Lurt å kjøpe bolig nå?

[Jakoozie]

Interessant tråd. Verdiøkning på bolig er ikke noe man merker veldig mye til i praksis, siden man kjøper og selger i samme marked. Likevel er det etter mitt syn lurt å "komme seg inn" på markedet så fort som mulig, slik at man får være med på økningen, og ikke stå utenfor mens alle andre har økonomisk fest.

 

En stor grunn til at jeg eier er at leieprisene er såpass latterlige. Jeg og dama betaler totalt 4500 kr i renter i måneden for leiligheten vi har. Leie av en tilsvarende leilighet ligger på 8000 og opp i måneden.

[festen]

Nettopp.

Hva skjer med et ANS hvis det går konk, da?

Jo, alle deltakerne har et personlig ansvar for hele gjelden (solidaransvar). Det en deltaker ikke kan betale, kan kreves helt og fullt fra hvem som helst av de andre.

Men disse andre vil da kreve det du evt. skyldner fra deg, slik at resultatet om alle betaler det de skal det samme som ved DA. Så heller ikke gjennom et ANS oppnår man det Festen ønsker.

 

Jeg ønsker derimot å høre fra festen hva som er problemet med den løsningen som er mulig i Norge i dag, nemlig å etablere et AS (koster nesten ingenting, man må binde opp aksjekapital men om man skal satse huset så er jo det ikke noe stress) og overføre alle personlige verdier dit. Hva er forskjellen på det og den amerikanske løsningen?

Og har ikke festen hørt om gjeldssanering?

 

Sånn amerikansk tenker jeg at det vil være mulig å ha en høyere gjeldsgrad på boligen for å maksimalisere satsing på et firma. I Norge ville egenkapitalkravet til firmaet (som kan gå konkurs) vært høyere, og til privatkunden som låner til hus ville hatt lavere egenkapitalkrav. Summen tror jeg er at det i mindre grad støtter innovasjon og satsing, gjennom at den med AS må ha mer egenkapital, relativt til en amerikaner som refinansierer huset for å dekke satsing på eget firma. Dessuten burde bankene i større grad ta ansvar for hvem de låner ut til. Hvis du låner penger til noen i latin-amerika burde det være opplagt at du kan bli stående igjen med ingenting. Sånn burde det være når en norsk bank låner ut penger til en norsk lånekunde også. Det er vel sånn at kunden alltid har rett, men i Norge blir det slik at banken alltid har rett. Det blir feil.

Endret 22. mai 2012 av festen

[asicman]

Hvis du hadde en personlig gjeld på boligen på 2 millioner og du så ikke betalte regningene dine, kanskje den til slutt ville bli tvangssolgt og at du da kunne risikere å sitte igjen med en restgjeld dersom banken ikke fikk 2 millioner for boligen eller andre ting de hadde beslag i. Den gjelden ville så forfølge deg og holde deg nede i tilfelle du skulle få orden på livet.

 

Det er en annen forskjell med USA og Norge. I USA har banken bare pant i boligen opp til boligens verdi. Man kan bare levere nøklene til banken og dra fra boligen og la banken ta restgjelden. Bankene er derfor veldig raske med å tvangsselge boligen for å få redusere tapet mest mulig.

[Bolson]

Interessant tråd. Verdiøkning på bolig er ikke noe man merker veldig mye til i praksis, siden man kjøper og selger i samme marked. Likevel er det etter mitt syn lurt å "komme seg inn" på markedet så fort som mulig, slik at man får være med på økningen, og ikke stå utenfor mens alle andre har økonomisk fest.

 

En stor grunn til at jeg eier er at leieprisene er såpass latterlige. Jeg og dama betaler totalt 4500 kr i renter i måneden for leiligheten vi har. Leie av en tilsvarende leilighet ligger på 8000 og opp i måneden.

 

Enig! Og det gjelder faktisk om prisene skulle falle også. Så lenge man kan håndtere renter/avdrag på lånet vil man bygge seg opp en potensiell kapital - hvor staten faktisk hjelper deg gjennom skattemessig effekt. Om boligprisene skulle falle vil som oftest det ikke ha stor betydning, da man som oftest ved salg skal reinvestere i ny bolig (som også har prisfall). Etter ca 15 år sitter man da trolig med en 2 - 3 mrd i reell egenkapital.

 

Dog finnes det situasjoner der man kan komme dårlig ut.

 

Personlig er jeg ikke så redd for boligbobler - selv om jeg klart ser muligheten for at de kommer. Grunnen til dette er så enkelt at et sted å bo må man ha - da er det uansett bedre å bygge egenkapital enn å bare betale leie ut i løse lufta.

[asicman]

Verdiøkning på bolig er ikke noe man merker veldig mye til i praksis, siden man kjøper og selger i samme marked.

 

Men dersom prisene skulle falle så blir man sittende med negativ egenkapital og uten mulighet til å få lån til å kjøpe noe i et market med lave priser.

 

Alle tror de «tjener» så mye på økte boligpriser. De som er i oppgraderingsfasen mer tjent med fallende priser så lenge man ikke blir sittende med negativ egenkapital (eller under hva egenkapitalkravet er)

 

La oss si du eier en bolig som koster 100 og du har 80 i lån. Du har giftet deg, fått barn og har behov for en som koster 125. Jeg antar for enkelhets skyld at man får låne 100%

 

Går boligprisene opp 20%: Du får 120 for din bolig. Den nye koster 150. Ditt nye lån er på 110.

 

Går boligprisene ned 20%: Du får 80 for din bolig. Den nye koster 100. Ditt nye lån er på 100.

 

Prisen for å føle seg rik med en bolig til 150 i forhold til 100 er renteutgifter på 10 p.a.

 

Så de som tjener på dette er banken, meglere og staten som får mer i «boligkjøperskatt» (a.k.a. dokumentavgift) og som vil få mer i «dødsskatt» (a.k.a. arveagift) den dagen du dør... og selvsagt arvingene dine. De vil trenge det for å fortsatt forsørge banken, meglere og staten...

 

 

En stor grunn til at jeg eier er at leieprisene er såpass latterlige. Jeg og dama betaler totalt 4500 kr i renter i måneden for leiligheten vi har. Leie av en tilsvarende leilighet ligger på 8000 og opp i måneden.

 

På en annen side så er leieprisene mange steder i Norge veldig lave sett i forhold til verdien. Ta bare et eksempel, f.eks. denne leiligheten på Frogner til 22.200 pr mnd.

 

http://www.finn.no/f...nnkode=35060015

 

Den er på 160m² og snittprisen for leiligheter på Frogner er 57.000/m² så en estimert pris på denne boligen er ca 9 mill. Dette gir en yield på under 3%, ikke rare greiene. Hvis man tar med slitasje, fellesutgifter, forsikring i tillegg så er ikke avkastningen særlig stor. Det som redder det hele er verdistigningen, som har vært meget bra de siste årene, nesten 8% i snitt p.a. for leiligheter på Frogner siden 2003 i følge NEF.

 

Til sammenligning så har hovedindeksen på Oslo Børs steget nesten 15% i snitt p.a. i samme periode.

[asicman]

Grunnen til dette er så enkelt at et sted å bo må man ha - da er det uansett bedre å bygge egenkapital enn å bare betale leie ut i løse lufta.

 

Det er like dumt å betale leie til en utleier som å betale renter til banken, fellesutgifter og vedlikehold.

 

Det er like lurt å betale avdrag, eller bygge opp egenkapital i sin egen bolig som å bygge opp egenkapital i en annen investering.

[Herr Brun]

asicman: I prinsippet er jeg enig, men det er en del viktige praktiske forskjeller:

1: Renter gir skattefradrag. Leie gjør ikke det.

2: Bolig har svært lav ligningsverdi

3: Bolig er jevnt over mindre risikabelt enn mange aandre investeringer.

 

Og så er leiemarkedet til dels ganske dysfunksjonelt. Å eie egen bolig gir en helt annen trygghet. Det er ikke bare en investering.

[asicman]

asicman: I prinsippet er jeg enig, men det er en del viktige praktiske forskjeller:

1: Renter gir skattefradrag. Leie gjør ikke det.

2: Bolig har svært lav ligningsverdi

3: Bolig er jevnt over mindre risikabelt enn mange aandre investeringer.

 

Er klar over at man har fradrag for gjeldsrenter, f.eks. i eksempelet mitt tidligere brukte jeg netto renteutgifter (dvs faktiske betalte renter * 0.72):

 

Hvis du tar rekkehuset til 1.7 så vil netto måntlige renteutgifter utgjøre 4080/mnd ved 4% rente. I tillegg kommer fellesutgifter/kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold. Disse tallene må du finne ut av selv, men for eksempelets skylt kan vi si 2000 i fellesutgifter, 500 i forsikring og 1000 i vedlikehold. Da er kostnaden ca. 7500/mnd.

 

Ikke langt unna kostnaden du har i dag.

 

Videre så er jeg klar over at den lave ligningsverdi går i favør av bolig, f.eks. som jeg sier i samme melding:

 

Formuebeskatning er mest gunstig for bolig, men du må også tenke hva myndighetene gjør i framtida med tanke på oppjustering av verdigrunnlaget samt hva eiendomsskatten evt. vil bli. Nå som politikerene har en estimert verdi på alle landets boliger er det veldig enkelt og bare justere opp litt og litt hver gang man skal ha inn litt mer penger til å støtte en korrupt musemusdirektør i Pakistan, eller til firma til en kamerat osv.

 

Mange argumenterer med at å betale leie er penger ut av vinduet. Poenget mitt er at det er like dumt å betale tilsvarende like mye penger i netto renter og andre utgifter til banken, vaktmesteren, osv. Jeg forsøker ikke å argumentere at det er lurere å betale 8000 i husleie enn 4500 i renter. De fleste, inklusive meg selv setter pris på tryggheten med å eie, men jeg har forståelse for at andre ikke nødvendigvis har behov for denne tryggheten.

 

Etter ca 15 år sitter man da trolig med en 2 - 3 mrd i reell egenkapital.

 

Selv ikke den mest optimistiske eiendomsmegler ville tro dette Men om noen år så er vel 1-mdr mainstream pris for en 1-roms i Oslo...

[festen]

Akkurat det med å leie føler jeg nærmest er avhengig av at markedet skal falle hvis det skal lønne seg.Det finnes ingen garanti for at markedet skal gå ned. På 70-tallet var det et bra løft i landbrukseiendom, småbruk og råvarer som gull og olje. Det har vært eller er den samme trenden nå. Det skjedde ikke noe fall i forbindelse med det enda boligmarkedet gikk mye opp mellom 1971-1982. Det er satt mye penger i omløp av sentralbankene etter finanskrisen. Det er vanskelig å vite noe sikkert om dette er annerledes.

[Bolson]

Etter ca 15 år sitter man da trolig med en 2 - 3 mrd i reell egenkapital.

 

Selv ikke den mest optimistiske eiendomsmegler ville tro dette Men om noen år så er vel 1-mdr mainstream pris for en 1-roms i Oslo...

 

Jeg bor ikke i Oslo - kjøpte bolig i 1994 (18 år siden) og sitter i dag igjen med null gjeld og en bolig med salgsverdi på ca 2,5 mrd kroner. Ja, den har kostet meg noe gjennom årene i renter etc - så netto er klart mindre. Men det viser at bolig kan være god sparing.

 

Ellers har du rett i at renter, felleskostnader osv er akkurat like bortkasta som leie. Men den delen som man eventuelt bruker på avdrag samt potensiell verdistigning er faktisk en av de bedre spareformene vi har når man ser langsiktig. Særlig fordi bolig er i stor grad en nødvendighet.

 

Det fungerer også som en tvungen form for sparing - slik at det ofte er langt enklere å klare enn eventuelt å "spare"/investere på andre måter.

[asicman]

Poenget mitt var at mrd er forkortelse for milliard...

[ZeRKoX]

Aftenbladet går ut og advarer mot boligkjøp i disse dager. Har de et poeng?

http://www.aftenbladet.no/nyheter/okonomi/-Ikke-kjop-bolig-2977990.html#.T7zBykgpKN0

[Bolson]

Poenget mitt var at mrd er forkortelse for milliard...

 

Ja med den skrivefeilen - ja da har du så rett så rett. Den såg jeg faktisk ikke - min tabbe.

 

@ZeRKoX:

Ja, de har et poeng - fordi de særlig retter advarselen mot en gruppe som har ekstremt lite egenkapital (låner til pipa, lav inntektsevne) og i tillegg er i en situasjon med stor sannsynlighet for at du flytter på deg i løpet av kort tid.

 

Poenget er at man som student med betydelig sannsynlighet må realisere boligen uansett hva som skjer i mellomtida om 2 - 5 år - dvs uten særlig gode alternativer. Noe som gjelder alle investeringsobjekter - er at man må ha rygg til å ta nedsida (risikoen), noe studenter jevnt over ikke har.

[festen]

Det er veldig lite i dag som er likt situasjonen på slutten av 1980-tallet. Den gangen var det ordentlig trykk i økonomien. Det var enorm kredittvekst på kort tid, altså veldig rask oppgang, og så rask nedgang igjen. Utviklingen i endel land i Øst-Europa, med finanskrisen i 2008-2009, har lignet hvordan det var i Norge i 90-92. Når rentene igjen falt i 93, kom det hele igang igjen og ble større enn på 80-tallet, men det er ingen boom etter den som har hatt samme temperatur og oppbygning på kort tid som jappetiden på 80-tallet. Økonomien nå er mer råvareavhengig enn den gangen, samtidig som alt går mye tregere på grunn av all gjelden. Seddelpressen i USA og trykket på råvarer er med på å presse boligprisene i Norge høyere, men det sprudler ikke akkurat. Jeg tenker at økonomien i Norge er skikkelig dårlig og at det derfor er veldig mye mer å gå på enn noen egentlig kan forestille seg nå. Jeg greier uansett ikke se at det skal komme noen stor oppgang som på 80-tallet når gjelden alt er så høy som den er nå. Selv om det skulle komme en høyreregjering etter neste valg, er det ikke lett og øke gjelden dramatisk og få høy vekst nå. Noe som er interessant er at yield kurven var skikkelig invertert i både Australia og Kina på høsten 2011. Normalt er det et varsel om resesjon med ca. 85 % sikkerhet innen 14 mnd ( og den bør vise seg i løpet av 5 mnd). Hvis det skjer er det isåfall spennende hva som skjer med Norge.

Endret 23. mai 2012 av festen

[festen]

Denne er bra:

. Spesielt fra 16:25 og utover.

[festen]

http://finance.yahoo.com/news/moodys-downgrades-three-big-nordic-085445373.html

 

Jeg ser Moody nedgraderer 3 nordiske banker.

[Mythos]

Vi har byttet bolig litt for ofte de siste seks år, og har endelig funnet den vi vil ha. Drømmeboligen kom på 300.000 over prisantydning, og synes det ble litt dyrt.

Men da vi i dag solgte vår borettslagsleilighet som vi kjøpte høsten 2010 fikk vi nesten 500.000 mer enn vi betalte for den.

Vi er veldig fornøyd, og boligprisene i vår mellomstore by går nesten helt av skaftet siden etterspørselen er større enn tilbudet.

Det har nesten alltid lønt seg bedre å eie enn å leie.

[esbern234]

det er muligheter for en boligboble, men gunstigeten av rente nær null mener jeg veier opp for risken.

 

Lav rente er ingen garanti i mot boligprisfall. Se på Japan som hadde 20 år med fallende boligpriser tross nullrente.

 

Japan hadde veldig høye eiendomspriser på slutten av 1980-tallet. De mest eksponerte eiendommene falt i pris til 1/100 (en hundredel) av toppnivå i løpet av ca. 5 år.

 

Mente ikke å skrive at det ikke kan bli prisfall pga. lav rente. Jeg tror sannsynligheten for boligprisfall blir større jo lavere renta blir.

 

Det jeg mener er at det er gunstig å komme seg inn i boligmarkedet nå til rekordlave renter, også håpe på at fallet ikke kommer.

 

Renta skal jo opp før eller senere.

[avlvl]

Gunstig og gunstig.. Ser flere boliger i byen min som selges nå til samme eller lavere pris enn akkurat samme bolig gikk for i 2010 og deromkring. Grunnen til at de selges er enten flytting eller samlivsbrudd. Ting tyder på at man bør være VELDIG sikker på at man skal bo der lenge, før man kjøper noe som helst. Det jeg må betale i dokumentavgift ved et kjøp i dag, tilsvarer et HELT ÅRS leieutgifter der jeg bor nå. Så er det et nytt års leieutgifter hvis jeg skal selge boligen igjen (megler og gebyrer).

 

Er man i et forholdsvis nytt samboerforhold, ELLER er i starten av sin yrkesmessige karriere, bør man IKKE kjøpe nå, etter min mening. Risikoen vil være skyhøy.

[festen]

Fortsetter oljeprisen å falle er det nok ikke lenge før festen i boligmarkedet er over.