Leie av leilighet. Rettigheter angående oppsigelse.

[Jockstrap]

Hei, jeg og min samboer flyttet inn i en ny leilighet for 4 måneder siden.

 

Denne leiligheten er vi svært fornøyd med og har lagt mye energi i å flytte og male. Vi disponerer 1. etasje som er på ca 75 kvadrat, samt en kjeller på ca. 75 kvadrat.

 

I kjelleren har vi 2 soverom, to boder, to spisskammers og et vaskerom, noe som kommer godt med.

 

I samme huset leier noen etasjen over. De snakker nå om å kjøpe hele huset, og at de vil bruke kjelleren samtidig som at de vil kreve samme leie som vi betaler per dags dato, men at vi da kun skal få bruke 1. etasje.

 

I kontrakten står det at utleieforholdet opphører uten oppsigelse etter ett års leie.

 

Det står også at leieforholdet i leietiden kan sies opp av begge parter med 2 måneders oppsigelse.

 

 

Spørsmålet mitt er da: Er det at ny eier vil ta over kjelleren for eget bruk god nok grunn til å si opp vår leiekontrakt med 2 måneders oppsigelse? Evt. endre vår kontrakt slik at vi kun får bruke 1. etasje?

 

 

På forhånd takk!

[Herr Brun]

Ja, det er god nok grunn. Han kan også komme med en endringsoppsigelse, altså si at du kan få beholde deler av leiligheten til den prisen han er villig til å leie ut for. Du står selvfølgelig fritt til å forhandle, evt. flytte ut etter de to månedene.

[what_no2000]

Ut i fra beskrivelsen din høres det ut som om dere har inngått en tidsbestemt leieavtale på 1 år. En slik tidsbestemt leieavtale betyr i utgangspunktet at leieforholdet deres avsluttes etter 1 år (dvs. om 8 måneder), og at utleier da står fritt til å gjøre hva han vil med leiligheten (bruke selv, leie ut til andre, leie ut til dere, etc). Denne avslutningen av leieforholdet krever ingen oppsigelse og heller ingen begrunnelse fra utleier.

 

I utgangspunktet skal tidsbestemte leieavtaler inngås for 3 år eller mer. Husleieloven § 9-3 gir likevel unntak for at lengden kan være 1 år, men det krever at utleien er av en "lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus", noe som ikke gjelder i ditt tilfelle slik jeg forstår det. Husleieloven § 9-3 gir videre i a) og b) nok to unntak for at tidsbestemte leieavtaler kan være kortere enn 3 år (og kortere enn 1 år) hvis det er planlagt at "husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden" eller hvis det er en annen saklig grunn til å ha en kortere tidsbestemt leieavtale. Men for at disse unntakene skal gjelde må den saklige grunnen for kortere leietid være oppgitt skriftlig til leier.

 

Har dere fått oppgitt en slik grunn, eller er en slik grunn gitt i kontrakten? Hvis en slik grunn ikke er oppgitt så skal leien regnes som tidsubestemt, dvs. at den løper til den sies opp. (Men det hjelper dere ikke så mye, se nedenfor.)

 

Se Husleieloven § 9-1 til § 9-3 for regler rundt tidsbestemte leieavtaler.

 

I tillegg beskriver du at leieavtalen kan sies opp av begge partene med 2 måneders oppsigelse (denne fristen gjelder altså oppsigelser der utleier eller dere ønsker å avslutte leieavtalen før det har gått 1 år). En slik oppsigelse krever saklig grunn fra utleier. At "husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv" er i følge § 9-5 saklig grunn.

 

Se Husleieloven § 9-5 til § 9-7 for regler rundt slike oppsigelser.

 

Se http://www.lovdata.no/all/hl-19990326-017.html for hele husleieloven.

[Jockstrap]

Men er det mulig at vi kunne ordnet oss en ny leiekontrakt som verner oss mot dette?

 

Leiekontrakten utgår vel ikke ved eierskifte?

[Herr Brun]

Ja, det er anledning til å avtale det aller meste, spesielt det som er til ugunst for utleier. Men det krever jo at du får med nåværende eier med på det. F. eks kan man nok avtale at 'egen bruk av arealet er ikke saklig oppsigelsesgrunn' eller man kan avtale x års kontrakt som er uoppsigelig, evt bare oppsigelig fra leiers side. Men igjen, hvilken utleier går med på det?