Spørsmål angående eierseksjoner og sameie

[zulo]

Et bygg er delt opp i 5 seksjoner. 4 boligseksjoner og 1 næring. I matrikkelen er dette definert og tegninger viser tydelige grenser for hver seksjon inne i bygget. Er det alltid slik at i slike tilfeller som her er utearealet og resten av tomten som ikke er definert til en seksjon, at det er fellesareal?(så lenge det ikke er avtalt annet).

 

Er det alltid slik at det skal være et sameiermøte og sammarbeid mellom seksjonene selv om den ene seksjonen er næring?

 

I sammeiermøtet, er det slik at hver seksjon har 1 stemme eller er stemmefordelingen basert på eierbrøken? (der det er 1 næringsseksjon og resten av seksjonene er regulert til bolig).

 

Gjelder "husregler" som f.eks bråk om natten for næringsseksjonen, f.eks hvis hele første etasje er næring der de leier ut til posten og posten kommer med lastebiler hver natt kl 05 og leverer pakker rett utenfor boligseksjon4 i 2.etasje..

 

Saken er at her jeg bor er det en næringsseksjon i 1.etasje og det har aldri vært noe sammarbeid eller "sameie-tankegang" mellom oss som eier boligseksjoner og de som eier næringsseksjonen. Jeg har nå tatt opp dette for å få oppstart av sameiermøter, dette fordi kommunen som eier næringsseksjonen har gjort diverse med eiendommens uteareal. Det de gjør har med en ny boligblokk på nabotomten å gjøre. Det er naturlig at kommunen har denne interessen, å styre med eiendommen som om den var offentlig sentrumsareal. Men jeg mener at det går utover oss andre og at de egentlig ikke kan gjøre dette, og at vi burde hele tiden ha hatt sameiermøter som hadde forhindret slikt eventuelt at vi hadde blitt enige om fravikelse og at de fikk utvidet bruk mot at vi blir kompensert. Eiendommen består av parkeringsplasser stort sett og litt gressplen på grensen til nabotomten. Kommunen har planlagt å lage innkjøringsvei gjennom vår eiendom og over til nabotomten som de skal bruke til vareleveranser etc. Fortvilet situasjon da kommunen ikke er noen god sak å være sameier med, de har jo sine dobbeltroller og helt andre intensjoner med en sentrumseiendom enn en boligseksjon.

 

Satser på at jeg får til en avtale der kommunen ønsker å bruke hele utearealet og at vi blir kompensert på en eller annen måte.

 

Hva tror dere?Skal det egentlig være et seksjonsmøte her mellom boligseksjonene og kommunen(seksjon1) ?

 

p.s seksjon1 har høyere brøksandel enn boligseksjonene, men selve eiendommen er jo ikke definert til noen seksjon så da er det vel fellesbruk.

[krikkert]

1) Seksjonering er seksjonering. Det er eierseksjonsloven som gjelder, uavhengig av de enkelte seksjoners formål. Det kan ikke avtales enerett til bruk av fellesarealer (men husk at kommunen i tillegg til å være sameier også er kommune, og kan derfor ha hjemmel til å gripe inn i fellesarealforvaltningen fra annet hold).

 

2) Det skal holdes et sameiermøte i året, senest innen utgangen av april, jfr. eierseksjonsloven § 33 fjerde ledd. Det skal også være et styre som ivaretar forvaltningen av sameiets felles interesser mellom sameiermøtene.

 

3) I sameie som har både næringsseksjon og boligseksjon regnes stemmer etter sameieandel (mens i sameier med bare boligseksjoner har hver seksjon én stemme). Vedtektene kan bestemme noe annet. Se eierseksjonsloven § 37.

[zulo]

Tror brøken er 300/1100..så da kan jo kommunen bestemme alt da? Men kan de alikevel bestemme ting som gjør at de andre taper verdi i eiendommen? F.eks hvis du bygger noe der gressplena er, en liten vei, kan de gjøre det uten å kompensere oss andre? For de kan jo bare stemme da på at det skal utføres uten at vi andre blir kompensert?

[krikkert]

Det er et mindretallsvern i sameieloven. Vernet er nevnt i enkelte eksempler (som f.eks. at en bruksenhet ikke kan få enerett til fellesareal), men er "oppsummert" i eierseksjonsloven § 32:

 

§ 32. Mindretallsvern

 

Sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

 

Denne regel gjelder tilsvarende for bestemmelser inntatt i de opprinnelige vedtektene, jf. § 7 første ledd bokstav d.

 

Se også § 30 som fastsetter krav om to tredjedels flertall og enstemmeighet for visse saker.

 

Om dette innebærer konkret urimelighet eller ikke er vanskelig å si noe om -- det skal foretas en helhetlig vurdering av de enkeltes interesser.Betydningen av at næringsseksjonen tilhører kommunen vil antagelig mest sannsynlig falle under denne vurderingen.

[zulo]

Ja det er vanskelig dette. Hadde det vært et privat firma som eide næringsseksjonen så hadde det vært lettere å sammarbeide. Problemet er jo at kommunen har f.eks interesse i at det skal være parkeringsplasser i sentrum, og denne tomten er i sentrum og består av litt grønt og parkeringsplasser.

 

Parkeringsplassene må jo være ment å brukes til seksjonene, beboerne og til de ansatte eller besøkende til butikker etc som leier der av kommunen. Ikke av naboer eller bekjente.

 

Når den ene seksjonen begynner å planlegge at parkering skal tilbys nye nabobygg osv mener jeg at det er et problem og at det forringer eiendommens verdi. Vi kunne jo ha leid ut parkeringsplasser, men det passer jo ikke alltid med en kommunes interesser.

 

Hvis du deler ut parkeringsplasser til naboer og andre uten at det er noe som er bestemt i sameiermøter -- vil ikke det være det samme som framleie av deler av fellesarealet?(mener å ha lest i loven at det ikke er adgang til å gjøre det). Hvis den ene seksjonseieren har interesse av at andre(naboer etc) får parkeringsplass også på vår felles parkeringsplass, vil det ikke da være rimelig at det enten blir leid ut og inntektene blir splittet mellom seksjonene, eller at de andre seksjonene blir kompansert?

[krikkert]

Hva parkeringsplassene er "ment å brukes til" er opp til styret eller sameiermøtet å avgjøre.

 

Hvis jeg har forstått brøken din riktig har kommunen mer enn 2/3 av sameiebrøken (1100 av totalt 1400?), slik at kommunen i et sameiermøte alene kan vedta det meste.

 

Deres rettigheter er da begrenset til at kommunen som sameierflertall ikke kan vedta salg eller bortfeste av eiendommen (helt eller delvis), eller vedta noe som innebærer en vesentlig endrig i sameiets karakter (eierseksjonsloven § 30 tredje ledd). Kommunen kan heller ikke vedta noe som gir kommunen en urimelig fordel på bekostning av andre sameiere (§ 32 første ledd).

 

Hvis det er aktuelt å leie ut deler av en parkeringsplass vil dette være en inntekt fra fellesareal, og slike inntekter skal fordeles i samsvar med vedtektene for sameiet. Hvis det ikke er fastsatt noe annet skal inntektene fordeles etter sameiebrøken (eierseksjonsloven § 23 femte ledd). Her må du altså kontrollere vedtektene. Jeg kan ikke se noe forbud mot å leie ut fellesarealer, så begrensninger må dette må da vurderes opp mot de vurderingsnormene for flertallets vedtaksmyndighet, jfr. over.

 

Hvis du skal samle argumenter bør du også se på hvordan felleskostnadene er sammensatt -- og særlig på hvem som bærer hvilke felleskostnader, og om det er fastsatt forskjellige kostnader for boligseksjoner og næringsseksjon.

[zulo]

Hvis du skal samle argumenter bør du også se på hvordan felleskostnadene er sammensatt -- og særlig på hvem som bærer hvilke felleskostnader, og om det er fastsatt forskjellige kostnader for boligseksjoner og næringsseksjon.

 

Det har nok vært slik at de har driftet eiendommen, i.o.m at de har brøyting i området uansett. Så vi har betalt dem for gressklipping,generell vask og snøbrøyting. Prisen har ikke vært dokumentert men påstått fordelt fra sameiebrøken. Nå skal det tas opp da siden jeg vil ha orden på dette. Vi har også vasket det samme fellesarealet og vi vasker mye oftere enn kommunen for å si det sånn, og plena rundt bygget tviler jeg på har blitt klipt mer enn 1 gang om så mye. Plena er et åpent område midt i sentrum. Vi kan ikke betale for den delen av tomta når det er en offentlig park nesten. Skal jeg betale når enhver turist eller annen innbygger kan sette seg på plena og grille som om det var en offentlig park...kommunen må jo klippe gresset i parken sin, men da kan ikke borettslaget betale for det hvis ikke resten av befolkninga gjør det. Ja, også betaler vi andelen vår for forsikring på bygget. Når jeg tenker meg om er det vel ikke så galt med 25 tusen i året i utgifter på drift av et helt borettslag. Det er bare det at det har vært uspesifisert grunnlag hittils.

[zulo]

Hva parkeringsplassene er "ment å brukes til" er opp til styret eller sameiermøtet å avgjøre.

 

Hvis du skal samle argumenter bør du også se på hvordan felleskostnadene er sammensatt -- og særlig på hvem som bærer hvilke felleskostnader, og om det er fastsatt forskjellige kostnader for boligseksjoner og næringsseksjon.

 

Hvordan blir det med utleie av fellesareal hvis det ikke er inntekter på utleien? Der utleie betyr at det avtales på overordna plan at nabotomt skal kunne benytte parkeringsplassen.

[krikkert]

Det må vurderes som enhver annen utleieavtale, om det gir noen en urimelig fordel på bekostning av andre.