siden kontrakten står på meg. Jeg ser at dette kunne vært oppsigelsesgrunn (misligholding av leieavtalen), men er ikke dette i såfall en sak som bør holder "separat" fra leieøkningssaken? Utleier nevnte at siden samboeren min hadde vært sein med husleien et par ganger kunne hun knytte det opp mot "forsinkelsesrenter". Vet ikke helt om hun mente det sånn at det vi evt. betaler/har betalt for mye kunne hun uansett kreve som forsinkelsesrenter.

 

Hadde vært veldig fint om noen kunne si hva dere tror om alt dette rotet. Alt dette grunner vel ned til 3-4 hovedspørsmål: Trenger utleier en "gyldig" grunn til å si oss opp selv om vi har tidsbestemt kontrakt med 3 mnds gjensidig oppsigelsestid, og kan dårlig økonomi (/at vi ikke ville betale økt ulovlig leie) i såfall være en gyldig grunn? Har det noe å si at jeg samtykket til den økte husleien, selv om jeg ikke visste hvilke lover som finnes (selv om det strengt tatt stod i kontrakten)? Er forsinket husleie noe som spiller en rolle i denne saken, eller bør det være en sak som tas separat? Bør vi isåfall betale forsinkelsesrenter, og hvor mye er det på?

 

Nå har jeg sagt opp leiligheten uansett da, flytter ut om et par måneder, men vil jo helst slippe å betale de ekstra 1000 kr i måneden de siste månedene, og vil ikke minst ha "retten" på min side. Håper på hjelp :-)

[Wisd0m]

Det meste du trenger å vite står i husleieloven kap 4 og 9.

 

Når det kommer til betalingen som har vært litt sen så er jeg litt usikker på hvilken paragraft som skal brukes, §9-5 eller §9-9. Antakelig begge. Og det jeg tolker ut ifra §9-9 er at det kun er vesentlig mislighold ved betaling av leie som er lovlig grunn.

Endret 26. april 2012 av Wisd0m

[rnoil]

Har lest gjennom husleieloven ja, men føler ikke at det jeg spør om ble helt besvart der (/evt. at jeg ikke forstår alt helt riktig der). Særlig dette med gyldig oppsigelsesgrunn - trenger utleier noen gyldig oppsigelsesgrunn for å si meg opp når vi har 3 måneders gjensidig oppsigelsestid (innen en tidsbestemt leiekontrakt da)? Og kan dårlig økonomi (derfor utleier satte opp leia) være en slik gyldig grunn?

 

Det er tydelig at utleier mener vi hadde en slags muntlig avtale på dette siden jeg "godkjente" avgjørelsen om å sette opp leia. Den beskjeden vi fikk den gangen var noe sånt: "Min trange økonomi gjør at jeg må øke husleia med 1000 kr. Tenk deg godt om før du eventuelt godkjenner dette". På det tidspunktet jeg fikk denne beskjeden anså jeg det ikke egentlig for å være en "forespørsel", mer som et krav jeg måtte godta. Nå når jeg i ettertid har blitt gjort kjent med lovene (noe jeg vet at jeg burde vært kjent med fra før, det stod i kontrakten), så føles det som om jeg har gått med på en "avtale" jeg ikke visste helt hva gikk ut på, rett og slett en avtale om å "spandere" en ekstra tusenlapp i måneden på utleier.

Og om jeg skulle ha "loven" på min side, er det urimelig av meg å ta denne kampen med utleier? Hun trodde jo tross alt at vi hadde en avtale, og hun har ikke så sterk økonomi. Men jeg er jo en student selv også, med et fattigslig studielån å leve på, så 1000 kroner i måneden spiller en stor rolle for meg også.

[krikkert]

1) Lovligheten av en økning av leie.

 

Husleieloven er ufravikelig, og husleieloven § 1-2 forbyr både det å avtale og det å gjøre gjeldende vilkår som er til skade for leietaker. Leietaker kan ikke samtykke til vilkår som er dårligere enn lovens. Regelen er satt slik nettopp for å beskytte naïve leietakere som ikke leser loven.

Det finnes tre rettsgrunnlag for å øke husleien. Økning etter konsumprisindeksen (§ 4-2), økning til gjengs leie (§ 4-3), og økning ved endringsoppsigelse (§ 9-5).

 

De førstnevnte bestemmelsene er ganske selvforklarende, økning til gjengs leie kan tidligst skje tre år etter forrige fastsettelse (to og et halvt års ventetid, og deretter seks måneders ventetid etter at krav er fremsatt).

 

Økning ved endringsoppsigelse krever noe forklaring. For at dette skal være aktuelt må vilkårene for å si opp leieavtalen (i husleieloven § 9-5) være oppfylt. Hvis utleier kan si deg opp (og dermed avslutte leieforholdet) kan han også gjøre en mindre inngripen - la deg fortsette leieforholdet, men med høyere leie (selvsagt innenfor grensene av husleieloven § 4-1). Om dette sier Kommunal- og regionaldepartementet i Ot.prp.nr.82 (1997-1998) på s. 53:

 

Departementet vil foreslå at bestemmelsen om indeksregulering skal gjelde både for tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Når det gjelder de tidsubestemte avtaler vil det være en fordel at begge parter kan kreve indeksregulering uten først å måtte gå til oppsigelse. Etter departementets mening bør utleieren som hovedregel ikke kunne kreve leieøkning ut over indeksreguleringen. Heller ikke bør utleieren kunne sette fram betingede oppsigelser, som fører til at utleieren kan kreve en større økning enn det som følger av indeksreguleringen. Slike oppsigelser bør vanligvis settes til side. Unntaket bør bare godtas der utleieren har forbedret husrommet i ikke uvesentlig grad, og slik pådratt seg økte kostnader som medfører behov for større inntjening.

 

I praksis vil man måtte tolke begrepet 'saklig grunn' i § 9-5 annet ledd bokstav d. Bokstavene a til c vil ikke være aktuelle pga. sitt innhold. Departementet fremholder i ovenstående sitat at terskelen skal være svært høy for at utleier får gehør for at det foreligger saklig grunn når motivet for oppsigelsen er høyere inntjening. Den kan imidlertid være til stede -- vi vet bare din side av saken.

 

Slik du beskriver det er ingen av de tre mulighetene for å lovlig øke leien til stede. Du skulle derfor ha betalt den tidligere leien. Jeg vil anbefale at du informerer huseier om at du fra dags dato vil deponere de 1000 kr hun krever ekstra på egen konto i samsvar med reglene i husleieloven § 3-8. I tillegg bør du kreve den ulovlige leien tilbakebetalt etter § 4-4, med renter fra innbetalingsdato. Dersom du går frem på denne måten er du fredet mot utkastelse på bakgrunn av anklager om at du betaler for lav leie.

 

At du har samtykket får ingen betydning, jfr. innledningsvis.

 

2) Betalingsmislighold

 

Dersom samboeren din ikke betaler i tide er dette mislighold. Om utleier kan rette krav mot deg spørs på leiekontrakten. Hvis du står som eneste navn på leiekontrakten vil du også i praksis være ansvarlig for at beløpet blir betalt, selv om utleier aksepterer at dere betaler hver for dere. Manglende betaling over flere måneder vil være mislighold som kan føre til oppsigelse. Dette er imidlertid et annet forhold enn leieøkningssaken.

 

Utleier kan kreve forsinkelsesrenter etter reglene i forsinkelsesrenteloven hvis beløpet ikke blir betalt til avtalt forfallsdato. Dette er imidlertid langt mindre enn 1000 kr per måned. For at rentene skal bli så høye må hovedstolen på årsbasis beløpe seg til nærmere hundre tusen kroner.

[rnoil]

Tusen takk for et veldig godt og grundig svar. Det gjorde alt så mye lettere å forstå!