Uenig med utleier om oppsigelse og varmtvannsregning

[Deem]

Huseier har sendt meg en regning på ca. 4000 kr for bruk av varmtvann i året som gikk. I leiekontrakten står det at jeg skal tegne eget strømabonnoment, men det står ingenting om varmtvann eller brensel. Utleier begrunner dette med at det var varmtvannstank i leiligheten når jeg først flyttet inn, men da stod kontrakten på en annen person som jeg leide sammen med. Når jeg skrev kontrakt er jeg ganske sikker på at vi allerede hadde fått felles varmtvann i kjelleren.

 

Jeg delte leilighet med noen som brukte mye varmtvann, og hun har flyttet ut. Da blir det enda mindre rimelig at jeg skal sitte igjen med en regning på 4000 kr.

 

Husleier har snakket med huseierenes landsforbund som sier at hun har krav på pengene for varmtvannsregningen, og jeg er ikke enig og sa at jeg skulle se nærmere på hvem som har rett her.

 

På nettsiden til Leieboerenes landsforening står følgende:

 

 

Det er fullt lovlig å avtale at leieboeren skal betale utgifter til brensel og elektrisitet. Dette forutsetter selvfølgelig at det er avtalt før leiekontrakten ble inngått. Utleier kan ikke ensidig komme med et krav om at det også skal betales strøm etter at leieavtalen er undertegnet.

Det vanlige er at det i kontrakten står et eller annet om at det skal betales for utgifter til strøm. oppvarming og brensel.

Dersom det er fellesanlegg for oppvarming eller varmt vann, kan et flertall på 2/3 av leieboerene kreve at alle får sin egen måler. Utleierens stemme teller ikke. En eventuell framleier har stemmerett i stedet for hovedleieren. Hvis utleieren og leieboeren bor i en tomannsbolig med felles varmemåler, kan leieboeren alltid kreve egen måler. I tilfeller hvor det ikke er mulig å måle leieboerens forbruk, kan utleieren fastsette hvordan utgiftene skal fordeles blant leieboerne. Fordelingen må ikke være urimelig. Er den det, er leieboerne ikke bundet av fordelingsmåten. Leieboeren kan kreve at utleieren gir tilgang til brenselsregnskapene. Er utgiftene inkludert i husleien, skal leieboeren betale den avtalte leie uten hensyn til sitt forbruk.

Se husleieloven § 3-4

 

Kan noen gi meg en pekepinn på noe jeg har oversett eller om jeg har rett?

Endret 15. juli 2012 av Deem

[Cerwell]

Hvis det ikke står i kontrakten så er du nok trygg.

Om forholdene har endret seg etter at du signerte så bør det skrives ny kontrakt som inkluderer de nye forholdene.

Det er huseiers ansvar å legge frem ny kontrakt.

 

Btw: Hvor er tallet 4000,- hentet fra?

Endret 21. april 2012 av Cerwell

[Deem]

Hun har fått en regning fra strømselskapet som står for varmtvannet, hun skulle be om en omfattende oversikt over utgifter fra måned til måned.

 

Et annet spørsmål som er litt off topic:

Vi mistet fellesvaskeriet for et halvt år siden, og huseier ønsket ikke å kjøpe vaskemaskin og tørketrommel. Så jeg kjøpte det på egen regning, i tillegg til dette kommer jo en større strømregning. Kan jeg kreve å få senket husleien?

[Cerwell]

Jaja..Det står altså ikke i kontrakt at du skal betale for VV?

Foreslå å tegne en ny en med VV inkludert og forlang å få med dokumentasjon.

Nå sier ikke du noe om periode, men 4000,- er forholdsvis mye.

 

O/T:

Er fellesvaskeriet nevnt i kontrakt?

[Deem]

Varmtvann og fellesvaskeri er ikke nevnt i kontrakt, men jeg kan dokumentere at fellesvaskeri var en av fasilitetene vi hadde tilgang til som beboer og det var ingen planer om å legge det ned når jeg skrev kontrakten. Kan også dokumentere at felles varmtvann var på plass før vi skrev kontrakt.

 

Hun jeg bodde med dusjet 1-2 timer daglig i glohett vann, så jeg er ikke overrasket over beløpet egentlig. Sånn som jeg oppfattet det var det for et helt år. Men å skrive ny kontrakt med VV inkludert vil jo ikke det være til min fordel vil det? Blir jo høyere husleie.

[what_no2000]

I forhold til ekstrabetaling for strøm, varmtvann, osv sier Husleieloven §3-1 følgende:

 

"§3-1. Leien

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen, jf. §3-4. Det samme gjelder utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk.[...]"

 

Paragrafen sier at hovedregelen er at leien skal fastsettes i et fast kronebeløp ("husleie"). I tillegg er det mulighet å avtale ekstrabetaling for elektrisitet, brensel, vann og avløp. Har man ikke avtalt en slik ekstrabetaling kan slik ekstrabetaling ikke kreves i etterhånd.

 

Husleieloven er forøvrig ufravikelig.

 

Se http://www.lovdata.no/all/hl-19990326-017.html for hele Husleieloven.

Endret 28. april 2012 av what_no2000

[Deem]

Hjertelig takk. You made my day

[Deem]

Om jeg ikke betalte regningen sa utleier at hun vil si opp leieforholdet, har hun lov til dette? Det er en tidsubestemt leiekontrakt med 2 mnd oppsigelsestid. Kan hun eventuelt holde tilbake depositum når jeg flytter ut om vi ikke blir enige (selv om hun ikke har lov til det)?

 

Hennes jurist var helt tydelig på at hun hadde krav på pengene, og jeg sa at jeg ikke var enig og skal få kontaktinformasjon til juristen og snakke med han direkte.

 

Husleier kunne ikke vise til noe månedlig forbruk av varmtvann, siden det ble avlest årlig. Hun var villig til å betale 1/4 av regningen siden min tidligere romkamerat som bodde her i et halvt år har flyttet ut. Det hjelper lite når hun sannsynligvis stod for minimum halvparten av forbruket.

Endret 25. april 2012 av Deem

[nicho_meg]

Du vil kunne protestere på oppsigelsen og få medhold ja. Oppsigelsen må fylle formkravene og være i henhold til husleieloven.

 

Står ikke depositumet i en depositumskonto i ditt navn? Hvis ikke kan du kreve beløpet tilbakebetalt når det måtte passe deg, med renter.

[Deem]

Depositumskonto står i mitt navn. Spørsmålet mitt er vel om uenighet over varmtvannsregning er saklig grunn til oppsigelse?

Endret 27. april 2012 av Deem

[Herr Brun]

Mest sannsynlig er det ikke det, nei.

[krikkert]

For at det skal være saklig grunn må du ta feil. Hvis du tar feil vil du effektivt sett ha nektet å betale leie. Det kan være saklig grunn til oppsigelse, omstendighetene tatt i betraktning.

[Alastor]

Spørsmål: Varmtvannet ditt går altså på sitt helt eget system, og ikke via vanlig strøm til både deg eller din utleier?

 

Kan nemlig ikke se for meg at dette da går under "brensel" eller "elektrisitet".

 

Anbefalingen min blir uansett å si at du betaler 2000,- for å få saken ute av hverden. Den tusenlappen der burde ingen utleiere krangle på, det er jo prisen for en halvtime advokathjelp mer eller mindre.

Endret 29. april 2012 av Alastor

[Deem]

Det ser ut til at jeg muligens hadde rett angående varmtvannsregningen, så utleier sendte meg en oppsigelse med gyldig begrunnelse (deleier trenger leiligheten til egen bolig). Den fyller formkravene. Jeg tror de kommer til å leie ut leiligheten så fort jeg er ute av døra, hvis det er tilfellet, kan jeg gjøre noe med det?

 

Evt. om jeg kan ta opp samtale hvor utleier bekrefter muntlig at leieavtalen ble sagt opp på grunn av varmtvannet? Har tilbydt meg å betale regningen nå om jeg får bli, men har ikke fått noen respons på det.

Endret 8. juli 2012 av Deem

[krikkert]

Dersom utleier har løyet for å oppnå en ellers ulovlig oppsigelse, og dette har påført deg økonomisk skade, kan du gå til erstatningssøksmål for å få dekket tapet ditt.

 

Du kan selvfølgelig protestere mot oppsigelsen, jfr. husleieloven pgf 9-8. Dette vil innebære at huseier må gå til sak om oppsigelse for å få kastet deg ut. Et sentralt vitne i saken vil da være vedkommende deleier som "trenger leilighet til egen bolig". Dette vil vedkommende måtte bekrefte, for åpen rett, og både huseier og deleier vil risikere straffansvar etter straffeloven kapittel 15 ved å lyve.

 

(Husk at det er fair game å stille deleier spørsmål om hvor lenge vedkommende planlegger å bebo boligen. Retten kan stille spørsmål om dette, fordi retten har plikt til å sette til side en urimelig oppsigelse, jfr. husleieloven pgf 9-8 annet ledd. Hvis huseier forsøker å kaste deg ut for at deleier skal ha bolig i fjorten dager... Løgn her vil åpne for potensiell straffeforfølgelse.)

[Deem]

Takk krikkert, jeg får se på saken etter å ha snakket med utleier.

 

EDIT: Hvis jeg skulle tape i retten, hvor mye er maks erstatningsansvar? Leieboerforeningen tippet at noe mer enn 1000kr var svært usansynlig.

Endret 8. juli 2012 av Deem

[krikkert]

For Husleietvistutvalget (hvis du er bosatt i Oslo, Akershus, Hordaland, eller Trøndelagene) er det ganske begrenset hvor mye man kan pådra seg av kostnader, se HTU-forskriften pgf 14. I korte trekk risikerer man bare ansvar for saksbehandlingsgebyret (hele gebyret hvis man taper, halve gebyret hvis saken forlikes, ingenting hvis man vinner). Gebyret er på 1R, som er 860 kr.

 

Man kan også risikere å måtte dekke andre utgifter i sakens anledning (men det er sterkt begrenset adgang til å kreve motparten for advokatutgifter).

 

For forliksrådet (områder som ikke faller inn under Husleietvistutvalget) er adgangen til å kreve saksomkostninger noe høyere - 1R (860 kr, saksbehandlingsgebyret), reiseutgifter, og inntil 4R (3 440 eks.mva.) for rettshjelp i forbindelse med forliksklagen/tilsvaret.

[Ståle Nordlie]

Dersom utleier har løyet for å oppnå en ellers ulovlig oppsigelse, og dette har påført deg økonomisk skade, kan du gå til erstatningssøksmål for å få dekket tapet ditt.

 

La oss si at TS bruker mye tid på å lese annonser og kjøre rundt på visninger. Til slutt finner han en sliten gammel leilighet som ligger en halvtime lengre unna jobben (eller studiene) hans, men som koster like mye som den han har nå. Deretter er det pakking, flytting og nedvasking med hjelp av noen venner. En bekjent med tilhenger kjører møbler og kasser. Dessverre faller TVen i bakken på vei inn i den nye leiligheten, og blir ødelagt.

 

Så hva kan TS håpe på av erstatning, gitt at oppsigelsen faktisk er ulovlig?

 

For tiden og pengene han brukte på å finne ny bolig? For redusert bostandard? For mer tidsbruk og høyere kostnader til reise til og fra jobb/studier? For tiden og pengene brukt på pakking, flytting og vasking? For lån av henger? For den ødelagte TVen (eller evt prisen på en flytteforsikring)?

 

Han har ikke mange kvitteringer å slå i bordet med. Og inntrykket mitt er at forliksråd/HTU gjerne tillegger eget arbeid liten eller ingen verdi. Det er ingen klar praksis.

 

Han kan kanskje prøve å bruke profesjonelle der det er mulig, men det er en risiko det også hvis han i utgangspunktet synes han tjener mest på å gjøre ting selv.

Endret 8. juli 2012 av Ståle Nordlie

[Deem]

Det virker som det enkleste alternativet er å protestere mot oppsigelsen, dersom huseier ikke ønsker å skrive ny kontrakt. Det er en sentral ca. 60kvm toppleilighet i dårlig nabolag, men prisen er ikke så ille. Å flytte til tilsvarende leilighet vil øke leien med flere tusen kroner.

 

Hvis jeg finner en ny leilighet jeg foretrekker, noen tips til hva jeg skal si om nåværende leieforhold da det sannsynligvis ikke er noen god ide å bruke de som referanse?

Endret 8. juli 2012 av Deem

[krikkert]

La oss si at TS bruker mye tid på å lese annonser og kjøre rundt på visninger. Til slutt finner han en sliten gammel leilighet som ligger en halvtime lengre unna jobben (eller studiene) hans, men som koster like mye som den han har nå. Deretter er det pakking, flytting og nedvasking med hjelp av noen venner. En bekjent med tilhenger kjører møbler og kasser. Dessverre faller TVen i bakken på vei inn i den nye leiligheten, og blir ødelagt.

 

Så hva kan TS håpe på av erstatning, gitt at oppsigelsen faktisk er ulovlig?

 

For tiden og pengene han brukte på å finne ny bolig? For redusert bostandard? For mer tidsbruk og høyere kostnader til reise til og fra jobb/studier? For tiden og pengene brukt på pakking, flytting og vasking? For lån av henger? For den ødelagte TVen (eller evt prisen på en flytteforsikring)?

 

Utgifter man ville hatt ved flytting uansett er ikke erstatningsberettiget: TS leier, og ville derfor før eller siden flyttet. Det erstatningsberettigede økonomiske tapet er de merutgifter han har ved å flytte nå, for eksempel dersom han på grunn av kort varsel må flytte inn i en dyrere leilighet.

 

Høyere reisekostnader er jeg mer usikker på, siden det blir noe fjernt -- vilkåret om at tapsposten skal være en påregnelig og adekvat følge av den uaktsomme skaden er trolig ikke oppfylt.

 

Han har ikke mange kvitteringer å slå i bordet med. Og inntrykket mitt er at forliksråd/HTU gjerne tillegger eget arbeid liten eller ingen verdi. Det er ingen klar praksis.

 

Eget arbeid vil i tillegg ofte bli sett bort fra fordi det er arbeid man uansett måtte gjort, jfr. over.