Bolig: Selge eller leie ut?

[Euklid]

Jeg kjøper ikke argumentet ditt om å selge seg ut i påvente av et krakk, festen. Støtter trådstarters argumentasjon om hedging over tid -- de aller færreste av oss klarer å time markedet, så det gjelder å innrette seg som om man ikke klarer det.

 

I boligmarkedet betyr dette i praksis å ha et innskudd i boligmarkedet som er i samme størrelsesorden som ens egen langsiktige forpliktelse i boligmarkedet. I dette tilfellet er forpliktelsen høyere enn innsatsen, om noe ville det være ønskelig å ha litt høyere innsats i boligmarkedet enn i dag gitt denne enkle teorien.

 

Samtidig er det ikke særlig kontroversielt å mene at historisk prisutvikling umulig kan være representativ for fremtidig utvikling i det norske tilfellet, så undervektingen er ganske grei.

 

Jeg ville nok beholdt leiligheten frem til det begynner å nærme seg kjøp av ny bolig. Er det overkommelig å bo i den et års tid for å gi skattefordeler kan det være verdt en del bry, er det ikke mulig er det bare å smile pent og betale den skatten som må til.

 

Hvordan du gjør det akkurat i overgangen er det vanskelig å si noe om uten en mer konkret vurdering: om kjøp av ny bolig strekker finansene et stykke er det neppe fordelaktig å sitte på to lån over særlig lang tid.

[Inge Rognmo]

Å ha lån er jo skattemessig gunstig

Virkelig?

Jepp. Lån reduserer formuesgrunnlag for formeskatt og du får fradrag for rentene på lånet.

Nå ja, hvor skattemessig gunstig det er kan likevel diskuteres. Rentefradraget trekkes fra i skattbar inntekt, ikke fra skatten som betales, dvs at du fortsatt må betale 72% av rentene selv. Er det nå så "skattemessig gunstig" å betale 100kr i renter for å spare 28 av de 100kr i skatt ? Penger spart er penger tjent heter det riktignok, men her blir det mer som "100 penger brukt er 28 penger spart/tjent"

 

Du sparer penger på skatten isolert sett, men du må jo bruke mer penger enn du sparer, og om ikke investeringsobjektet stiger i verdi eller kaster av seg på andre måter, så er det aldri lønnsomt å ta opp lån for å "spare penger". Du kan spare skatt (hva nå poenget med det skulle være, siden du da betaler pengene til banken i stedet for den norske stat), men ikke penger, med mindre du investerer de lånte pengene i noe som gir nok avkastning til å dekke resten (72%) av renteutgiftene.

 

I tilfellet "sekundær utleiebolig" som i trådstarters tilfelle, så er det også fortsatt formuesskatt på 40% av boligverdien, altså at du på en bolig til 1 million sparer 1,1% formuesskatt av 600.000, altså 6.600kr. På dette 1-million-lånet betaler du ca. 4% rente, altså 40.000kr. Fratrukket 28% rentefradrag (11.200,-) og spart formuesskatt (6.600,-) betaler du fortsatt 22.200 av renteutgiftene fra egen lomme. Skal dette eksemplet være lønnsomt, så må avkastningen (dvs verdistigning og/eller overskudd på utleie) på investeringsobjektet altså være større enn 22.200kr.

 

(for å gjøre eksemplet enkelt regnet jeg med 100% lånefinansiering uten egenkapital, og forutsetter at formuesskatteinnslagspunktet er passert allerede.)

[festen]

Her er link til boligannonser i Tyskland: http://www.immobilienscout24.de/de/finden/wohnen/index.jsp

 

Det kan være greit å sette prisutviklingen i Norge i perspektiv. Jeg tror det er slik at det med "garantert oppgang", er endel av forutsetningen til at prisene som forlanges aksepteres. Uansett kan en få grå hår av å vente på et krakk. Det er like greit og bare ta de kortene sin generasjon / årskull har blitt tildelt.

[Euklid]

Dette ikke om at man skal anta fortsatt garantert oppgang. Trådstarter har en innsats i boligmarkedet lavere enn sin langsiktige forpliktelse (dvs. ønsker å gå opp i størrelse over tid). Ved å beholde den lille leiligheten tar han på marginen en bear-posisjon. Om alle priser faller 10% kommer han bedre ut enn om han nå hadde kjøpt «rett» bolig i dag, samtidig som han får en del av gevinsten ved eventuell fortsatt prisoppgang.

 

Det er vanskelig å gi generelle råd i så personlige spørsmål, skal slike være kvalifisert bør man oppsøke en finansrådgiver (uten egeninteresse) eller komme med mer info i tråden.