Rettigheter som leietager ved oppkjøp av bolig

[henrikwl]

Hvis oppsigelsen ikke tilfredsstiller formkravet finnes det ikke noe oppsigelsesgrunnlag å protestere på. Hvis du så protesterer på oppsigelsesgrunnlaget sier du at "jeg aksepterer oppsigelsen til tross for at den ikke tilfredsstiller formkravet, men jeg protesterer på grunnlaget".

 

Kort sagt: protesterer du på begge deler så invaliderer du protesten på oppsigelsens form.

[what_no2000]

Forarbeidet til loven sier dette rundt Husleieloven § 9-7:

 

"I fjerde ledd første punktum er det fastsatt at en oppsigelse som ikke fyller kravene i første til tredje ledd, er ugyldig. I dette ligger at oppsigelsen ikke har noen rettsvirkning, og at leieren risikofritt kan forholde seg passiv. [...]"

 

"Protesterer leieren mot oppsigelsen, til tross for at den ikke tilfredsstiller kravene i første til tredje ledd, kan leieren i en eventuell tvist ikke påberope seg at oppsigelsen er ugyldig av formelle grunner. [...]"

 

Jeg tolker som andre at man godt kan opplyse om at formkravet (skriftlig, osv) ikke er oppfylt og at man derfor vil forholde seg passivt, men at man ikke kan protestere på andre ting (f.eks at rivning eller salg ikke er gyldig grunn til oppsigelse). Går man inn i en realitetsbehandling av oppsigelsen, mister man muligheten til å avvise den av formelle grunner.

Endret 8. mars 2012 av what_no2000

[hean]

Hvis oppsigelsen ikke tilfredsstiller formkravet finnes det ikke noe oppsigelsesgrunnlag å protestere på. Hvis du så protesterer på oppsigelsesgrunnlaget sier du at "jeg aksepterer oppsigelsen til tross for at den ikke tilfredsstiller formkravet, men jeg protesterer på grunnlaget".

 

Kort sagt: protesterer du på begge deler så invaliderer du protesten på oppsigelsens form.

Så det du mener er hvis husverten din kommer på døren og hvisker i øret ditt at du må flytte fordi du har blondt hår så er oppsigelsen saklig hvis du klager på både formen og grunnlaget (og motsatt)?

Endret 8. mars 2012 av Nasciboy

[Herr Brun]

Hvis oppsigelsen ikke tilfredsstiller formkravet finnes det ikke noe oppsigelsesgrunnlag å protestere på. Hvis du så protesterer på oppsigelsesgrunnlaget sier du at "jeg aksepterer oppsigelsen til tross for at den ikke tilfredsstiller formkravet, men jeg protesterer på grunnlaget".

 

Kort sagt: protesterer du på begge deler så invaliderer du protesten på oppsigelsens form.

Så det du mener er hvis husverten din kommer på døren og hvisker i øret ditt at du må flytte fordi du har blondt hår så er oppsigelsen saklig hvis du klager på både formen og grunnlaget (og motsatt)?

Nei. Hvis husverten din kommer på døren og hvisker deg i øret at du må flytte ut fordi han skal bruke husrommet selv, eller fordi han skal pusse opp, så er oppsigelsen i utgangspunktet en rettslig nullitet. Du trenger ikke gjøre en dritt fram til han har sendt deg oppsigelse som følger formkravene. MEN, dersom du da sender en protest til huseier om at dette ikke er saklig grunn, så er formkravene irrelevante, da du har godtatt at du har mottatt en oppsigelse.

 

På samme måte, hvis husverten ringer og sier du må flytte ut fordi du stemmer FRP, så "reparerer" du formmangelen ved å protestere på oppsigelsesgrunnlaget. Den er fortsatt usaklig, og du vil fortsatt vinne fram i en rettssak dersom du anfører at oppsigelsen er usaklig. Men du kan ikke da si noe som helst om oppsigelsens form.

 

Skjønner du lovens system?

 

Dersom du mottar en formriktig, men usaklig oppsigelse bør du klage.

 

Dersom du mottar en mangelfull, usaklig oppsigelse bør du holde kjeft (evt. opplyse muntlig om at du ikke har mottatt noen korrekt oppsigelse enda og ikke anser kontrakten som oppsagt),

 

Dersom du mottar en mangelfull, men saklig oppsigelse bør du gjøre det samme

 

Dersom du mottar en formriktig, men usaklig oppsigelse må du protestere skriftlig innen en måned

 

Dersom du mottar en formriktig, saklig oppsigelse bør bare flytte ut uten protest (for gjør du ikke det, så er du erstatningsansvarlig for det tapet selger lider fordi du ikke flyttet ut).

[henrikwl]

Så det du mener er hvis husverten din kommer på døren og hvisker i øret ditt at du må flytte fordi du har blondt hår så er oppsigelsen saklig hvis du klager på både formen og grunnlaget (og motsatt)?

 

Det jeg sier er at hvis husverten hvisker deg i øret at du må flytte ut har du juridisk sett ikke fått noen oppsigelse i det hele tatt, dermed finnes det ingen oppsigelse som kan være hverken saklig eller usaklig. Først når oppsigelsens form er korrekt er det hensiktsmessig å ta stilling til hvorvidt den er saklig eller ikke.

 

Les for øvrig what_no2000 og Herr Brun sine svar også; nå har du fått forklaring på dette fra 3 forskjellige innfallsvinkler.

[The Avatar]

Mener du virkelig at hvis BÅDE grunnlaget og formen strider mot husleieloven at man ikke kan klage på begge samtidig?

 

Det stemmer nok, det er også i leigetakers interesse å ta ei slik sakte. Dersom ein klager på begge deler så vil du ganske raskt få ein oppsigelse som er både formellt korrekt og med gyldig grunnlag.

 

Dersom du protesterer på ein ting om gongen så vil leigetaker kunne bu i leiligheite ein ekstra måned sidan ein fyrst får ein formellt oppsigelse på feil grunnlag, og deretter ein formell oppsigelse med gyldig grunnlag. Det er fyrst då at leigetakaren trenger å ta oppsigelsen til etterfølge. I tillegg vil ikkje oppsigelsestida starte før etter ein oppsigelse som er skriftlig og begrunna er levert.

[nicho_meg]

Det jeg nå lurer på: Dersom du mottar en mangelfull oppsigelse, kan du da flytte ut 1 måned etter du skulle vert flyttet ut og si du har godtatt oppsigelsen? Tenker spesielt på trådstarter som kanskje finner seg ny plass å bo etter en stund og dermed kunne vert tjent med å flytte ut den neste måneden selv om han ikke har fått en korrekt oppsigelse.

[hean]

Skjønner du lovens system?

Mener jeg gjør det ja men at dere ikke gjør det...

 

Fint om du/dere viser til en sak eller lovtekst som støtter det du sier.

 

 

Dersom du mottar en formriktig, men usaklig oppsigelse bør du klage.

 

Dersom du mottar en mangelfull, usaklig oppsigelse bør du holde kjeft (evt. opplyse muntlig om at du ikke har mottatt noen korrekt oppsigelse enda og ikke anser kontrakten som oppsagt),

 

Dersom du mottar en mangelfull, men saklig oppsigelse bør du gjøre det samme

 

Dersom du mottar en formriktig, men usaklig oppsigelse må du protestere skriftlig innen en måned

 

Dersom du mottar en formriktig, saklig oppsigelse bør bare flytte ut uten protest (for gjør du ikke det, så er du erstatningsansvarlig for det tapet selger lider fordi du ikke flyttet ut).

 

Hvis det du sier stemmer fratar det leieboer for en av hans rettigheter, det er jo så enkelt.

 

Det tror jeg ikke husleieloven gjør.

[henrikwl]

Hvordan skal det frata leieboeren en av hans rettigheter? Forklar det, er du snill.

[hean]

Hvordan skal det frata leieboeren en av hans rettigheter? Forklar det, er du snill.

 

Trodde det var ganske klart egentlig.... men kan forklare.

 

Skal gi ett eksempel med lik sak der dere har rett i ene saken mens jeg har rett i den andre så kan du se på de forskjellige utfallene.

 

25. april får her Hansen en oppsigelse på sokkelleiligheten der han bor fordi eieren skal selge. Oppsigelsen er skriftlig men den informerer ikke om retten til å protestere.

 

Siden her Hansen IKKE er sikker på om oppsigelsen er fullstendig vil han klage det inn.

 

Siden her Hansen bor i en utleidel av en større bolig er han usikker på om salg av bolig er en saklig oppsigelse så han klager også dette inn.

 

Merk at hvorfor det klages på formen/fullstendigheten og hvorfor det klages på sakligheten er irrelevant og trenger ikke diskuteres videre. Det er det som retten kommer frem til som er eksempelets kjerne.

 

1. Du har rett

Siden det er klaget på sakligheten ser retten bort i fra klagen for form/ufullstendighet på oppsigelsen.

 

Retten kommer frem til at klagen er gjort på saklig grunnlag da de mener at salg er en saklig grunn for å si opp leieboer.

 

Hansen må flytte ut innen 1. juni (som opprinnelig oppsigelsesdato).

 

2. Jeg har rett

Retten kommer frem til at klagen er gjort på saklig grunnlag da de mener at salg er en saklig grunn for å si opp leieboer.

 

Retten kommer frem til at siden det ikke er informert om klagemulighet er ikke oppsigelsen fullstendig og oppsigelsen skal sendes på nytt i sin riktige form uten mangler i følge husleieloven.

 

Siden det er blitt mai kan Hansen vente helt til 1. juli med å flytt, altså en hel måned senere.

 

Du kan vel se her at hvis en av delene faller bort mister leietager en mulighet for å kunne bo lengre i boligen hvis det er slik at man ikke kan klage på begge deler.

Endret 8. mars 2012 av Nasciboy

[Herr Brun]

Forarbeidene er sitert ovenfor, Nasciboy. Det er også logisk, formkrav har man fordi man skal være på det rene med at leieboeren er sikker på at avtalen blir sagt opp (at det er seriøst), og at han kjenner sine rettigheter/plikter (informasjon om disse må nemlig være med i oppsigelse). Når du protesterer på oppsigelsesgrunnlaget, så erkjenner du både at du "skjønner alvoret" og vet at du har rett og plikt til å protestere.

[hean]

Forarbeidene er sitert ovenfor, Nasciboy. Det er også logisk, formkrav har man fordi man skal være på det rene med at leieboeren er sikker på at avtalen blir sagt opp (at det er seriøst), og at han kjenner sine rettigheter/plikter (informasjon om disse må nemlig være med i oppsigelse). Når du protesterer på oppsigelsesgrunnlaget, så erkjenner du både at du "skjønner alvoret" og vet at du har rett og plikt til å protestere.

Leser du eksempelet mitt over ser du at hvis dere har rett mister leieboer en betydelig rett.

 

Kan ikke skjønne at loven åpner for dette...

 

Edit:

Merk at langt i fra ALLE kan lovene så godt som mange her på forumet og vet ikke utfallet før det er avgjort i retten.

 

Derfor vil det å kunne klage på flere ting være avgjørende for ett utfall.

Endret 8. mars 2012 av Nasciboy

[Herr Brun]

Hvordan skal det frata leieboeren en av hans rettigheter? Forklar det, er du snill.

 

Trodde det var ganske klart egentlig.... men kan forklare.

 

Skal gi ett eksempel med lik sak der dere har rett i ene saken mens jeg har rett i den andre så kan du se på de forskjellige utfallene.

 

25. april får her Hansen en oppsigelse på sokkelleiligheten der han bor fordi eieren skal selge. Oppsigelsen er skriftlig men den informerer ikke om retten til å protestere.

 

Siden her Hansen IKKE er sikker på om oppsigelsen er fullstendig vil han klage det inn.

 

Siden her Hansen bor i en utleidel av en større bolig er han usikker på om salg av bolig er en saklig oppsigelse så han klager også dette inn.

 

Merk at hvorfor det klages på formen/fullstendigheten og hvorfor det klages på sakligheten er irrelevant og trenger ikke diskuteres videre. Det er det som retten kommer frem til som er eksempelets kjerne.

 

1. Du har rett

Siden det er klaget på sakligheten ser retten bort i fra klagen for form/ufullstendighet på oppsigelsen.

 

Retten kommer frem til at klagen er gjort på saklig grunnlag da de mener at salg er en saklig grunn for å si opp leieboer.

 

Hansen må flytte ut innen 1. juni (som opprinnelig oppsigelsesdato).

 

2. Jeg har rett

Retten kommer frem til at klagen er gjort på saklig grunnlag da de mener at salg er en saklig grunn for å si opp leieboer.

 

Retten kommer frem til at siden det ikke er informert om klagemulighet er ikke oppsigelsen fullstendig og oppsigelsen skal sendes på nytt i sin riktige form uten mangler i følge husleieloven.

 

Siden det er blitt mai kan Hansen vente helt til 1. juli med å flytt, altså en hel måned senere.

 

Du kan vel se her at hvis en av delene faller bort mister leietager en mulighet for å kunne bo lengre i boligen hvis det er slik at man ikke kan klage på begge deler.

Det logiske vil være at leietaker informerer om at oppsigelsen er en rettslig nullitet, og bare det. Så venter man til formkravene er oppfylt, og da (men først da) protesterer du på grunnlaget. I det du protesterer på grunnlaget setter du i gang en prosess i rettssystemet, og den prosessen skal ikke trenge å ta hensyn til formkravene nettopp fordi du har erkjent at du har mottatt oppsigelsen. Hensynet bak regelen er ikke å "la leieboer bo der lengst mulig". Det er å sikre at leieboer vet at det er seriøst (og det erkjenner du jo når du klager), og at leieboer kjenner sine rettigheter og plikter (og det viser du jo når du klager).

[hean]

 

Det logiske vil være at leietaker informerer om at oppsigelsen er en rettslig nullitet, og bare det. Så venter man til formkravene er oppfylt, og da (men først da) protesterer du på grunnlaget. I det du protesterer på grunnlaget setter du i gang en prosess i rettssystemet, og den prosessen skal ikke trenge å ta hensyn til formkravene nettopp fordi du har erkjent at du har mottatt oppsigelsen. Hensynet bak regelen er ikke å "la leieboer bo der lengst mulig". Det er å sikre at leieboer vet at det er seriøst (og det erkjenner du jo når du klager), og at leieboer kjenner sine rettigheter og plikter (og det viser du jo når du klager).

NEI... da går du ut i fra at ALLE kan husleieloven... det er ikke sannheten.

 

Edit:

Leitaker kan ikke informere om noe han langt i fra er sikker på.

 

Edit2:

Det er faktisk ikke alle som er like oppegående og fordi det er enkelt for oss å slå opp i lover å regler er det laaangt i fra en like stor selvfølge for alle.

 

Det må loven ta høyde for og hvis dere har rett så tar IKKE loven høyde for slikt.

Endret 8. mars 2012 av Nasciboy

[Herr Brun]

 

Det logiske vil være at leietaker informerer om at oppsigelsen er en rettslig nullitet, og bare det. Så venter man til formkravene er oppfylt, og da (men først da) protesterer du på grunnlaget. I det du protesterer på grunnlaget setter du i gang en prosess i rettssystemet, og den prosessen skal ikke trenge å ta hensyn til formkravene nettopp fordi du har erkjent at du har mottatt oppsigelsen. Hensynet bak regelen er ikke å "la leieboer bo der lengst mulig". Det er å sikre at leieboer vet at det er seriøst (og det erkjenner du jo når du klager), og at leieboer kjenner sine rettigheter og plikter (og det viser du jo når du klager).

NEI... da går du ut i fra at ALLE kan husleieloven... det er ikke sannheten.

 

Edit:

Leitaker kan ikke informere om noe han langt i fra er sikker på.

Dersom man protesterer på sakligheten har man jo vist at man KAN husleieloven. Se hva jeg skrev om hensynene, og se også på hva forarbeidene sier. De er sitert over, og er helt klare på dette punktet. Du trenger ikke på død og liv å kverulere for å kverulere. Som nevnt, husleieloven har ikke som formål å la leietaker bo lengst mulig i boligen. Det er nemlig en avveining av hensyn til utleier og hensyn til leietaker. Når leietaker viser at han både tar oppsigelsen seriøst, og han protesterer slik han må protestere, finnes det ingen fornuftig grunn (ut over "leietakeren skal få bo der lengst mulig", og det er ikke en grunn) til å nekte oppsigelse grunnet formkrav, for hensynet bak formkravene er jo oppfylt.

[hean]

 

Dersom man protesterer på sakligheten har man jo vist at man KAN husleieloven. Se hva jeg skrev om hensynene, og se også på hva forarbeidene sier. De er sitert over, og er helt klare på dette punktet. Du trenger ikke på død og liv å kverulere for å kverulere. Som nevnt, husleieloven har ikke som formål å la leietaker bo lengst mulig i boligen. Det er nemlig en avveining av hensyn til utleier og hensyn til leietaker. Når leietaker viser at han både tar oppsigelsen seriøst, og han protesterer slik han må protestere, finnes det ingen fornuftig grunn (ut over "leietakeren skal få bo der lengst mulig", og det er ikke en grunn) til å nekte oppsigelse grunnet formkrav, for hensynet bak formkravene er jo oppfylt.

Nei, det viser at man har mulighet å protestere... ikke at man vet hva utfallet hadde blitt.

 

Kverulerer ikke for å kverulere, sikker på at jeg har rett i denne saken i motsetning til en annen sak der jeg bare hadde åpnet for tvil.

 

Edit:

Føler ikke at det er jeg som kverulerer nå...

Endret 8. mars 2012 av Nasciboy

[hean]

Oppfordrer igjen...

 

Fint om du/dere viser til en sak eller lovtekst som støtter det du sier.

[Herr Brun]

Som sagt, husleieloven er ikke der for at du skal få bo lengst mulig i boligen. Når du har protestert på oppsigelsen, viser du at du erkjenner at du har mottatt oppsigelsen (som er en av grunnene til at man har formkrav), og du erkjenner at du vet om din plikt og rett til å klage (som er den andre grunnen). Da har du altså reparert den uriktige oppsigelsen. Har du lest forarbeidsitatet som du er oppfordret til i hvert eneste svar?

 

Protesterer leieren mot oppsigelsen, til tross for at den ikke tilfredsstiller kravene i første til tredje ledd, kan leieren i en eventuell tvist ikke påberope seg at oppsigelsen er ugyldig av formelle grunner.

 

Dette er så klokkeklart som det blir. Dette er også vanlig, om man går inn i realitetsdiskusjoner kan man ikke påberoppe seg formelle mangler. F. eks. i forbrukerkjøp. Dersom en selger der går inn i realitetsdrøftelser rundt hvorvidt feilen er en mangel og hvilke krav forbruker da har, så har han mistet retten til å avvise kravet på grunn av ikke rettidig reklamasjon. Slik er det her også. Du har erkjent at du har mottatt en oppsigelse og at du tar den seriøst, og du har klaget på det.

[hean]

...

Ok, må gi meg på den men fint om du oppgir paragrafen det stod i og en eventuell link.

Endret 8. mars 2012 av Nasciboy

[krikkert]

Klokkeklart er det muligens, men det er ikke åpenbart. Det gjelder på de fleste rettsområder i norsk rett at man ikke kan avvise noe av formelle grunner hvis man først har begitt seg inn på å diskutere realitet. Eksempelet fra forarbeidene til forbrukerkjøpsloven er et godt eksempel, men dette går da andre veien: Har selger vurdert om noe er en mangel kan han ikke lenger påberope seg at reklamasjonen er fremsatt for sent.

 

 

Formålet bak regelen om "fredning" av formelle feil er et vern av huseier (åpenbart). Årsaken til dette er at når leier har protestert på det materielle grunnlaget er huseier rettslig forpliktet til å reise rettssak mot leietaker hvis han vil kaste ham ut. Her vet jeg at det finnes forummedlemmer som mener det er fullt ut legitimt å skru av strømmen, skifte låser, m.m., men jeg forholder meg til retten slik den er. En rettssak er ikke en helt billig affære -- rettsgebyret er på drøyt 860 kroner, og tidskostnaden er ikke liten. Man kan derfor se gode grunner for at huseier skal få slippe å få overraskelser om formelle innsigelser når man allerede er i gang med rettssak likevel.

 

For øvrig er eksemplene dine unøyaktige, Nasciboy. En rettssak vil ikke bli berammet innen én måned, og leietaker vil i alle tilfelle beholde sin leierett inntil saken er avgjort. Eksempel med tidslinje:

 

Måned 1, dag 1: Huseier sier opp muntlig fordi leier over lengre tid har forsømt å betale leie til rett tid.

Måned 1, dag 2: Leier protesterer - skriftlig (formkrav absolutt!) - og mener oppsigelsen er usaklig.

Måned 1, dag 2: Tidligste dag huseier kan sende stevning.

Måned 2, dag 1. Fristen for leier til å protestere går ut.

Måned 5, dag 1: Frist for huseier til å reise sak mot leietaker.

 

I 2010 (tall for 2011 ikke tilgjengelig) lå saksbehandlingstiden i Husleietvistutvalget på 25 uker (dette var urepresentativt høyt pga stor økning av saksmengde - 2009-tiden var på 15 uker), jfr. HTUs årsberetning. Det er liten grunn til å tro at forliksrådene er raskere.

 

Dette innebærer at hvis huseier stevner på dag 2 vil det fortsatt ta minst tre måneder før saken kommer opp, og i mellomtiden løper leieavtalen som vanlig. Som samfunn kan det synes noe urimelig dersom leietaker skal frifinnes på en formalitet han ikke selv fant det for godt å påpeke måned 1 dag 2, tre måneder etterpå, når utleier faktisk har et saklig grunnlag for oppsigelsen. Har utleier ikke saklig grunn vil han ikke kunne få dom for gyldig oppsigelse.

 

Husleielovens formål er å skape ordnede forhold i husleieavtaler, og den er en balansegang mellom utleiers og leietakers rettigheter. I noen tilfeller faller dette ut i leietakers disfavør.